1、基礎 知識 基礎 知識 目錄 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 三、三、 房地產投資開發流程房地產投資開發流程 房地產知識系列培訓房地產知識系列培訓 一、一、 房地產基礎知識房地產基礎知識 一、一、 房地產基礎知識房地產基礎知識 一、基礎知識一、基礎知識 全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使； 集體所有制：村農民集體；集體所有制：村農民集體； 村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體； 鄉（鎮）農民集體。鄉（鎮）農民集體。( (如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集

2、體土如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集體土 地上建造的房屋售價是商品房價格的地上建造的房屋售價是商品房價格的1/51/3,1/51/3,無產權，國家征回無產權，國家征回 土地時，業主風險大土地時，業主風險大) ) 一、中國現行土地制度一、中國現行土地制度 全部土地都為 社會主義公有制 全民所有制（國有土地） 集體所有制（集體土地） 一、中國現行土地制度一、中國現行土地制度 國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓 國國家家土地使用者土地使用者 土地使用權土地使用權(一定年限一定年限) 土地使用權出讓金土地使用權出讓金(提前支付提前支付) 土地使用權出讓土地使用權出讓(土地一級市土地一級市 場場)由國

3、家壟斷。由國家壟斷。 只擁有土地使用權，沒有所有只擁有土地使用權，沒有所有 權。權。 國有土地使用權出讓方式國有土地使用權出讓方式 1.1.招標方式招標方式 2.2.拍賣方式拍賣方式 3.3.協議方式協議方式 4.4.掛牌方式掛牌方式 國有土地使用權出讓年限國有土地使用權出讓年限 1.1.居住用地：居住用地：7070年年 2.2.工業用地：工業用地：5050年年 3.3.教育、科技、文化衛生、體育用地：教育、科技、文化衛生、體育用地：5050年年 4.4.綜合或其它用地：綜合或其它用地：5050年年 5.5.商業、旅游、娛樂用地：商業、旅游、娛樂用地：4040年年 一、基礎知識一、基礎知識 二

4、、相關專業術語二、相關專業術語 類別類別 代號代號 類別名稱類別名稱范范圍圍 R R居住用地居住用地 居住小區，居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地居住小區，居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地 CC公共設施用地公共設施用地 居住區及居住區級以上的行政、商業金融、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居居住區及居住區級以上的行政、商業金融、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居 住用地中的公共服務設施用地住用地中的公共服務設施用地 MM工業用地工業用地 工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用

5、的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用 地應歸入水域和其它用地（地應歸入水域和其它用地（E E） WW倉儲用地倉儲用地 倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地 TSTS交通道路廣場用地交通道路廣場用地 鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區級和居住區級的道路、廣鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區級和居住區級的道路、廣 場和停車場等用地場和

6、停車場等用地 U U市政公用設施用地市政公用設施用地 市級、區級和居住區級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地市級、區級和居住區級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地 GG綠地綠地 市級、區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地市級、區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地 E E水域和其它用地水域和其它用地 除以上各大類用地之外的用地除以上各大類用地之外的用地 1.1.城市用地城市用地 一、基礎知識一、基礎知識 一、基礎知識一、基礎知識 2.2.建筑術語建筑術語 二、相關專業術語二、相關專業術

7、語 建筑用地面積建筑用地面積 總建筑面積總建筑面積 建筑密度（建筑覆蓋率建筑密度（建筑覆蓋率 ） 容積率容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積建筑或建筑群實際占用的土地面積, ,包括室外工程包括室外工程( (如綠化、道路、停車場等如綠化、道路、停車場等) )的面積的面積, ,其形狀和大小由建其形狀和大小由建 筑紅線加以控制。筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經

