1、性價比 內部資料 嚴禁外傳 2 性：區位、戶型、配套、環境 價：價值、價格、代價 2015年-成本控制年 內部資料 嚴禁外傳 3 成本控制特點 內部資料 嚴禁外傳 4 成本控制秘笈 成本控制特點 內部資料 嚴禁外傳 5 成本控制特點 房地產項目成本控制主要環節： 內部資料 嚴禁外傳 6 投資、設計、招標、采購、工程管理、營銷、客服 在房地產行業中，你認為規劃設計主要能夠幫助 項目控制哪些方面的成本？ 內部資料 嚴禁外傳 7 A：工程成本B：營銷成本 C：財務成本 D：土地成本E：報建成本F：采購成本 成本控制的特點 全局性 影響面廣 影響環節多 內部資料 嚴禁外傳 8 成本控制的特點 系統性

2、綜合性 影響環節多 綜合考慮，多方對比 成本控制秘笈 內部資料 嚴禁外傳 9 成本控制秘笈 規劃設計控制成本控制無效成本 如何控制無效成本？ 內部資料 嚴禁外傳 10 如何控制無效成本？ 外協內優 G 內部資料 嚴禁外傳 11 P 笈 秘 笈 秘 確定用地紅線確定用地紅線 外協外協 爭取有利規爭取有利規 劃條件劃條件 內部資料 嚴禁外傳 12 外協外協 劃條件劃條件 外協1-確定用地紅線 劃出高壓線用地 花溪項目將高壓走廊劃出用地紅線 內部資料 嚴禁外傳 13 花溪項目將高壓走廊劃出用地紅線 外協1-確定用地紅線 鶴山共和項目將地塊中 水域景觀用地（138畝） 劃出水域、景觀用地 內部資料 嚴

3、禁外傳 14 水域景觀用（畝） 劃出用地紅線 外協1-確定用地紅線 高州項目將地塊中的山谷 （210畝）作為綠化用地劃出 劃出水域、景觀用地 內部資料 嚴禁外傳 15 （畝）作為綠化用地劃出 用地紅線 外協1-確定用地紅線 劃出城市代征地 句容項目將用地紅線劃在 建筑控制線上 內部資料 嚴禁外傳 16 建筑控制線上 外協1-確定用地紅線 蘭州項目將地塊內地質條件差的 劃出不適宜建設用地 內部資料 嚴禁外傳 17 用地劃到紅線外作為景觀用地 外協1-確定用地紅線 依據方案劃紅線 原紅線位置 南通項目在形 成規劃方案后 內部資料 嚴禁外傳 18 成規劃方案后 再確定紅線， 節約用地約28 畝 外協

4、1-確定用地紅線 依據方案劃紅線 佛岡清泉城項目根據 規劃方案確定用地紅 內部資料 嚴禁外傳 19 規劃方案確定用地紅 線，節約土地成本 外協 劃出高壓線用地 劃出水域、景觀用地 內部資料 嚴禁外傳 20 1.確定用地紅線 劃出不適宜建設用地 劃出城市代征地 依據方案劃紅線 內部資料 嚴禁外傳 21 笈 秘 笈 秘 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 白城項目 容積率充足，高層車庫直接從地 合理容積率及限高 內部資料 嚴禁外傳 22 面做起，節省建造成本及時間成 本 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 茂名水東灣項目 設計條件綠地率要求不小于 高建筑密度、低

5、綠地率 有利于做架空停車和低層產品 內部資料 嚴禁外傳 23 45% 造成低層總量減少 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 漳浦項目 通過與項目配合與政府溝通有效 調整后范圍 合理停車率 內部資料 嚴禁外傳 24 通過與項目配合，與政府溝通有效 溝通設計條件，停車率條件由原 1:1減小為1:0.7；減少地下室面積 約1萬,節約土建成本約2500萬， 并且節約了工程時間成本。 原地下車庫范圍 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 東臺項目 當地規范對非機動車位有著嚴格的 數量要求。（低層1.5個/戶多高 合理停車率 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 25 數量要求。

