1、1 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工程成本控制精細(xì)化管理工程成本控制精細(xì)化管理 孫 躍孫 躍 首席講師 錢(qián)塘房產(chǎn)集團(tuán)副總 資深房地產(chǎn)工程管理專家 2 2 第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理任務(wù)、管理第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理任務(wù)、管理第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理任務(wù)、管理第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理任務(wù)、管理 理念和組織分工理念和組織分工理念和組織分工理念和組織分工 1 1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理的、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理的 新任務(wù)。新任務(wù)。 2 2、工程成本管理中的管理理念介紹。、工程成本管理中的管理理念介紹。 3 3、正確理解、正確理解“ “省錢(qián)省錢(qián)” ”和和“ “花錢(qián)花錢(qián)” ”

2、4 4、合理的工程成本控制的組織分工、合理的工程成本控制的組織分工 3 3 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理的新任務(wù)新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理的新任務(wù) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不斷加大隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不斷加大, ,尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域, ,“ “國(guó)六條國(guó)六條” ”的出的出 現(xiàn)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)已從現(xiàn)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“ “買(mǎi)方市場(chǎng)買(mǎi)方市場(chǎng)” ”向向“ “賣(mài)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變賣(mài)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變” ”。房地產(chǎn)市。房地產(chǎn)市 場(chǎng)整個(gè)形式不容樂(lè)觀，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去的低場(chǎng)整個(gè)形式不容樂(lè)觀，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去的低 投入高產(chǎn)出向高成本低收益的方向發(fā)展。例如，我公司在投

3、入高產(chǎn)出向高成本低收益的方向發(fā)展。例如，我公司在20002000年開(kāi)年開(kāi) 發(fā)的某住宅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)工程建設(shè)成本為發(fā)的某住宅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)工程建設(shè)成本為15001500元元/ /平方米，土地成本為平方米，土地成本為 350350元元/ /平方米（銷(xiāo)售面積），樓盤(pán)住宅均價(jià)為平方米（銷(xiāo)售面積），樓盤(pán)住宅均價(jià)為35003500元元/ /平方米，商品平方米，商品 均價(jià)為均價(jià)為80008000元元/ /平方米，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一年后即全部銷(xiāo)售完，兩年后交平方米，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一年后即全部銷(xiāo)售完，兩年后交 付使用，利潤(rùn)在付使用，利潤(rùn)在70007000萬(wàn)元以上；而我公司在杭州萬(wàn)元以上；而我公司在杭州20062006年開(kāi)發(fā)某住宅

4、年開(kāi)發(fā)某住宅 項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算土地成本為項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算土地成本為50005000元元/ /平方米，工程建設(shè)成本為平方米，工程建設(shè)成本為33003300 平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)為平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)為90009000元元/ /平方米，利潤(rùn)較低。平方米，利潤(rùn)較低。 為此，由于形勢(shì)發(fā)生了變化，原先不太計(jì)較的工程建設(shè)成本變成了為此，由于形勢(shì)發(fā)生了變化，原先不太計(jì)較的工程建設(shè)成本變成了 關(guān)注的重點(diǎn)，如何保證銷(xiāo)售品質(zhì)的前提下控制建設(shè)成本，如何在限關(guān)注的重點(diǎn)，如何保證銷(xiāo)售品質(zhì)的前提下控制建設(shè)成本，如何在限 定建設(shè)成本下降低成本、挖掘效益是我們開(kāi)發(fā)商管理部門(mén)面對(duì)的新定建設(shè)成本下降低成本、挖掘效益是我們開(kāi)發(fā)商管理部門(mén)面對(duì)的新

5、問(wèn)題。問(wèn)題。 4 4 5 5 工程成本管理中的管理新理念介紹工程成本管理中的管理新理念介紹 傳統(tǒng)的工程管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)傳統(tǒng)的工程管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù) 最低價(jià)原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的最低價(jià)原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的 成本管理方法存在：（成本管理方法存在：（1 1）被動(dòng)式控制成本（）被動(dòng)式控制成本（2 2）采取過(guò)程或事后）采取過(guò)程或事后 控制成本方法（控制成本方法（3 3）沒(méi)有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制。造成的結(jié)果是）沒(méi)有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制。造成的結(jié)果是“ “結(jié)結(jié) 算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算算超

6、預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算” ”的現(xiàn)象比較普遍，上述管理的現(xiàn)象比較普遍，上述管理 的誤差往往在的誤差往往在20%20%以上。以上。 新的工程成本管理的理念為：工程成本管理是一項(xiàng)科學(xué)系統(tǒng)管理新的工程成本管理的理念為：工程成本管理是一項(xiàng)科學(xué)系統(tǒng)管理 工程，采用工程，采用“ “全過(guò)程全過(guò)程” ”成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建 設(shè)各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行設(shè)各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行 各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并貫徹各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并貫徹“ “精細(xì)化精細(xì)化” ”管理的理念，采納有效實(shí)現(xiàn)管理的理念，采納有效