8、濟性的技術經濟指標, ,即容積率越大即容積率越大, ,土地利用程度越高。土地利用程度越高。 ( (如深圳、東莞的地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設如深圳、東莞的地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設) ) 建筑面積密度（容積率）：建筑面積密度（容積率）： 容積率各類建筑的建筑面積（地上）容積率各類建筑的建筑面積（地上）/ /規劃用地面積規劃用地面積 用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%),(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密 集程度。集程度。 一、基礎

9、知識一、基礎知識 2.2.建筑術語建筑術語 二、相關專業術語二、相關專業術語 用地紅線用地紅線 道路紅線道路紅線 經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界 線。線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行 道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿 足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。 建筑紅線建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑建筑紅線是指建

10、筑物的外立面所不能超出的界線。建筑 紅線可與道路紅線重合紅線可與道路紅線重合, ,一般在新城市中常使建筑紅線退于道一般在新城市中常使建筑紅線退于道 路紅線之后路紅線之后, ,以便騰出用地以便騰出用地, ,改善或美化環境改善或美化環境, ,取得良好的效果。取得良好的效果。 一、基礎知識一、基礎知識 2.2.建筑術語建筑術語 二、相關專業術語二、相關專業術語 房屋層數房屋層數 層高層高 建筑高度建筑高度 凈高凈高 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0 0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其 室內層

11、高在室內層高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假 層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。 層高是指房產高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。；層高是指房產高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。； 住宅設計規范住宅設計規范規定：普通住宅層高宜

12、為規定：普通住宅層高宜為2.802.80米，不超過米。不過層高包括樓板的厚度和房梁的高度，米，不超過米。不過層高包括樓板的厚度和房梁的高度， 并不是特指房屋的凈高。并不是特指房屋的凈高。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等 不計入建筑高度。不計入建筑高度。 建筑間距建筑間距 兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全兩棟建筑物或構筑物

13、外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全 等方面的因素綜合考慮確定等方面的因素綜合考慮確定 一、基礎知識一、基礎知識 日照間距日照間距 日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的 滿窗日照而保持的最小間隔距離滿窗日照而保持的最小間隔距離 實際應用中，常將實際應用中，常將D D換算成其與換算成其與H H的比值，即的比值，即日照間距系數日照間距系數（即日照系數（即日照系數 =D/H=D/H），以便于根據不同建筑高度算出相同地區、相同條件下的建筑日照間），以便

14、于根據不同建筑高度算出相同地區、相同條件下的建筑日照間 距。距。 綠地率：綠地率： 在建設用地范圍內地面上全部綠化種植面積與建設用地面積的比率。（與綠化率的區別） 套總建筑面積套總建筑面積 （即戶型的建筑面積 ） = 套內建筑面積+應分攤公共建筑面積 套內使用面積套內使用面積（又名地毯面積）: 指室內實際能使用的面積,以使用空間的水平投影面積計算，不包括墻體、柱子等結構面積和陽臺面積。 套總建筑面積系數（實用率）套總建筑面積系數（實用率） = = 套內使用面積系數（使用率）套內使用面積系數（使用率） = = 套內建筑面積 （套內建筑面積+應分攤公共建筑面積） 套內使用面積（即地毯面積） （套內

15、建筑面積+應分攤公共建筑面積） 2.2.建筑術語建筑術語 二、相關專業術語二、相關專業術語 低層建筑低層建筑 多層建筑多層建筑 小高層建筑（非規范性）小高層建筑（非規范性） 高層建筑高層建筑 高度小于或等于高度小于或等于1010米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于高度大于1010米，小于或等于米，小于或等于2424米的建筑。多層住宅為四層至六層。米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于高度大于2424米的建筑。中高層住宅為米的建筑。中高層住宅為1111- -1616層，高層住宅為層，高層住宅為1616- -2424層，層， 超高層住宅為大于超高層

