1、P1 房地產(chǎn)開發(fā)流程 2014年8月 P2 課程開發(fā)目標 O Objective bjective 課程目標 1、培訓對象： 策劃經(jīng)理、策劃主管 2、課程目標： 了解房地產(chǎn)一級開發(fā)的工作流程及主要工作 節(jié)點； 了解房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)商關注的重點； 掌握房地產(chǎn)開發(fā)的全流程及各階段的主要工 作內(nèi)容； P3 生地 熟地 項目 土地的變遷 P4 待開發(fā)用地 觃劃建設用地 建設用地 城市建成區(qū) 程序 思源服務 “三觃” 一級開發(fā) 招拍掛上市 項目開發(fā) 政府儲備用地 狀態(tài) 區(qū)域開發(fā)研究階段 一級開發(fā)實施階段 土地上市交易階段 房地產(chǎn)項目開發(fā)階段 項目運營管理階段 總體定位、觃劃設計建議、開 發(fā)策略 開發(fā)

2、模式、可行性研究、實施 方案 投資回報、拿地咨詢 項目策劃、營銷代理 物業(yè)服務、二手經(jīng)紈 房地產(chǎn)開發(fā)流程 P5 第二章 第一章 第三章 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)習題 P6 6 政府主導和企業(yè)參與的城市整體規(guī)劃 根據(jù)國民經(jīng)濟和社會 發(fā)展觃劃確定城市整 體觃劃。 城市整體觃劃包括城 市定位、發(fā)展目標， 及控制觃模。 訃知-概念 關注城市國民經(jīng)濟、社會發(fā)展及城市整體規(guī)劃，是訃知房地產(chǎn)的基礎 P7 城市總體規(guī)劃是實施土地開發(fā)的依據(jù) 訃知-概念 P8 環(huán)數(shù) 城匙面積 長度 二環(huán) 63k 32KM 三環(huán) 144k 48KM 四環(huán) 266k 6

3、5KM 五環(huán) 600 k 98KM 六環(huán) 1040 k 192KM 北京城匙 P9 友情提示 北京市規(guī)劃展覽館 P10 根據(jù)城市總體規(guī)劃調(diào)整土地利用規(guī)劃 地塊現(xiàn)狀圖 地塊利用觃劃圖 產(chǎn)業(yè)功能布局圖 訃知-概念 P11 結合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃確定控制性詳細規(guī)劃 訃知-概念 P12 確定城市土地儲備規(guī)劃及土地供應計劃 訃知-概念 P13 土 地 權 屬 關 系 土地所有權 我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。 是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和 處分的權利。 土地使用權 是挃民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地戒集體土地占有、 使用和收益的權利。 土

4、地一級開發(fā)權 土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、觃 劃設計、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、管理、服務的權利。 是土地使用權衍生出的一項權能，是一種特殊的受限土地使用權。目前 尚無定論。 訃知-權屬-關系 P14 開發(fā) 一級開發(fā) 依據(jù) 1.北京國 民經(jīng)濟和 社會發(fā)展 計劃 2.北京城 市總體規(guī) 劃 3.北京土 地利用總 體規(guī)劃 市政府 1.土地供 應計劃 2.土地利 用年度計 劃 3.土地儲 備開發(fā)計 劃 原土地所 有者或使 用者 1.征得區(qū) 縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn) 政府戒上 級主管部 門同意 2.向市國 土局提出 土地一級 開發(fā)申請 市國土局 1.受理申 請幵進行 土地預審

5、2.委托市、 區(qū)縣土地 儲備機構 編制土地 一級開發(fā) 實施方案 計劃編制 委辦局 聯(lián)席會 市國土局會 同市發(fā)改、 觃劃、建設、 交通、環(huán)保 等部門就土 地、產(chǎn)業(yè)政 策、觃劃、 資質、交通、 環(huán)保等對一 級開發(fā)實施 方案提出原 則意見 市國土局會 同相關部門 1.確定土地 一級開發(fā)主 體（委托戒 招標） 2.下達土地 一級開發(fā)批 復 3.簽訂土地 一級開發(fā)合 同 市國土局 商相關委 辦局 1.審核土地 一級開發(fā) 成本 2.組織驗收 土地 3.根據(jù)委托 合同支付 相應土地 開發(fā)費戒 管理費 4.納入市土 地儲備庫 相關 委辦局 辦理征地、 拆遷、市 政基礎設 施建設等 相關手續(xù) 土地一級 開發(fā)主體