7、實(shí)現(xiàn) “ “防三超防三超” ”現(xiàn)象，并為項(xiàng)目建設(shè)爭(zhēng)取更大的效益。新的管理理念體現(xiàn)象，并為項(xiàng)目建設(shè)爭(zhēng)取更大的效益。新的管理理念體 現(xiàn)了現(xiàn)了“ “系統(tǒng)控制系統(tǒng)控制” ”、“ “全過(guò)程控制全過(guò)程控制” ”、“ “預(yù)防控制為主預(yù)防控制為主” ”及及“ “精細(xì)化精細(xì)化” ”管理管理 的特點(diǎn)。的特點(diǎn)。 6 6 正確理解正確理解“ “省錢(qián)省錢(qián)” ”和和“ “花錢(qián)花錢(qián)” ” 俗話說(shuō)俗話說(shuō)“ “君子生財(cái)，取之有道君子生財(cái)，取之有道” ”，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該遵循此道。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，為，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該遵循此道。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，為 取得高利潤(rùn)，出現(xiàn)了各種違規(guī)和欺詐行為，即損害了廣大業(yè)主的利益，又影響了開(kāi)發(fā)取

8、得高利潤(rùn)，出現(xiàn)了各種違規(guī)和欺詐行為，即損害了廣大業(yè)主的利益，又影響了開(kāi)發(fā) 商的聲譽(yù)。為做一個(gè)可持久發(fā)展的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該正確把握商的聲譽(yù)。為做一個(gè)可持久發(fā)展的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該正確把握“ “花錢(qián)花錢(qián)” ”、“ “省錢(qián)省錢(qián)” ”的尺度，否則的尺度，否則 會(huì)帶來(lái)較大的麻煩。會(huì)帶來(lái)較大的麻煩。 可以省錢(qián)的地方為：可以省錢(qián)的地方為： （1 1）杜絕不合理的設(shè)計(jì)浪費(fèi)。）杜絕不合理的設(shè)計(jì)浪費(fèi)。 （2 2）理性地進(jìn)行市場(chǎng)定位，避免過(guò)高的配置。）理性地進(jìn)行市場(chǎng)定位，避免過(guò)高的配置。 （3 3）根據(jù)發(fā)包市場(chǎng)行情，科學(xué)合理地確定中標(biāo)價(jià)，杜絕招標(biāo)中標(biāo)價(jià)過(guò)高現(xiàn)象。）根據(jù)發(fā)包市場(chǎng)行情，科學(xué)合理地確定中標(biāo)價(jià)，杜絕招標(biāo)中標(biāo)價(jià)過(guò)高現(xiàn)象

9、。 ? ? 應(yīng)該花錢(qián)的地方為：應(yīng)該花錢(qián)的地方為： （1 1）設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)，不能太扣。）設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)，不能太扣。 （2 2）項(xiàng)目的配置應(yīng)該符合國(guó)家政策基本要求，如人防、節(jié)能設(shè)置，否則會(huì)影響驗(yàn)收。）項(xiàng)目的配置應(yīng)該符合國(guó)家政策基本要求，如人防、節(jié)能設(shè)置，否則會(huì)影響驗(yàn)收。 （3 3）外立面用材，涉及公司形象的地方。）外立面用材，涉及公司形象的地方。 （4 4）售樓處、樣板房，涉及銷(xiāo)售形象，需要投入。）售樓處、樣板房，涉及銷(xiāo)售形象，需要投入。 （5 5）涉及結(jié)構(gòu)安全、環(huán)保、衛(wèi)生等，應(yīng)該慎重考慮省錢(qián)。）涉及結(jié)構(gòu)安全、環(huán)保、衛(wèi)生等，應(yīng)該慎重考慮省錢(qián)。 （6 6）容易產(chǎn)生質(zhì)量投訴的部位和專業(yè)分包工作。如外

10、墻門(mén)窗工程、防水工程。）容易產(chǎn)生質(zhì)量投訴的部位和專業(yè)分包工作。如外墻門(mén)窗工程、防水工程。 7 7 合理的工程成本控制的組織分工合理的工程成本控制的組織分工 由于工程成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此工程成本管理也不僅僅是成本由于工程成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此工程成本管理也不僅僅是成本 管理部門(mén)的責(zé)任，而是全部部門(mén)的責(zé)任，尤其是營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、工管理部門(mén)的責(zé)任，而是全部部門(mén)的責(zé)任，尤其是營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、工 程部、材料采購(gòu)部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為：程部、材料采購(gòu)部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為： 項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) 設(shè)計(jì)階段 成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)部門(mén) 招標(biāo)合同簽訂 現(xiàn)場(chǎng)簽證把控 工程部

11、、 成本管理部 工程部 竣工結(jié)算 成本管理部 8 8 9 9 第二章房地產(chǎn)成本管理第二章房地產(chǎn)成本管理第二章房地產(chǎn)成本管理第二章房地產(chǎn)成本管理“ “全過(guò)程全過(guò)程全過(guò)程全過(guò)程” ”管理的管理的管理的管理的 核心理念核心理念核心理念核心理念 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本估算（根據(jù)擴(kuò)初圖紙進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本估算（根據(jù)擴(kuò)初圖紙進(jìn)行 項(xiàng)目估算，根據(jù)施工圖紙進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算，并項(xiàng)目估算，根據(jù)施工圖紙進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算，并 確定目標(biāo)成本基數(shù)）確定目標(biāo)成本基數(shù)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化（對(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化（對(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行 優(yōu)化，較少不合理的投入，杜絕設(shè)計(jì)浪費(fèi)，優(yōu)優(yōu)化，較少不合理的投入，杜絕設(shè)計(jì)浪費(fèi)，