6、（低層1.5個/戶，多高 層2個/戶）在設計提出后，項目未 能給予足夠重視，造成需設置 1020架空層及5100地下室作 為非機動車庫 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 蕪湖南陵項目 采用全地面停車+停車樓的停車 地面停車率 內部資料 嚴禁外傳 26 方式 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 連州項目 通過與政府談判可不限制地面停 地面停車率 內部資料 嚴禁外傳 27 車率，減少了做地庫的成本。 公建配套一般為不可售， 過高的公建配套要求，會 造成一定的成本浪費南 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 減少非必要配套設施 反面案例 內部資料

7、 嚴禁外傳 28 造成一定的成本浪費。南 充項目，總用地270畝， 需配建占地135畝，6.3萬 平米酒店及商業。 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 花溪項目設計條件增設： 23班小學，托老所等配套設施 減少非必要配套設施 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 29 增加配套用地：21000 增加配套建筑面積： 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 減少非必要配套設施 內部資料 嚴禁外傳 30 21378 減少住宅建筑面積： 95400 外協外協2 2- -爭取有利規劃條件爭取有利規劃條件 減少非必要配套設施 茂名水東灣項目：經過多次與項目、供電部門溝通，地塊整體供

8、電方 案由供電部門要求的6回專線及要求建區域變電站同意改為四回專線 內部資料 嚴禁外傳 31 案由供電部門要求的6回專線及要求建區域變電站同意改為四回專線， 不需自建變電站，節省了投資上千萬。 外協 合理容積率及限高 高建筑密度、低綠地率 內部資料 嚴禁外傳 32 2.爭取有利規劃條件 地面停車率 合理停車率（機動車、非機動車） 減少非必要配套設施 內部資料 嚴禁外傳 33 笈 秘 笈 秘 外協 爭取有利規劃條件 張家港項目： 設計條件出現變化，未引起重視， 造成反復修改 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 34 造成反復修改 外協 內部資料 嚴禁外傳 35 第一輪英倫方案第二輪U街方案 最終方案，

9、西邊層數降低， 容積率降低，減少1.1萬 哈爾濱平房項目： 設計條件提供不全，并多次 外協 爭取有利規劃條件 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 36 修改； 外協 內部資料 嚴禁外傳 37 你認為“內優”主要能從哪 內部資料 嚴禁外傳 38 些方面對控制成本有幫助？ 內優內優 當地規 范解讀 市政工程 方案 當地規 范解讀 市政工程 方案 內部資料 嚴禁外傳 39 場地土 方工程規劃方案 場地土 方工程規劃方案 停車方式停車方式 大良鉆石灣項目適當調整場地標高，使別 墅地下室的埋深不超過3米人防面積可 內優1-當地規范解讀 人防 內部資料 嚴禁外傳 40 墅地下室的埋深不超過3米，人防面積可 按較

10、低標準（按總建筑面積的2%。）計 算，可減少人防面積8806（約38%）， 約節省4500萬的人防異地建設費。 內優1-當地規范解讀 湖州項目：研究當地規范，針對90 平方米以上和以下戶型停車率不同， 停車率 內部資料 嚴禁外傳 41 建議把小戶型局部調整，控制在90 平方米以內，減少總體停車位143 個，減少地庫面積約4270方，節省 地庫建設成本約1000萬元 內優-當地規范解讀 東莞清溪項目：東莞1000戶以上 公建配套 內部資料 嚴禁外傳 42 的小區配建的公建比1000戶以下 的小區多1500，規劃時控制總 戶數在1000戶以下。 內優 1.當地規范解讀 人防 停車率 內部資料 嚴禁

11、外傳 43 1.當地規范解讀 停車率 公建配套 內部資料 嚴禁外傳 44 笈 秘 笈 秘 內優2-場地土方工程 江西九江項目：在小區內根據情況布置了兩條 景觀水系，雨水就近排往這兩條水系，利用水 系斷面較管道大且有一定蓄洪能力最終我 排水VS填方原則上土方內部分期平衡 內部資料 嚴禁外傳 45 系斷面較管道大，且有一定蓄洪能力，最終我 們將小區最不利點地面標高設定為17.5m。 整體降低標高約1.0m左右。該地塊面積約 28.5ha，節約了28.500*1=28.5萬m的回填 土方,也相應的節約了該部分干管管道成本及時 間成本。 內優2-場地土方工程 陽山項目： 場地地勢低洼，場地標高要求不低

