1、01 前期分析 Preliminary analysis 項目區(qū)位 項目位于深圳市龍華區(qū)新區(qū)大道與金龍路交界處，西臨深圳大學城，南側為城市綠景塘朗山與南山，北側為深圳火車站北站， 與深圳中心區(qū)聯(lián)系緊密，集景觀，交通，居住優(yōu)勢為一體。 SITE 深圳大學城 塘朗山 銀湖山 深圳中心區(qū) 南山中心區(qū) 深圳 Project Location 區(qū)位關系 基地區(qū)位在縱橫雙向尺度內(nèi)與城市具有較好的連接，以景觀為最大優(yōu)勢，交通及文化為其基礎，為本項目創(chuàng)造了非常好的基本條件。 Project Location 本案位置 西瀝水庫深圳大學城深圳北站森林公園會展中心商圈深圳羅湖火車站深圳水庫 蓮花山華強北商圈 深圳

2、大學 深圳灣 上一層級規(guī)劃 Higher Planning 4 1 1 2 3 4 2 3 二類居住用地 已建成萊蒙水榭山小區(qū) 已建成中航陽光新苑小區(qū) 現(xiàn)狀為貨柜車場站 已建成農(nóng)民房 四類居住用地（已建成農(nóng)民房） 社會停車場庫用地 文化活動用地 公園用地 鐵路用地用地 SITE 地塊現(xiàn)狀 Project Location 基地現(xiàn)狀為綠色植被覆蓋，有高差的體形地塊。基地北側與鐵路貼臨，現(xiàn)狀用圍墻隔開；新區(qū)大道北側為已建小區(qū)；西側為辦公樓及相關配套；南側為已建別墅區(qū)；東側為自然山體。總 體居住氛圍較為濃厚，配套設施尚不完善。 SITE 1 3 5 2 4 6 6 4 1 5 2 3 交通分析 Pr

3、oject Location SITE SITE 龍華線 深圳北站 梅觀高速 新區(qū)大道 快速道路快速道路公路公路龍華線龍華線蛇口線蛇口線公交車站公交車站地鐵車站地鐵車站深圳北站深圳北站 南坪快速 環(huán)中線 項目貼臨交通干道新區(qū)大道；周邊 1KM 內(nèi)具有兩條地鐵線：龍華線、蛇口線；北側為交通樞紐深圳北火車站；南側西側為兩條快速交通道路：梅觀高速、南坪快速；且周邊分布較多公交 車站。總體交通條件良好。 景觀分析 Project Location SITE 龍華線 深圳北站 梅觀高速 新區(qū)大道 南坪快速 蛇口線 SITE 塘朗山 荔枝山 1KM2KM 項目區(qū)位周邊景觀資源豐富 ； 基地自身處于綠色景觀

4、之中， 且周邊1km， 2km步行可達范圍內(nèi)分布眾多優(yōu)勢城市綠色公園 ； 西有羊臺山公園， 南有塘朗山， 東有荔枝山公園。 優(yōu)美景觀舉足可至， 抬首即現(xiàn)，雖于城中，宛在景內(nèi)。 快速道路公路龍華線蛇口線公交車站地鐵車站深圳北站 羊臺山公園 周邊建筑 Project Location SITE SITE 萬科金域華府 萬科金域華府 中航陽光新苑 中航陽光新苑 深圳北站 深圳北站 圣莫里斯 圣莫里斯 萊蒙水榭山 萊蒙水榭山 深圳北站 萊蒙水榭山 圣莫里斯 中航陽光新苑 萬科金域華府 1KM 2KM 梅觀高速 新區(qū)大道 南坪快速 龍華線 蛇口線 一：建筑容積率： 2.2 二：建筑覆蓋率： 35% 三：

5、建筑間距：滿足日照間距及消防間距要求 四：建筑高度或?qū)訑?shù)： 36 米 五：計入容積率的總建筑面積不超過 15220 ，其中：老人用房 12390 、 辦公用房 600 、附屬用房 2230 地下車庫、設備用房、民防設施、公眾交通、均不計容積率 六：建筑紅線要求：各邊 9 米 七：綠地率 40%、宜成片布置 八：養(yǎng)老院床位數(shù) 300 床 九：機動車泊位數(shù) 100 輛 十：在與老人活動相關的各種建筑物附近設置小型專用的臨時停車位、供緊 急救護車、小區(qū)電瓶車及親友探訪臨時停車使用，并保證足夠的寬度方便上 下車 9M 9M 9M 9M 6929.82 4070.28 設計要求 Design Requi