16、住宅為大于2424層層 。 介于多層及高層之間，一般指介于多層及高層之間，一般指7 7- -1111層之間的建筑。層之間的建筑。 點式（塔式）建筑點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形, ,其長邊與其長邊與 短邊之比小于短邊之比小于2 2的建筑。是指由多個住宅單的建筑。是指由多個住宅單 元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、 電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的 樓梯、電梯。樓梯、電梯。 板式建筑板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形, ,其長邊其長邊 與短邊之比大于或等于與短

17、邊之比大于或等于2 2的建筑的建筑, ,并且短并且短 邊長度小于或等于邊長度小于或等于1616米。米。 是指由多是指由多 個住宅單元組合而成，每單元均設有樓個住宅單元組合而成，每單元均設有樓 梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元 用自己單獨的樓梯、電梯。用自己單獨的樓梯、電梯。 一、基礎知識一、基礎知識 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 一、取得國有土地使用權一、取得國有土地使用權 國有土地使用權 1. 出讓方式2. 劃拔方式 （1）招標（2）拍賣（3）掛牌（4）協議 3. 承租方式 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 招招標標 拍拍賣賣 掛掛牌牌 協協議議 發布

18、出讓公告發布出讓公告編制出讓文件編制出讓文件 地價評估地價評估 確定出讓底價確定出讓底價 編制、確定編制、確定 出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出讓計劃 確定供地方式確定供地方式 (1)(2)(3)(4)(5) 辦理土地登記辦理土地登記 核發核發建設用地批準書建設用地批準書 交付土地交付土地 簽訂出讓合同簽訂出讓合同 公布結果公布結果 招拍掛實施招拍掛實施 (7)(8) (9) 申請及資格審查申請及資格審查 (6)(10) 二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 招招標標 招標方式概念招標方式概念 指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者

19、）發出指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請投標邀請，通過各投標者，通過各投標者設計標書設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓的競爭，來確定土地使用權受讓 人的方式。人的方式。 評標評標 招標流程招標流程 出讓人出讓人 確定標的及標底確定標的及標底 投標人投標人 投標投標 出讓人、投標人出讓人、投標人 開標開標 評標小組評標小組 確定中標人確定中標人 對能夠對能夠最大限度地滿足最大限度地滿足招標文件中規定的招標文件中規定的各項綜合評價標準各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高且價格最高的投的投 標人，應當確定為中標人。

20、標人，應當確定為中標人。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 拍拍賣賣 拍賣方式概念拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法叫價的方法將土地使用權拍賣給將土地使用權拍賣給出價最高者出價最高者（競買人（競買人 ）。）。 拍賣流程拍賣流程 （一）主持人點算競買人；（一）主持人點算競買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項； （三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（三）主持人宣布起叫價和增價

21、規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示； （四）主持人報出起叫價；（四）主持人報出起叫價； （五）競買人舉牌應價或者報價；（五）競買人舉牌應價或者報價； （六）主持人確認該應價后繼續競價；（六）主持人確認該應價后繼續競價； （七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應價者為競得人。（八）主持人宣布最高應價者為競得人。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 掛掛牌牌 掛牌方式概念掛牌方式概念 出讓人發布出讓人發布掛牌公告掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定

22、的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新更新 掛牌價格掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。 掛牌流程掛牌流程 接受新報價接受新報價 出讓人出讓人 宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布 競買人競買人 報價報價 出讓人出讓人 更新掛牌價格更新掛牌價格 出讓人出讓人 確定競得人確定競得人 掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交： （一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且

23、報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于 底價者除外；底價者除外； （三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上

24、的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 協協議議 協議方式概念協議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地 使用權的行為。使用權的行為。 劃劃拔拔 劃拔方式概念劃拔方式概念 指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用

25、后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行 為。為。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍 出讓方式出讓方式 劃拔方式劃拔方式 招標、拍賣、掛牌招標、拍賣、掛牌協議協議 1 1 經營性用地以經營性用地以( (商業、旅游、商品住宅等商業、旅游、商品住宅等) )及有競爭及有競爭 要求的工業用地；要求的工業用地； 1 1 經營性用地以外用途的土地，同一宗地只經營性用地以外用途的土地，同一宗地只 有一個意向用地者的有一個意向用地者的 1 1