12、于66.00米，需回填大量土方。為 排水VS填方 內部資料 嚴禁外傳 46 減少土方量，經仔細核算，確定場地最低標高為64.00米（場地內土 方平衡），修建排灌站。場地雨水平時自流排水，當排洪渠水位高 時，關閉閥門，由排灌站進行強排。大大節省了回填土方工程量及 時間成本。 內優2-場地土方工程 三明項目：按福建省技術規定，可 山地運出土方 內部資料 嚴禁外傳 47 抬高周邊未建市政路標高2m，從 而減少整體外運土方量約65萬方。 內優2-場地土方工程 貴陽畢節項目：根據現場情況進行 實地放線，修改規劃及單體方案， 山地運出土方 內部資料 嚴禁外傳 48 從而減少整體外運土方。 內優2-場地土方

13、工程 山地運出土方 A3、A4區未提供地形圖 項目安排測量單位測量 佛岡清泉城項目： 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 49 項目安排測量單位測量 按測量數據規劃設計 土方施工時發現測量數據錯誤 C4區土方施工，造成浪費成本 內優 2.場地土方工程 排水 VS 填方 內部資料 嚴禁外傳 50 2.場地土方工程 山地運出土方 內部資料 嚴禁外傳 51 笈 秘 笈 秘 內優3-規劃方案 標準化根據地塊大小選擇合理規模 展示區模式及規模 內部資料 嚴禁外傳 52 內優3-規劃方案 展示區模式及規模 內部資料 嚴禁外傳 53 內優3-規劃方案 展示區模式及規模反面案例 通州項目：展示區規模偏大 總用地：1

14、9.95ha 內部資料 嚴禁外傳 54 展示區占地：4.65ha U街建筑面積：8000 英倫商業街建筑面積：1.6萬 內優3-規劃方案 展示區模式及規模反面案例 九江項目：展示區動線不合理 影響營銷成本 內部資料 嚴禁外傳 55 內優3-規劃方案 非標準化可采用特殊處理 展示區模式及規模 內部資料 嚴禁外傳 56 陽江用幼兒園做臨時售樓部 鉆石郡用一戶豪宅做臨時售樓部 內優3-規劃方案 低洼區、地質好-高層 高地、地質差-低層 規劃布局利用地形 內部資料 嚴禁外傳 57 河源項目結合原 有地形進行布局 仁懷項目，利用地勢 低洼處集中設置3層地 面車庫 內優3-規劃方案 規劃布局利用地形 內部

15、資料 嚴禁外傳 58 面車庫 內優3-規劃方案 規劃布局 當規劃地塊中有多種產品 類型時，不均衡使用容積 不均衡使用容積率 內部資料 嚴禁外傳 59 率，提高高售價產品比例； 同時，高層和多層區域間 隔排列有利于日照計算。 內優3-規劃方案 規劃布局 建筑朝向-建筑朝向對單體節能有一 定影響，會影響單體成本 內部資料 嚴禁外傳 60 前后樓夾角-組團內前后樓盡量平行 布置 內優3-規劃方案 規劃布局 前后樓間距-前后樓間距符合停車 模數，提高車庫停車效率。 內部資料 嚴禁外傳 61 內優3-規劃方案 規劃布局 展示區位置-海鹽項目區域提供設計條件和用地紅 線均為一宗土地，實際摘牌為2宗土地，用

16、地紅線 一分為二。造成了展示區跨在2宗土地上，需要同 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 62 時支付2宗土地款，造成項目前期財務支出較大。 內優3-規劃方案 規劃布局 展示區位置張家港項目選擇 展示區位置時需要修建一段約 330m市政道路。 反面案例 內部資料 嚴禁外傳 63 內優3-規劃方案 規劃布局 反面案例(遷安項目地下室及配套設施布局) 受供暖分區，車庫出入口 內部資料 嚴禁外傳 64 受供暖分區，車庫出入口 交通布置限制，需增加建 設地下室1.69萬m，增加 工程投入0.49億元，占工 程總投入19%。 車庫入口 換熱站額外增加開工范圍 已推售范圍 增加建設的地下室部分僅為 配合已售部分