12、優(yōu) 化設(shè)計(jì)創(chuàng)造效益）化設(shè)計(jì)創(chuàng)造效益） 工程實(shí)施階段的成本控制（招投標(biāo)管理、合同工程實(shí)施階段的成本控制（招投標(biāo)管理、合同 管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理）管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理） 項(xiàng)目實(shí)施后的成本控制（竣工結(jié)算、根據(jù)結(jié)算項(xiàng)目實(shí)施后的成本控制（竣工結(jié)算、根據(jù)結(jié)算 編制竣工項(xiàng)目成本控制總結(jié)、積累各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技編制竣工項(xiàng)目成本控制總結(jié)、積累各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技 術(shù)參數(shù)、進(jìn)而制定企業(yè)成本控制定額）術(shù)參數(shù)、進(jìn)而制定企業(yè)成本控制定額） 1010 75% 20% 5% 項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)合同簽定現(xiàn)場(chǎng)簽證 全過(guò)程控制管理的依據(jù)和著眼點(diǎn)全過(guò)程控制管理的依據(jù)和著眼點(diǎn) 1111 全過(guò)程控制管理的依據(jù)和著眼點(diǎn)全過(guò)程控制管理的依據(jù)和著眼點(diǎn) 根據(jù)各階段對(duì)項(xiàng)目

13、造價(jià)影響程度，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：根據(jù)各階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)影響程度，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)： 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本影響占了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本影響占了75%75%，項(xiàng)目招，項(xiàng)目招 標(biāo)和合同簽定可影響造價(jià)為標(biāo)和合同簽定可影響造價(jià)為15%,15%,現(xiàn)場(chǎng)簽證和結(jié)算現(xiàn)場(chǎng)簽證和結(jié)算 審計(jì)影響造價(jià)的審計(jì)影響造價(jià)的5%5%。 因此我們將設(shè)計(jì)階段的成本控制放在第一位置因此我們將設(shè)計(jì)階段的成本控制放在第一位置 （投入的精力較少）；將招標(biāo)和合同簽訂放在次（投入的精力較少）；將招標(biāo)和合同簽訂放在次 要位置，將現(xiàn)場(chǎng)簽證和結(jié)算審計(jì)也不放過(guò)處理。要位置，將現(xiàn)場(chǎng)簽證和結(jié)算審計(jì)也不放過(guò)處理。 1212 第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理第三章房地

14、產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本管理“ “精細(xì)化管理精細(xì)化管理精細(xì)化管理精細(xì)化管理” ”八大八大八大八大 環(huán)節(jié)介紹環(huán)節(jié)介紹環(huán)節(jié)介紹環(huán)節(jié)介紹 工程目標(biāo)成本的制訂、支解與落實(shí)工程目標(biāo)成本的制訂、支解與落實(shí) 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)定位下的設(shè)計(jì)定位和材料選用產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)定位下的設(shè)計(jì)定位和材料選用 設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化 招標(biāo)管理及工程量清單招標(biāo)招標(biāo)管理及工程量清單招標(biāo) 合同管理的控制合同管理的控制 甲供材料和甲定材料管理方法和要領(lǐng)甲供材料和甲定材料管理方法和要領(lǐng) 現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 1313 第四章工

15、程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)第四章工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)第四章工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)第四章工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí) （NO.1)NO.1) 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定-主要過(guò)程主要過(guò)程 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定-工作案例工作案例 成本目標(biāo)的支解成本目標(biāo)的支解-分解是為了落實(shí)分解是為了落實(shí) 1414 公司的公司的“ “目標(biāo)成本目標(biāo)成本” ”如何提出如何提出 營(yíng)銷(xiāo)部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位；營(yíng)銷(xiāo)部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位； 成本部制定成本部制定各地區(qū)成本基價(jià)表各地區(qū)成本基價(jià)表- -即項(xiàng)目目標(biāo)成本。即項(xiàng)目目標(biāo)成本。 設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本的偏差率設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本

16、的偏差率 目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。 目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。 哈佛大學(xué)的教授羅賓哈佛大學(xué)的教授羅賓 庫(kù)帕爾庫(kù)帕爾 我們的公司總是先設(shè)計(jì)好圖我們的公司總是先設(shè)計(jì)好圖 紙和模型，再計(jì)算被設(shè)計(jì)產(chǎn)品的代價(jià)，然后看看能否以這紙和模型，再計(jì)算被設(shè)計(jì)產(chǎn)品的代價(jià)，然后看看能否以這 個(gè)價(jià)格水平賣(mài)出該項(xiàng)產(chǎn)品個(gè)價(jià)格水平賣(mài)出該項(xiàng)產(chǎn)品 ，而日本公司卻將這種程序完，而日本公司卻將這種程序完 全顛倒過(guò)來(lái)，即全顛倒過(guò)來(lái)，即 將某種新產(chǎn)品的成本或售價(jià)將某種新產(chǎn)品的成本或售價(jià) 定為定為X X元，然后回頭去努力實(shí)現(xiàn)這一目