26、國家機關、軍事用地國家機關、軍事用地 2 2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2 2原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓2 2城市基礎設施、公益事業用地城市基礎設施、公益事業用地 3 3 劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權， 實行招拍掛出讓的；實行招拍掛出讓的； 3 3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓3 3國家重點扶持的能源、交通等項目用地國家重點扶持的能源、交通等項目用地 4 4出讓土地使用權改變用途出讓土地使用權改變用途4

27、 4出讓土地使用權人申請續期出讓土地使用權人申請續期4 4法律法規規定的其它用地法律法規規定的其它用地 5 5法律法規規定的其它用地法律法規規定的其它用地5 5法律法規規定的其它用地法律法規規定的其它用地 異同異同 有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用少量費用( (補償、安置）或無償補償、安置）或無償 有期限限制有期限限制有期限限制有期限限制一般無期限限制一般無期限限制 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同 招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌 交易場所交易場所指定地點指定地點拍賣行拍賣行

28、土地交易場所土地交易場所 交易方式交易方式一次報價一次報價多次報價多次報價多次報價多次報價 持續時間持續時間長長短短長長 復雜程度復雜程度 需要制作標書需要制作標書 十分復雜十分復雜 不復雜不復雜一般一般 衡量指標衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格及指定的技術等其它條件價格價格價格價格 適用范圍適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求 二、土地出讓方式二、土地出讓方式 三、投資開發流程三、投資開發流程 投資開發中心決策評審流程投資開發中心決策評

29、審流程 投資開發流程主要是從房地產開發前期的個階段，來闡述各部門之間該投資開發流程主要是從房地產開發前期的個階段，來闡述各部門之間該 如何相互促進配合的工作說明：如何相互促進配合的工作說明： 、宗地投資購買階段（、宗地投資購買階段（確定買不買，投資決策的核心是以低價獲得優質地塊）確定買不買，投資決策的核心是以低價獲得優質地塊）。 、規劃設計階段、規劃設計階段（確定買后做什么，投資決策的核心是確定優質贏利模式，控制投資成本）（確定買后做什么，投資決策的核心是確定優質贏利模式，控制投資成本）。 、項目經營階段、項目經營階段（確定項目如何做，投資決策的核心是控制投資明細成本，確定實操階段贏利模（確定

30、項目如何做，投資決策的核心是控制投資明細成本，確定實操階段贏利模 式下的總體計劃部署方案）式下的總體計劃部署方案）。 、開工準備階段（、開工準備階段（施工前施工前證照的辦理、施工的招投標及圖紙的準備等）證照的辦理、施工的招投標及圖紙的準備等） 1.1.收集地塊信息收集地塊信息 2.2.初步篩選地塊初步篩選地塊 3.3.初步可研（分公司初步可研（分公司/ /項目公司）項目公司） 4.4. 組織資料審核（重點組織資料審核（重點- -財務財務/ /法務法務) ) 5.5.組織評審委員現場勘察組織評審委員現場勘察 6.6.組織項目評審組織項目評審 7.7.董事長決策董事長決策 8.8.簽訂合同，開展購

31、地與土地分類簽訂合同，開展購地與土地分類 階段一 宗地購買投資評審 階段二 規劃設計方案評審 投資開發中心整體經營管理的4個階段、工作流程以及部分配套表格 階段三 經營方案評審 階段四 施工前準備工作 1.1.提報規劃設計基礎資料提報規劃設計基礎資料 2.2.開發設計任務書開發設計任務書 3.3.設計任務書完備性審查設計任務書完備性審查 4.4.規劃設計方案編制規劃設計方案編制 5.5.規劃設計方案評審規劃設計方案評審 6.6.董事長決策董事長決策 7.7.后續設計、開發計劃、營銷計劃后續設計、開發計劃、營銷計劃 1.1.編制階段性經營方案編制階段性經營方案 2.2.階段性經營方案的綜合評審階

