1、主要內(nèi)容： 一 土地物權(quán)制度 二 土地規(guī)劃 三 征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 四 征地補(bǔ)償 五 土地供應(yīng) 1、使土地 符合土地利 用總體規(guī)劃 和城鄉(xiāng)規(guī)劃； 2、辦理土 地的征地、 農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 手續(xù)； 3、對(duì)權(quán)利 人進(jìn)行征地、 拆遷安置補(bǔ) 償； 4、供地 （出讓土 地）。 1、通過合法途徑買到法律手續(xù)土地齊備的土地，是項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的順 利進(jìn)行的基礎(chǔ)與前提。 2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項(xiàng)目，這些土地中有一 尚不具備開發(fā)條件，有一些還是農(nóng)村集體土地。 按照我國(guó)法律規(guī)定，獲取這些土地通常要經(jīng)過如下的過程： 引言: : 1、土地物權(quán) 土地法規(guī)紛繁復(fù)雜，但對(duì)于我們購(gòu)買土地來說，最重要的是清楚公司 對(duì)所

2、購(gòu)得的土地在法律上具有一種什么樣的權(quán)利。 指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的 權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 物權(quán) 權(quán)利人對(duì)土地所享有的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保 物權(quán)。 土地物權(quán) 一、土地物權(quán)制度 土地物權(quán) 土地所有權(quán) 全民所有（國(guó) 家） 勞動(dòng)群眾集體 所有 土地使用權(quán) 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán) 國(guó)有建設(shè)用地 使用權(quán) 集體建設(shè)用地 使用權(quán) 土地?fù)?dān)保物權(quán) 土地抵押權(quán) 地役權(quán) 2、土地物權(quán)分類 一、土地物權(quán)制度 3、土地所有權(quán) 1、城市的土地、法律規(guī) 定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村 和城市郊區(qū)的土地； 2、森林、山嶺、草原、 荒地、灘涂等（法律規(guī) 定屬于集體所有的除 外）。 國(guó)家 所有 的土 地 1、

3、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土 地，除由法律規(guī)定明確 屬于國(guó)家所有的以外 ； 2、宅基地、自留地、自 留山也屬于農(nóng)民集體所 有。 集體 所有 的土 地 占有：權(quán)利主 體對(duì)土地的實(shí) 際掌握和控制。 使用：權(quán)利主 體按照自己的 意志對(duì)土地加 以利用。 收益：權(quán)利主 體可以藉土地 的使用或處分 而獲得經(jīng)濟(jì)利 益。 處分：權(quán)利主 體按照自己的 意志對(duì)土地的 各項(xiàng)權(quán)能變化 作出決定。 一、土地物權(quán)制度 4、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)形式，是 指權(quán)利主體對(duì)所占有的土地的利用和取得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)具有 獨(dú)立性，可以與所有權(quán)相分離，土地使用權(quán)人在一定條件下可轉(zhuǎn)讓其土 地使用權(quán)。

4、國(guó)有建 設(shè)用地 使用權(quán) 集體建 設(shè)用地 使用權(quán) 農(nóng)地承 包經(jīng)營(yíng) 權(quán) 土地使 用權(quán) 一、土地物權(quán)制度 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 國(guó)有 建設(shè) 用地 使用 權(quán) 含義 占有、使用、收益；建造建 筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 分層設(shè)立與限制 地表、地上、地下；不得損 害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán) 設(shè)立方式 出讓或者劃撥 登記 出讓合同、出讓金、登記設(shè) 立、建設(shè)用地使用權(quán)證書 一、土地物權(quán)制度 5、土地?fù)?dān)保物權(quán) 擔(dān)保物權(quán)是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn) 擔(dān)保物權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 與土地相關(guān)的通常是抵押權(quán)。土地使用權(quán)人可以在其土地上設(shè)置抵押 權(quán)以進(jìn)行融資。在通過股權(quán)收購(gòu)、國(guó)