17、標(biāo)元，然后回頭去努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo) 。 1515 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定-主要過(guò)程主要過(guò)程 1616 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定-工作案例工作案例 測(cè)算測(cè)算. .xlsxls房地預(yù)算表房地預(yù)算表. .xlsxls 1717 成本目標(biāo)的支解成本目標(biāo)的支解-分解是為了落實(shí)分解是為了落實(shí) ? ? 目標(biāo)成本支解的目的：目標(biāo)成本支解的目的： （）成本的動(dòng)態(tài)控制（）成本的動(dòng)態(tài)控制 要求：要求：要求：要求：對(duì)每一項(xiàng)成本發(fā)生和變化能即時(shí)掌握、分析偏差，強(qiáng)調(diào)及時(shí)性、與實(shí)發(fā)生成本的對(duì)應(yīng)性對(duì)每一項(xiàng)成本發(fā)生和變化能即時(shí)掌握、分析偏差，強(qiáng)調(diào)及時(shí)性、與實(shí)發(fā)生成本的對(duì)應(yīng)性 甲方實(shí)際成本的發(fā)生合同、變更簽證、結(jié)算甲方實(shí)

18、際成本的發(fā)生合同、變更簽證、結(jié)算 實(shí)發(fā)生成本的核算對(duì)象各分判工程和采購(gòu)材料實(shí)發(fā)生成本的核算對(duì)象各分判工程和采購(gòu)材料 成本目標(biāo)合同計(jì)劃成本目標(biāo)合同計(jì)劃 （）成本合理性判斷（）成本合理性判斷 成本管理兩大內(nèi)容：合理確定與有效控制成本管理兩大內(nèi)容：合理確定與有效控制 成本決定因素：產(chǎn)品、市場(chǎng)成本決定因素：產(chǎn)品、市場(chǎng) 成本合理性判斷依據(jù)：經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的修正成本合理性判斷依據(jù)：經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的修正 兩方面的修正：產(chǎn)品差異、市場(chǎng)變化兩方面的修正：產(chǎn)品差異、市場(chǎng)變化 成本目標(biāo)成本目標(biāo)產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成 （）成本管理責(zé)任考核。（）成本管理責(zé)任考核。 實(shí)現(xiàn)全員管理的辦法：責(zé)任制實(shí)現(xiàn)全員管理的辦法：責(zé)任制 兩類成本責(zé)任：

19、自發(fā)生成本、所監(jiān)管成本兩類成本責(zé)任：自發(fā)生成本、所監(jiān)管成本 責(zé)任成本體系：責(zé)任分配與考核辦法責(zé)任成本體系：責(zé)任分配與考核辦法 成本責(zé)任的落實(shí)：如何分解責(zé)任，就應(yīng)如何和分解成本目標(biāo)成本責(zé)任的落實(shí)：如何分解責(zé)任，就應(yīng)如何和分解成本目標(biāo) 成本目標(biāo)考核對(duì)象、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)成本目標(biāo)考核對(duì)象、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn) 1818 目標(biāo)成本支解的意義目標(biāo)成本支解的意義 建筑產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜性的要求建筑產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜性的要求 集腋成裘需要從細(xì)項(xiàng)上控制集腋成裘需要從細(xì)項(xiàng)上控制 費(fèi)用發(fā)生的方式?jīng)Q定成本分解的方式區(qū)費(fèi)用發(fā)生的方式?jīng)Q定成本分解的方式區(qū) 別于乙方發(fā)生方式：時(shí)間上、空間上別于乙方發(fā)生方式：時(shí)間上、空間上 1919 目標(biāo)成本

20、支解的方式目標(biāo)成本支解的方式 ? ? 支解的方式：支解的方式： （）根據(jù)甲方合同計(jì)劃內(nèi)容分解（總目標(biāo)分解為每個(gè)合同目標(biāo)）（）根據(jù)甲方合同計(jì)劃內(nèi)容分解（總目標(biāo)分解為每個(gè)合同目標(biāo)） 分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完 成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍分解）成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍分解） 一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃總綱領(lǐng)一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃總綱領(lǐng) 二級(jí)計(jì)劃

21、：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃控制設(shè)計(jì)管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃合約二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃控制設(shè)計(jì)管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃合約 管理：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃項(xiàng)目管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃成管理：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃項(xiàng)目管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃成 本控制：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃本控制：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施 2020 （）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)體分解（總目標(biāo)分解為分（）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)體分解（總目標(biāo)分解為分 部分項(xiàng)工程目標(biāo)）部分項(xiàng)工程目標(biāo)） 分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō) 明）明） 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目分解內(nèi)容：

22、總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目 標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工 程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件； 分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo) 簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析 2121 （）結(jié)合責(zé)任成本管理分解（總目標(biāo)分解（）結(jié)合責(zé)任成本管理分解（總目標(biāo)分解 為每個(gè)部分的成本管理目標(biāo)）為每個(gè)部分的成本管理目標(biāo)） 分解依據(jù)：部門(mén)或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解依據(jù)：部門(mén)或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門(mén)或崗位的成本分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門(mén)或崗位的成本