32、段性經營方案的綜合評審 3.3.階段性經營方案評審會階段性經營方案評審會 4.4.董事長決策董事長決策 5.5.編制開發經營計劃（執行反饋）編制開發經營計劃（執行反饋） 1.1.土地證土地證/ /建設用地許可證建設用地許可證 2.2.規劃許可證規劃許可證 3.3.人防報批、環保報批、消防報批人防報批、環保報批、消防報批 4.4.施工圖審查與出圖施工圖審查與出圖 5.5.質監質監/ /安監安監/ /監理監理/ /施工報批施工報批 6.6.施工圖管理施工圖管理 7.7.施工圖會審與交底施工圖會審與交底 8.8.設計變更與簽證設計變更與簽證 9.9.五通一平五通一平 階段一 宗地購買投資評審 階段1

33、-【宗地購買投資評審】 收集地收集地 塊信息塊信息 初步篩初步篩 選地塊選地塊 初步可研初步可研 （項目公司）（項目公司） 投資開發中投資開發中 心統籌推進心統籌推進 資料審核資料審核 研發設計中心：研發設計中心：參與地塊信息收集整理分析工作參與地塊信息收集整理分析工作 行政管理中心：行政管理中心：法務部對宗地權屬核實是否可轉讓、購買以及相關事項法務部對宗地權屬核實是否可轉讓、購買以及相關事項 1.對地塊進行初步對地塊進行初步 分析篩選分析篩選 2.確定意向地塊，確定意向地塊， 將地塊信息匯總。將地塊信息匯總。 3.確定后續工作的確定后續工作的 時間表，并由盧總時間表，并由盧總 審批后審批后2

34、天內上報天內上報 董事長；董事長； 4.交付相關項目中交付相關項目中 心、項目組進行調心、項目組進行調 研及初步規劃。研及初步規劃。 地塊考察，地塊考察， 收集地塊信收集地塊信 息息 1.提出投資提出投資 意見書；意見書； 2.統籌編寫統籌編寫 可研報告可研報告 財務與結算中心：財務與結算中心：1.提供相關稅務信息；提供相關稅務信息；2.提供項目資金情況信息；提供項目資金情況信息；3.編制投資概算編制投資概算 1234 營銷中心：營銷中心：1.市場調研；市場調研；2.產品建議；產品建議；3.價格預測價格預測 研發設計中心：研發設計中心：1.規劃部出具概念性規劃方案；規劃部出具概念性規劃方案；2

35、.產品開發量指標統計表產品開發量指標統計表 相 關 工 作 相 關 工 作 視項目類型及需要，視項目類型及需要，商業管理中心商業管理中心/酒店管理中心酒店管理中心/城市綜合體公司城市綜合體公司/純住宅項目公司純住宅項目公司/異地分異地分 公司參與公司參與：1.市場調研；市場調研；2.產品建議。產品建議。 主責對資主責對資 料完備性料完備性 進行審核，進行審核， 并出具審并出具審 核意見核意見 行政管理中心：行政管理中心：法務部對資料完備性進法務部對資料完備性進 行審核，并出具專業意見行審核，并出具專業意見 財務與結算中心：財務與結算中心：財務部對資料完備性財務部對資料完備性 進行審核，并出具專

36、業意見進行審核，并出具專業意見 現場勘查現場勘查 （評審委員）（評審委員） 項目評審項目評審 （評審委員）（評審委員） 董事長決策董事長決策簽訂合同簽訂合同 開展購地開展購地 5678 階段1-【宗地購買投資評審】 投資開發中投資開發中 心統籌推進心統籌推進 組織評審委員組織評審委員 對大型地塊進對大型地塊進 行現場考察行現場考察 組織召開評審組織召開評審 委員會，形成委員會，形成 會議紀要會議紀要 投資評審委員會：投資評審委員會：參加召開評審會議，并形成意見參加召開評審會議，并形成意見 董事長辦公室：董事長辦公室：董事長秘書負責擬寫會議紀要董事長秘書負責擬寫會議紀要 財務與結算中心：財務與結