5、有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地時(shí) 要特別注意土地上是否設(shè)定有抵押權(quán)。 擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán) 質(zhì)押權(quán) 留置權(quán) 優(yōu)先受償效力 擔(dān)保物權(quán)的從 屬性 一、土地物權(quán)制度 抵押期間抵押 物的轉(zhuǎn)讓 抵押權(quán)人同意 提前清償 提存 未經(jīng)抵押權(quán)人 同意 不得轉(zhuǎn)讓；代 為清償除外 債務(wù)人不履行到期 債務(wù)或發(fā)生約定實(shí) 現(xiàn)抵押權(quán)的情形 抵押權(quán)人與抵押人 協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折 價(jià)或以拍賣變賣所 得優(yōu)先受償 未達(dá)成協(xié)議，抵押 權(quán)人可以請(qǐng)求人民 法院拍賣、變賣抵 押財(cái)產(chǎn) 一、土地物權(quán)制度 抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓： 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式： 一、土地物權(quán)制度 案例：湛江幸福新天地項(xiàng)目 建信公司項(xiàng)目公司 項(xiàng)目土地130畝 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 銀行同意

6、 貸款展期 抵押貸款2.3億元 6、土地物權(quán)登記制度 (1)土地物權(quán)登記的基本原則 一、土地物權(quán)制度 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法 登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法 律另有規(guī)定除外。 登記生效主義 為主 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上 人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申 請(qǐng)，跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所 跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。 屬地登記原則 初 始 登 記 劃撥 批準(zhǔn)用地文件、劃撥決 定書 出讓 付清出讓價(jià)款、出讓合 同、出讓價(jià)款繳納憑證 出資或者入股 原土地證、出資或者入 股批準(zhǔn)文件 變 更 登 記 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 買

7、賣、交換、贈(zèng)與地上建 筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè) 施 法人或者其他組織合并、 分立、兼并、破產(chǎn) 處分抵押財(cái)產(chǎn) 一、土地物權(quán)制度 土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除 有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。 一、土地物權(quán)制度 (2)土地登記簿和土地權(quán)利證書 土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是土地登 記主管部門（一般是縣級(jí)政府國(guó)土部門）按照街道縣 （區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、路街（村），以宗地為單位填寫 登記薄。 土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明，我 們通常說的國(guó)土證（國(guó)有土地使用證）即是國(guó)有建設(shè)用地 的土地權(quán)利證書，此外，土地權(quán)利證書還包括集體土地所

8、有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書等。 一、土地物權(quán)制度 案例：曾某訴周某占用土地案案例：曾某訴周某占用土地案 曾某土地使用證 面積189平方米 縣國(guó)土局登記薄 面積136平方米 周某建房占用自己土地53平 米，要求返還，以土地使用 證為證據(jù)。 土地證與登記簿不一致，以 登記薄為準(zhǔn)，訴爭(zhēng)土地使用 權(quán)不屬原告，駁回上訴。 周某：法院： 二、土地規(guī)劃 土地利用分類 GB/T 21010- 2007 12個(gè)一級(jí)類 商服用地：批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù) 金融用地、其他商服用地。 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地。 住宅用地：城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地。 公共管理與公共服務(wù)用地：機(jī)關(guān)

9、團(tuán)體用地、新聞 出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂 用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè) 施用地。 56個(gè)二級(jí)類 1、土地利用現(xiàn)狀分類 2、土地利用總體規(guī)劃 1、土地利用總體規(guī)劃分為國(guó)、 省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)，根 據(jù)需要可編制跨行政區(qū)域的土地 利用總體規(guī)劃。 2、下級(jí)服從上級(jí)，規(guī)劃期限一般為 15年。 土地利 用總體 規(guī)劃 內(nèi)容 編制程 序 修改調(diào) 整 報(bào)批程 序 審批權(quán) 限 編制機(jī) 構(gòu) 二、土地規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃圖樣本 允許建設(shè)區(qū) 基本農(nóng)田 保護(hù)區(qū) 基本農(nóng)田 保護(hù)區(qū) 有條件 建設(shè)區(qū) 有條件 建設(shè)區(qū) 土地利用總體規(guī)劃編制程序 1 1 2 2 3 3 4 對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃的實(shí)施情