6、rement 02 養(yǎng)老概念解讀 Conception Analysis 地產(chǎn)，從建筑設計、園林規(guī)劃到裝飾標準，這類 老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開 發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設計。 養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務的有機結 合，從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務 到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊。 養(yǎng)老 產(chǎn)品定義 Design Requirement 自理型 適宜人群：日常生活基本自理； 年老體弱患有器質(zhì)性疾病，癥狀較輕者。 服務方式：居家動態(tài)監(jiān)測、居家調(diào)理指導、居家提醒、居家健康講堂、居家康復（平臺集中服務）。 介助型 適宜人群：在護理人

7、員的指導下飲食、起居能自理者；在護理人員的督促或幫助下，大小便能自理者；肢體功能中等障礙或生活規(guī)律有時失常， 自理生活有一定困難者；患有嚴重疾病 （高血壓、 糖尿病、 肺原性心臟病、 心率失常、 腦血管意外等） 病情比較穩(wěn)定， 但日間生活需要予以幫助者； 患有多種慢性疾病，不宜多活動者或體質(zhì)尚可。年齡 70 歲以上者；患有輕度癡呆癥、弱智、無危害精神病史者。 服務方式：慢性病的長期監(jiān)測、康復護理 （與疾病專項管理想對接）。 專護型 適宜人群：思維功能嚴重障礙，完全不能自控和自理大小便者；因各種原因長期臥床不起不能下地行走者；不能自理飲食，一日三餐需護理 人員幫助者；患有嚴重疾病（高血壓、肺原性

8、心臟病、心率失常、腦血管意外等）病情正處于活動期必須絕對臥床者；雙目失明或肢體殘疾， 功能嚴重喪失，生活需特殊照顧者；因特殊原因須特護者；老人及家屬要求提高護理等級，在生活上和醫(yī)療服務等方面給予特殊照顧者。 服務方式：同住護理，隨時監(jiān)測。 服務類型 Service Type 全齡混合社區(qū) 養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū) 醫(yī)養(yǎng)機構綜合體 國際品牌入住型 社區(qū)內(nèi)部養(yǎng)老措施 旅游地產(chǎn)結合開發(fā)引入外資連鎖產(chǎn)品 結合醫(yī)療養(yǎng)生機構 專門建設養(yǎng)老社區(qū) 其他教育機構并建共同開發(fā)引入管理 其他介護機構并建 與社區(qū)共建， 其開發(fā)主體可以是 多種多樣的，既可 以是民營企業(yè)，也 可以是由政府投資 進行建設。 結合旅游地產(chǎn) 戒文化地產(chǎn)的

9、開 収，具有更好 的 市場適應性。 以中小型醫(yī)療設 施和老年照護服務 為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)模 式。以持有經(jīng)營為主 要盈利模式。 建設連鎖型老年 設施引入外資，并學 習國外先進的護理經(jīng) 驗，同時一定程度上 促進就業(yè)、帶動消費。 開發(fā)類型 Develop Type 客戶群體 盈利模式 產(chǎn)品區(qū)位 產(chǎn)品區(qū)位：產(chǎn)品所處的地段決定入住以及盈利 盈利模式：盈利模式極大程度的影響入住 客戶群體：客戶會根據(jù)區(qū)位以及銷售選擇入住的產(chǎn)品 自助型介護型專護型 主要關注維度 Main Concern Dimension 03 問題與策略 Problems & Stratege 項目選址： 多選在景區(qū)或者偏僻的市郊，形成居住

10、孤島，老人與社會接觸面少，容 易形成孤獨感。 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題 Problems 年齡隔離： 老年人集居區(qū)缺乏生機 , 老人不喜歡在有特定年齡層之別的居住場所居 住。 建筑規(guī)模： 集中式養(yǎng)老社區(qū)和嵌入式的養(yǎng)老公寓，管理成本高 , 服務效率低。 受眾有限： 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性化和人性化居住服 務。 投資回報： 傳統(tǒng)養(yǎng)老盈利模式建設投資額大，資金回收期長。 ？ 選址 回報 年齡 受眾 規(guī)模 問題解析 Problem Resolution 項目選址： 選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融 于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