37、算中心：參與評審，并收集集團通過項目的相關信息參與評審，并收集集團通過項目的相關信息 會議紀要上會議紀要上 報董事長決報董事長決 策策 若批準后，以分公司或項目名義簽訂若批準后，以分公司或項目名義簽訂 合同，開展購地工作，并對土地類型合同，開展購地工作，并對土地類型 進行分類；同時，負責配合財務部進進行分類；同時，負責配合財務部進 行分公司注冊的相關工作行分公司注冊的相關工作 相 關 工 作 相 關 工 作 行政管理中心：行政管理中心：法務部負責草擬合同及跟蹤合同簽法務部負責草擬合同及跟蹤合同簽 訂工作，配合開發中心辦理產權過戶等工作訂工作，配合開發中心辦理產權過戶等工作 財務與結算中心：財務

38、與結算中心：1.負責向董事長提供公司資金信息；負責向董事長提供公司資金信息； 2.提供具體項目的稅務規劃；提供具體項目的稅務規劃；3.對合同中稅務和資金對合同中稅務和資金 條款提供專業意見；條款提供專業意見；4.負責分公司注冊。負責分公司注冊。 階段二 規劃設計方案評審 階段2-【規劃設計方案評審】 提報規劃 設計基礎 資料 開發設計任 務書（項目 公司） 設計任務書 完備性審查 123 財務與結算中心：財務與結算中心：負責審核成本指標負責審核成本指標 組織提報投資地塊組織提報投資地塊 的規劃設計基礎資的規劃設計基礎資 料料(負責收集國土負責收集國土 部門宗地自然條件部門宗地自然條件 及規劃參

39、考資料及規劃參考資料) 投資開發中投資開發中 心統籌推進心統籌推進 營銷中心：營銷中心：負責制定項目市場分析、總體定位和分期開發建設等相關文件，最終形成營銷開發計劃方案負責制定項目市場分析、總體定位和分期開發建設等相關文件，最終形成營銷開發計劃方案 分公司分公司/項目公司（如屬商業或酒店項目，則歸屬商業管理中心項目公司（如屬商業或酒店項目，則歸屬商業管理中心/酒店管理中心執行）：酒店管理中心執行）：負責制定項目市負責制定項目市 場分析、總體定位和分期開發建設等文件，最終形成營銷開發計劃方案場分析、總體定位和分期開發建設等文件，最終形成營銷開發計劃方案 督促分公司督促分公司/項目項目 公司與其他

40、中心公司與其他中心 合作，編制提報合作，編制提報 開發設計任務書開發設計任務書 分公司分公司/項目公司（如屬商業項目公司（如屬商業/酒店項目，則歸屬商業管理中心酒店項目，則歸屬商業管理中心/酒店管理中心負責）：酒店管理中心負責）： 負責提報開發設計任務書負責提報開發設計任務書 營銷中心：營銷中心：向研發設計中心提報開發設計任務書向研發設計中心提報開發設計任務書 工程中心：工程中心：參與任務書編寫討論，并提出專業建議參與任務書編寫討論，并提出專業建議 研發設計中心：研發設計中心：接收開發設計任務書（為后續設計做預備）接收開發設計任務書（為后續設計做預備） 督促研發設計中心負督促研發設計中心負 責

