1、規(guī)劃設計成本導則規(guī)劃設計成本導則 二、組團規(guī)劃中的成本控制；二、組團規(guī)劃中的成本控制； 一、規(guī)劃對施工的成本控制；一、規(guī)劃對施工的成本控制； 三、建筑層高中的成本控制；三、建筑層高中的成本控制； 四、非可售面積的成本控制；四、非可售面積的成本控制； 五、地下停車庫的成本控制；五、地下停車庫的成本控制； 六、六、機電設計中的成本控制。機電設計中的成本控制。 組團規(guī)劃組團規(guī)劃 規(guī)劃對施工規(guī)劃對施工 建筑層高建筑層高 非可售面積非可售面積 地下停車庫地下停車庫 規(guī)規(guī) 劃劃 成成 本本 控控 制制 導導 則則 支護成本控制支護成本控制 土方成本控制土方成本控制 基礎成本控制基礎成本控制 前后樓夾角前后

2、樓夾角 前后樓間距前后樓間距 地下室配套用房面積地下室配套用房面積 架空層面積架空層面積 地上配套設施面積地上配套設施面積 醫(yī)療配套醫(yī)療配套 教育配套教育配套 物業(yè)用房物業(yè)用房 社區(qū)用房社區(qū)用房 不可租售地下室面積不可租售地下室面積 總體布局總體布局 層高及凈高層高及凈高 覆土厚度覆土厚度 停車效率停車效率 層數(shù)及格局層數(shù)及格局 地庫選型地庫選型 頂板荷載頂板荷載 機電設計機電設計 一、規(guī)劃對施工的成本控制一、規(guī)劃對施工的成本控制 規(guī)規(guī) 劃劃 對對 施施 工工 支護成本控制支護成本控制 土方成本控制土方成本控制 基礎成本控制基礎成本控制 1 1、在施工方案中充分考慮規(guī)劃布局，結(jié)合單體、地下建筑

3、、施工計劃、塔吊布局之間的、在施工方案中充分考慮規(guī)劃布局，結(jié)合單體、地下建筑、施工計劃、塔吊布局之間的 關(guān)系對成本有一定的節(jié)約。關(guān)系對成本有一定的節(jié)約。 2 2、施工場地的安排合理，減少物品搬運次數(shù)。、施工場地的安排合理，減少物品搬運次數(shù)。 3 3、加強施工管理，減少損耗。、加強施工管理，減少損耗。 1.1.支護成本支護成本 土地固有物土地固有物 規(guī)劃分期規(guī)劃分期 其他設計因素其他設計因素 控制基坑支護經(jīng)濟性總原則控制基坑支護經(jīng)濟性總原則 1.基坑支護應綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊坡高度臨近建(構(gòu))筑物、 環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設計、精心施工。 2.當工程條

4、件許可時，應優(yōu)先采用自然放坡法。 3.當不具備自然放坡條件時，應對可選擇的支護方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較和選型。 4.對開挖后不穩(wěn)定或欠穩(wěn)定的邊坡，應根據(jù)邊坡的地質(zhì)特征和可能發(fā)生的破壞等情況 采取自上而下，分段跳槽，及時支護的逆作法或部分逆作法施工，嚴禁無序大開挖， 大爆破作業(yè)。 5.不應在邊坡潛在塌滑區(qū)超量堆載，危及邊坡穩(wěn)定和安全。 6.邊坡工程的臨時性排水措施應滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件 時宜結(jié)合邊坡工程的永久性排水措施進行。 7.邊坡工程開挖后應及時按設計實施支護結(jié)構(gòu)或采取封閉措施，避免長期裸露，降低 邊坡穩(wěn)定性。 地下室開挖支護形式成本：放坡地下室開挖支護形式成本：放坡

5、土釘墻土釘墻 錨索支護錨索支護 樁錨支護樁錨支護 樁錨樁錨+ +內(nèi)支撐。支護應首選內(nèi)支撐。支護應首選 放坡形式，支護形式需要多方案比較。放坡形式，支護形式需要多方案比較。 優(yōu)選方案優(yōu)選方案 放坡放坡 垂直垂直 支護支護 案例：案例： 對場地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時物的退讓，使建筑物基坑開挖時具備自然對場地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時物的退讓，使建筑物基坑開挖時具備自然 放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護費用。放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護費用。 場地內(nèi)、周邊必須保留物場地內(nèi)、周邊必須保留物：保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無法遷移的保留：保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無法遷移的保留 物、地上

6、無法遷移的保留物物、地上無法遷移的保留物 施工臨物施工臨物：臨時電、臨時水、料場等。：臨時電、臨時水、料場等。 案例：案例： 1.1 1.1 土地固有物產(chǎn)生的支護成本土地固有物產(chǎn)生的支護成本 地下車庫地下車庫 施工臨時施工臨時 電線桿電線桿 地下車庫地下車庫 施工臨時施工臨時 電線桿電線桿 地下車庫坡道地下車庫坡道 前期施工策劃時，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時電架設后，地庫出圖開挖，由于前期施工策劃時，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時電架設后，地庫出圖開挖，由于 退距不足，原有的放坡方案要改為護坡樁支護增加成本約退距不足，原有的放坡方案要改為護坡樁支護增加成本約7070