11、 年齡隔離： 老年人與其他年齡群體一起居住的公共社區(qū)，保持了老人原有的生活方 式和獨立性；延續(xù)業(yè)已形成的鄰里關系和情感環(huán)境；保持老人與各種年 齡群體的交往和生活。 建筑規(guī)模： 化整為零，在普通社區(qū)內(nèi)設立適當比例的老年住宅，促進代際之間的互 劣互惠 受眾有限： 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性化和人性化居住服 務。 投資回報： 政店對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理定位控制和相應的政策引導。多種方式開發(fā) 老年住宅，避免集中開發(fā)老年地產(chǎn)所帶來的風險 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程遇到的問題對策 Solutions 選址 回報 年齡 受眾 規(guī)模 問題解析 Solving Strategies 經(jīng)過大量的養(yǎng)老地

12、產(chǎn)案例的分析研究，我們總結出養(yǎng)老 項目的 三個基本要素：產(chǎn)品區(qū)位；客戶群體；盈利模式。 三要素之間 存在一定的逡輯關系。 郊區(qū)型 + 銷售持有 + 全齡社區(qū) 持有型 + 持續(xù)照料社區(qū) + 景區(qū)型 景區(qū)型 + 銷售型 + 健康老人社區(qū) 郊區(qū)型 + 銷售型 + 持續(xù)照料社區(qū) 市區(qū)型 + 持有型 + 持續(xù)照料社區(qū) 持有型 + 全齡社區(qū) + 景區(qū)型 自助型介護型專護型 分析模型 Analysis Model 目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出 售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社 區(qū)則存在住宅建設與經(jīng)營管理相結合的經(jīng)營模式以及住宅建設與經(jīng)營管 理相

13、分離的經(jīng)營模式。 除產(chǎn)品本身外、細致入微的物業(yè)管理與服務才是老年住宅項目 最大的賣點，產(chǎn)品的價格定位，應該高于同地段同類型的普通 公寓產(chǎn)品。 物業(yè)服務費 由于老年社區(qū)的種種服務形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老 年社區(qū)的物業(yè)服務費的收取標準可采取相對高價位的形式。 各種單項的服務費 包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛(wèi)生服務、病人看 護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費 健身服務、收費社區(qū)活動服務等等。 物業(yè)服務中的租賃服務 這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶 或者再次租賃的問題。 盈利預測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大 大高于

14、普通住宅。如果經(jīng)營得當，其盈利能力將高于普通住宅 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要獲利模式老年住宅銷售的定價策略 物業(yè)服務贏利策略 國內(nèi)盈利型老年住宅經(jīng)營模式 按照盈利方式 一次性收益為主 開發(fā)建設與經(jīng)營 管理結合 長期租賃收益及 一次性銷售收益 相結合 開發(fā)建設與經(jīng)營 管理分離 按照管理方式 盈利模式分析 Profit Model Analysis 老年住宅社區(qū)服務的供應 盈利方式 醫(yī)療護理方面醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心 體育活動方面適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等； 休閑活動方面如棋牌、書畫、釣魚等 教育配套方面老年大學、圖書館 中介資源提供家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等 社區(qū)活

15、動的組織如各類表演活動、交友活動、聚會等 日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收取； 專業(yè)物業(yè)服務內(nèi)容，專項收取； 配套設施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取 盈利服務及盈利方式 Profit Model Analysis 收益模式：產(chǎn)品出售與出租相結合的經(jīng)營模式，保證部分投資的迅速回收，又可取得長期穩(wěn)定收益。 經(jīng)營管理：可以聘請專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負責經(jīng)營管理，或則跟專業(yè)公司聯(lián)營，以實現(xiàn)長遠的經(jīng)營收益。 后期管理：由于老年產(chǎn)品使用周期相對較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采用回購產(chǎn)權或使用權，再進行統(tǒng)一銷售或出租，使其良性 發(fā)展。 配套設施：資源共享，向整個項目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。

16、在充分滿足住戶的前提下，可以考慮向周邊樓盤或社會開放。 出租與租售結合 回購產(chǎn)權，統(tǒng)一銷售 資源共享 向社會開放 聘請專業(yè)經(jīng)營公司 、與專業(yè)公司聯(lián)營 盈利模式 盈利模式建議 Profit Model Proposal 項目建議： 1. 項目定位 考慮項目的位置和規(guī)模，定位于： 市區(qū)型 + 持有型 + 持續(xù)照料公寓 2. 收益模式： 持有與出租結合，考慮長期收益 3. 經(jīng)營管理 引入專業(yè)經(jīng)營公司，打造高品質(zhì)服務 4. 提高配套，提升檔次 設置多種配套設施，如醫(yī)療，教育，養(yǎng)生等 配套設施服務同時考慮對外經(jīng)營，提高收益 項目建議 Project Proposal 04 公寓案例分析 Case Stu

