1、舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1.1城市更新發(fā)展階段 第一階段：城市增量發(fā)展階段（80年代初90年代初） 1980年特區(qū)成立，為口岸提供服務(wù)型商業(yè)幾“三來(lái)一補(bǔ)” 工業(yè)，建設(shè)以空地為主，村民自發(fā)的小規(guī)模拆舊建新。 第二階段：城市更新的萌芽期（90年代初2004年） 90年代后，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，外來(lái)務(wù)工人員的輸入， 對(duì)廉租房的需求旺盛，“城中村”出現(xiàn)。 第三階段：城市更新的初期（2004年2009年） 進(jìn)入新世紀(jì)，由于自身資源條件有限，政府提出“二次創(chuàng)業(yè)” 的口號(hào)，轉(zhuǎn)變供需結(jié)構(gòu)，著手城中村及就舊工業(yè)區(qū)的改造。 第四階段：城市更新的快速發(fā)展（2009年至今） “

2、四個(gè)難以為繼” 的背景下，政策日趨完善，深圳市發(fā) 展的重心由增量轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化。 1 2 3 4 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1.2 主要政策依據(jù) 主要 依據(jù) 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2018版） 深圳市拆除重建類城市更新單元編制技術(shù)規(guī)定（2018版） 深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定（2019版） 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1.3 深標(biāo)的主要用地類型 主導(dǎo)用途:指一般情況下允許建設(shè)、使 用的建筑與設(shè)施用途，其建筑面積（或 多項(xiàng)建筑面積之和）應(yīng)占地塊總建筑面 積的主導(dǎo)。 單一用途：一類居住用地、

3、二類居住用 地和三類居住用地，主導(dǎo)用途的建筑面 積不宜低于總建筑面積的70%。（其他 用地依次類推） 以R2用地為例：適建用途的比例，極限值就是30%，所以我們一般說(shuō)，純住宅用地， 商業(yè)的極限值是不超30%。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1.3 深標(biāo)的主要用地類型 主導(dǎo)用途:指一般情況下允許建設(shè)、使用的建筑 與設(shè)施用途，其建筑面積（或多項(xiàng)建筑面積之和） 應(yīng)占地塊總建筑面積的主導(dǎo)。 商業(yè)用地: 在城市主中心和副中心區(qū)域內(nèi)，主導(dǎo)不宜低于總建筑面積的 50%；其它區(qū)域商業(yè)用地，主導(dǎo)不宜低于70%。 普通工業(yè)用地和新型產(chǎn)業(yè)用地: 主導(dǎo)不宜低于總建筑面積的70%

4、。 倉(cāng)儲(chǔ)用地: 主導(dǎo)不宜低于總建筑面積的85%。物流用地，主導(dǎo)不宜低于 總建筑面積的60%。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1.4 深標(biāo)的主要用地類型 主導(dǎo)用途:指一般情況下允許建設(shè)、使用的 建筑與設(shè)施用途，其建筑面積（或多項(xiàng)建筑 面積之和）應(yīng)占地塊總建筑面積的主導(dǎo)。 混合用途：混合用地的用地代碼采用“+” 鏈接，排列順序原則上按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng) 的用地性質(zhì)從多到少排列。 以R2+C1用地為例：各自比例應(yīng)該是70%R234%， 50%C130%,且R2功能的面積C1功能的面積 一個(gè)小案例：一塊地，居住功能6800（68%），商業(yè)2800（28%），配套40

5、0（4%），用地功能是表達(dá)為R2還是R2+C1? 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1.4 深標(biāo)的主要用地類型 關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問(wèn)題的處理意見（二） 第六條表達(dá)了意思是：圖則中規(guī)劃到中類，調(diào)整為深標(biāo)土地用途混合使用指引中的中類+鼓勵(lì)類，是 視為符合圖則的。（由R2R2+C1是視為符合圖則，但是C1C1+R2少見 ） 第七條表達(dá)的意思是：?jiǎn)渭兊腞2用地，有不超30%的商業(yè)功能，商業(yè)功能的主導(dǎo)用途是商業(yè)、辦公及 旅館業(yè)，但是明確單一R2用地不能做辦公、旅館業(yè)及公寓。 “關(guān)系比較好” 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 1