23、 管理指標(biāo)管理指標(biāo), , 以及輔助管理的工作要求以及輔助管理的工作要求 分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體 數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定 2222 按照考核責(zé)任分按照考核責(zé)任分 2323 目標(biāo)成本支解套路目標(biāo)成本支解套路 2424 目標(biāo)分解容易產(chǎn)生的問(wèn)題目標(biāo)分解容易產(chǎn)生的問(wèn)題 ? ? 容易產(chǎn)生的問(wèn)題：混淆幾種分解目的，導(dǎo)容易產(chǎn)生的問(wèn)題：混淆幾種分解目的，導(dǎo) 致幾種分解方式的混淆。致幾種分解方式的混淆。 混淆合同分類與成本分解混淆合同分類與成本分解 分解深度不統(tǒng)一分解深度不統(tǒng)一 實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容 如

24、何與成本管理軟件結(jié)合使用，解決標(biāo)準(zhǔn)如何與成本管理軟件結(jié)合使用，解決標(biāo)準(zhǔn) 化與項(xiàng)目特性之間的矛盾。化與項(xiàng)目特性之間的矛盾。 2525 第五章節(jié)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)定位下的設(shè)計(jì)定位和材料選用第五章節(jié)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)定位下的設(shè)計(jì)定位和材料選用 (NO.2)(NO.2) 選材用料程序化選材用料程序化選材用料程序化選材用料程序化 ： 1 1、 營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)所在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)所在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)所在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)所在 地的同檔次樓盤(pán)，分析客戶敏感點(diǎn)選材用料檔次。地的同檔次樓盤(pán)，分析客戶敏感點(diǎn)選材用料檔次。地的同檔次樓盤(pán)，分析客戶敏感點(diǎn)選材

25、用料檔次。 某園項(xiàng)目土建選材用料標(biāo)準(zhǔn) 地的同檔次樓盤(pán)，分析客戶敏感點(diǎn)選材用料檔次。 某園項(xiàng)目土建選材用料標(biāo)準(zhǔn)某園項(xiàng)目土建選材用料標(biāo)準(zhǔn)某園項(xiàng)目土建選材用料標(biāo)準(zhǔn).doc.doc 2 2 、與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，、與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，、與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，、與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)， 案例詳見(jiàn)。案例詳見(jiàn)。案例詳見(jiàn)。建造標(biāo)準(zhǔn)案例案例詳見(jiàn)。建造標(biāo)準(zhǔn)案例建造標(biāo)準(zhǔn)案例建造標(biāo)準(zhǔn)案例. .pdfpdf 3 3 、根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)、根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)、根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)、根據(jù)

26、項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng) 的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 4 4 、按各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各、按各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各、按各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各、按各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各 部品質(zhì)量檔次。部品質(zhì)量檔次。部品質(zhì)量檔次。部品質(zhì)量檔次。 2626 第六章項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化及控制第六章項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化及控制 (NO.3)(NO.3) 項(xiàng)目定位論證階段的成本控制項(xiàng)目定位論證階段的成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容 建筑設(shè)計(jì)管理中的成本控制因素建筑設(shè)計(jì)管理中的成本控制因素

27、建筑設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例）建筑設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例） 設(shè)備設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡(jiǎn)單案例）設(shè)備設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡(jiǎn)單案例） 景觀設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容景觀設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容 深化設(shè)計(jì)帶來(lái)的好處深化設(shè)計(jì)帶來(lái)的好處( (門(mén)窗案例門(mén)窗案例) ) 限額設(shè)計(jì)的作用和應(yīng)用限額設(shè)計(jì)的作用和應(yīng)用 設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑 2727 項(xiàng)目定位論證階段的成本控制項(xiàng)目定位論證階段的成本控制 項(xiàng)目論證階段：項(xiàng)目論證階段： 1.1.為了保證項(xiàng)目的可行性，通過(guò)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析，為了保證項(xiàng)目的可行性，通過(guò)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分

28、析， 可最大限度地控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。可最大限度地控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。 2.2.為了滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭(zhēng)取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，為了滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭(zhēng)取有利的規(guī)劃要點(diǎn)， 如適當(dāng)提高容積率，降低土地成本。如適當(dāng)提高容積率，降低土地成本。 關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn): : A)A)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)； b)b)拆遷風(fēng)險(xiǎn)；拆遷風(fēng)險(xiǎn)； c)c)高壓線風(fēng)險(xiǎn)；高壓線風(fēng)險(xiǎn)； d)d)地下管線風(fēng)險(xiǎn)；地下管線風(fēng)險(xiǎn)； e)e)地下埋藏物風(fēng)險(xiǎn)；地下埋藏物風(fēng)險(xiǎn)； f) f)工程地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)等工程地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)等 2828 項(xiàng)目定位優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目定位優(yōu)化關(guān)注點(diǎn) 滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭(zhēng)

29、取有利的規(guī)滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭(zhēng)取有利的規(guī)滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭(zhēng)取有利的規(guī)滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭(zhēng)取有利的規(guī) 劃要點(diǎn)。劃要點(diǎn)。劃要點(diǎn)。劃要點(diǎn)。 例如：例如：例如：例如： 爭(zhēng)取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如適當(dāng)提高容積爭(zhēng)取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如適當(dāng)提高容積爭(zhēng)取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如適當(dāng)提高容積爭(zhēng)取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如適當(dāng)提高容積 率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。 在有利于商業(yè)的地方適當(dāng)提高商業(yè)面積的在有利于商業(yè)的地方適當(dāng)提高商業(yè)面積的在有利于商業(yè)的地方適當(dāng)提高商業(yè)面積的在有利于商業(yè)的地方適當(dāng)提高商業(yè)面積的 比例；比例；比例；比例； 2929 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容