17、dy bbk sarriko 中心 案例分析 Case Study funabori 公寓 案例分析 Case Study hilea 老年公寓 案例分析 Case Study 荷蘭沃作科老年公寓 案例分析 Case Study 三島老人養(yǎng)護中心 案例分析 Case Study 維也納 simmering 老年公寓 案例分析 Case Study 伊德里亞老年公寓 案例分析 Case Study 荷蘭布魯森伯格老年公寓 案例分析 Case Study 西班牙不哈索特老年公寓 案例分析 Case Study 西班牙 奧艾拉斯老年公寓 案例分析 Case Study 海南 恭和苑 案例分析 Cas

18、e Study 案例分析 Case Study 案例共通點： 1. 外形簡潔大方，空間豐富 2. 注重綠化，生態(tài)環(huán)保 3. 色彩淡雅，外立面暖色為主 4. 底層設置大量架空空間， 設置多層次多維度交流空間 5. 標準層平面條形布局 05 設計理念及成果 Design Concept &Results 設計理念 垂直森林 設計擬通過錯層陽臺及在陽臺上設置花池，樹槽的方式，形成多層次，多維度的綠化。給居住在此的老年人帶來最清新的 空氣和滿目的綠色，提升居住品質(zhì)。錯層陽臺的設計，也為老年人提供了更多的交往空間。 Design Concept 設計理念 Design Concept 引山入園 設計充分

19、利用地形的高差，底層除了部分公共空間外，全部架空，為居住者提供安全安靜的交往空間。設計充分利用基地東邊 的山體，在東側打開一個巨大的豁口，將山體充分引入建筑，建筑與山體完全融合。在豁口處設置大量公共活動空間，如泳池， 健身設施等，在運動的同時，又能飽覽綠色，將極大的愉悅居住者的心情。 視覺走廊 優(yōu)點：布局合理，體型完整 缺點：大量房間不能滿足日照要求， 庭院分成兩個后，空間局促。 優(yōu)點：體型活潑 缺點：大量房間不能滿足日照要求，庭院分 成兩個后，空間局促。 優(yōu)點：建筑面積較大，空間使用率較高 缺點：大量房間不能滿足日照要求，空間局促 優(yōu)點：體型活潑 缺點：部分房間不能滿足日照要求， 庭院空間狹

20、小 優(yōu)點：布局合理，庭院完整，房間均能滿 足日照。 優(yōu)點：體型活潑 缺點：大量房間不能滿足日照要求 多方案比較 Comparison of many plans 總平面圖 Master Plan 1 2 1 2 社會停車場庫用地 文化活動用地 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 平面示意圖 1 Schemati

21、c Plan 1 1 2 3 4 2 3 4 視覺走廊 引山入園 無邊界泳池 健身房 舞蹈室 乒乓球室 主題樓層 在每個樓層中，設置一個主題，如運動，醫(yī)療，養(yǎng)生等。本層設計主 題為運動主題，擬設計無邊界泳池，健身房，乒乓球室，舞蹈室等 活動場地。 主題樓層 在每個樓層中，設置一個主題，如運動，醫(yī)療，養(yǎng)生等。本層設計主 題為養(yǎng)生主題，擬設計風味美食餐廳，養(yǎng)生教室，推拿按摩室等活 動場地。 平面示意圖 2 Schematic Plan 視覺走廊 引山入園 1 2 3 3 2 養(yǎng)生講堂 推拿按摩室 1 風味美食餐廳 剖面圖 Section Plan 1 1 1-1 剖面圖 剖面圖 Section P

22、lan 2 2 2-2 剖面圖 06 專項解讀 Special Analysis 老年養(yǎng)護院房間類型共分 3 類 : 老年人用房、行政辦公用房、附屬用房 以 300 床老年養(yǎng)護院規(guī)模 標準為例，其構成比例參 考如下： 其中老年人用房比例（300 床）構成如下： 總面積：8133（100）老年人用房總面積：6621（100） 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 入住服務用房0.261300.321280.341020.51000.7878 生活用房17.16858017.16686417.16514817.16343217.161

23、716 衛(wèi)生保健用房1.236151.355401.474411.683361.93193 康復用房0.572850.632520.722160.841681.2120 娛樂用房0.773850.813240.842521.022041.2120 社會工作用房1.487401.56001.544621.563121.62162 0.834150.943761.073211.32601.45145 3.5717853.8115243.9711914.348685.19519 25.871293526.521060827.11813328.4568030.533053 用房類別 400300200