41、對設計任務書進行責對設計任務書進行 完備性審核，督促財完備性審核，督促財 務結算與法務部門審務結算與法務部門審 核并出具書面意見核并出具書面意見 行政管理中心：行政管理中心：法務部門進行審核法務部門進行審核 財務與結算中心：財務與結算中心：財務部進行結算與備案財務部進行結算與備案 研發設計中心：研發設計中心：融合物業公司、智能化意見，對設融合物業公司、智能化意見，對設 計任務書進行完備性審核。計任務書進行完備性審核。 相 關 工 作 相 關 工 作 4567 規劃設計 方案編制 規劃設計 方案評審 董事長 決策 后續設計 開發計劃 營銷計劃 督促分公司督促分公司/項目公項目公 司根據審核后的設

42、司根據審核后的設 計任務書，組織規計任務書，組織規 劃設計工作，負責劃設計工作，負責 制作設計成果制作設計成果 營銷中心：營銷中心：設計跟進設計跟進 研發設計中心：研發設計中心：1.編制規劃設計方案；編制規劃設計方案； 2.規劃設計方案通過后編制建筑設計方案規劃設計方案通過后編制建筑設計方案 分公司分公司/項目公司（如屬商業項目公司（如屬商業/酒店項目，則歸屬商業管理中心酒店項目，則歸屬商業管理中心/酒店管理中心負責）：酒店管理中心負責）：進行設計跟進進行設計跟進 組織召開評審組織召開評審 委員會，形成委員會，形成 會議紀要會議紀要 相 關 工 作 相 關 工 作 投資評審委員會：投資評審委員

43、會：1.出出 席評審會議，形成意見席評審會議，形成意見 （董事長秘書負責形成（董事長秘書負責形成 會議紀要）；會議紀要）；2.如需修如需修 改則根據會議決定的工改則根據會議決定的工 程修改量，重新編制新程修改量，重新編制新 的設計任務書的設計任務書 階段2-【規劃設計方案評審】 若批準后，若批準后， 實施下階段實施下階段 的設計工作的設計工作 規劃設計評審規劃設計評審 會會議紀要上會會議紀要上 報董事長決策報董事長決策 行政管理中心：行政管理中心：根據項目公司的營銷開發計劃方案制定根據項目公司的營銷開發計劃方案制定 本中心配合工作計劃書本中心配合工作計劃書 投資開發中投資開發中 心統籌推進心統

44、籌推進 財務與結算中心：財務與結算中心：1.收取已通過的設計方案并編制項收取已通過的設計方案并編制項 目財務預算；目財務預算；2.根據項目公司的營銷開發計劃方案制根據項目公司的營銷開發計劃方案制 定本中心配合工作計劃書定本中心配合工作計劃書 采購管理中心：采購管理中心：根據項目公司的營銷開發計劃方案制根據項目公司的營銷開發計劃方案制 定本中心配合工作計劃書定本中心配合工作計劃書 工程中心：工程中心：1.編制開發建設設計計劃書；編制開發建設設計計劃書；2.跟進施工圖跟進施工圖 進度，與研發設計中心相互配合創造開工外圍條件進度，與研發設計中心相互配合創造開工外圍條件 研發設計中心：研發設計中心：1

45、.編制擬建方案，初步設計文件編制擬建方案，初步設計文件. 2.繪繪 制施工圖制施工圖 品牌推廣中心：品牌推廣中心：根據項目公司的營銷開發計劃方案制定根據項目公司的營銷開發計劃方案制定 本中心配合工作計劃書本中心配合工作計劃書 視乎項目類型與需要，分公司視乎項目類型與需要，分公司/項目公司、或商業管項目公司、或商業管 理中心理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：負責負責1.跟進施工圖繪制工作；跟進施工圖繪制工作； 2. 跟進營銷開發計劃工作。跟進營銷開發計劃工作。 階段三 經營方案評審 階段3-【經營方案評審】 編制階 段性經 營方案 階段性經 營方案的 綜合評審 階段性經 營方案 評審會 董事長