7、萬元。萬元。 施工策劃階段方案施工策劃階段方案 施工實施階段方案施工實施階段方案 1.2 1.2 規(guī)劃分期中因考慮的支護成本規(guī)劃分期中因考慮的支護成本 X X 減小基坑開挖深度減小基坑開挖深度 在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標高在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標高 降低地下室層高降低地下室層高 在滿足規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深在滿足規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深 多層洋房條件允許時采用半地下室多層洋房條件允許時采用半地下室 地庫平面盡量規(guī)則地庫平面盡量規(guī)則 減小圍護長度，例如魚骨式地庫基坑圍護總長度比方形地庫增加較多減小圍護長度，例如魚骨式地庫基坑圍護總長度比方形

8、地庫增加較多 控制主樓地下室與地庫底板高差控制主樓地下室與地庫底板高差 避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護措施（土體側(cè)壓力可能使主樓樁基斷避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護措施（土體側(cè)壓力可能使主樓樁基斷 裂）例如軟土地區(qū)高差控制在裂）例如軟土地區(qū)高差控制在1.21.2米以內(nèi)米以內(nèi) 雙層地下室雙層地下室 兼顧地庫內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標控制要求，可考慮負二層內(nèi)退一跨的方案處理兼顧地庫內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標控制要求，可考慮負二層內(nèi)退一跨的方案處理 埋深較深的地下室埋深較深的地下室 （如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠一些（如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠一些 1.3

9、1.3 其他設計因素對支護成本的影響其他設計因素對支護成本的影響 示范區(qū)的范圍劃定與地庫開挖示范區(qū)的范圍劃定與地庫開挖 考慮示范區(qū)快速施工，進度要求，在前期劃定示范區(qū)時與地庫設計通盤考慮，合理規(guī)考慮示范區(qū)快速施工，進度要求，在前期劃定示范區(qū)時與地庫設計通盤考慮，合理規(guī) 劃施工圍護界面劃施工圍護界面 2 2、土方成本控制、土方成本控制 2.1 2.1 嚴格控制土方量、做到嚴格控制土方量、做到場地自平衡場地自平衡 2.2 2.2 前期做好前期做好場地設計場地設計，力求少開完，控制挖、填方量。，力求少開完，控制挖、填方量。 2.3.1.2.3.1.在方案設計階段即組織設計院對土方的平衡進行方案設計，

10、督導土建設計院保持在方案設計階段即組織設計院對土方的平衡進行方案設計，督導土建設計院保持 對方案設計的土方進行階段性的復核；對方案設計的土方進行階段性的復核； 2.3.2.2.3.2.充分理解和利用各開發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設計的不同要求，除一、二線城市外充分理解和利用各開發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設計的不同要求，除一、二線城市外 ，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對場地內(nèi)外的完成面標高控制是，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對場地內(nèi)外的完成面標高控制是 比較有彈性的。可以充分利用政策條件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的比較有彈性的。可以充分利用政策條件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的0.000.

11、00的絕對標高，的絕對標高， 為地下空間地面化創(chuàng)造條件；為地下空間地面化創(chuàng)造條件；11 2.3.2.3.土方平衡設計督導土方平衡設計督導 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.基地內(nèi)較高的海拔高度，可以設臵側(cè)壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設備投入，有采光通風地下室更受市場歡迎。除當基地內(nèi)較高的海拔高度，可以設臵側(cè)壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設備投入，有采光通風地下室更受市場歡迎。除當 地規(guī)劃部門有明確規(guī)定基地與周邊城市道路高差的地區(qū)外，都可以考慮抬高基地標高。地規(guī)劃部門有明確規(guī)定基地與周邊城市道路高差的地區(qū)外，都可以考慮抬高基地標高。 2.4.1.2.4.1.方案階段的土方平衡方案設計，

12、應由項目公司成本部參與編制土方專項成本測算表方案階段的土方平衡方案設計，應由項目公司成本部參與編制土方專項成本測算表 ，并作為向集團申報評審會的材料內(nèi)容之一，并存檔備案；，并作為向集團申報評審會的材料內(nèi)容之一，并存檔備案； 2.4.2.2.4.2.在山地丘陵地區(qū)城市的項目開發(fā)中，土方平衡在建設全過程成本中所占比重會明顯在山地丘陵地區(qū)城市的項目開發(fā)中，土方平衡在建設全過程成本中所占比重會明顯 增大，其影響會向后延伸到基礎、基坑維護、擋土墻、護坡等一系列后續(xù)工程中去，因此增大，其影響會向后延伸到基礎、基坑維護、擋土墻、護坡等一系列后續(xù)工程中去，因此 ，在山地或丘陵地區(qū)項目成本測算中，土方平衡成本應