10、況進(jìn)行評(píng)估，開展基 礎(chǔ)調(diào)查、重大問題研究等前期工作； 在前期工作基礎(chǔ)上,以土地調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為依據(jù)，組織編制土地利用總 體規(guī)劃大綱，包括：規(guī)劃背景，指導(dǎo)思想和原則，土地利用戰(zhàn)略定位 和目標(biāo)，土地利用規(guī)模、結(jié)構(gòu)與布局總體安排，規(guī)劃實(shí)施措施等 ； 依據(jù)大綱，編制土地利用總體規(guī)劃 ，組織專家進(jìn)行研究 和論證，聽取有關(guān)部門及社會(huì)公眾意見，對(duì)直接涉及公民 、法人和其他組織合法利益的規(guī)劃內(nèi)容，應(yīng)舉行聽證會(huì)； 組織專家對(duì)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行論證，論 證意見及采納情況應(yīng)作為報(bào)送審查材料一并 上報(bào)。 二、土地規(guī)劃 審批權(quán)限-分級(jí)審批 全國(guó)土地利用總體規(guī)劃 國(guó)務(wù)院 省土地利用總體規(guī)劃 省人民政府所在地的市 人口在一

11、百萬以上的城市 國(guó)務(wù)院指定的城市 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃 國(guó)務(wù)院 省自治區(qū)直轄市人民政府 省政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用總體規(guī)劃 逐級(jí)報(bào)上級(jí)人民政府審查同 意后，報(bào)省人民政府批準(zhǔn) 二、土地規(guī)劃 修改條件 國(guó)務(wù)院、省政府批準(zhǔn) 的能源、交通、水利 等單獨(dú)選址項(xiàng)目用地， 確需修改土規(guī)的；因 安全、環(huán)保等原因?qū)?選址有特殊要求的重 大建設(shè)項(xiàng)目以及軍事、 礦山建設(shè)項(xiàng)目，確需 在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍 外單獨(dú)選址的；因行 政區(qū)劃調(diào)整需要城鎮(zhèn) 遷址而對(duì)土規(guī)布局調(diào) 修改程序 由原編制機(jī)關(guān)根據(jù)國(guó) 務(wù)院或省、自治區(qū)、 直轄市人民政府的批 準(zhǔn)文件修改，修改后 的土地利用總體規(guī)劃 應(yīng)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)

12、批 準(zhǔn)。上一級(jí)土規(guī)修改 后，涉及修改下一級(jí) 土規(guī)的，由上一級(jí)人 民政府通知下一級(jí)人 民政府修改并報(bào)原批 準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。 土地利用總體規(guī)劃的局部修改調(diào)整 二、土地規(guī)劃 3、城鄉(xiāng)規(guī)劃 （1）城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要類型 城鄉(xiāng)規(guī)劃 城鎮(zhèn)體系規(guī) 劃 城市規(guī)劃 詳細(xì)規(guī)劃 控制性詳細(xì) 規(guī)劃 修建性詳細(xì) 規(guī)劃 鎮(zhèn)規(guī)劃 總體規(guī)劃 鄉(xiāng)規(guī)劃 村莊規(guī)劃 二、土地規(guī)劃 二、土地規(guī)劃 城鄉(xiāng)用地 建設(shè)用地（H） 城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用 地 城市建設(shè)用地 區(qū)域交通設(shè)施用地 區(qū)域公用設(shè)施指標(biāo) 特殊用地 采礦用地 非建設(shè)用地(E) 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011） 二、土地規(guī)劃 城市建設(shè)用地 居住用地（R） 一類居住用

13、地(R1) 二類居住用地(R2) 住宅用地 服務(wù)設(shè)施用地 三類居住用地(R3) 公共管理與公共服 務(wù)用地（A） 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用 地（B） 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011） 1、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批的一般規(guī)定 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是指將現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī) 定的審批權(quán)限轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。而土地征收，是指國(guó)家為了公共利 益的需要，強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人（或土地使用權(quán)人）的土地，并依法 給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用 土地征 收 實(shí)踐中，這兩個(gè)程序往往是在一起進(jìn)行的，這里介紹的建設(shè)用地 審查報(bào)批核心即是土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。報(bào)批又包含單獨(dú) 選址建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批