24、100 行政辦公用房 附屬用房 合計 總體面積分類指標 注：老年人用房、其他用房平均使用面積系數(shù)按照0.6、0.65計算 床位數(shù) 老年人用房 500 老年人用房 入住服務用房 81.4 1.5 4 6.7 3.3 77.8 14.6 6.7 行政辦公用房 衛(wèi)生保健用房 康復用房 生活用房 附屬用房社會工作用房 構成解讀 Constitution interpretation 生活用房 附屬用房 行政辦公用房 入住服務用房 康復用房 娛樂用房 衛(wèi)生保健用房 交流空間 根據(jù)各個功能條件，分析得到功能構成關 系圖： 臨終關懷 社會用房 構成解讀 Constitution interpretation

25、 構成解讀 Constitution interpretation 老年養(yǎng)護院入住服務用房（以 300 床為例）功能共分：接待服務廳、入住登記廳、健康評估室、值班室。 以總值班、接待、登記、健康評估為主要功能空間，根據(jù)具體需要 結合門廳設置相關其他功能如：衛(wèi)生間、 輪椅存放處， 總臺， 理發(fā)等。 通過門廳綜合組織交通，聯(lián)系行政、衛(wèi)生、交流空間等功能塊。 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 接待服務廳0.1500.12480.12360.18360.330 入住登記廳0.04200.05200.06180.08160.1212 健

26、康評估室0.07350.09360.08240.12240.1818 總值班室0.05250.06240.08240.12240.1818含監(jiān)控室 合計0.261300.321280.341020.51000.7878 500400300200100 床位數(shù) 用房名稱 入住用房使用面積指標 附注 入住服務用房構成分析參考案例海門養(yǎng)老中心 門廳 總值班 其他 入住登記 其他 接待服務 健康評估 ENTRANCE 門廳健康評估入住登記接待服務總值班 單項解讀 - 入住服務用房 Individual Interpretation 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床

27、）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 居室11.4570011.4456011.4342011.4228011.41140含衛(wèi)生間 沐浴間1.386901.385521.384141.382761.38138含更衣室 配餐間0.482400.481920.481440.48960.4848 養(yǎng)護區(qū)餐廳（活動室）0.743700.742960.742220.741480.7474兼公共活動室 會見聊天廳0.743700.742960.742220.741480.7474 親情居室1.386901.385521.384141.382761.38138 護理員值班室1.045201.044161.0431

28、21.042081.04104 合計17.16858017.16686417.16514817.16343217.161716 生活用房使用面積指標 用房名稱 床位數(shù) 500400300200100 附注 生活用房構成分析 沐浴配餐及餐廳護理值班會見聊天親情居室其他其他 居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室 以居室、護理、餐廳、沐浴、會見、親情居室為主要功能空間，根據(jù)具體需要設置相關其他功能如：污物間、庫房、 多功能間，空中花園等。通過通廊綜合組織交通，聯(lián)系交流空間、衛(wèi)生保健、附屬用房等功能塊。 老年養(yǎng)護院生活用房（以 300 床為例）功能共分：居室、沐浴間、配餐間、餐廳、會見

29、聊天、親情居室、護理員值班室等。 單項解讀 - 生活用房 Individual Interpretation 參考案例深圳南山養(yǎng)老院 構成解析 單層床位數(shù)：48；標準層建筑面積：1450 ；每床面積：30.20 助浴間：2（22.5 /22.8 ），兩區(qū)域各一間，內(nèi)置坐便器，洗手盆，淋浴器等。 每床面積：0.95 ；標準每床面積：1.38 餐廳兼做活動室：2（45 /85 ），兩棟各一間。每床面積：2.71 ；標準每 床面積：0.74 配餐間：2 （9/11.5） ， 兩區(qū)域各一間， 其中附加8.5儲藏室一間。 每床面積： 0.43 ；標準每床面積：0.48 公共衛(wèi)生間兼作洗衣房：1（11.5

30、 ）。每床面積：0.24 污洗間：1（8.5 ），未有自然采光，內(nèi)設洗衣機等設備。每床面積：0.18 盥洗間：1（8.5 ）。每床面積：0.18 護士站：2（7 /7.3 ），宜靠近餐廳活動室設置，且能看到從交通核出入的 人員。每床面積：0.30 ；標準每床面積：1.04 居室：10（744.93 ）；每床面積：15.52 ；標準每床面積：11.4 合計：每床面積：20.51 ；標準每床面積（除親情居室）：15.78 無親情居室，可能設置于其他層。每床面積：1.38 單層床位數(shù)：48；標準層建筑面積：1450 ；每床面積：30.20 交通面積：465.12 ；每床面積：9.68 防煙消防樓梯：