17、竣工驗收工作， 并未為銷售提供貨量。 內優3-規劃方案 同等消防要求下（18F 以上改為32F）可減少 基礎數量對于節約成本 高層單元數 內部資料 嚴禁外傳 65 基礎數量對于節約成本 有一定幫助 大豐項目提高層數后減 少3個單元 內優3-規劃方案 減少道路面積 避免單邊路，減少小區主次 干路，優化回車道路 內部資料 嚴禁外傳 66 內優3-規劃方案 洛陽項目：通過跟政府 談判，利用紅線外的用 地來做架空車庫（6.6 紅線外用地的利用 內部資料 嚴禁外傳 67 地來做架空車庫（6.6 萬），并把此部分車位 納入指標，滿足項目高 層的停車要求，節省地 庫成本5500萬； 內優3-規劃方案 如皋龍

18、游湖項目：充分 利用外部市政廣場及人 紅線外用地的利用 內部資料 嚴禁外傳 68 工湖打造展示區。節約 建設成本，提升品質。 內優3-規劃方案 高差處理 護坡 VS 擋土墻 內部資料 嚴禁外傳 69 高差處理 利用紅線外放坡 內優3-規劃方案 佛岡碧桂園：經過多方案對比從 效益上考慮，如按邊坡支護方案 進行支護造價（270萬）已高 高差處理 內部資料 嚴禁外傳 70 進行，支護造價（270萬）已高 于四棟別墅的利潤總和，而且支 護結構也影響了環境的美觀。決 定取消受影響的四棟別墅，節約 支護建造成本，并且提高了環境 品質。 內優 展示區模式及規模 規劃布局 高層單元數 內部資料 嚴禁外傳 71

19、 3.規劃方案 減少道路面積 紅線外用地的利用 高差處理 G 內部資料 嚴禁外傳 72 笈 秘 笈 秘 內優4-停車方式 不同停車方式成本不同，一般情況為： 地面地上車庫半地下車庫地下車庫地下機械車庫地下二層車庫 建造成本排序 內部資料 嚴禁外傳 73 半地下車庫 地下車庫 地上車庫地面停車 內優4-停車方式 句容項目地下車庫直接從地 面做起，再抬高周邊市政道 建造成本排序 內部資料 嚴禁外傳 74 路標高，使之不計容，既減 少了車庫造價，又節約土方 成本及時間成本。 內優內優4 4- -停車方式停車方式 情況一： 當容積率用盡時，需 結合周邊地形做成半 地下車庫達到當地政 府不計容要求。 將

20、兩棟住宅之間的間距用車庫連接 報建版 儲藏 公有及私家花園 儲藏 住宅入 戶 組合方式：儲藏+指標停車位 車庫價值轉移 內部資料 嚴禁外傳 75 情況二： 當容積率未用盡時， 直接做地上車庫。 公有及私家花園 住宅 入戶 儲 藏 儲 藏 報建版 停 車 位 儲 藏 改 造 后 住 宅 車庫價值轉移 內優內優4 4- -停車方式停車方式 內部資料 嚴禁外傳 76 藏 間 共享中心景觀 改造前改造后（部分車位改贈送面積） 當項目地塊周邊有商鋪，將商鋪下面設計為地下室 設計思路：報批前期停車 位的布置滿足配比指標， 改造后將地下室空間改變 商鋪 地下車庫 儲藏間 報建版剖面圖 內優內優4 4- -停