30、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容 優(yōu)化思路：優(yōu)化思路： （1 1）政策方面：對(duì)國(guó)家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩模┱叻矫妫簩?duì)國(guó)家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩?把控，從規(guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和相關(guān)政策把控，從規(guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和相關(guān)政策 上，為公司爭(zhēng)取利益，節(jié)約成本。（規(guī)劃指標(biāo)的爭(zhēng)取、人上，為公司爭(zhēng)取利益，節(jié)約成本。（規(guī)劃指標(biāo)的爭(zhēng)取、人 防、消防、配套）防、消防、配套）人防車(chē)庫(kù)人防車(chē)庫(kù). .dwgdwg （2 2）技術(shù)方面：從技術(shù)管理層面，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)，）技術(shù)方面：從技術(shù)管理層面，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)， 降低項(xiàng)目各項(xiàng)工程的實(shí)際工程量，以便從源頭控制成本。降低項(xiàng)目各項(xiàng)工程的實(shí)際工程量

31、，以便從源頭控制成本。 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該優(yōu)化或控制成本的內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該優(yōu)化或控制成本的內(nèi)容： （1 1）調(diào)整物業(yè)類型）調(diào)整物業(yè)類型 （2 2）參與調(diào)整容積率，從而達(dá)到調(diào)整土地成本的目的。）參與調(diào)整容積率，從而達(dá)到調(diào)整土地成本的目的。 （3 3）政府協(xié)商，退紅線、平面布局等要求，在政府主管）政府協(xié)商，退紅線、平面布局等要求，在政府主管 部門(mén)的支持下，盡可能提升地塊的使用價(jià)值。部門(mén)的支持下，盡可能提升地塊的使用價(jià)值。 （4 4）消防、人防及市政配套的有利設(shè)置條件爭(zhēng)取。）消防、人防及市政配套的有利設(shè)置條件爭(zhēng)取。 3030 建筑設(shè)計(jì)管理中的成本控制因素建筑設(shè)計(jì)管理中的成本控制因素 設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)

32、鍵因素設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵因素: : 設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素 （一）設(shè)計(jì)管理（一）設(shè)計(jì)管理 1 1、提高全員成本意識(shí)、提高全員成本意識(shí) （1 1）部門(mén)間密切協(xié)作）部門(mén)間密切協(xié)作 （2 2）明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)）明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé) 2 2、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) （1 1）設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理）設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理 （2 2）項(xiàng)目攻關(guān)）項(xiàng)目攻關(guān) （3 3）做好與設(shè)計(jì)人員的溝通）做好與設(shè)計(jì)人員的溝通 （4 4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 （5 5）開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)）開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng) 3131 設(shè)計(jì)成本對(duì)于一個(gè)

33、項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的設(shè)計(jì)成本對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的 一部分。相對(duì)而言，由于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出一部分。相對(duì)而言，由于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出 圖質(zhì)量的好壞以及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工圖質(zhì)量的好壞以及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工 程造價(jià)帶來(lái)的影響則要大的多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)程造價(jià)帶來(lái)的影響則要大的多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng) 主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。 在設(shè)計(jì)單位的選擇過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇在設(shè)計(jì)單位的選擇過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇 尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)尤為重要。

34、主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì) 量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要 設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、 控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從 項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，就對(duì)成本有所控制。項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，就對(duì)成本有所控制。 3232 3 3、建立管理程序與制度、建立管理程序與制度 （1 1）完善甲方

35、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn).doc.doc （2 2）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化 （3 3）建立專家會(huì)議評(píng)審制度）建立專家會(huì)議評(píng)審制度 （4 4）內(nèi)部審核制度化）內(nèi)部審核制度化 3333 ( (二二) )技術(shù)管理技術(shù)管理 1 1、建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確、建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確 定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方 案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2 2、結(jié)構(gòu)方案的選擇、結(jié)構(gòu)方案的選擇 （1 1）結(jié)構(gòu)型式的確定）結(jié)構(gòu)型式的

36、確定 （2 2）樁基型式的確定）樁基型式的確定 3434 (3)(3)、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán) 節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 （A A）輸入信息的審核核對(duì)電算的基本信息如抗震分）輸入信息的審核核對(duì)電算的基本信息如抗震分 類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、 基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗 糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào) 幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。幅系數(shù)、放

37、大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。 （B B）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo) 是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 3535 (4)(4)、細(xì)部做法的控制與審查對(duì)細(xì)部做法的要求及、細(xì)部做法的控制與審查對(duì)細(xì)部做法的要求及 做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。 （A A）級(jí)鋼的應(yīng)用由于級(jí)鋼的應(yīng)用由于級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以 明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制 較好的項(xiàng)目中廣泛采用較好的項(xiàng)目中廣泛采用 （B B）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)