31、3，滿足疏散消防要求 餐梯：1，滿足配餐供貨要求 消防梯兼急救梯：2，每個區(qū)域設置一部 客梯：4，每個區(qū)域設置兩部 居室 居室 配餐及餐廳配餐及餐廳護理值班護理值班沐浴沐浴 消防樓梯消防樓梯 消防樓梯 客梯 客梯 消防梯兼急救梯 消防梯兼急救梯 餐梯 單項解讀 - 生活用房 Individual Interpretation 參考案例深圳南山養(yǎng)老院 居室配餐及餐廳 護理值班沐浴 參考案例海門養(yǎng)老中心 居室居室居室 配餐及餐廳配餐及餐廳護理值班護理值班沐浴 會見聊天會見聊天 單項解讀 - 生活用房 Individual Interpretation 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（

32、/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 診療室0.05250.06240.08240.12240.2424 化驗室0.04200.05200.06180.0918不設無 心電圖0.02100.03120.04120.0612不設無 B超0.02100.0312不設無不設無不設無 搶救房0.0150.12480.16480.18360.2424 藥房0.05250.06240.06180.09180.1515 消毒室0.03150.04160.05150.08160.1212 臨終關懷0.14700.18720.2600.24480.3232 醫(yī)生辦公室0.16800.16640

33、.2600.2400.2424 護士工作室0.623100.622480.621860.621240.6262 合計1.236151.355401.474411.683361.93193 用房名稱 床位數(shù) 500400300200100 衛(wèi)生保健用房使用面積指標 附注 老年養(yǎng)護院衛(wèi)生保健用房（以 300 床為例）功能共分：診療室、化驗室、心電圖、B 超、搶救房、藥房、消毒室、臨終關懷、醫(yī)生辦公室、 護士辦公室等。 衛(wèi)生保健用房構成分析 其他診療室 診療室 辦公室辦公室辦公室護士站護士站其他 化驗室心電圖B 超 消毒 搶救房 藥房 臨終關懷 以康復醫(yī)院功能為主，具有診療、化驗、搶救、心電圖、藥房

34、、醫(yī) 生辦公、護士站等功能塊。其中臨終關懷專門為彌留老人設計，供 家人及專門醫(yī)護人員照顧，需要獨立設置出入口，內(nèi)配居室，衛(wèi)生 間等功能。 ENTRANCE 參考案例海門養(yǎng)老中心 診療室 藥房 辦公室 護士站 化驗室心電圖 搶救房 消毒 B 超 單項解讀 - 衛(wèi)生保健用房 Individual Interpretation 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 物理治療室0.432150.451800.481440.541080.8484 作業(yè)治療室0.14700.18720.24720.3600.3636 合計0.572850.6

35、32520.722160.841681.2120 用房名稱 床位數(shù) 500400300200100 康復用房使用面積指標 附注 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 閱覽室0.1500.12480.12360.18360.2424 書畫室0.07350.09360.08240.12240.2424 棋牌室0.12600.12480.16480.24480.2424 親情網(wǎng)絡室0.482400.481920.481440.48960.4848 合計0.773850.813240.842521.022041.2120 30020010

36、0 娛樂用房使用面積指標 用房名稱 床位數(shù) 500400 老年養(yǎng)護院康復及娛樂用房（以 300 床為例）功能共分：物理治療室、作業(yè)治療室、閱覽室、書籍室、棋牌室、網(wǎng)絡親情室等。 康復用房構成分析娛樂用房構成分析 作業(yè) 治療 作業(yè) 治療 閱覽室書畫室 物理治療棋牌室物理治療網(wǎng)絡親情 以總值班、接待、登記、健康評估為主要功能空間，根據(jù)具體需要 結合門廳設置相關其他功能如：衛(wèi)生間、 輪椅存放處， 總臺， 理發(fā)等。 通過門廳綜合組織交通，聯(lián)系行政、衛(wèi)生、交流空間等功能塊。 以總值班、接待、登記、健康評估為主要功能空間，根據(jù)具體需要 結合門廳設置相關其他功能如：衛(wèi)生間、 輪椅存放處， 總臺， 理發(fā)等。