14、和城市分批次建設(shè)用地報(bào)批兩種類型，每個(gè)城市每 年度分批次建設(shè)用地一般不超過3個(gè)批次。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 征地批文樣本 2、審批權(quán)限實(shí)行國(guó)務(wù)院、省級(jí)兩級(jí)審批制 國(guó)務(wù)院審批的事項(xiàng) 國(guó)務(wù) 院批 準(zhǔn)的 建設(shè) 項(xiàng)目 國(guó)務(wù)院有 關(guān)部門和 國(guó)家計(jì)劃 單列企業(yè) 批準(zhǔn)的道 路、管線 工程和大 型基礎(chǔ)設(shè) 施項(xiàng)目 省、自治 區(qū)、直轄 市人民政 府批準(zhǔn)的 道路、管 線工程和 大型基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè) 項(xiàng)目 直轄市、計(jì)劃單列 市和省、自治區(qū)人 民政府所在地的城 市以及人口在50萬 以上的城市建設(shè)用 地規(guī)模范圍內(nèi)，為 實(shí)施該規(guī)劃按土地 利用年度計(jì)劃分批 次用地 農(nóng)地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限在 省級(jí)人民政府的單獨(dú) 選址項(xiàng)目和城市分批 次

15、建設(shè)用地，涉及基 本農(nóng)田，或一般耕地 超過35公頃，或征收 一般耕地和非耕地總 面積超過70公頃的， 征收權(quán)限歸國(guó)務(wù)院 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、軍事設(shè)施、 跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的 建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目需占用土地利用總體規(guī)劃確定為國(guó) 有未利用地作為建設(shè)用地的，需要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。其中涉及國(guó)有建設(shè)用地 的，一同報(bào)批。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的過程： 國(guó)務(wù)院、省兩級(jí)審批： 建設(shè)項(xiàng)目用 地預(yù)審 建設(shè)項(xiàng)目審 查報(bào)批申請(qǐng) 審查報(bào)批申 請(qǐng)逐級(jí)上報(bào) 會(huì)審及批準(zhǔn) 省級(jí)政府?dāng)M 定建設(shè)用地 請(qǐng)示 國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)國(guó) 土部研究辦 理 國(guó)土部集體 會(huì)審，報(bào)國(guó) 務(wù)院審批 國(guó)務(wù)

16、院批準(zhǔn)， 國(guó)土部辦理 批復(fù)文件 3、幾項(xiàng)重要的報(bào)批收費(fèi) 耕地開墾費(fèi) 耕地占用稅 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 土地管理法第三十一條第二款規(guī)定，國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批 準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用 耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。 耕地占用稅暫行條例第三條規(guī)定，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位 或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。但學(xué) 校、幼兒園、醫(yī)院可以免交。 國(guó)土資源部、財(cái)政部新增建設(shè)用地土地

17、有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法規(guī)定，新增建 設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱土地有償使用費(fèi)）是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時(shí)，向取得出讓等有有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民 政府收取的平均土地純收益。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 4、林地使用 申請(qǐng)申請(qǐng) 向縣級(jí)林業(yè) 主管部門提 出占用或征 用林地申請(qǐng)。 國(guó)務(wù)院確定 的國(guó)家所有 重點(diǎn)林區(qū)、 林地，向國(guó) 務(wù)院林業(yè)主 管部門或其 委托的單位 提出申請(qǐng)。 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 進(jìn)行用地現(xiàn) 場(chǎng)查驗(yàn)，并 填寫使用 林地現(xiàn)場(chǎng)查 驗(yàn)表。 上報(bào)上報(bào) 制定植樹造 林措施，逐 級(jí)在使用 林地申請(qǐng)表 上簽署意見 后，呈報(bào)上 一級(jí)人民政 府林業(yè)主管 部門審核