6、.5 小案例 5.1 8.95 7.68 12.46 9.13 8.83 11.51 8.30 這種情況下，保證了貢獻(xiàn)率高、區(qū)位條件好的項(xiàng)目的可實(shí)施性，同時(shí)帶來(lái)一些項(xiàng)目的商住功能的容積率比純商業(yè)還高，強(qiáng)區(qū)放權(quán)條件 下，各區(qū)政策有些細(xì)微政策還不明確，在保證總量不變，建設(shè)量是否可以在項(xiàng)目?jī)?nèi)統(tǒng)籌？ 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.1 更新的相關(guān)概念 更新單元規(guī)劃： 城市更新單元規(guī)劃以已批計(jì)劃為依據(jù)，以法定圖則為基礎(chǔ)，重點(diǎn)就更新 單元的改造模式、土地利用、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通及利益平 衡等方面做出詳細(xì)安排。 城市更新單元規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，具有與法定圖則相等

7、的效力，是城市更新 和規(guī)劃管理的基本依據(jù)。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.1 更新的相關(guān)概念 拆除范圍 指依據(jù)更新單元規(guī) 劃制定計(jì)劃; 公益項(xiàng)目 用地范圍 指獨(dú)立占地的公共 服務(wù)設(shè)施用地及其 他移交給政府的獨(dú) 立用地范圍； 開發(fā)建設(shè) 用地范圍 指依據(jù)城市更新政 策可出讓給實(shí)施主 體的進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 的用地范圍； 清退用地范圍 指拆除范圍內(nèi)由實(shí) 施主體自行拆除、 清理地上建（構(gòu)） 筑物及附著物的國(guó) 有未出讓用地； 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.1 更新的相關(guān)概念 零征轉(zhuǎn) 用地范圍 指由實(shí)施主體負(fù)責(zé)理清 經(jīng)濟(jì)關(guān)系

8、并自行拆除、 清理地上建（構(gòu)）筑物 及附著物并無(wú)償移交給 政府的未完善征轉(zhuǎn)手續(xù) 用地的范圍。 騰挪 用地范圍 劃入的零星 用地范圍 更新單元范圍 指更新單元范圍內(nèi)、拆 除范圍外的未建設(shè)用地， 通過(guò)土地位置調(diào)換等方 式進(jìn)行等面積騰挪的用 地范圍。 指更新單元范圍內(nèi)屬于 國(guó)有未出讓的邊角地、 夾心地、插花地，總面 積不超過(guò)項(xiàng)目拆除范圍 用地面積的10%且不超 過(guò)3000 平方米的部分可 作為零星用地一并出讓 給項(xiàng)目實(shí)施主體的用地 范圍。 指拆除范圍外，涉及土 地清退、用地騰挪、零 星用地劃入，或者其他 公共利益需要與更新項(xiàng) 目進(jìn)行統(tǒng)籌的，包括上 述所有范圍。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批

9、報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.2 各范圍示意 更新單元范圍 拆 除 范 圍 開 發(fā) 建 設(shè) 用 地 范 圍 公益項(xiàng)目用地范圍 零征轉(zhuǎn)用地范圍 騰挪用地范圍 劃入的零星用地范圍 清退用地范圍 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.3.1 相關(guān)概念 權(quán)屬清晰用地包括：國(guó)有已出讓（劃拔）用地、城中村用地、舊屋村用地、城市化歷史遺留違法建筑處理用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留 用地。另，未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地根據(jù)歷史用地處置政策可交由繼受單位進(jìn)行城市更新的用地視為權(quán)屬清晰用地。-編制技術(shù)規(guī)定 國(guó)有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用

10、地、其他已獲得用地權(quán)屬證明文件的用地 等-更新單元計(jì)劃管理規(guī)定 為啥有“土地移交率”和“實(shí)際土地移交率”之分 ？ 基準(zhǔn)土地移交率 指城市更新單元貢獻(xiàn)拆除范圍用地面 積不小于15%且大于3000平方米。 土地移交率 實(shí)際土地移交率 指拆除范圍內(nèi)移交給政府的權(quán)屬清晰 用地面積占比。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.1 基本概念 深標(biāo)條文內(nèi)容說(shuō)明 根據(jù)修訂版深標(biāo)： 地塊容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積三部分組成。 FAFA基礎(chǔ) + FA轉(zhuǎn)移 + FA獎(jiǎng)勵(lì)； FA基礎(chǔ)FAR基準(zhǔn)（1-A1）（1+A2）（1+A3）S； 公式中：FA地塊容積； FA基礎(chǔ)地塊

