1、勾地系列課之 產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)勾地模式的實踐運(yùn)用和法律分析 2019.07 2 目錄 1. 揭開“勾地”制度的面紗 2. “勾地”的一般流程及常見公告 3. “產(chǎn)業(yè)+”地產(chǎn)的常見模式 4. “勾地”中的核心法律問題把控 揭開“勾地”制度的面紗 1 1 “勾地”制度的起源 4 什么是“勾地”制度？ “勾地”制度起源于香港政府在1998年金融危機(jī)之后，為了避免地價過低，穩(wěn) 定地價市場并帶有濃厚政治色彩的一種土地出讓制度。 出現(xiàn)的背景及原因 香港土地資源極為稀缺，各地塊之間可替代性不大，并且香港政府歷來就有 支持商業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)，征稅不高，出讓土地的收入是香港政府的一大收入來源； 受金融危機(jī)的沖擊，香港的房

2、地產(chǎn)市場也風(fēng)雨飄搖，大部分香港房地產(chǎn)企業(yè) 停止購買土地，地價大幅度下跌，土地在公開招投標(biāo)市場上有出現(xiàn)賤賣甚至流 拍的風(fēng)險； 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) “勾地”制度在內(nèi)地的發(fā)展 5 法律文件 2006年5月31日，國土資源部發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） （“招拍掛規(guī)范（試行）”）正式將“勾地”制度引入中國大陸。 招拍掛規(guī)范（試行）第5.4條規(guī)定，單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具 體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土 資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地 市場情況，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，

3、并通知提出該宗地用地預(yù)申請的單位 或個人參加。提出用地預(yù)申請的單位、個人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競投或競買，且報價不得 低于其承諾的土地價格。 “勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過與土地相關(guān)主體達(dá)成非公開 的協(xié)議，設(shè)計與掛牌相關(guān)的排他性條件，阻止其他競爭單位介入，使勾地單位低溢價甚 至底價摘地的交易方式。 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) “勾地”制度的重要意義 6 n政府角度 有利于當(dāng)?shù)卣孪群Y選開發(fā)商，捆綁、引入當(dāng)?shù)匦枰l(fā)展的產(chǎn)業(yè)和民生工程，讓住宅開發(fā)商為當(dāng)?shù)刈龈筘暙I(xiàn)； 設(shè)定了住宅地價底線，防止土地被“賤拍”、流拍或搶拍出地王高價； 勾地”制度強(qiáng)化了政府部門在土地出讓市場上的絕對主導(dǎo)優(yōu)勢，對于不符合規(guī)

4、劃預(yù)期的意向勾地者，地方政府部門可以主動要求其修改開 發(fā)方案或增加其他要求，直至滿意為止。 n開發(fā)商角度 “勾地”是開發(fā)商低于市場價格鎖定并獲取土地的絕佳方案； 產(chǎn)業(yè)和配套的引入，具有提升住宅房價的潛在價值。 n產(chǎn)業(yè)角度 產(chǎn)業(yè)變相獲得融資 免費獲得土地、廠房、設(shè)備等生產(chǎn)資料 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) “勾地”的一般流程及常 見公告 2 2 “勾地”的一般流程圖 8 步驟一： 意向勾地 者與政府 部門會面 磋商，就 土地條件 達(dá)成一致 步驟二： 溝通達(dá)成 一致后， 市、縣國 土資源部 門向社會 公開具體 地塊信息 步驟三：意向 勾地者按照 預(yù)申請須知 的要求，向市、 縣國土資源部 門提交用地 預(yù)申請表 步

5、驟四： 市、縣國 土資源管 理部門對 用地預(yù)申 請進(jìn)行審 查 步驟五： 提交用 地預(yù)申請 表的意 向用地者 參與競投 或競買 l步驟一中，意向勾地者與政府部門就土地條件達(dá)成一致的要點，除 了包括土地位置、土地面積、土地用途、容積率等規(guī)劃指標(biāo)外，還 需要就競買人資格、條件限制、開發(fā)建設(shè)內(nèi)容、供地安排、供地時 間、供地方式、供地價格以及付款方式及條件等達(dá)成一致，盡最大 努力保證上述要點符合自身的要求。 l步驟二中，市、縣國土資源部門一般在公開地塊信息時，同時還會 附上建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知（“預(yù)申請須知”）。 根據(jù)與意向勾地者前期的磋商結(jié)果，市、縣國土資源部門會設(shè)定擬 出讓地塊預(yù)申請的要求，

