1、房地產工程成本管理觀點解析 誰是控制工程成本的核心部門誰是控制工程成本的核心部門誰是控制工程成本的核心部門誰是控制工程成本的核心部門 目前流行的工程成本觀點目前流行的工程成本觀點目前流行的工程成本觀點目前流行的工程成本觀點 工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念 套用傳統定額計價體系的誤區套用傳統定額計價體系的誤區套用傳統定額計價體系的誤區套用傳統定額計價體系的誤區 工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力 工程成本動態控制的思路工程成本動態控制的思路工程成本動態控制的思路工程成本動態控制的思路 堅持工程招標低價中標的原
2、則堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則 工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價 99條理由與條理由與條理由與條理由與1條理由條理由條理由條理由 我們為什么怕設計變更我們為什么怕設計變更我們為什么怕設計變更我們為什么怕設計變更？ 還談現場簽證還談現場簽證還談現場簽證還談現場簽證 工程成本與財務的關系工程成本與財務的關系工程成本與財務的關系工程成本與財務的關系 工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么？ 房地產工程成本管
3、理房地產工程成本管理房地產工程成本管理房地產工程成本管理10大關鍵環環節大關鍵環環節大關鍵環環節大關鍵環環節 工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點 房地產企業工程成本管理思路房地產企業工程成本管理思路房地產企業工程成本管理思路房地產企業工程成本管理思路 1、公司經營層面公司經營層面公司經營層面公司經營層面 經營情況（比如：土地、配套費用、合作條件等等）。 項目的可行性研究（經營、營銷、方案設計、開發，強調高端信息的重要 性，點評不同的經營模式，探索攤薄地價挖掘土地價值）。 財務現金流核算，確定工程招標付款條件。 搶工等經營需要引起費用的增加。
4、 2、產品定位層面產品定位層面產品定位層面產品定位層面 項目營銷產品定位，明確產品功能和技術參數產品功能和技術參數產品功能和技術參數產品功能和技術參數，確定產品選材用料標準。 3、規劃規劃規劃規劃、設計層面設計層面設計層面設計層面 控制項目規劃設計指標；控制建筑設計方案的科學合理性；控制結構、 水、電、設備的設計參數； 控制材料、設備的選用。 規劃、設計控制工程成本理念，詳見專門PPT。 4、工程層面工程層面工程層面工程層面 編制工程成本控制指標，為工程成本動態控制打下基礎。 建立承建商、材料供應商資源庫，優選工程資源。 制定規范的工程成本控制流程，比如：招標程序、簽證控制程序、結算程 序等。
5、 5、后評估后評估后評估后評估 工程結束后，對工程成本管理進行后評估總結，建立工程成本數據庫。 某公司目前控制工程成本的流程 房地產工程成本管理流程圖，詳見鏈接。 房地產項目營銷產品定位，確定項目檔次。見某庭項目發展報告項目定位部分 現金流分析，與財務部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現金流分析實例 規劃指標控制：各類規劃指標參數控制，比如：容積率、地質條件、退紅線、小區市政道路管網 等等。 方案設計階段：主要是產品參數控制，比如：門窗比例、公攤面積、設備系統檔次等等。 擴初設計階段： 建筑參數控制 結構選型及參數控制，見某工程結構設計技術措施 設備參數控制，見LG-QP-PR
6、009規劃設計管理程序文件，某庭擴初設計任務書 施工圖設計階段：主要設計細部控制，見某庭施工圖設計指導書 選材用料標準確定：見某庭選材用料標準 編制項目成本控制指標：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標 承建單位考察、工程技術調研，見工程部LG-QR-PR012工程技術管理程序，某庭電梯梯調研報告 確定工程技術標準，組織招標，技術標準見：某庭鋁型材技術標準，某庭鋁合金門窗施工技術標 準 技術標分析、商務標分析，見：某庭鋁合金門窗技術標分析、某庭鋁合金門窗商務標分析、某庭 外墻涂料技術標分析 定標：低價中標確定中標單位，見合約部工程分判流程圖 項目部執行合同，把好現場簽證關
7、，見項目部成本控制流程、甲方認價流程 工程竣工，進行決算，見預算部結算、保固金支付等等流程 聲明：本節涉及到的項目管 理理論知識，源自戚安邦主 編南開大學出版社出版的 項目管理學。 誰是控制工程成本的核心部門 觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心 部門 。 觀點二：規劃設計部門是控制成本的核心部 門 。 觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門 。 觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。 目前流行的觀點 工程成本控制是由設計階段和工程實施 階段二個階段完成的。設計階段占有 7080的份量，工程階段（包括合約 和實施階段）3020，這是目前比較 流行的觀點。關于設計如何控制成本詳 見專門PP
8、T 。 : : . 工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念 選用技術方案的標準是什么呢？ 我們進行項目設計時，首先要明確項目的檔 次定位，這是超越技術本身的問題。 投資決定技術標準。 承建單位的成本控制和房地產企業的成本控制 的區別 。 房地產企業真正體現水平的、真正具有挑戰性 的成本控制，是在一定的合理預算成本下，如 何做出性能檔次最好的產品，并保證同一樓盤 各部件的質量檔次一致性。 : : . 套用傳統定額計價體系的誤區套用傳統定額計價體系的誤區套用傳統定額計價體系的誤區套用傳統定額計價體系的誤區 解讀傳統定額： 傳統定額的歷史淵源計劃經濟