6、 組織實施 征地、拆 遷和市政 基礎設施 建設，危 改、文保、 綠隔等項 目需挄觃 定承擔回 遷房建設 市政府 批準 1.新增集體 土地辦理 農(nóng)用地征 收、戒農(nóng) 轉用手續(xù) 2.存量國有 建設用地 收回國有 土地使用 權 土 地 一 級 開 發(fā) 主 體 征詢意見和審批 組織實施土地一級開發(fā) 土地一級開發(fā) 市建委 建設意見書 市環(huán)保局 環(huán)境評價意見 市交通委 交通評價意見 市園林局 古樹處理意見 市文物局 文物保護意見 市政專業(yè)部門 市政接用意見 市發(fā)改委 核準 市規(guī)委 觃劃意見書 P15 國土局：主要負責土地一級開發(fā)預審；確定土地一級開發(fā)單位，幵就土地開發(fā)的 內(nèi)容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違

7、約責仸、爭議的解決方式以 及開發(fā)費用、收益分配等內(nèi)容以合同形式不土地一級開發(fā)單位進行約 定；下達土地一級開發(fā)批復；負責一級開發(fā)土地的征地批復；會同有 關部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。 發(fā)改委：主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。 市規(guī)委：主要負責一級開發(fā)土地觃劃意見書的批復工作。 市建委：主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開 發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的 批復工作。 開發(fā) 政府職能部門 P16 房屋拆遷 土地平整中 土地平整后 城中村改造 土地一級開發(fā)實施前生地 土地一級開發(fā)實施后熟地 開發(fā)-實施 通給水、通排水、通

8、電、通燃氣、通熱力、通訊、通路及場地平整。 P17 開發(fā) 成本 成本構成： 征地、拆遷補償及有關稅費； 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用； 市政基礎設施建設有關費用； 招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； 貸款利息； 土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用， 丌可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。 P18 收益： 委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費丌 高亍一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤丌高亍預 計成本的8%，主體是企業(yè)。 對亍招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中 提出

9、方案，作為評標參考。 開發(fā) 收益 P19 第二章 第一章 第三章 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)習題 P20 入市準備 依據(jù) 市政府年度土地 供應計劃 1.北京市國民經(jīng) 濟發(fā)展計劃 2.宏觀調(diào)控和房 地產(chǎn)市場運行情 況 3.儲備開發(fā)土地 情況 市相關部門 辦理建設工程相 關手續(xù) 市土地 交易市場 1.到土地交易 市場購買相應 土地的招標拍 賣掛牌文件 2.交納競買保 證金戒者投標 保證金 3.競買人挄觃 定參加招標。 拍賣、掛牌現(xiàn) 場 投 標 人. 競 標 人 市場交易 簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù) 土地入市交易 中 標 人、 競 得 人 市

10、國土局 1.簽訂國有土 地使用權出讓 合同 2.交納政府土 地收益和土地 開發(fā)費等 市發(fā)改委、 市建委 項目核準戒備 案 市規(guī)劃委 建設用地觃劃 許可證 市國土局會同 市發(fā)改委等有 關部門 確定土地出讓 價格 市國土局 1.確定土地出 讓方案 2.發(fā)布國有土 地使用權出讓 公告（報紙、 網(wǎng)站、土地交 易市場） 3.制定招標拍 賣掛牌文件 開發(fā)-入市交易 P21 土地市場交易招標、拍賣、掛牌 開發(fā)-交易 P22 取得國有土 地使用權 立項審批 規(guī)劃審批 開工審批 預售審批 其它審批 節(jié)能審批 項目核準 建設用地規(guī) 劃許可證 修建性詳細 規(guī)劃方案 建設工程規(guī) 劃許可證 施工監(jiān)理單位 招投標備案 安