18、或 審批。 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 按照規(guī)定預(yù) 收森林植被 恢復(fù)費(fèi)，并 向用地單位 發(fā)放使用 林地審核同 意書，憑 使用林地審 核同意書依 法辦理建設(shè) 用地審批手 續(xù) 。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 申請(qǐng)將生態(tài)林調(diào)整為一般林地 使用林地審核同意書樣本 5、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 拆舊地塊建新地塊 建新拆舊項(xiàng) 目區(qū) 增減掛鉤周 轉(zhuǎn)指標(biāo) 建新地 塊規(guī)模 拆舊地 塊復(fù)墾 耕地面 積 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 1、土地征收補(bǔ)償?shù)姆商卣?土地征收補(bǔ)償是指國(guó)家或政府為了公共目的強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人 （含土地使用權(quán)人）的土地，并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?土地征收應(yīng)以公共 利益為目的 行使征地權(quán)的主體 只能是國(guó)家 征地的標(biāo)的是集體 土地 征

19、地行為具有強(qiáng)制 性 土地征收補(bǔ)償 的法律特征 四、征地補(bǔ)償 2、征地補(bǔ)償程序 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到 征地方案批準(zhǔn)文件之日起10 個(gè)工作日內(nèi)，在被征收土地 所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。 被征收土地的所有權(quán)人、使 用權(quán)人應(yīng)在公告期限內(nèi)到公 告指定的土地行政主管部門 辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?土地行政主管部門根據(jù)土地 征收方案，會(huì)同有關(guān)部門擬 定征地補(bǔ)償、安置方案并在 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公告，聽取村集體 經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民的意見。 征地補(bǔ)償、安置方案確定后， 市、縣人民政府土地行政主 管部門將方案報(bào)市、縣人民 政府審批 。 土地行政主管部門組織實(shí)施，向農(nóng) 村集體集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土 地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償

20、 費(fèi)，并落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安 置途徑，并款項(xiàng)的支付進(jìn)行監(jiān)督。 1、征地公告2、征地補(bǔ)償?shù)怯?、擬定征地補(bǔ)償安置方案并公告 4、批準(zhǔn) 5、組織實(shí)施 四、征地補(bǔ)償 1、土地供應(yīng)方式 土地在符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，辦妥了征地、農(nóng)轉(zhuǎn) 用手續(xù)并進(jìn)行了征地補(bǔ)償后的，政府才能進(jìn)行供地。任何單位或個(gè)人通 過政府的供地行為取得了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 土地出 讓 土地出讓方 的特定性 出讓標(biāo)的 的特定性 土地出讓 的期限性 出讓方式 協(xié)議出讓 招拍掛出讓 土地出讓的特征土地出讓的方式 五、土地供應(yīng) 招拍掛 工業(yè)、商業(yè)、 旅游、娛樂和 商品住宅等經(jīng) 營(yíng)性用地以及 同一宗地有兩 個(gè)

21、以上的意向 用地者。 協(xié)議出讓 在公布的地段 上，同一地塊 只有一個(gè)意向 用地者。 土地劃撥 劃撥用地目錄 各種土地供應(yīng)方式適用的范圍： 五、土地供應(yīng) 2、招拍掛出讓 （1）招標(biāo) 招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)， 是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主 管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo) 公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕?法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建 設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 （2）拍賣 拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)， 是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人 在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根 據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 人的行為。 中標(biāo)者未 必是報(bào)價(jià) 最高者 投標(biāo)人只有

22、一次 投標(biāo)（報(bào)價(jià)）機(jī) 會(huì) 投標(biāo)人只有一次 投標(biāo)（報(bào)價(jià)）機(jī) 會(huì) 投標(biāo)價(jià)格 和方案的 非公開性 投標(biāo)價(jià)格 和方案的 非公開性 價(jià)高者得價(jià)高者得 競(jìng)買可多次報(bào)價(jià)競(jìng)買可多次報(bào)價(jià) 拍賣過程的 透明度高 五、土地供應(yīng) 掛牌出讓 掛牌顯示加 公告 掛牌出讓的特點(diǎn) 公開出價(jià)、 更新掛牌價(jià) 格 有一定的掛 牌期限 可轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng) 競(jìng)價(jià)（現(xiàn)場(chǎng) 拍賣） 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布 掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條 件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào) 價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià) 結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用