9、的產物； 定額管理的本位現象采集數據的本位； 市場定價與定額基本脫軌。 存在的誤區： 誤區之一：費率誤區。 誤區之二：套用定額計算工程量進行招標控制工 程成本的誤區。 誤區之三：套用定額價格計算直接費控制工程成 本的誤區。 : : . 工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產企業 的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內行的方法貨 比三家。 工程量清單招標，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競 爭，可以體現各單位的真實成本，
10、便于分析招標商務標，容易比較投標單 位的報價優劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； 工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產企 業依照市場規律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產 企業建立工程成本數據庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規范現 場簽證； 設計變更套用工程量清單單價，有利于提供設計變更簽證效率，便于動態 掌握實際工程成本情況，使動態控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調整，結算時只算設計變更引起的工程量增減，有利于提 高結算效率； 付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。 : : . 工程成本動態
11、控制的思路工程成本動態控制的思路工程成本動態控制的思路工程成本動態控制的思路 現代項目成本管理的主要思路，詳見鏈接。 房地產工程成本管理流程圖，詳見鏈接。 工程成本動態控制的思路： 其一，工程成本控制標準的定位。 其二，各分部工程的成本測算。 其三，招標控制和簽證、設計變更迅速反 饋。 工程成本動態案例，詳見動態控制表 : : . 堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則堅持工程招標低價中標的原則 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價 中標的原則要堅持。 出現爭論的問題不在低價中標原則本 身，而在技術原則上。 : : . 工程招標后是否還需要砍價工程招標后是
12、否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價工程招標后是否還需要砍價 工程招標，低價中標，不再砍價 。 工程招標，定標后繼續殺價 。 幾個提醒： 您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經營的影響？ 您有沒有能力砍價？ 高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？ 一位知名的房地產專家曾經講過這樣一句話：向承建單位或 供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下 來的往往是樓盤的品質。 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我 們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。 點評商務談判。 : : . 99條理由與條理由與條理由與條理由與1條理由條理由條理由條理由 一個不懂造價的工程師，在房地產企業 不可能是
13、一個優秀的工程師。 一個不懂專業或者說不夠專業的造價工 程師，在房地產企業不可能是一個優秀 的造價工程師。 : : . 工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么？ 工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是 對社會資源的把握。 在我們目前不規范的建筑市場中從事房地產工程管 理，工程成本也好，工程質量也好，最重要和最核 心的是對社會資源的把握與配置。 對工程社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談 流程管理，談質量控制，談成本控制，都可能是事 倍功半的事情。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 社會工程資源的考察、
14、選用、評估與管理。 : : . 工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點工程成本管理思路的要點 房地產工程管理是房地產企業經營路線指導下的專業運作。工程 成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。 房地產企業的工程成本控制，需要突破傳統定額計價方式，實現 市場定價，反映市場的工程成本是科學的成本。 房地產企業的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀 念，建立投資控制的理念。 房地產企業的工程成本控制，需要建立、完善以項目營銷定位和 技術管理為依托的成本控制體系，實現工程成本的全程控制。 房地產企業的工程成本控制，要堅持工程招標低價中標的原則。 對于低價中標后再砍價，要