21、車方式停車方式 車庫價值轉移 內部資料 嚴禁外傳 77 改造后將地下室空間改變 成附加值更高的商業空間， 滿足了配比指標的同時能 將去化難的問題解決。 商鋪 儲藏間 地下車庫 改造版剖面圖 內優內優4 4- -停車方式停車方式 車庫價值轉移 類別車位配比戶數 車位 （個） 地面車位 （個） 地下車位 （個） 地庫面積 （平方米） 人防面積 （平方米） 別墅1個/戶33433466323455 9994 珊瑚宮殿項目利用別墅區地下室平衡高層車庫 內部資料 嚴禁外傳 78 別墅區車庫 高層區車庫 9994 洋房02-04個/戶19447281992009994 別墅區車庫平衡329個高層區車位 內

22、優 4.停車方式 建造成本排序 內部資料 嚴禁外傳 79 4.停車方式 車庫價值轉移 G 內部資料 嚴禁外傳 80 P 笈 秘 笈 秘 內優 給排水 電氣 內部資料 嚴禁外傳 81 5.市政工程方案 道橋 擋墻 內優 大斷面渠道 管材 內部資料 嚴禁外傳 82 給 排 水 回填及地基處理 埋深 內優5-市政工程方案 福建三明項目有一排洪渠，原水利局下屬設計院三明市明興水利水 電勘察設計有限公司設計方案為：箱涵為3孔箱涵，單孔斷面尺寸 B H=3 3m總計B H=9 3m長度946m 排水 內部資料 嚴禁外傳 83 BH=33m，總計BH=93m，長度946m， 明渠BH=102.6m，長度50

23、4m。 我方設計人員經統計匯水面積校核水量之后認為該方案斷面偏大。 經與對方設計院溝通后，對方同意調整方案，調整后箱涵改為2孔 洞，總寬度減小1m；明渠寬度減小2m。降低綜合造價470萬。 G 內部資料 嚴禁外傳 84 P 笈 秘 笈 秘 內優 電房設置條件 低壓供電半徑 高壓接線方式 內部資料 嚴禁外傳 85 電氣 變壓器系數 高壓接線方式 單戶面積計算方式 內優5-市政工程方案 佛岡碧桂園：一、二期經過多次與項目部、當地供電部門協商并調整 10KV供電方案，最終取消15個10/0.4KV電房，改為設置箱式變壓 器供電此做法可節省用地及不占用容積率也有利于銷售節約投 電氣 內部資料 嚴禁外傳

24、 86 器供電，此做法可節省用地及不占用容積率，也有利于銷售，節約投 資約1850萬。 G 內部資料 嚴禁外傳 87 P 笈 秘 笈 秘 內優 場地地質及高差 內部資料 嚴禁外傳 88 擋墻 基坑支護方式 擋墻形式及地基處理 內優5-市政工程方案 四會碧桂園地基處理 設計單位處理方案處理范圍預計工期造價 集團總工室、區域 技術工程部、規劃 設計部市政結構室 1.場地內采用插塑料排水板固結法 2.二期紅線邊苑區道路采用攪拌樁加固處 理 2萬平方米1個月約160萬 擋墻 內部資料 嚴禁外傳 89 設計部市政結構室理 廣東省地質建設工 程勘察院 攪拌樁復合地基（樁長10.0m,間距1.01.2 米）

25、 7000平方 米 1個月約300萬 珠海匯龍土木工程 有限公司 真空預壓法處理軟土地基2萬平方米2-3個月約200萬 通過對以上方案的優化，使工程的處理既不影響工期，又節約造價140萬元。 G 內部資料 嚴禁外傳 90 P 笈 秘 笈 秘 內優 路面結構及材料 板塊劃分及交叉口形式 內部資料 嚴禁外傳 91 道橋 橋梁設計 嚴格控制路基壓實度 內優5-市政工程方案 案例1：蘭州黃河大橋項目初步設計審查，提出優化橋型方案的建議 造價節約7694萬元，且管養成本更低 道橋 內部資料 嚴禁外傳 92 案例2：寧德碧桂園主路填石、砂高度的審查，聯合水專業，仔細核實工 程量的合理性，對項目部提出的虛高的13萬方土石方工程量不予承認，減 少了公司損失。 G 內部資料 嚴禁外傳 93 P 笈 秘 笈 秘 感謝聆聽！ 內部資料 嚴禁外傳 94 感謝聆聽！