46、 決策 編制開發 經營計劃 分公司分公司/項目公司項目公司 根據項目總體定根據項目總體定 位，組織相關經位，組織相關經 營部門編制階段營部門編制階段 性經營方案性經營方案 相 關 工 作 相 關 工 作 投資開發中投資開發中 心統籌推進心統籌推進 財務與結算中心：財務與結算中心：預算部負責編制工程項目成本預算預算部負責編制工程項目成本預算 12345 營銷中心：營銷中心：細化總體經營方案和開發計劃細化總體經營方案和開發計劃 分公司分公司/項目公司：項目公司：細化總體經營方案和開發計劃（如屬于商業用地或酒店用地，商業管理中心細化總體經營方案和開發計劃（如屬于商業用地或酒店用地，商業管理中心/酒店

47、管理中心則需要編制相酒店管理中心則需要編制相 應的的開發經營計劃）應的的開發經營計劃） 經審核后的經營方案經審核后的經營方案 上報集團開發中心，上報集團開發中心， 開發中心審查總體方開發中心審查總體方 案的資料完善情況，案的資料完善情況， 并組織房產中心各關并組織房產中心各關 聯部門進行綜合評審聯部門進行綜合評審 營銷中心：營銷中心：初審方案并上報投資開發中心初審方案并上報投資開發中心 分公司分公司/項目公司：項目公司：初審方案并上報投資開發中心（如屬商業初審方案并上報投資開發中心（如屬商業/酒店用地，則商業管理中心酒店用地，則商業管理中心/酒店管理中心酒店管理中心 同時初審相應的方案并上報開

48、發中心）同時初審相應的方案并上報開發中心） 投資開發中投資開發中 心組織召開心組織召開 經營方案評經營方案評 審會，形成審會，形成 會議紀要會議紀要 投資評審委員會：投資評審委員會：出席評審會出席評審會 議，形成意見（行政管理中心議，形成意見（行政管理中心 董事長秘書形成會議紀要）董事長秘書形成會議紀要） 會議紀要上報董會議紀要上報董 事長決策事長決策 若批準后，投若批準后，投 資開發中心督資開發中心督 促分公司促分公司/項目項目 公司公司執行執行開發開發 計劃計劃 行政管理中心：行政管理中心：工作計劃跟進工作計劃跟進 財務與結算中心：財務與結算中心：1.負責分解財務負責分解財務 預算；預算；

49、2.負責分解資金預算；負責分解資金預算；3.工工 作計劃跟進作計劃跟進 采購管理中心：采購管理中心：負責分解采購計劃負責分解采購計劃 各中心（營銷、工程、研發設計、各中心（營銷、工程、研發設計、 品牌推廣）：品牌推廣）：向經營計劃負責，各向經營計劃負責，各 自負責相應的工作計劃跟進自負責相應的工作計劃跟進 分公司分公司/項目公司：項目公司：負責開發經營計負責開發經營計 劃的執行劃的執行 商業管理中心商業管理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：負責負責 相應商業相應商業/酒店項目工作的執行，如酒店項目工作的執行，如 有問題，上報集團投資開發中心調有問題，上報集團投資開發中心調 整開發經營方案整開發

50、經營方案 階段四 施工前準備工作 階段4-【施工前準備工作】 土地證/ 建設用地 許可證 規劃 許可證 人防報批 環保報批 消防報批 施工圖 審查與 出圖 123456789 質監/安監 監理/施工 報批 施工圖 管理 施工圖 會審與 交底 設計變 更與簽 證 五通一 平 投資開發投資開發 中心：中心：負負 責證件申責證件申 報辦理，報辦理， 并報財務并報財務 備案備案 投資開發投資開發 中心：中心：負負 責規劃申責規劃申 報和證件報和證件 辦理辦理辦理辦理 研發設計研發設計 中心：中心：協協 助提供規助提供規 劃方案劃方案 投資開發投資開發 中心：中心：負負 責證件申責證件申 報辦理報辦理