38、平面及構(gòu)件分類太少含）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含 鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。 （C C）細(xì)部大樣做法的規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目中構(gòu)件的）細(xì)部大樣做法的規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目中構(gòu)件的 細(xì)部做法，設(shè)計(jì)部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的細(xì)部做法，設(shè)計(jì)部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的 規(guī)范。規(guī)范。 3636 建筑設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例）建筑設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例） 優(yōu)化的主要內(nèi)容：優(yōu)化的主要內(nèi)容： （1 1）有計(jì)劃性地增加不計(jì)容積率的建筑面積，從）有計(jì)劃性地增加不計(jì)容積率的建筑面積，從 而間接降低地價(jià)。比如贈(zèng)送低于而間接降低地價(jià)。比如贈(zèng)送低于2.22.2

39、米以下的地下米以下的地下 室，送錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，送入戶花園，送頂層擬加樓板室，送錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，送入戶花園，送頂層擬加樓板 空間等這些做法在高地價(jià)地塊非常有效空間等這些做法在高地價(jià)地塊非常有效 （）適當(dāng)增加不計(jì)地價(jià)的建筑面積，提升樓盤(pán)（）適當(dāng)增加不計(jì)地價(jià)的建筑面積，提升樓盤(pán) 品質(zhì)或留做改造之用品質(zhì)或留做改造之用 （）對(duì)節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，增加需要設(shè)置節(jié)能（）對(duì)節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，增加需要設(shè)置節(jié)能 的部位的部位 3737 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容： （）基坑、邊坡控制（）基坑、邊坡控制 （）樁基選用的優(yōu)化（試樁先行，

40、（）樁基選用的優(yōu)化（試樁先行，XXXX項(xiàng)目樁項(xiàng)目樁 基）基）XXXX項(xiàng)目樁基工程總結(jié)項(xiàng)目樁基工程總結(jié).doc.doc （）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制（）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制 （）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化（）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 （）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用（）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用 輕質(zhì)土壤）輕質(zhì)土壤） （）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，（）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)， 降低含鋼量。降低含鋼量。 3838 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的案例結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的案例 3939 設(shè)備設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡(jiǎn)單案例）設(shè)備設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡(jiǎn)單案例） 設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)：設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： （）覆土埋深與設(shè)備管

41、線的埋設(shè)（）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) （）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系（）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系（3.63.6米）米） （）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用（）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用 （）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用（）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用 無(wú)機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)無(wú)機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié) 能）能） 4040 景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化內(nèi)容景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化內(nèi)容 優(yōu)化內(nèi)容：優(yōu)化內(nèi)容： 1 1、土方造型的合理性、土方造型的合理性 2 2、水景的合理布置、水景的合理布置 3 3、大喬木的慎選、大喬木的慎選 4 4、雕塑品的限制、雕塑品的限制 5 5、硬質(zhì)鋪裝和木制平臺(tái)的優(yōu)化、硬

42、質(zhì)鋪裝和木制平臺(tái)的優(yōu)化 4141 景觀工程設(shè)計(jì)優(yōu)化案例景觀工程設(shè)計(jì)優(yōu)化案例 4242 前提條件前提條件 建造成本要求建造成本要求 環(huán)境目標(biāo)成本：環(huán)境目標(biāo)成本：1390.451390.45（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 營(yíng)銷(xiāo)要求：主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)要求：主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì) 圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。 項(xiàng)目部要求：材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可項(xiàng)目部要求：材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可 行性行性 物業(yè)公司要求：安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)物業(yè)公司要求：安全、便于管理，后期使用、養(yǎng) 護(hù)成本低護(hù)成本低 4343 目標(biāo)成本控制計(jì)劃目標(biāo)成本控制計(jì)

43、劃 4444 成本控制計(jì)劃成本控制計(jì)劃 4545 成本估算成本估算 方案核算得出成本差異方案核算得出成本差異 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：1390.451390.45（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 現(xiàn)成本總價(jià)：現(xiàn)成本總價(jià)：1505.80911505.8091（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 超過(guò)目標(biāo)成本：超過(guò)目標(biāo)成本：115.3591115.3591（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 4646 設(shè)計(jì)成本優(yōu)化過(guò)程設(shè)計(jì)成本優(yōu)化過(guò)程 成本控制計(jì)劃成本控制計(jì)劃 1 1、植物成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造、植物成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造 價(jià)為：價(jià)為：275275萬(wàn)，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠萬(wàn)，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房

44、軸線、疊翠 公園、向陽(yáng)廣場(chǎng)）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物公園、向陽(yáng)廣場(chǎng)）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物 8585元元/ /平米，宅間參照一、二期的平米，宅間參照一、二期的6060元元/ /平平 米，這樣可調(diào)減成本約米，這樣可調(diào)減成本約2020萬(wàn)。萬(wàn)。 2 2、燈具成本控制實(shí)施方案中燈具布置過(guò)密，若按、燈具成本控制實(shí)施方案中燈具布置過(guò)密，若按5 5瓦瓦/ /平平 米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少1/31/3，此處可調(diào)減成本約，此處可調(diào)減成本約3030萬(wàn)。（該部萬(wàn)。（該部 分總造價(jià)為分總造價(jià)為134134萬(wàn)，其中燈具萬(wàn)，其中燈具9898萬(wàn)，可減少燈具將其總?cè)f，可減少燈具將其總 價(jià)控制在價(jià)