11、基礎(chǔ)容積； FA轉(zhuǎn)移地塊轉(zhuǎn)移容積； FA獎(jiǎng)勵(lì)地塊獎(jiǎng)勵(lì)容積； FAR基準(zhǔn)密度分區(qū)地塊基準(zhǔn)容積率； A1地塊規(guī)模修正系數(shù)； A2周邊道路修正系數(shù)； A3地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)； S地塊面積。 基礎(chǔ)建筑面積 轉(zhuǎn)移建筑面積 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.2 基本概念 分級(jí)密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率容積率上限 1密度一、二區(qū)3.26.0 2密度三區(qū)3.05.5 3密度四區(qū)2.54.0 4密度五區(qū)1.52.5 居住用地地塊容積率指引 分級(jí)密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率 1密度一區(qū)5.4 2密度二區(qū)4.5 3密度三區(qū)4.0 4密度四區(qū)2.5 5密度五區(qū)2.0 商業(yè)服務(wù)業(yè)用

12、地地塊容積率指引 分級(jí)密度分區(qū) 新型產(chǎn)業(yè)用地 基準(zhǔn)容積率 普通工業(yè)用地 基準(zhǔn)容積率 1密度一、二、三區(qū)4.03.5 2密度四區(qū)2.52.0 3密度五區(qū)2.01.5 工業(yè)用地地塊容積率指引 分級(jí)密度分區(qū) 物流用地 基準(zhǔn)容積率 倉(cāng)儲(chǔ)用地 基準(zhǔn)容積率 1密度一、二、三區(qū)4.03.5 2密度四區(qū)2.52.0 3密度五區(qū)2.01.5 物流倉(cāng)儲(chǔ)用地地塊容積率指引 各類用地密度分區(qū) 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.3 基本概念 地塊規(guī)模/道路/軌道等修正系數(shù) 用地功能基準(zhǔn)用地規(guī)模 居住用地2公頃 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地1公頃 普通工業(yè)用地3公頃 新型產(chǎn)業(yè)用地1公頃 倉(cāng)儲(chǔ)

13、用地5公頃 物流用地2公頃 基準(zhǔn)用地規(guī)模 地塊面積小于等于基準(zhǔn)用地規(guī) 模時(shí)，地塊規(guī)模修正系數(shù)為0。 地塊面積大于基準(zhǔn)用地規(guī)模時(shí)， 地塊修正系數(shù)按超出基準(zhǔn)用地 規(guī)模每0.1公頃計(jì)0.005并累加 計(jì)算，不足0.1公頃按0.1公頃修 正，最大取值小于等于0.3。 地塊類別一邊臨路兩邊臨路三邊臨路周邊臨路 修正系數(shù)0+0.1+0.2+0.3 周邊道路修正系數(shù) 距離站點(diǎn)（米） 車站類型 多線車站單線車站 修正系數(shù) 0200+0.7+0.5 200500+0.5+0.3 同一車站的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù) a1a2b1b2 a1+0.7+0.7+0.7+0.7 a2+0.7+0.5+0.5+0.5 b1+0.7

14、+0.5+0.5+0.5 b2+0.7+0.5+0.5+0.3 不同車站重疊覆蓋的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù) a1代表多線車站0200米覆蓋范圍，a2代表多線車站200500 米覆蓋范圍，b1代表單線車站0200米覆蓋范圍，b2代表單線 車站200500米覆蓋范圍。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.4 基本概念 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.5 基本概念 密度三區(qū)范圍內(nèi)的居住用地地塊若位于地鐵站點(diǎn)500米范圍 內(nèi)的，其容積率上限可按照密度一、二區(qū)執(zhí)行。 其中，居住用地地塊僅選取其中最大值修正。普通工業(yè)用地、 倉(cāng)

15、儲(chǔ)用地地塊僅進(jìn)行周邊道路修正，不作地鐵站點(diǎn)修正。 軌道站點(diǎn)用地修正的正確方式 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.6 基本概念 深標(biāo)條文內(nèi)容容積率審查規(guī)定內(nèi)容 混合功能用地的地塊容積為該地塊上各功能的容積之和。 混合功能用地的地塊基礎(chǔ)容積宜按下式計(jì)算： FA基礎(chǔ)混合FA基礎(chǔ)1K1+FA基礎(chǔ)2K2； 公式中：FA基礎(chǔ)混合為該地塊各類功能基礎(chǔ)容積之和。 FA基礎(chǔ)1、FA基礎(chǔ)2 分別為該地塊基于各類單一用地 功能的地塊基礎(chǔ)容積； K1、K2 分別為該地塊各類功能的地塊基礎(chǔ)容積混合 修正權(quán)重。（對(duì)地塊的基礎(chǔ)容積率影響較大） （一）地塊規(guī)劃為單一用地性質(zhì)的，按主