23、地使用權(quán)人的 行為。 （3 3）掛牌 五、土地供應(yīng) （4）招拍掛的其他規(guī)定 公告 競(jìng)買人 人數(shù) 競(jìng)買 條件 地價(jià)款 支付 . 招拍掛的 其他規(guī)定 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或 者掛牌開始日前20日發(fā)出公告， 公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基 本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、 地點(diǎn)。出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國(guó) 土資源管理部門發(fā)布。 招標(biāo)出讓的，如投標(biāo)人少于三人的， 出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。重新招 標(biāo)或改用其他公開出讓的形式。掛 牌方式則無競(jìng)買人人數(shù)的限制，拍 賣出讓是有些地方政府會(huì)在拍賣文 件中要求競(jìng)買人不能少于三人。 法律規(guī)定，出讓人在招標(biāo)拍賣 掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響 公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。 但實(shí)

24、踐中，各種條件設(shè)置五花 八門。甚至在一些省會(huì)城市也 很多設(shè)置條件的個(gè)案。 未按出讓合同約定繳清全部土地 出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè) 用地使用權(quán)證書，也不得按出讓 價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè) 用地使用權(quán)證書。 五、土地供應(yīng) （5）招拍掛宗地出讓面積匯限制（住宅項(xiàng)目） 小城市和建 制鎮(zhèn) 7公頃 中等城市 14公頃 大城市 20公頃 五、土地供應(yīng) 如何進(jìn)行土地分宗分證與分期付款 土地分宗、捆綁掛牌 分期支付土地款 競(jìng)買保證金起始總價(jià)20% 首期：簽出讓合同后6個(gè)月內(nèi)付清，或6個(gè)月內(nèi)付 至50%，剩余50%一年內(nèi)付清。 貨量：簽出讓合同后一年內(nèi)付清，辦理預(yù)售時(shí)可 提前付清。 分期付款不支付利息、適

25、當(dāng)利用延期付款因素。 單宗及捆綁出讓的宗地面積不得突破住宅用地宗 地出讓面積限制。 掛牌前完成，掛牌文件中確定。 規(guī)劃指標(biāo)綜合平衡（政府書面同意）。 （6）招拍掛程序中的幾個(gè)價(jià)格 起始價(jià)底價(jià)基準(zhǔn)地價(jià) 起始價(jià)是掛牌、拍賣出讓 土地時(shí)，在出讓公告中要 求競(jìng)買人報(bào)價(jià)的起步價(jià)。 該價(jià)格同樣是由市、縣國(guó) 土資源管理部門或國(guó)有土 地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī) 構(gòu)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn) 業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等， 集體決策確定。 在招拍掛程序中，底價(jià)可 以設(shè)定，也可不設(shè)。如設(shè) 定底價(jià)的，該底價(jià)由市、 縣國(guó)土資源管理部門或國(guó) 有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決 策機(jī)構(gòu)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、 產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況 等，集體決策，綜合確

26、定。 底價(jià)在出讓結(jié)束前應(yīng)保密， 最終的競(jìng)買人報(bào)價(jià)只有等 于或高于底價(jià)才能成交。 基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各 級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商 業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利 用類型分別評(píng)估的土地使 用權(quán)平均價(jià)格，是各用途 土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià) 格，由政府組織或委托評(píng) 估，評(píng)估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn) 可。各地的基準(zhǔn)地價(jià)最終 由政府公布（多為地級(jí) 市）。 五、土地供應(yīng) 五、土地供應(yīng) 劃撥適用的條 件 國(guó)家機(jī)關(guān)用 地和軍事用 地 國(guó)家重點(diǎn)扶 持的能源、 交通、水利 等項(xiàng)目用地 法律、行政 法規(guī)規(guī)定的 其他用地 城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公 益事業(yè)用地 3、國(guó)有土地劃撥 （1）劃撥適用的條件 五、土地供應(yīng) （2）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 劃