6、同時也會附有用地預(yù)申請表，供意向 勾地者填寫提交。 l步驟三中，意向勾地者在提交用地預(yù)申請表的同時，一般還需 要承諾愿意支付土地出讓金的價格。 l步驟四中，市、縣國土資源管理部門認(rèn)為意向勾地者所承諾的土地 價格和條件可以接受的，在收到預(yù)申請的一定時間內(nèi)（實踐中一般 為20日）告知意向勾地申請人地塊的出讓安排，并通知其參加國土 資源部門組織的該地塊招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。 l步驟五中，已提交用地預(yù)申請表且市、縣國土資源管理部門認(rèn) 為意向勾地者所承諾的土地價格和條件可以接受的，則該意向勾地 者必須參加意向宗地的競投或競買。如果意向勾地者未按時參加競 投或競買，或雖參加了競投或競買，但是報價低于其承諾

7、的土地價 格，則該意向勾地者就構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 股權(quán) 股權(quán)+ 債權(quán) 常見“勾地”公告 1、物業(yè)返還、溢價返還 常見于兩安用地掛牌，另未見于掛牌條件的是 ，一般為勾地單位與村委會達(dá)成非公開的溢價分成協(xié)議，以拍地成本優(yōu)勢對競爭對手形成威懾。 本圖片來自長土網(wǎng) 10 常見“勾地”公告 2、帶開發(fā)方案掛牌 勾地單位已和政府談妥開發(fā)方案，：例如規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)條件、自持 比例等。 本圖片來自長土網(wǎng) 11 常見“勾地”公告 3、限定保證金或土地出讓金為外資 基于政府對外匯儲備的需求，屏蔽沒有外資渠道的房企，減少競爭對手。 本圖片來自長土網(wǎng) 12 常見“勾地”公告 4、利用或制造地塊瑕疵 ，

8、但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案。 本圖片來自長土網(wǎng) 13 常見“勾地”公告 5、直接指定政府的協(xié)議單位 土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關(guān)部門達(dá)成招商協(xié)議，。 本圖片來自長土網(wǎng) “產(chǎn)業(yè)+”地產(chǎn)的常見模式 3 3 1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)模式分析 15 什么是“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+”地產(chǎn)模式？ “產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)”的模式是指在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，該模式兼具產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營及地產(chǎn)開發(fā)兩個方面，產(chǎn)業(yè) 園區(qū)如物流園區(qū)、科技園區(qū)、科技新城、產(chǎn)業(yè)新城以及生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。 點評和分析 p開發(fā)商角度 開發(fā)商可以確保拿地的成本把控，并且可以保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)正常、快速地進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。 p地方政府角度 一方面可以設(shè)

9、定意向勾地者必須達(dá)到引入某一特定類型和數(shù)量的企業(yè)（如高新企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或世界500強(qiáng)企業(yè)）的要求； 另一方面，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐步發(fā)展成熟、入園企業(yè)數(shù)量以及投資額的不斷增加，政府可以零成本、零投入地實現(xiàn)財政收入以及區(qū) 域生產(chǎn)總值的雙重提升，在促進(jìn)地方就業(yè)和民生建設(shè)的同時，還能突出地方政府的政績。 2. 文化旅游產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式分析 16 p 特點 p 類型 以華僑城、萬達(dá)為代表的主題游樂型 以萬達(dá)、港中旅集團(tuán)為代表的景點依托型 文旅小鎮(zhèn)型 以今典集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)以及陽光100為代表的度假酒店型 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 3. 醫(yī)療養(yǎng)老康體產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式分析 17 n 法律文件助力醫(yī)療養(yǎng)老康體產(chǎn)

10、業(yè)發(fā)展 2010年11月26日，國務(wù)院即轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)展改革委、衛(wèi)生部及其他三部委關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)意見的通知（“通知”），該通知 明確指出鼓勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 2013年9月28日，國務(wù)院即頒布施行了關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見（“意見”），該意見明確提出加快發(fā)展健康養(yǎng)老服務(wù)，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。 2019年1月4日，全國人大常委會公布了土地管理法以及城市房地產(chǎn)管理法草案，并向全社會征求意見。主要調(diào)整包括： 土地管理法草案中，刪除了原土地管理法第43條“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的規(guī)定； 修改原土地管理法第63條關(guān)于

11、“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定。第63條可能修改為：“縣級土地利用總體規(guī)劃、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng) 簽訂書面合同，明確用地供應(yīng)、動工期限、使用期限、規(guī)劃用途和雙方其他權(quán)利義務(wù)。按照前款規(guī)定取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押， 但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。 增加了一條作為第64條。該條規(guī)定，“依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地利用總

12、體規(guī)劃確定的用途使用土地。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出 讓、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押，其最高年限、登記等參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院自然資源主管部門制定。” 2019年6月28日，全國人大常委會對上述兩部法律修正案（草案）進(jìn)行第二次審議，進(jìn)一步完善了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，規(guī)定集體建設(shè)性經(jīng)營用地出讓、出租 等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意 3. 醫(yī)療養(yǎng)老康體產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式分析 18 n 修法對醫(yī)療養(yǎng)老康體產(chǎn)業(yè)的影響 若土地管理法以及城市房地產(chǎn)管理法草案獲得通過，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件及管理措施則得到了明確，意味