13、作為一個專項進行審查；，在山地或丘陵地區(qū)項目成本測算中，土方平衡成本應作為一個專項進行審查； 2.4.3.2.4.3.在一二線城市的開發(fā)實際中，由于其城市管理越來越重視環(huán)境保護，土方的運輸和在一二線城市的開發(fā)實際中，由于其城市管理越來越重視環(huán)境保護，土方的運輸和 傾倒單價越來越高，有鑒于此，建議在分期開發(fā)的計劃制定過程中，要求工程部根據(jù)不同傾倒單價越來越高，有鑒于此，建議在分期開發(fā)的計劃制定過程中，要求工程部根據(jù)不同 場地開發(fā)順序，編制土方運輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。場地開發(fā)順序，編制土方運輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。11 2.42.4. .土方平衡設計的優(yōu)化管理土方平衡設計的優(yōu)化管理

14、導則編制說明：導則編制說明： 1.1.華東區(qū)域某項目，華東區(qū)域某項目，20112011年土方運輸成本已經(jīng)從年土方運輸成本已經(jīng)從20102010年合同約定的年合同約定的8080塊塊/m/m，上升至，上升至100100塊塊/m/m，只能采用總包和開發(fā)公司共同，只能采用總包和開發(fā)公司共同 承擔漲價部分成本的方式來解決，且項目被當?shù)爻枪懿块T處罰、短時間內(nèi)強制清除帶來的成本支出也很可觀。承擔漲價部分成本的方式來解決，且項目被當?shù)爻枪懿块T處罰、短時間內(nèi)強制清除帶來的成本支出也很可觀。 2.5.1.2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應強制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不地下室頂板的景觀堆土，應強制

15、采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不 允許出現(xiàn)超出項目實施地域綠地率覆土厚度最小規(guī)定的情況，一般按照最大覆土允許出現(xiàn)超出項目實施地域綠地率覆土厚度最小規(guī)定的情況，一般按照最大覆土1.5m1.5m 厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設計。厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設計。 2.5.2.2.5.2.在地下室頂板設計標準中，明確要求加入地下室頂板排水設計的內(nèi)容，優(yōu)先通過在地下室頂板設計標準中，明確要求加入地下室頂板排水設計的內(nèi)容，優(yōu)先通過 上翻梁預留排水孔、頂板結(jié)構(gòu)找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內(nèi)專用上翻梁預留排水孔、頂板結(jié)構(gòu)找坡排水的方式排除頂板積水，可以減

16、少覆土層內(nèi)專用 排水板或其他后加排水構(gòu)造措施的費用；排水板或其他后加排水構(gòu)造措施的費用； 2.5.3.2.5.3.在政策允許的地區(qū)，優(yōu)先考慮抬高地下室標高的做法，控制地下室底標高抬高至在政策允許的地區(qū)，優(yōu)先考慮抬高地下室標高的做法，控制地下室底標高抬高至 地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。 2.5.2.5.設計全過程土方平衡措施設計全過程土方平衡措施 2.62.6減小基坑開挖深度（同基坑部分）減小基坑開挖深度（同基坑部分） 2.72.7多層無地下室基礎根據(jù)回填后的場地地坪控制樁頂標高，避免承臺開挖深度過大多層無地下室基礎根據(jù)

17、回填后的場地地坪控制樁頂標高，避免承臺開挖深度過大 2.8 2.8 合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖” 2.9 2.9 盡量減小地庫頂板覆土厚度盡量減小地庫頂板覆土厚度 1.1. 依山就勢，經(jīng)濟、合理地布臵依山就勢，經(jīng)濟、合理地布臵 建筑建筑 2.2. 充分利用地形特點，有效減少充分利用地形特點，有效減少 地基處理費用，提升環(huán)境品質(zhì)地基處理費用，提升環(huán)境品質(zhì) 3.3. 居住區(qū)內(nèi)道路順應地勢起伏，居住區(qū)內(nèi)道路順應地勢起伏， 有效減少場平土方量；有效減少場平土方量； 因地制宜，合理利用地形因地制宜，合理利用地形 1 1 2 2 3 3 4 4，

18、市政路高于場地標高；，市政路高于場地標高； 充分利用高差設計地下室空間，形充分利用高差設計地下室空間，形 成地下商業(yè)街，減少挖方填方的成地下商業(yè)街，減少挖方填方的 成本。成本。 因地制宜，合理利用地形因地制宜，合理利用地形 利用原有地形中的洼利用原有地形中的洼 地部分設計成地下商地部分設計成地下商 業(yè)街業(yè)街 與市政道路與市政道路 相連接的室相連接的室 外地坪外地坪 3 3、基礎成本控制、基礎成本控制 根據(jù)地勘報告，對單體、地庫進行綜合布局，避開基礎前期處理費用較高的規(guī)劃。根據(jù)地勘報告，對單體、地庫進行綜合布局，避開基礎前期處理費用較高的規(guī)劃。 3.13.1、勘察報告審查與咨詢，合理取值盡量挖掘