37、通過門廳綜合組織交通，聯(lián)系行政、衛(wèi)生、交流空間等功能塊。 單項解讀 - 康復及娛樂用房 Individual Interpretation 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 心理咨詢0.482400.481920.481440.48960.4848 社會工作 0.1500.12480.16480.18360.2424 多功能廳0.94500.93600.92700.91800.990 合計1.487401.56001.544621.563121.62162 用房名稱 床位數(shù) 500400300200100 社會工作用房使用面積

38、指標 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 辦公室0.341700.341360.41200.4800.440 會議室0.14700.15600.18540.18360.2424 接待室0.07350.09360.08240.1224不設無 財務室0.03150.04160.05150.08160.1515 檔案室0.04200.05200.05150.08160.1818 文印室0.03150.04160.05150.0816不設無 信息室0.04200.05200.06180.09180.1212 培訓室0.14700.187

39、20.2600.27540.3636 合計0.834150.943761.073211.32601.45145 100用房名稱 床位數(shù) 500400300200 行政辦公用房使用面積指標 老年養(yǎng)護院社會及行政用房（以 300 床為例）功能共分：心理咨詢、社會工作、多功能廳；辦公室、會議室、接待室、財務室檔案室、文印室、 信息室、培訓室等。 社會及行政辦公用房構成分析 辦公室會議室 ENTRANCE 檔案室財務室辦公室辦公室咨詢室咨詢室咨詢室咨詢室 培訓室接待室文印室信息室 行政區(qū)社會工作區(qū) 培訓室培訓室社會工作多功能廳 以總值班、接待、登記、健康評估為主要功能空間，根據(jù)具體需要 結合門廳設置相

40、關其他功能如：衛(wèi)生間、 輪椅存放處， 總臺， 理發(fā)等。 通過門廳綜合組織交通，聯(lián)系行政、衛(wèi)生、交流空間等功能塊。 單項解讀 - 社會工作及行政辦公用房 Individual Interpretation 系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（）系數(shù)（/床）面積（） 警衛(wèi)室0.03150.04160.05150.08160.1212 食堂1.216051.214841.213631.212421.21121 含老年人廚房、職工 廚房、職工餐廳 職工浴室0.251250.251000.25750.25500.2525 理發(fā)室0.05250.06240.061

41、80.09180.1515 洗衣房0.582900.652600.762280.91801.2120 含消毒，甩干烘干室 與縫補間，室內(nèi)晾曬 場地 庫房0.673350.722880.722160.721440.7878 車庫0.1500.12480.16480.24480.4848 公共衛(wèi)生間0.391950.41600.41200.43860.4646 設備用房0.291450.361440.361080.42840.5454 含配電房，鍋爐房， 供氧站，電梯機房， 通訊機房，空調(diào)機房 等 合計3.5717853.8115243.9711914.348685.19519 400300200

42、100 附注 附屬用房使用面積指標 用房名稱 床位數(shù) 500 老年養(yǎng)護院附屬用房（以 300 床為例）功能共分：警衛(wèi)室、食堂、職工浴室、理發(fā)室、洗衣房、庫房、車庫、衛(wèi)生間、設備用房等。 設備間衛(wèi)生間警衛(wèi)室理發(fā)室浴室 職工餐廳 車庫 消毒間收衣間 發(fā)放間縫補間 室內(nèi)晾衣間 室外晾衣場 甩干 烘干間 職工廚房老年人廚房 庫房 ENTRANCEENTRANCE 食堂洗衣房 附屬用房構成分析 以總值班、 接待、 登記、 健康評估為主要功能空間， 根據(jù)具體需要結合門廳設置相關其他功能如： 衛(wèi)生間、輪椅存放處，總臺，理發(fā)等。通過門廳綜合組織交通，聯(lián)系行政、衛(wèi)生、交流空間等 功能塊。 洗衣房 食堂 職工及老

43、年人廚房 參考案例海門養(yǎng)老中心 單項解讀 - 附屬用房 Individual Interpretation 一、出入口 二、室外臺階 三、室外坡道 四、扶手 五、公共樓梯 六、戶內(nèi)樓梯 七、電梯 八、公共走廊 九、停車場 1、平臺入口進深方向不小于 1800mm，且預留 1500*1500 的輪椅回轉(zhuǎn)半徑。 2、雨棚出條長度宜覆蓋整個平臺，并超過首級踏步 500mm 以上。 3、雨棚應覆蓋到車門開啟位置 1、臺階有效寬度不小于 900mm 2、高度 150mm。深度 300mm，且總寬度超過 3000mm 時，應增加中間扶手。 3、臺階不宜小于兩級。 1、室外坡道不應大于 1/12, 宜控制在