13、著允許集體經(jīng)營性 建設(shè)用地直接進(jìn)入土地市場。 對醫(yī)療養(yǎng)老康體產(chǎn)業(yè)來說，農(nóng)村集體建設(shè)用地不再需要“轉(zhuǎn)性”，即可進(jìn)行康養(yǎng)項目的開發(fā)及運(yùn)營，這勢必會對該模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲 取土地的方式、成本、抵押融資、項目銷售等各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生巨大影響，甚至有可能顛覆目前康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)采取的一般商業(yè)模式。 4. 教育+地產(chǎn)模式 19 內(nèi)容：開發(fā)商借助傳統(tǒng)學(xué) 校（尤其是傳統(tǒng)名校）品 牌效應(yīng)，提升其開發(fā)住宅 樓盤的購買率和產(chǎn)品附加 值 合作模式：開發(fā)商為學(xué)校 提供土地使用權(quán)、建造學(xué) 校設(shè)施以及提供必需的軟 硬件設(shè)備，傳統(tǒng)學(xué)校為該 新的校舍（或分校）提供 管理服務(wù) 案例：碧桂園與北京景山 中學(xué)在廣州市合作開辦 “碧桂園學(xué)校”

14、 內(nèi)容：在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域 內(nèi)，提供文化藝術(shù)方面的 非學(xué)歷教育資源與培訓(xùn)服 務(wù) 案例：世茂地產(chǎn)在西安開 發(fā)的“起航360全教育 社區(qū)” 內(nèi)容：構(gòu)建以教育為核心 的服務(wù)內(nèi)容，以學(xué)生、家 長為主要服務(wù)對象，結(jié)合 校內(nèi)教育與校外教育，教 育服務(wù)與體驗消費等業(yè)態(tài) 的城市復(fù)合體 案例：萬科地產(chǎn)與寧波日 報報業(yè)集團(tuán)共同投資建設(shè) 的“萬科芝士公園萬科芝士公園”；綠 地集團(tuán)在無錫開發(fā)建設(shè)的 “無錫綠地樂和城無錫綠地樂和城”等 內(nèi)容：由開發(fā)商主導(dǎo)的， 專門用于投資教育行業(yè)的 產(chǎn)業(yè)基金 案例：陽光城新奧基金 20 商墅 內(nèi)容：通過社會資源與社會不特定人群的需求和力量，創(chuàng)造一定產(chǎn)品或者服務(wù)的空間與房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)

15、的商業(yè)開發(fā)模式不同，創(chuàng)新式商業(yè)開發(fā)模式模糊了辦公、休閑與住宿的 界限，實現(xiàn)商業(yè)、居住與辦公的融合 案例：萬科的“商墅” 商墅不僅僅是其字面意思上的“商業(yè)”+“高檔住宅”的組合，而是介于辦公、商務(wù)與別墅 住宅之間，借助別墅的聯(lián)排結(jié)構(gòu)、獨棟等物理結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，融入傳統(tǒng)的寫字樓或者商業(yè)產(chǎn)品 設(shè)計中，使之具備商務(wù)/商業(yè)、居住以及創(chuàng)意空間的特點 “創(chuàng)新式商業(yè)開發(fā)+地產(chǎn)”的模式（如典型的商墅項目）模糊了住宅用地與商業(yè)用地的界限， 突破了居住產(chǎn)權(quán)不能用于辦公的限制，尤其在限購、限貸的一線城市，該模式處于灰色地 帶。因此，如果要進(jìn)行該項目的開發(fā)，要么是地方政府對某一地塊有此類型的規(guī)劃，要么 就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方

16、案獲得地方政府部門的批準(zhǔn)或背書，否則存在一定的法律和經(jīng)營 風(fēng)險 5. 創(chuàng)新式商業(yè)開發(fā)+地產(chǎn)模式 21 眾創(chuàng)空間 內(nèi)容：通過社會資源與社會不特定人群的需求和力量，創(chuàng)造一定產(chǎn)品或者服務(wù)的空 間集合體 案例：萬科打造的“萬科云城”、SOHO中國打造的“SOHO 3Q辦公體系”等 金融+眾籌建房 內(nèi)容：將房地產(chǎn)開發(fā)B2C的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)镃2B的房地產(chǎn)開發(fā)模式。模式可以簡 單概括為“眾籌融資”，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目包裝成保險、債券或者與余 額寶類似的金融產(chǎn)品，并以每平方米的建筑面積為單位進(jìn)行資金的募集，從而達(dá)到 融資建房的目的。 從原先的拿地策劃定位規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)推廣營銷再到最后的物業(yè)銷售 轉(zhuǎn)