27、撥土地轉(zhuǎn)讓 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)政 府審批 辦理出讓手續(xù)， 交納出讓金 由受讓方 辦理 可以不辦理出讓手續(xù) ，轉(zhuǎn)讓方收益上繳國(guó) 家或者作其他處理 五、土地供應(yīng) 案例：珠海唐家灣項(xiàng)目（劃撥土地） 集體留用地通過劃撥方式取得， 不能轉(zhuǎn)讓，也不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開 發(fā)建設(shè)。 需要轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè) 的，需先補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)，補(bǔ) 繳土地出讓金。 土地出讓 收入范圍 土地出讓的總成交 價(jià)款（不含契稅） 轉(zhuǎn)讓劃撥土地 的補(bǔ)繳地價(jià)款 抵押劃撥土地 的補(bǔ)繳地價(jià)款 轉(zhuǎn)讓房改房經(jīng)適 房的補(bǔ)繳地價(jià)款 變更出讓合同 補(bǔ)繳的地價(jià)款國(guó)有土地 租賃收入 出租劃撥土地上 繳的土地收益 劃撥土地收取的 征地補(bǔ)償費(fèi)用 可由市縣財(cái)政部門征收

28、， 也可由土地管理部門征收 上述收入全部納入地方政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律 通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。在 地方國(guó)庫(kù)中設(shè)立專項(xiàng)（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。 4、土地出讓收入的管理 五、土地供應(yīng) 土地出讓收入的支出 征地和拆遷 補(bǔ)償支出 包括土地補(bǔ)償費(fèi)、 安置補(bǔ)助費(fèi)、地 上附著物和青苗 補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ) 償費(fèi)。 土地開發(fā)支 出 含因出讓土地涉及 的需要進(jìn)行的相關(guān) 道路、供水、供電、 供氣、排水、通訊、 照明、土地平整等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出， 以及相關(guān)需要支付 的銀行貸款本息等 支出。 支農(nóng)支出 包括用于保持被征 地農(nóng)民

29、原有生活水 平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助 被征地農(nóng)民社會(huì)保 障支出、農(nóng)業(yè)土地 開發(fā)支出以及農(nóng)村 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 城市建設(shè)支 出 含完善國(guó)有土地使 用功能的配套設(shè)施 建設(shè)以及城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)支出。具 體包括：城市道路、 橋涵、公共綠地、 公共廁所、消防設(shè) 施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 支出。 其它支出 包括土地出讓業(yè)務(wù) 費(fèi)、繳納新增建設(shè) 用地有償使用費(fèi)、 國(guó)有土地收益基金 支出、城鎮(zhèn)廉租住 房保障支出以及支 付破產(chǎn)或改制國(guó)有 企業(yè)職工安置費(fèi)用 等。 5 5、土地出讓支出的管理、土地出讓支出的管理 五、土地供應(yīng) 2007年7月，天津新碧與 益陽管委會(huì)簽訂一級(jí)開發(fā) 合同，約定超過出讓起始 價(jià)（28.41萬元/畝）的部

30、 分作為天津新碧收益全額 支持給天津新碧作為地塊 內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 2007年7月 天津新碧與管委會(huì)簽訂補(bǔ) 充協(xié)議，約定成交價(jià)超過 45.91萬元/畝的部分，剔 除稅費(fèi)后，支付給競(jìng)得者 作為項(xiàng)目?jī)?nèi)公共配套設(shè)施 及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 2011年10月 我司以102萬的價(jià)格公 開得193畝土地，高新 區(qū)管委會(huì)通過下屬公 司將溢價(jià)款9600萬元 支付給我司項(xiàng)目公司。 2011年11月 國(guó)家審計(jì)署裁決：高新區(qū) 政府通過下屬公司向碧桂 園費(fèi)返還土地出讓金，違 反國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)范土地 使用權(quán)出讓收支管理的通 知。要求清理取消。 2013年7月 1、政府未以城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 名義返還土地溢價(jià) ； 2、政府返還溢價(jià)時(shí) 未經(jīng)過預(yù)算-發(fā)包-審 核-撥款的程序。 案例：湖南某項(xiàng)目