19、場地土的工程力學性能；例如通過壓板試、勘察報告審查與咨詢，合理取值盡量挖掘場地土的工程力學性能；例如通過壓板試 驗等補充測試手段，直接實測承載力，減少相關(guān)參數(shù)經(jīng)驗推算存在的誤差值；驗等補充測試手段，直接實測承載力，減少相關(guān)參數(shù)經(jīng)驗推算存在的誤差值； 3.23.2、優(yōu)先選擇施工簡單，成本低廉的天然基礎（獨立基礎、條形基礎、筏板基礎）方案，、優(yōu)先選擇施工簡單，成本低廉的天然基礎（獨立基礎、條形基礎、筏板基礎）方案， 在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁；在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁； 3.33.3、塔樓與裙樓地下室的柱底內(nèi)

20、力相差懸殊，應分別選擇不同的基礎形式，不得簡單統(tǒng)一、塔樓與裙樓地下室的柱底內(nèi)力相差懸殊，應分別選擇不同的基礎形式，不得簡單統(tǒng)一 ，造成裙樓地下室基礎選型不合理；，造成裙樓地下室基礎選型不合理； 3.43.4、在初步設計階段，設計院應提供基礎選型的經(jīng)濟型報告，不得少于三種基礎形式的比、在初步設計階段，設計院應提供基礎選型的經(jīng)濟型報告，不得少于三種基礎形式的比 對。對。 3.53.5、合理安排開發(fā)順序，在前期基坑開挖時應考慮到對后期建設基礎避免基底土被擾動、合理安排開發(fā)順序，在前期基坑開挖時應考慮到對后期建設基礎避免基底土被擾動 3.63.6抬高場地標高、降低地下室層高、采用半地下室等，減少基礎抗

21、浮成本；抬高場地標高、降低地下室層高、采用半地下室等，減少基礎抗浮成本； 3.7 3.7 主體建筑物（特別是高層）避開溶洞等不利地質(zhì)條件，盡量避開較深的河塘、暗浜等主體建筑物（特別是高層）避開溶洞等不利地質(zhì)條件，盡量避開較深的河塘、暗浜等 不良地質(zhì)區(qū)域；不良地質(zhì)區(qū)域； 3.8 3.8 場地地基承載力不均勻時，將高層建筑臵于地基承載力較高的區(qū)域。場地地基承載力不均勻時，將高層建筑臵于地基承載力較高的區(qū)域。 3.9 3.9 無論主樓、車庫，均應首選天然地基方案，當不滿足要求時，應優(yōu)先采用樁無論主樓、車庫，均應首選天然地基方案，當不滿足要求時，應優(yōu)先采用樁 土共同土共同 工作的復合地基方案，避免采用

22、樁基。工作的復合地基方案，避免采用樁基。 3.10 3.10 對車庫，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎型式應優(yōu)先采用獨立基礎加防水對車庫，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎型式應優(yōu)先采用獨立基礎加防水 板，否則應采用無梁板基礎，不建議采用梁板式基礎。板，否則應采用無梁板基礎，不建議采用梁板式基礎。 3.11 3.11 主樓基礎應設計為梁板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數(shù)的主樓基礎應設計為梁板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數(shù)的1/31/3；不應設計；不應設計 為平板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數(shù)的為平板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數(shù)的1/21/2。而板厚決定了鋼

23、筋用量。而板厚決定了鋼筋用量。 3.12.1.3.12.1.基地內(nèi)有水系、池塘、濕地等天然條件的，應考慮充分利用。基地內(nèi)有水系、池塘、濕地等天然條件的，應考慮充分利用。 3.12.2.3.12.2.地質(zhì)狀況存在沉陷區(qū)、流沙區(qū)、河塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應在勘測報告出具后，作為設計前地質(zhì)狀況存在沉陷區(qū)、流沙區(qū)、河塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應在勘測報告出具后，作為設計前 臵條件繪制在總平面圖中，并交項目公司存檔備案；臵條件繪制在總平面圖中，并交項目公司存檔備案； 3.12.3.3.12.3.基地地質(zhì)不利條件，應作為方案設計輸入條件提交方案公司，并在經(jīng)營方案評審的項目概況介紹基地地質(zhì)不利條件，應作為方

24、案設計輸入條件提交方案公司，并在經(jīng)營方案評審的項目概況介紹 中提交集團審查。中提交集團審查。 3.12.3.12.利用基地內(nèi)既有基礎條件利用基地內(nèi)既有基礎條件 3.13.3.13.在滿足建筑功能的前提下，優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)布臵。在滿足建筑功能的前提下，優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)布臵。 3.14.3.14.樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應按實際取值；不應放大。樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應按實際取值；不應放大。 3.15.3.15.實配鋼筋時除實配鋼筋時除KLKL、L L及板的正彎矩鋼筋可放大及板的正彎矩鋼筋可放大1.11.151.11.15外，其余均不放大。外，其余均不放大。 3.1