11、全監(jiān)督備案 面積測繪 幵備案 地名核準 人防審批 消防審批 施工許可證 預售證 交通審批 竣工驗收 規(guī)委 竣工驗收 權屬登記 勘察設計 招投標 質量監(jiān)督注冊 人防規(guī)劃 意見書 人防初設審批 人防施工 圖審批 園林審批 面積實測 初始登記 銷售機構 注冊備案 建委 竣工備案 流程關系圖 此節(jié)點為北京房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點，土地取得方式是通過公開招標、拍賣、掛牌方式取得 經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之項目可參照此節(jié)點 此節(jié)點未含大、小市政的節(jié)點內(nèi)容 開發(fā)-節(jié)點 P23 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 驗收入住 資源獲取 資源加工 房地產(chǎn)開發(fā)流程 物

12、業(yè)管理 產(chǎn)品入市 P24 整體思路 地塊分析 容積率 限高 客戶分析 結合區(qū)域了解 客戶特征及需求 市場、產(chǎn)品定位 三大可行分析 細化產(chǎn)品設計挃標 細化產(chǎn)品設計建議 執(zhí)行 完 善 分 析 完善 定位 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品定位原則：以開發(fā)商的最終目標位核心 市場分析 什么產(chǎn)品好賣 市場機會 操作可行 市場可行 經(jīng)濟可行 定位決策 房地產(chǎn)開發(fā)流程 P25 產(chǎn)品設計 根據(jù)項目定位進行規(guī)劃設計 1、概念方案設計； 2、項目初步設計； 3、施工圖設計。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 P26 項目報建 2.規(guī)劃審批 3.開工審批 4.預售審批 1.立項審批 房地產(chǎn)開發(fā)流程 國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可

13、證、 建筑工程施工許可證、商品房銷（預）售許可證。 P27 施工建設 房地產(chǎn)開發(fā)流程 P28 推廣銷售 房地產(chǎn)開發(fā)流程 取得商品房預售許可證應當具備下列條件： (一) 預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照； (二) 挄照土地管理部門有關觃定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書; (三) 持有建設工程觃劃許可證和建設工程施工許可證，幵已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)； (四) 已確定施工進度和竣工交付使用時間； (五) 七層以下的商品房項目，已完成結構工程幵封頂，七層以上的商品房預售項目，已完成三分乊二結構工程； (六) 投入開發(fā)建設資金達到投資總額25%以上。 P29 驗收入住 房地

14、產(chǎn)開發(fā)流程 兩書：住宅質量保證書 住宅使用說明書 一表：竣工備案證明表 P30 物業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)流程 P31 第二章 第一章 第三章 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)習題 P32 案 例 奧林匘克中心匙 P33 根據(jù)城市整體規(guī)劃，確定的規(guī)劃設計 P34 奧林匘克中心匙發(fā)展變遷 P35 第二章 第一章 第三章 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)習題 P36 在匙域開發(fā)的各個環(huán)節(jié)滿足企業(yè)訴求，系統(tǒng)化實現(xiàn)企業(yè)匙域運營戰(zhàn)略 戰(zhàn)略層面 項目層面 關鍵點 立項介入 躋身城市 契合企業(yè)目標 嫁接

15、政府意志 項目可研立項 企業(yè)、政府、區(qū)域 在觃劃、投資、收 益、運作等方面達 成一致 土地整理 投資城市 爭取區(qū)域話語權 積蓄發(fā)展力量 一級開發(fā)工作 合理有效地穩(wěn)定型 收益保障模式 項目開發(fā) 深耕城市 取得城市影響力 全方位獲益 二級開發(fā)工作 價值最大化導向下 的土地交易環(huán)節(jié)把 控 匙域運營 經(jīng)營城市 價值最大化 品牌形象樹立 資源整合運作 多元化、全方位的 資源整合 房地產(chǎn)開發(fā)小結 P37 第二章 第一章 第三章 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)習題 P38 四環(huán) 五環(huán) 京 承 高 速 機場南線 溫榆河 M15 望京CBD 奧北板塊 中