44、 1/15 以下 2、室外坡道凈寬不少于 900mm，通常為 900-1200mm，坡道每升高 0.75m 或長度超過 9m 時應設置中間休息平臺，深度不小于 1500mm。 3、流線較近，且注意減少對視；表面材質(zhì)注意防滑。 1、扶手在轉(zhuǎn)角處宜做成圓弧狀；室內(nèi)雙層扶手 650mm/900mm，單層扶手 800850mm， 室外雙層扶手 900mm/1100mm 2、扶手下端高度 700mm，上端不小于 1400mm；且盡端向下彎曲不小于 100mm。 3、扶手設置宜連續(xù)，內(nèi)側距離墻的安裝距離 4050mm。 1、樓梯凈寬不少于 1100mm，樓梯平臺凈寬不小于 1200mm（扶手距離墻面 75

45、mm，則凈 寬不少于 1250mm/1350mm） 2、扶手在樓梯起止端延伸不少于 300mm。 1、戶內(nèi)樓梯踏步高度為 160170mm，寬度宜大于 220mm。 2、戶內(nèi)樓梯不應突出主要動線，不能里臥室過近。 1、候梯廳深度不宜小于 1600mm，應為 2000-2400mm。 2、1000kg 電梯井道尺寸應大于 2200mm*2200mm，轎廂尺寸 1600mm*1400mm；擔架電梯 尺寸 2200mm*2600mm，轎廂尺寸 1600mm*2100mm。 3、不要將入戶門直接對向電梯，避免形成對視。 1、凈寬不得小于 1200mm，兩輛通行不少于 1800mm，入戶走廊放大至 15

46、00mm。 2、轉(zhuǎn)角處宜做出圓弧角或切角，利于輪椅通過。 1、輪椅專用停車位不少于總停車位的 2，且不少于 1 個停車位。 2、停車位兩側留 1200mm 距離；通行安全步道寬度不小于 1200mm。 要素解讀 - 無障礙設計 Elements Interpretation 護理站位置選擇應保證工作人員有良好視野，能 夠與電梯廳等交通空間保持視線聯(lián)系，且方便服 務各個居室，服務半徑不宜大于 30-40m。 南山養(yǎng)老院中的護理站設置均在各個服務單元相對中心或靠近交通核 的部位，輻射半徑在 30-40m 內(nèi)，與各個活動空間保持較好的視線聯(lián)系， 布局較為經(jīng)典。 參考案例深圳南山養(yǎng)老院 護理站護理站

47、R=30-40M R=30-40M 要素解讀 - 護理站 Elements Interpretation 一、基本功能 二、功能分區(qū) 前室、更衣區(qū)、洗浴區(qū)、干身區(qū)、衛(wèi)生間；另外有：搓澡區(qū)、按摩區(qū)、理療區(qū) 養(yǎng)老設施浴場局部示意圖 1、干濕區(qū)應設置過渡房間 2、衛(wèi)生間臨近更衣與洗浴區(qū) 3、考慮急救通道 養(yǎng)老設施浴室功能空間組成類型 養(yǎng)老設施浴室扶手形式說明 輪椅老人乘移動作示意 要素解讀 - 公共浴室 Elements Interpretation 組合一：端套組合二：中間套 組合三：一室一廳組合四：一室一廳 要素解讀 - 公寓居室套型組合 Elements Interpretation 門廳 功

48、能分區(qū)與基本尺寸 典型平面布局實例 設計注意要點 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設計注意要點總結 門廳 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 起居室 功能分區(qū)與基本尺寸 典型平面布局實例 設計注意要點 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設計注意要點總結 起居室 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 餐廳 功能分區(qū)與基本尺寸 典型平面布局實例 設計注意要點 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設

49、計注意要點總結 餐廳 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 臥室 功能分區(qū)與基本尺寸 典型平面布局實例 單人 雙人 帶衛(wèi)生間 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設計注意要點 臥室 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設計注意要點總結 臥室 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 廚房 功能分區(qū)與基本尺寸 典型平面布局實例 設計注意要點 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設計注意要點總結 廚房 要素解

50、讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 衛(wèi)生間 功能分區(qū)與基本尺寸典型平面布局實例 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 設計注意要點 衛(wèi)生間 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 衛(wèi)生間 設計注意要點總結 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 陽臺 功能分區(qū)與基本尺寸典型平面布局實例 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Interpretation 陽臺 設計注意要點設計注意要點總結 要素解讀 - 公寓居室細部 Elements Inter