25、6.3.16.受力鋼筋均采用受力鋼筋均采用HRB400HRB400級高強鋼筋。級高強鋼筋。 3.12.1.3.12.1.基礎條件較差，需要換土的情況下，建議設臵地下空間，減少回土的成本。基礎條件較差，需要換土的情況下，建議設臵地下空間，減少回土的成本。 3.12.2.3.12.2.地下室設計應考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進評估。地下室設計應考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進評估。 3.12.3.3.12.3.基地分期施工應避免跨河道、市政道路設臵管線，例如一期集中設臵消防水池、變電所、開閉所基地分期施工應避免跨河道、市政道路設臵管線，例如一期集中設臵消防水池、變電所、開

26、閉所 、消控中心的情況下，如后期開發(fā)要利用這些設施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會造成大量成本、消控中心的情況下，如后期開發(fā)要利用這些設施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會造成大量成本 支出，并承擔不必要的開發(fā)風險。支出，并承擔不必要的開發(fā)風險。11 3.12.3.12.換土、回土成本控制換土、回土成本控制 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.華東區(qū)域某項目，華東區(qū)域某項目，20102010年開發(fā)的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設計時為了追求前期經(jīng)營分析表的效果，要求利用一期既有的消防給水、年開發(fā)的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設計時為了追求前期經(jīng)營分析表的效果，要求利用一期既

27、有的消防給水、 開閉所、消控中心，結(jié)果現(xiàn)場開工后再協(xié)調(diào)跨河的管線，為后期開發(fā)和業(yè)主使用埋下很大隱患。開閉所、消控中心，結(jié)果現(xiàn)場開工后再協(xié)調(diào)跨河的管線，為后期開發(fā)和業(yè)主使用埋下很大隱患。 二、組團規(guī)劃中的成本二、組團規(guī)劃中的成本 組組 團團 規(guī)規(guī) 劃劃 前后樓夾角前后樓夾角 前后樓間距前后樓間距 分期開發(fā)控制分期開發(fā)控制 多產(chǎn)品類型分區(qū)布臵多產(chǎn)品類型分區(qū)布臵 其他設計因素其他設計因素 不同產(chǎn)品類型與地庫不同產(chǎn)品類型與地庫 單元組合控制單元組合控制 經(jīng)濟合理方案經(jīng)濟合理方案 成本增大方案成本增大方案 增加了無效面積，降增加了無效面積，降 低了停車效率，單車低了停車效率，單車 位面積增大位面積增大

28、占用車位面占用車位面 積，形成單積，形成單 排停車，降排停車，降 低了停車效低了停車效 率。率。 1.1.前后樓夾角控制前后樓夾角控制 控制方法：組團內(nèi)前后樓盡量平衡布臵。控制方法：組團內(nèi)前后樓盡量平衡布臵。 經(jīng)濟合理方案經(jīng)濟合理方案 成本增大方案成本增大方案 間距不合理形成單排停車，效率降低，地庫成本增加。間距不合理形成單排停車，效率降低，地庫成本增加。 間距符合停車模數(shù)間距符合停車模數(shù) 間距不符合停車模數(shù)間距不符合停車模數(shù) 2.2.前后樓間距控制前后樓間距控制 控制方法：前后樓間距符合提成模數(shù)，提高停車效率。控制方法：前后樓間距符合提成模數(shù)，提高停車效率。 前后樓間距控制參考要素前后樓間距

29、控制參考要素 樓間距計算時需考慮住宅南向大開間空間可作為停車空間，進而減小樓間距計算時需考慮住宅南向大開間空間可作為停車空間，進而減小 節(jié)約無效地下室面積，節(jié)約成本。節(jié)約無效地下室面積，節(jié)約成本。 更大限度的利用住宅投影地下室設計子母更大限度的利用住宅投影地下室設計子母 車位出租銷售，降低地庫單車位面積。車位出租銷售，降低地庫單車位面積。 3.3.單元組合控制單元組合控制 3.13.1單元組合盡量體量相同，避免單元組合占用地下車道，影響停車效率單元組合盡量體量相同，避免單元組合占用地下車道，影響停車效率 3.2 .3.2 .塔樓宜兩個單元一組，非樓王單位避免單個單元組成一棟樓，由及以上兩個單元

30、塔樓宜兩個單元一組，非樓王單位避免單個單元組成一棟樓，由及以上兩個單元 組成的樓棟，單元連接處體量應相差不大，并應對齊，盡量避免夾角扭轉(zhuǎn)。組成的樓棟，單元連接處體量應相差不大，并應對齊，盡量避免夾角扭轉(zhuǎn)。 3.3.3.3.由及以上兩個單元組成的樓棟，單元高度宜相近，避免高低配。由及以上兩個單元組成的樓棟，單元高度宜相近，避免高低配。 增加外墻面積增加外墻面積 當規(guī)劃地塊中有多種產(chǎn)品類型時，分區(qū)排布有利于地庫的集中排列，當規(guī)劃地塊中有多種產(chǎn)品類型時，分區(qū)排布有利于地庫的集中排列， 同時，高層和多層區(qū)域間隔排列有利于日照計算。同時，高層和多層區(qū)域間隔排列有利于日照計算。 4.4.多產(chǎn)品類型分區(qū)布臵