16、導(dǎo)用途進(jìn)行測(cè)算， 其兼容功能不納入測(cè)算; （二）居住、商業(yè)功能的混合用地，地塊基礎(chǔ)容積測(cè)算中 居住功能占地塊基礎(chǔ)容積的比例取值如下： 居住功能為第一主導(dǎo)功能的按60%取值；居住功能為第二 主導(dǎo)功能的按40%取值。測(cè)算后，地塊最終建筑功能實(shí)際 比例可依據(jù)深標(biāo)關(guān)于土地混合使用的有關(guān)規(guī)定具體確 定。 例如： R2，表示居住功能按照100%取值； R2+C1,表示居住功能按照60%取值； C1+R2，表示居住功能按照40%取值。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.6 相關(guān)案例 出現(xiàn)K1、K2. 這種比例，實(shí)際上是將原來(lái)的按用 地面積比例的計(jì)算方法，調(diào)整成了按

17、照建筑面積 的比例計(jì)算，與深標(biāo)規(guī)定是一致的，但是對(duì)單個(gè) 地塊的基礎(chǔ)容積率計(jì)算不利，對(duì)轉(zhuǎn)移的容積也會(huì) 響應(yīng)減少。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.7 基本概念 容積率測(cè)算指引內(nèi)容說(shuō)明 【轉(zhuǎn)移容積測(cè)算】轉(zhuǎn)移建筑面積是指城市更新項(xiàng)目實(shí)際土 地移交率超出基準(zhǔn)土地移交率核算出的用地面積與基礎(chǔ)容 積率的乘積。 其中，移交用地具有以下情形之一的，再增加30%計(jì)入轉(zhuǎn) 移容積： 1.在法定規(guī)劃的基礎(chǔ)上額外落實(shí)或小學(xué)、初中或九年一貫制學(xué)校用 地的，（班數(shù)按照深標(biāo)中限核定），占地面積不小于3000平方米 的文化設(shè)施用地的; 2、落實(shí)高中、綜合醫(yī)院用地的; 3、保留主管部

18、門認(rèn)定為有保留價(jià)值的歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史建筑，用 地及建筑移交， 且實(shí)施主體承擔(dān)修繕、整治費(fèi)用及責(zé)任。 關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施(深府 辦20148號(hào))： 基準(zhǔn)土地移交率：拆除范圍用地面積小于10000平方 米的城市更新單元的基準(zhǔn)土地移交率為30%，其余城市更 新單元的按照實(shí)施細(xì)則第十二條第一款規(guī)定確定。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.8 基本概念 容積率測(cè)算指引內(nèi)容 【獎(jiǎng)勵(lì)容積測(cè)算】 獎(jiǎng)勵(lì)容積是指為保障公共利益目的的實(shí)現(xiàn)，對(duì)符合以下情形的，可計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積： (一)開發(fā)建設(shè)用地中，依據(jù)暫行措施、保障性住房配建規(guī)定和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建規(guī)

19、定等規(guī)定配建的安居型商 品房、公共租賃住房、人才住房及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房，除明確規(guī)定計(jì)入基礎(chǔ)容積的，其余建筑面積計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積，在 上述規(guī)定外增配的安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房，其建筑面積不作為獎(jiǎng)勵(lì)容積。 (二)開發(fā)建設(shè)用地中，按法定規(guī)劃及深標(biāo)、暫行措施等要求落實(shí)的附建式公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及市政設(shè)施， 其建筑面積計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積。其中，社區(qū)健康服務(wù)中心和社區(qū)老年人日間照料中心，按其建筑面積的2倍計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn) 站（含再生資源回收站、環(huán)衛(wèi)工人作息房、公共廁所）和變電站，按其建筑面積的3倍計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積。 (三)城市更新單元內(nèi)為連通城市公交場(chǎng)站、軌道