45、控制在7070萬(wàn)以內(nèi)）萬(wàn)以內(nèi)） 4747 設(shè)計(jì)成本優(yōu)化過(guò)程設(shè)計(jì)成本優(yōu)化過(guò)程 3 3、硬質(zhì)景觀成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)部意見(jiàn)取消了宅間廣場(chǎng)、硬質(zhì)景觀成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)部意見(jiàn)取消了宅間廣場(chǎng)4 4 處，簡(jiǎn)化了一些宅間道路（減少硬地面積約處，簡(jiǎn)化了一些宅間道路（減少硬地面積約11001100平米，調(diào)平米，調(diào) 減減2020萬(wàn)），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物萬(wàn)），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3 3處（調(diào)減約處（調(diào)減約7 7 萬(wàn)），取消和簡(jiǎn)化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約萬(wàn)），取消和簡(jiǎn)化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5 5萬(wàn)），萬(wàn)）， 更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約1010萬(wàn)），合計(jì)調(diào)減萬(wàn)），合計(jì)調(diào)減4242萬(wàn)。萬(wàn)

46、。 4 4、綠化用水成本控制結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng)、綠化用水成本控制結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng) 噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約1515萬(wàn)。（設(shè)萬(wàn)。（設(shè) 計(jì)中自動(dòng)灌溉噴頭計(jì)中自動(dòng)灌溉噴頭162162處，價(jià)格約處，價(jià)格約10001000元元/ /處）處） 5 5、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將 疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石 雕），可調(diào)減成本約雕），可調(diào)減成本約5 5萬(wàn)元。萬(wàn)元。 4848 成本優(yōu)化結(jié)果成

47、本優(yōu)化結(jié)果 合計(jì)調(diào)減成本：合計(jì)調(diào)減成本：112112萬(wàn)調(diào)整后還超過(guò)目標(biāo)成萬(wàn)調(diào)整后還超過(guò)目標(biāo)成 本：本：3.35913.3591萬(wàn)萬(wàn) 4949 深化設(shè)計(jì)在控制成本上的好處深化設(shè)計(jì)在控制成本上的好處 深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì): :是指一些專業(yè)性強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行是指一些專業(yè)性強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行 的施工圖級(jí)的設(shè)計(jì)。（如鋁合金窗、幕墻、干掛的施工圖級(jí)的設(shè)計(jì)。（如鋁合金窗、幕墻、干掛 花崗巖等）花崗巖等） 深化設(shè)計(jì)帶來(lái)好處深化設(shè)計(jì)帶來(lái)好處: :（1 1）通過(guò)深化設(shè)計(jì)，可以避）通過(guò)深化設(shè)計(jì)，可以避 免不合理的浪費(fèi)（免不合理的浪費(fèi)（2 2）可以通過(guò)深化，優(yōu)化方案。）可以通過(guò)深化，優(yōu)化方案。 （3 3）通過(guò)深化，

48、可以搞清楚結(jié)點(diǎn)作法和副材，有）通過(guò)深化，可以搞清楚結(jié)點(diǎn)作法和副材，有 利于招標(biāo)。（利于招標(biāo)。（4 4）通過(guò)深化，可以劃清與其他工種）通過(guò)深化，可以劃清與其他工種 的界面，避免招標(biāo)形成真空。（的界面，避免招標(biāo)形成真空。（5 5）有利于質(zhì)量控）有利于質(zhì)量控 制。制。 案例：案例：1#ALUK1#ALUK門(mén)窗大樣（門(mén)窗大樣（2006.7.182006.7.18）. .dwgdwg 5050 限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)的定義限額設(shè)計(jì)的定義: :根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù)根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù) 以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，

49、給設(shè)計(jì)單位 一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過(guò)一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過(guò) 委托的限額。委托的限額。 限額設(shè)計(jì)的管理限額設(shè)計(jì)的管理: : 過(guò)程控制：（）首先根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位分析確定設(shè)計(jì)過(guò)程控制：（）首先根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位分析確定設(shè)計(jì) 的定位。（）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定的定位。（）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定 制定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。（）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算制定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。（）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算 后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。（）根后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。（）根 據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。

50、據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。 有效的適用范圍：比較有效應(yīng)用的設(shè)計(jì)為受材料、設(shè)備價(jià)有效的適用范圍：比較有效應(yīng)用的設(shè)計(jì)為受材料、設(shè)備價(jià) 格幅度變化大的工程。如室內(nèi)高級(jí)裝修、外立面裝修和景格幅度變化大的工程。如室內(nèi)高級(jí)裝修、外立面裝修和景 觀工程設(shè)計(jì)、設(shè)備專業(yè)等。觀工程設(shè)計(jì)、設(shè)備專業(yè)等。 5151 設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑 （1 1）設(shè)計(jì)變更簽證率控制：據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)公司由設(shè)計(jì)失誤）設(shè)計(jì)變更簽證率控制：據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)公司由設(shè)計(jì)失誤 所帶來(lái)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更占總建造成本的所帶來(lái)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3 3- -1010，其中重復(fù)，其中重復(fù) 性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。?根