31、多產(chǎn)品類型分區(qū)布臵 經(jīng)濟合理方案經(jīng)濟合理方案 一期開發(fā)地庫范圍一期開發(fā)地庫范圍 5.5.分期開發(fā)控制分期開發(fā)控制 控制方法：車庫同小區(qū)的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。控制方法：車庫同小區(qū)的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。 二期開發(fā)地庫范圍二期開發(fā)地庫范圍 成本增大方案成本增大方案 一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制 施工成本。施工成本。 一期開發(fā)地庫范圍一期開發(fā)地庫范圍 二期開發(fā)地庫范圍二期開發(fā)地庫范圍 一、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施一、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施 工成本。工

32、成本。 經(jīng)濟合理方案經(jīng)濟合理方案 6.6.不同產(chǎn)品類型與地庫的結(jié)合不同產(chǎn)品類型與地庫的結(jié)合 控制方法：不同產(chǎn)品類型的住宅基礎埋深不同，利用基礎埋深大的產(chǎn)品和車庫結(jié)合控制方法：不同產(chǎn)品類型的住宅基礎埋深不同，利用基礎埋深大的產(chǎn)品和車庫結(jié)合 ，有效利用地下面積，降低開發(fā)成本。，有效利用地下面積，降低開發(fā)成本。 成本增大方案成本增大方案 高層、多層住宅高層、多層住宅 整體地下車庫整體地下車庫 7.7.其他設計因素其他設計因素 地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊 布臵，雙排房屋之間地庫條形布臵；布臵，

33、雙排房屋之間地庫條形布臵； 在小區(qū)規(guī)劃中控制示范區(qū)面積和范圍，集約經(jīng)濟；在小區(qū)規(guī)劃中控制示范區(qū)面積和范圍，集約經(jīng)濟； 組團布臵應考慮消防車道及場地的經(jīng)濟性，消防車道宜平直，盡量利用小區(qū)道組團布臵應考慮消防車道及場地的經(jīng)濟性，消防車道宜平直，盡量利用小區(qū)道 路或與景觀道路共用路或與景觀道路共用 三、建筑層高中的成本控制三、建筑層高中的成本控制 深圳廣州東莞佛山 二檔客戶 三檔客戶 四檔客戶 五檔客戶 其他 項目 華南區(qū) 建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑層高建筑層高控制標準控制控制標準控制 嚴格控制非可售結(jié)構(gòu)面積嚴格控制非可售結(jié)構(gòu)面積 嚴嚴 格格 控控 制制 非非 可可 售售

34、結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 面面 積積 組組 成成 地下室配套用房面積地下室配套用房面積 架空層面積架空層面積 地上配套設施面積地上配套設施面積 醫(yī)療配套醫(yī)療配套 教育配套教育配套 物業(yè)用房物業(yè)用房 社區(qū)用房社區(qū)用房 不可租售地下室面積不可租售地下室面積 四、非可售面積的控制；四、非可售面積的控制； 1.1.地下室配套用房面積地下室配套用房面積 設備用房面積控制表設備用房面積控制表 深圳廣州東莞佛山 變配電房 熱交換站 發(fā)電機房 生活水泵房 生活水池 消防水泵房 消防水池 其他 項目 華南區(qū) 建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)建筑層高建筑層高控制標準控制控制標準控制 2.2.不可租售地下室面積不

35、可租售地下室面積 定義：地下室中除停車位、設備配套用房和物業(yè)配套用房外的定義：地下室中除停車位、設備配套用房和物業(yè)配套用房外的無效用地下室無效用地下室、自行車庫自行車庫。 2.1 2.1 住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。 地下車庫地下車庫 地下車庫地下車庫 住宅投影住宅投影 住宅投影住宅投影 住宅投影住宅投影 住宅投影住宅投影 住宅交通核住宅交通核 住宅交通核住宅交通核 住宅交通核住宅交通核 住宅交通核住宅交通核 注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計算爭取）注：可不做地下室物業(yè)：多層、

36、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計算爭取） ( (此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標高相差較大的情況下。此做法會減少鋼筋砼的用量此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標高相差較大的情況下。此做法會減少鋼筋砼的用量 ，但卻使防水層用量增加，同時增加結(jié)構(gòu)及防水施工的復雜性，增加施工質(zhì)量隱患，而實際的，但卻使防水層用量增加，同時增加結(jié)構(gòu)及防水施工的復雜性，增加施工質(zhì)量隱患，而實際的 節(jié)省費用尚無準確數(shù)據(jù)。故是否采用應綜合權(quán)衡后決定。節(jié)省費用尚無準確數(shù)據(jù)。故是否采用應綜合權(quán)衡后決定。) ) 案例：大連某項目案例：大連某項目 2.2 2.2 優(yōu)化地下室輪廓，減少無效空間優(yōu)化地下室輪廓，減少無效空間 2.3