20、站點(diǎn)或重要的城市公共空間，經(jīng)核準(zhǔn)設(shè)置24小時(shí)無(wú)條件對(duì)所有市民開放的 地面通道、地下通道、架空連廊，并由實(shí)施主體承擔(dān)建設(shè)責(zé)任及費(fèi)用的，按其對(duì)應(yīng)的投影面積計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 2.4.9 基本概念 容積率測(cè)算指引內(nèi)容 【獎(jiǎng)勵(lì)容積測(cè)算】 （四）保留已納入市政府公布的深圳市歷史建筑名錄或市（四）主管部門認(rèn)定有保留價(jià)值的歷史建筑，但不移 交土地，按保留建筑的1.5倍及構(gòu)筑物的投影面積的1.5倍計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積。并由實(shí)施主體承擔(dān)保留建、構(gòu)筑物的 活化和綜合整治責(zé)任及費(fèi)用。 （五）市政府規(guī)定的其他獎(jiǎng)勵(lì)情形。 上述獎(jiǎng)勵(lì)容積之和不應(yīng)超出基礎(chǔ)容積的30%

21、。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所 核算的獎(jiǎng)勵(lì)容積超出基礎(chǔ)容積20%的部分可不受本款限制。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 3. 基本思路 在合法性的基礎(chǔ)上，城市更新單元因提供超出更新政策要求的道路、綠地、公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等公共利 益用地，可按照基礎(chǔ)容積率進(jìn)行建筑面積轉(zhuǎn)移； 不改變城市更新單元主導(dǎo)功能及規(guī)劃地塊混合用地性質(zhì)的前提下，轉(zhuǎn)移容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積可優(yōu)先安排居住功能。 S=S基礎(chǔ)+FAR平均(a+b80%)85%-c+d 其中： S城市更新單元規(guī)劃建筑面積； S基礎(chǔ) 城市更新單元基礎(chǔ)建筑面積； FAR平均城市更新單元基礎(chǔ)建筑面積對(duì)應(yīng)

22、的平均容積率； a城市更新單元內(nèi)權(quán)屬清晰用地面積； b城市更新單元內(nèi)未見征轉(zhuǎn)記錄用地面積； c城市更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地面積； d針對(duì)開發(fā)主體自愿、規(guī)劃部門核準(zhǔn)、法定規(guī)劃確認(rèn)額外承擔(dān)的 建設(shè)責(zé)任，測(cè)算時(shí)可進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積。 城市更新 單元開發(fā)量 基礎(chǔ) 建筑面積 轉(zhuǎn)移 建筑面積 獎(jiǎng)勵(lì) 建筑面積 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 4.1 相關(guān)案例 FAR平均基礎(chǔ)建設(shè)量/開發(fā)建設(shè)用地=262714.2/61720.2=4.26 基準(zhǔn)建設(shè)量計(jì)算一覽表 基準(zhǔn)容積： 262714.2 轉(zhuǎn)移容積： 131961.0 最終容積： 451682.5 + = 獎(jiǎng)勵(lì)容積

23、: 57007.3 + 地塊編號(hào)性質(zhì)代碼 用地面積（）比例居住商業(yè)基準(zhǔn)容積率道路修正規(guī)模修正總建設(shè)量（） 01R2+C18128.0 功能配比(%)6040R23.2 1.31.000 38230.2 混合修正權(quán)重0.68 0.32 C14.5 1.31.000 02-01R25815.1 功能配比(%)1000R23.2 1.21.000 22330.0 混合修正權(quán)重1.00 0.00 C14.5 1.21.000 02-02R2502.7 功能配比(%)1000R23.2 1.21.000 1930.4 混合修正權(quán)重1.00 0.00 C14.5 1.21.000 03R2+C118791

24、.6 功能配比(%)6040R23.2 1.31.000 87067.2 混合修正權(quán)重0.67 0.33 C14.5 1.30.955 04R228482.8 功能配比(%)1000R23.2 1.30.955 113156.5 混合修正權(quán)重1.00 0.00 C14.5 1.30.905 合計(jì)61720.2 -262714.2 地塊基礎(chǔ)容積混合修正系數(shù) 第一步：計(jì)算基于單一功能的地塊基礎(chǔ)容積 FA基礎(chǔ)FAR基準(zhǔn)（1-A1）（1+A2）（1+A3）S FA基礎(chǔ)1 = 3.2（1-0）（1+0.3）（1+0）8128= 33812.48（） FA基礎(chǔ)2 = 4.5（1-0）（1+0.3）（1+0