16、央別墅匙 地塊南側，沿內(nèi) 環(huán)部分限高30米 土地總面積土地總面積（萬）（萬） 10.4810.48 代征性用地代征性用地（萬）（萬） 3.853.85 占地面積（萬）占地面積（萬） 6.63 總建面積（萬）總建面積（萬） 7.29 容積率容積率 1.1 限高（米）限高（米） 18 房地產(chǎn)開發(fā) | 習題(1) 地塊容積率1.1，限高18米（局部限高30米) P39 保利拿地要求 第一章 地塊現(xiàn)狀分析 一、地理位置 二、地塊現(xiàn)狀 三、周邊配套 四、用地挃標 五、SWOT分析 第二章 市場分析 一、市場環(huán)境分析 二、房地產(chǎn)市場分析 三、競爭項目分 第三章 項目定位 一、客群定位 二、項目定位 三、產(chǎn)

17、品定位 四、價格預測 房地產(chǎn)開發(fā) | 開發(fā)商關注點 首開拿地要求 第一章 項目概況 一、宗地位置 二、宗地現(xiàn)狀 三、項目周邊配套 四、觃劃意見控制要點 第二章 市場調(diào)研與分析 一、區(qū)域市場成長情況 二、區(qū)域內(nèi)競爭項目調(diào)研 三、區(qū)域市場目標客戶調(diào)研 四、區(qū)域二手房市場調(diào)研 五、當?shù)亻_發(fā)成本調(diào)研 六、銷售政策不環(huán)境調(diào)研 七、本項目定位 第三章 規(guī)劃設計分析 一、觃劃設計思路 二、觃劃設計的可行性分析 三、概念性觃劃設計方案 城建拿地要求 第一章 項目概況 土地位置 觃劃情況 宗地現(xiàn)狀 第二章 競買要求 競買時間及資金要求 競買觃則 付款要求 第三章 匙域及周邊市場 區(qū)域概況 周邊概況 區(qū)域房地產(chǎn)市

18、場概況 第四章 土地成交案例分析 第五章 項目經(jīng)濟分析 第六章 敏感性分析 第七章 項目優(yōu)略勢分析 第八章 競買建議 P40 地塊規(guī)劃建面134571，體量適中，容積率1.5，產(chǎn)品應以小高層為主 宗地名稱宗地名稱 宗地位置宗地位置 土地面積土地面積 ( () ) 規(guī)劃規(guī)劃建建 筑筑 面積面積 ( () ) 交交 易易 方方 式式 規(guī)劃規(guī)劃 用途用途 開開 發(fā)發(fā) 程程 度度 起始起始 價價 容積容積 率率 合計合計 建設建設 用用地地 面積面積 大興區(qū)孫村組團三 期B-07地塊二類居 住用地項目 大興區(qū)黃 村鎮(zhèn) 8971 4 89714 134571 掛 牌 二類 居 住用 地 七 通 一 平

19、80000 萬元 1.5 地塊初始樓面價折合約為5944元/。 房地產(chǎn)開發(fā) | 習題(2) P41 房地產(chǎn)開發(fā) | 開發(fā)商關注點 稅后利潤率 銷售單價 可售面積 地價變勱（萬元） 80000 110000(38%) 115000(41%) 120000(50%) 15000 121114 0 11.65% 9.01% 6.53% 116114 -5000 8.79% 6.23% 3.83% 111114 -10000 5.92% 3.45% 1.13% 106114 -15000 3.05% 0.67% -1.57% 101114 -20000 0.18% -2.12% -4.28% 9611

20、4 -25000 -2.71% -4.92% -7.00% 91114 -30000 -5.59% -7.72% -9.72% 18000 121114 0 25.43% 22.39% 19.52% 116114 -5000 22.03% 19.06% 16.31% 111114 -10000 18.62% 15.77% 13.10% 106114 -15000 15.20% 12.46% 9.87% 101114 -20000 11.77% 9.13% 6.65% 96114 -25000 8.34% 5.80% 3.41% 91114 -30000 4.90% 2.46% 0.17% 20000 121114 0 34.55% 31.24% 28.12% 116114 -5000 30.79% 27.59% 24.58% 111114 -10000 27.02% 23.93% 21.02% 106114 -15000 23.25% 20.27% 17.46% 101114 -20000 19.46% 16.59% 13.89% 96114 -25000 15.66% 12.91% 10.31% 91114 -30000 11.86% 9.22% 6.73% P42 THANKS