17、變?yōu)榭蛻粜枨罂蛻舯娀I部分資金拿地策劃定位規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)再到 最后的客戶以眾籌的股權(quán)分紅，折算購房折扣、優(yōu)惠買房的機(jī)會，最終取得定制房 產(chǎn) 案例：萬通地產(chǎn)集團(tuán)的“自由筑屋定制夢” “勾地”中的核心法律問題 把控 4 4 4.1 與政府間的風(fēng)險點把控 23 實務(wù)中大量出現(xiàn)勾地方與主體資格不合適的政府部門進(jìn)行磋商并簽訂了有關(guān)“投資協(xié)議”、“框架協(xié)議”或“合作協(xié)議”， 比如、，甚至還有或者，其中與開發(fā)區(qū) 管理委員會就土地出讓事宜簽訂“合作協(xié)議”、“預(yù)出讓協(xié)議”或類似協(xié)議的情況最為普遍 最高人民法院于2005年8月1日發(fā)布的最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 （“解釋

18、”）的規(guī)定， 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 與政府間的風(fēng)險點把控 24 實務(wù)中出現(xiàn)，無法 辦理征地批報，最終導(dǎo)致， 的情況 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 與政府間的風(fēng)險點把控 25 實務(wù)中出現(xiàn)勾地方，導(dǎo)致拿地進(jìn)展緩慢，在與政府之間的博弈中處于下風(fēng) 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 實務(wù)中出現(xiàn)勾地方不注意區(qū)分銀行托管和共管的差別，導(dǎo)致在地方政府不配合時，誠意金/保證 金無法轉(zhuǎn)出 與政府間的風(fēng)險點把控 26 實務(wù)中出現(xiàn)勾地方與地方政府簽訂的投資協(xié)議、入園協(xié)議等協(xié)議中，并且，未考慮 未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、行業(yè)不景氣等不可預(yù)見外因影響，或者內(nèi)部經(jīng)營策略、管理人員調(diào)整的影響，導(dǎo)致在出現(xiàn)無法達(dá)到要求時，受到地方 政府的處罰 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 與政府間的風(fēng)險

19、點把控 27 實務(wù)中不少勾地方會與有關(guān)政府部門在土地出讓合同中約定，但支付的期限卻不符合相關(guān)法律的規(guī)定，最終導(dǎo)致 地方政府、以及的結(jié)果 國務(wù)院于1990年5月19日生效施行的中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（“國務(wù)院第55號令”）的規(guī)定， 土地使用者應(yīng)當(dāng)在，。逾期未全部支付的， 國土資源部于2007年11月1日生效施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（“國土資源部第39號令”），受讓人依照 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定， 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使 用權(quán)證 本圖片來自網(wǎng)絡(luò)

20、與政府間的風(fēng)險點把控 28 實務(wù)中有一些勾地方與地方政府簽訂的投資協(xié)議、入園協(xié)議等協(xié)議中，約定地方政府后續(xù)的條款 與政府投資成立的開發(fā)公司或開發(fā)區(qū)管委會等為協(xié)議主體，約定協(xié)調(diào)土地出讓給勾地方，并或者 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 與政府間的風(fēng)險點把控 29 實務(wù)中有一些地方政府在為產(chǎn)業(yè)開發(fā)商配備一定面積的住宅用地的同時，還是，如 。 北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會（“北京市規(guī)土委”）、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（“北京市住建委”）、北京市發(fā)展與改革委 員會（“北京市發(fā)改委”）、北京市地方稅務(wù)局（“北京市地稅局”）以及北京市工商行政管理局（“北京市工商局”）于2017年4月 19日聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)

21、項目管理的通知（“通知”），該通知規(guī)定，產(chǎn)業(yè)項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途組織 設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及使用，。嚴(yán)禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用。 本圖片來自網(wǎng)絡(luò) 30 特定階段，按 約定價格回購 小股東10%-20%開發(fā)商 項目公司 土地 4.2 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作模式選擇問題 31 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作模式選擇問題 合作方 開發(fā)商 項目 自持商業(yè)/ 特殊產(chǎn)業(yè) 住宅 溢價收購/增資 項目公司 剝離 32 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作模式選擇問題 合作方30%開發(fā)商70% 項目公司 項目 自持商業(yè)/ 特殊產(chǎn)業(yè) 住宅 借款 33 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作模式選擇問題 借款15% 合作方80% 開發(fā)商或其資金平 臺占股10-20% 項目公司 土地 代建 34 勾地合作方100% 品牌開發(fā)商項目公司 土地 代建 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作模式選擇問題 35 合作方 品牌開發(fā)商 產(chǎn)業(yè)基金（有限合伙） 土地 代建 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作模式選擇問題 政府引導(dǎo)基金/政 府資金 社會資金+開發(fā)商GP 項目公司 36 與開發(fā)商間的風(fēng)險點把控合作協(xié)議問題