25、）8128 = 47548.8（） 第二步：求解地塊基礎(chǔ)容積混合修正權(quán)重 K1=0.678 K2=0.322 第三步：計(jì)算地塊混合基礎(chǔ)容積 FAR基礎(chǔ)混合=FA基礎(chǔ)1K1+FA基礎(chǔ)2K2=33812.480.678+47548.80.322=38230.2（） 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 4.2 相關(guān)案例 基準(zhǔn)容積： 262714.2 轉(zhuǎn)移容積： 131961.0 最終容積： 451682.5 + = 獎(jiǎng)勵(lì)容積: 57007.3 + 核增及獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)算一覽表 FAR最終最終容積/開發(fā)建設(shè)用地=451682.5/61720.2=7.32 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注 1

26、 拆除用地面積（）111224.8 其中 權(quán)屬清晰用地面積（）82718.3 a 未見征轉(zhuǎn)地記錄用地面積（）28506.5 b 其中 20%納入政府土地儲(chǔ)備5701.3 b*20% 80%交由繼受單位進(jìn)行城市更新22805.2 b*80% 2 合法手續(xù)完善用地面積（）105523.5 a+b*80% 其中 不少于15%且大于3000平米土地貢獻(xiàn)15828.5 c=(a+b*80%)*0.15 剩余可用于開發(fā)建設(shè)的用地89695.0 a+b*80%-c 其中 本次規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地61720.2 e 土地貢獻(xiàn)可轉(zhuǎn)移容積的用地27974.8 a+b*80%-c-e 額外落實(shí)九年一貫制學(xué)校用地的100

27、90.7 g 3根據(jù)法定圖則及深標(biāo)計(jì)算得平均容積率4.26 f 4 轉(zhuǎn)移容積（）131961.0 (a+b*80%-c-e+g*0.3)*f 其中 土地貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)移容積（）119075.6 (a+b*80%-c-e)*f 學(xué)校用地轉(zhuǎn)移容積（）12885.4 g*f*0.3 5 獎(jiǎng)勵(lì)容積（）57007.3 i+j+k 其中 保障性住房獎(jiǎng)勵(lì)容積（）27947.3 i 公共配套設(shè)施獎(jiǎng)勵(lì)容積（）23260.0 j=x+y+z 其中 單倍獎(jiǎng)勵(lì)容積部分19670.0 x 兩倍獎(jiǎng)勵(lì)容積部分2150.0 y 三倍獎(jiǎng)勵(lì)容積部分1440.0 z 建筑架空連廊獎(jiǎng)勵(lì)容積（）5800.0 k 6轉(zhuǎn)移+獎(jiǎng)勵(lì)容積（）18896

28、8.3 (a+b*80%-c-e+g*0.3)*f+i+j+k 用地處置程序 按實(shí)際土地移 交率轉(zhuǎn)移容積 拆除范圍內(nèi) 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 5.1 注意要點(diǎn) 配套設(shè)施： 1.含住宅的城市更新項(xiàng)目中，應(yīng)按深標(biāo)相關(guān)要求配置幼（托）兒園，原則上不允許與周邊更新單元或其它項(xiàng) 目統(tǒng)籌配置。 2.含住宅的城市更新項(xiàng)目中原則上應(yīng)配置老年人日間照料中心與社區(qū)健康服務(wù)中心，并應(yīng)組合設(shè)置。周邊更新單 元或其它項(xiàng)目統(tǒng)籌配置。 3.項(xiàng)目涉及非獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施，須滿足深標(biāo)、深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則相關(guān)規(guī)定，宜相對(duì)集中布局 在建筑物首層。如用地條件確實(shí)有限，部分配套設(shè)施只能設(shè)置于建筑物二層時(shí)，應(yīng)設(shè)置單獨(dú)出入口并滿足無(wú)障 礙設(shè)計(jì)要求。所有公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)保證空間實(shí)用，設(shè)計(jì)合理。 4.位于密度一、二區(qū)的規(guī)劃商業(yè)用地中應(yīng)設(shè)置不少于商業(yè)、辦公與旅館業(yè)建筑面積5%的商業(yè)文化設(shè)施。鼓勵(lì)在 法定規(guī)劃基礎(chǔ)上額外落實(shí)文化設(shè)施用地。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái) 5.2 深標(biāo)中非強(qiáng)制性指標(biāo) 一些區(qū)位條件好、高貢獻(xiàn)率的項(xiàng)目，帶來(lái)的高強(qiáng)度 的商?。≧2+C1）類更新項(xiàng)目，建筑覆蓋率、綠化 覆蓋率及限高等條件下，很多建筑很難設(shè)計(jì)。 舊改全流程服務(wù)平臺(tái) | 更新整備 報(bào)批報(bào)建 咨詢顧問(wèn) 集體資產(chǎn)上平臺(tái)