37、 .2.3 .自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設臵，減少出入口。自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設臵，減少出入口。 注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計算爭取）注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計算爭取） 做下躍戶型，贈送下沉小院，增加上部樓做下躍戶型，贈送下沉小院，增加上部樓 層附加值，把地下面積用起來。層附加值，把地下面積用起來。 2.4.2.4.化無用為有用化無用為有用 a.a.將部分地下室做下沉庭院將部分地下室做下沉庭院 b.b.可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲可將高層住宅樓投影下面的面積分

38、成多個小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲 藏室，這即方便業(yè)主的生活用品、蔬菜和水果的儲存，又有利于開發(fā)資金的回收藏室，這即方便業(yè)主的生活用品、蔬菜和水果的儲存，又有利于開發(fā)資金的回收 。 2.5 .2.5 .人防面積的控制人防面積的控制 盡量通過異地建設減小人防應建面積；盡量通過異地建設減小人防應建面積； 控制人防口部數(shù)量、面積和位臵，有效減少不可租售地下室面積控制人防口部數(shù)量、面積和位臵，有效減少不可租售地下室面積 人防盡量布臵在住宅樓的地下空間內(nèi)，減少人防設施對車庫的影響人防盡量布臵在住宅樓的地下空間內(nèi)，減少人防設施對車庫的影響 人防區(qū)域人防區(qū)域 車庫區(qū)域車庫區(qū)域 設備用房在設計時減

39、少對有效車位的占用。設備用房在設計時減少對有效車位的占用。 地下二層設備用房布臵與上層對齊，方便設備安裝。地下二層設備用房布臵與上層對齊，方便設備安裝。 在變電站頂板設吊裝孔，避免產(chǎn)生由于設備高度而導致地下室局部層高需增加的可能在變電站頂板設吊裝孔，避免產(chǎn)生由于設備高度而導致地下室局部層高需增加的可能 。 防火分區(qū)的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散。防火分區(qū)的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散。 排風井及地下室出地面的樓梯間均應避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距排風井及地下室出地面的樓梯間均應避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距 離，避免降低住宅的價值。離，

40、避免降低住宅的價值。 2.6.2.6.其他控制方法其他控制方法 3.3.架空層面積架空層面積 架空層相當于無圍護結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時高度大于標準層高度），其造價與標準層造價架空層相當于無圍護結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時高度大于標準層高度），其造價與標準層造價 相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價35003500元元計算，可以得出如下結(jié)論：計算，可以得出如下結(jié)論： 高高 層層3333層層則可售面積單方造價增加約為則可售面積單方造價增加約為3.0%3.0%，及，及105105元元/m2/m2； 中高層中高層1818層層則可售面積單方造價增加約為則可售

41、面積單方造價增加約為5.6%5.6%，即，即196196元元/m2;/m2; 小高層小高層1111層層則可售面積單方造價增加約為則可售面積單方造價增加約為9.1%9.1%，即，即227227元元/m2/m2。 架空層配臵標準架空層配臵標準 深圳廣州東莞佛山 二檔客戶 三檔客戶 四檔客戶 五檔客戶 其他 深圳廣州東莞佛山 0.5-0.8W 0.8-1W 1-1.5W 1.5-2W 2-3W 其他 架空層與售價關(guān)系架空層與售價關(guān)系 項目 華南區(qū) 架空層與客戶定位關(guān)系架空層與客戶定位關(guān)系 項目 華南區(qū) 架空層配臵各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)架空層配臵各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)架空層架空層控制標準控制控制標準控制 4.4.

42、地上配套設施面積地上配套設施面積 4.1 .4.1 .用地面積的規(guī)定用地面積的規(guī)定 控制手法：盡量多框非建設用地作為配套設施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地）。控制手法：盡量多框非建設用地作為配套設施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地）。 建筑控制線建筑控制線 用地紅線用地紅線 A A B B BAB 架空架空 半地下室半地下室 地下室；地下室； 能做半地下車庫，盡量少做或不做全地庫；能做半地下車庫，盡量少做或不做全地庫； 盡量不做兩層車庫；盡量不做兩層車庫； 人防應集中設臵；人防應集中設臵； 消防車道盡量少布臵在地下室頂板上。消防車道盡量少布臵在地下室頂板上。 3.13.1減少開挖的成本和

43、風險，最直接方法就是減少地庫。優(yōu)先采用地面停車和地下停車相減少開挖的成本和風險，最直接方法就是減少地庫。優(yōu)先采用地面停車和地下停車相 結(jié)合的有限人車分流模式設計，在實際使用中，能夠直達住宅一層大堂的地面車行道和停結(jié)合的有限人車分流模式設計，在實際使用中，能夠直達住宅一層大堂的地面車行道和停 車位更受業(yè)主好評。車位更受業(yè)主好評。 3.23.2多層建筑（多層建筑（3 3層以上的洋房）底層利用不算面積的層以上的洋房）底層利用不算面積的2.2m2.2m架空層至少每戶可以解決兩輛停架空層至少每戶可以解決兩輛停 車位，不能停車的空間亦可以用來出讓使用權(quán)或充當自行車庫減少地下自行車配套。車位，不能停車的空間