15、根據公司的具體情況確定。 一個不懂專業或者說不夠專業的造價工程師，在房地產企業不可 能是一個優秀的造價工程師。 設計變更不可怕，現場簽證要系統化。 房地產企業的工程成本控制體系中最關鍵的工作是對社會資源的 把握。 : : . 工程成本與財務的關系工程成本與財務的關系工程成本與財務的關系工程成本與財務的關系 房地產工程管理是房地產企業公司經營指導下的專業運 作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。 如果有些房地產企業的融資水平較高，可以拿到利息較 低的資金，那最好出優惠的付款條件，只要施工單位報價 優惠部分比資金財務成本多，就合算，也就是房地產企業 的資金本身也在賺錢。如果房地產企業的融資
16、能力較弱， 硬是要借用資金實力強的施工企業的力量，核實給施工企 業的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社 會平均資金成本為度。 項目總成本案例，詳見鏈接。 : : . 工程招標，低價中標，不再砍價的優缺點 優點： 有利于承建單位或材料供應商或其它技術支持單位一開始就 報實價，有利于我們得到相對準確的工程成本信息 ； 有利于提高工程招標的透明度，有利于增強承建單位或材料 供應商或其它技術支持單位的信心，有利于在業界樹立威 信 ； 有利于簡化我們的內部管理 ； 工程招標簡潔明了，有利于現場的工程管理 ； 缺點： 發現因技術標準缺陷或商務缺陷導致報價不合理，不利于糾 正 ； 現階段付款條件
17、難以事先確定，會影響“低價中標”的具體操 作 。 : : . 工程招標，定標后繼續殺價的優缺點 優點： 招標文件中的技術標準缺陷或商務缺陷，可以在后續工作中 彌補 ； 發現價格不合理，可以在后續工作中完善 ； 在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價 ； 缺點： 承建單位或材料供應商或其它技術支持單位很難一開始就報 出實價； 工程招標的透明度無法保證 ； 工程招標內部管理鏈比較長，不確定的因素多，定標的時間 比較長，這對于我們大規模開發是很不利的 ； 工程招標過程復雜，或在一些小節上糾纏不清，不利于現場 的工程管理。 : : . 現代項目成本管理的主要思路 現代項目成本管理首先考慮的是
18、如何通過管理實現 以最低的資源消耗（成本）完成項目的全部活動， 但同時它也強調必須考慮項目成本對于項目產出物 質量和項目工期的影響，這些是現代項目成本管理 與傳統項目成本管理最重要的區別。 例如：盲目地降低項目決策成本，就可能出現在項 目決策支持工作上的投入不足，從而會造成各種項 目決策的紕漏或失誤。這不但會給項目產出物的質 量和工期帶來影響，甚至最終可能會因為彌補決策 失誤而大大提高項目的成本。 現代項目成本管理的主要內容，詳見鏈接。 : : . 現代項目成本管理的主要內容 1. 項目資源計劃。是指通過分析進而識別和確定項目所需各種資 源的種類（人力、設備、材料、資金等）、多少和投入時間。
19、2. 項目成本估算。是指根據項目資源計劃以及各種資源的市場價 格或預期價格等信息，估算和確定項目各種活動的成本和這個 項目全部成本。 3. 項目成本預算。是一項制訂項目成本控制基線或項目成本計劃 的管理工作。這項工作包括根據項目的成本估算為項目的各項 活動分配預算，以及確定整個項目的總預算。項目成本預算的 關鍵是合理、科學地確定出項目成本的控制基線。 4. 項目成本控制。是指項目實施過程中依據項目成本預算，努力 將項目實際成本控制在項目預算范圍之內的管理工作，主要包 括：不斷度量項目實際發生的成本，分析和度量項目實際成本 與項目預算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項目預算的方法 實現對項目成本的
20、控制。 5. 項目成本預測。是指項目的實施過程中，依據項目成本實際的 發生情況和各種相關影響因素的發展與變化，經常地分析和預 測項目成本未來的發展和變化趨勢，為項目的成本控制和預算 調整提供依據。 : . 我們為什么怕設計變更？ 面對現實吧，看來你我是無法解決房地產項目“三邊工程”問題， 設計變更避免不了，談“虎”色變有什么用呢？ 設計變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設計變更什么？ 經驗之談。 我覺得，我們只擔心二種設計變更，重點控制。 第一種是退到的設計變更，現場已經施工了，因變更滯后出現 重復施工的浪費 。 第二種設計變更涉及的內容，其計價方式在合同中沒有約定 （比如：主材變了、施工工藝變
21、了），只能以獨家協商議價方式 確定價格，房地產企業的工程成本管理“貨比三家”的優勢失 效，必然會帶來成本的增加。 對于常規設計變更涉及的內容 ，其計價方式在合同中有約定，不 用吵架，按合同計算 。對于這種設計變更帶來的工程成本的增 減，不論其是設計缺陷或設計錯誤引起的，還是營銷引起的，都 是該花的錢或是不該花的錢。 案例：控制設計變更的經驗。 : : . 還談現場簽證 控制現場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規范簽 證。 影響現場簽證的罪魁禍首： 合同出現漏洞。 設計變更。 目前房地產工程合同存在的主要問題： 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供 了機會，導致工程簽證難以控制。 工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。 付款條件與形象進度或完成工程量的關系不清不楚， 增加了工程管理協調難度。 工程技術要求或工程質量要求不具體明確，無法保證 差異化產品的品質。 現場簽證講座，詳見專門PPT。 : : . 房地產工程成本管理10大關鍵環環節 施工單位和材料供應商考察、選用、履約評估、篩選程序化 工程目標成本肢解套路化 招標管理程序化 工程量清單招標 合同管理規范化 甲供材料管理 工程成本數據管理信息化 設計變更與現場簽證管理 設計階段限額設計與選材用料程序化 了解施工單位工程成本構成 : : .
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