44、亦可以用來出讓使用權(quán)或充當自行車庫減少地下自行車配套。 3.33.3多層建筑利用樓間距設臵半地下停車庫，在綠化率能夠滿足的前提下，結(jié)合景觀設計多層建筑利用樓間距設臵半地下停車庫，在綠化率能夠滿足的前提下，結(jié)合景觀設計 ，在集中綠地中設臵，在集中綠地中設臵5050輛停車規(guī)模以下的半地下小型車庫。輛停車規(guī)模以下的半地下小型車庫。 3.43.4地下車庫的人行出入口設計，不限于常見的直達地下電梯廳，可結(jié)合架空層的設臵，地下車庫的人行出入口設計，不限于常見的直達地下電梯廳，可結(jié)合架空層的設臵， 就近排布能夠到達架空層的地下室步行出入口，可以節(jié)省高層建筑投影下部的地下室。就近排布能夠到達架空層的地下室步行

45、出入口，可以節(jié)省高層建筑投影下部的地下室。 11 推廣地面停車、多層采用推廣地面停車、多層采用2.2m2.2m架空層停車、半地下停車架空層停車、半地下停車 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.參見杭州坤和房產(chǎn)開發(fā)的親親家園一期地下車庫設計；參見杭州坤和房產(chǎn)開發(fā)的親親家園一期地下車庫設計； 深圳廣州東莞佛山 車庫形式 地下室覆土厚度 半地下室覆土厚度 地下室層數(shù) 其他 項目 華南區(qū) 車庫定性指標車庫定性指標 車庫定性指標車庫定性指標 車庫定性指標各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)車庫定性指標各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi)車庫定性指標車庫定性指標控制標準控制控制標準控制 2.2.總體布局總體布局 地庫形式地庫形式 地庫布局地庫

46、布局 獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結(jié)合地址條件及總圖布局進行經(jīng)濟性研獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結(jié)合地址條件及總圖布局進行經(jīng)濟性研 究，確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段；究，確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段； 塔樓宜布臵在地下室四周，盡量靠邊；塔樓宜布臵在地下室四周，盡量靠邊； 核實并盡量控制人防面積，不做核實并盡量控制人防面積，不做5 5級人防。級人防。 2.1 2.1 地庫形式地庫形式 關(guān)于總體布局時控制成本的方法建議：關(guān)于總體布局時控制成本的方法建議： 1 1、在小柱網(wǎng)的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設備、在小柱網(wǎng)的獨立地庫設計方

47、案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設備 管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側(cè)壁配管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側(cè)壁配 筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚配筋）筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚配筋） 2 2、大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。、大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。 3 3、確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多、確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多 退讓退讓

48、1 1米，滿足施工需求和后期的管線預埋。米，滿足施工需求和后期的管線預埋。 2.1 2.1 地庫布局地庫布局 多層建筑部分盡量少做地下室，減少人防配建指標，因為多層建筑地下埋深超過多層建筑部分盡量少做地下室，減少人防配建指標，因為多層建筑地下埋深超過3 3 米后按基底面積配建人防；米后按基底面積配建人防； 通過對地下室內(nèi)交通流線及設備用房等的合理布臵，有效控制獨立地庫邊界與主通過對地下室內(nèi)交通流線及設備用房等的合理布臵，有效控制獨立地庫邊界與主 樓間的間距，以期達到采用簡單支護解決基坑開挖的目的。樓間的間距，以期達到采用簡單支護解決基坑開挖的目的。 在小柱網(wǎng)的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋

49、加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設備在小柱網(wǎng)的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結(jié)構(gòu)形式，設備 管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側(cè)管線躲避托板柱帽排布可節(jié)約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側(cè) 壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚 配筋）配筋） 大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區(qū)域。 確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等）

50、，若退距較小，可考慮多 退讓退讓1 1米，滿足施工需求和后期的管線預埋。米，滿足施工需求和后期的管線預埋。 3.3.人防設計人防設計 人防等級人防等級 人防面積人防面積 1.1.1.1.部分三線城市如設臵部分三線城市如設臵5 5級人防地庫，人防面積可以較設臵級人防地庫，人防面積可以較設臵6 6級人防減少一半。級人防減少一半。 1.2.1.2.選擇人防類型時優(yōu)先設臵人防物資庫，減少復雜的人員口部。選擇人防類型時優(yōu)先設臵人防物資庫，減少復雜的人員口部。 1.3.1.3.應避免一個區(qū)塊人防總面積超出應避免一個區(qū)塊人防總面積超出50005000，超出則需要配件人防電站，電站設臵成本極高。，超出則需要配