房地產開發(fā)行業(yè)2022年信用展望研究報告（5頁）.pdf
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房地產開發(fā)行業(yè)2022年信用展望研究報告（5頁）.pdf
1、危中有機：房地產開發(fā)行業(yè) 2022 年信用展望 2021 年 11 月 11 日 要點 我們認為，2022 年行業(yè)調控政策全面轉向的可能性非常低。但在房企連續(xù)出現信用風險之后，房地產調控政策將有小幅邊際放松。 我們認為，在“三穩(wěn)”的政策基調下全國房地產市場不會出現顯著的萎縮。但經歷了數十年的高速發(fā)展后，行業(yè)規(guī)模將見頂并少許回落。我們預計，2022 年商品房銷售額將下降 7%左右，其中銷售面積下降 5%左右，價格小幅下降 2%左右。我們對一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍抱有較強的信心，但其他地區(qū)的房地產市場可能面臨量價齊跌的風險。 我們預計，2022 年房地產開發(fā)行業(yè)投資完成額將保持
2、 0%-5%的增速，增長主要由于建安投資支撐，而土地購置將會明顯下滑。同時我們預計，房企利潤空間將會進一步收縮，2022年全行業(yè) EBITDA 利潤率中值可能同比下滑 2 個百分點至 16%左右。 我們認為，危機并存將是 2022 年房地產開發(fā)行業(yè)的主旋律，那些再融資相對通暢、存貨質量高、經營穩(wěn)健的企業(yè)可以憑借經營韌性應對行業(yè)壓力，甚至獲得更好的業(yè)務發(fā)展。 近期回顧 2021 年，房地產行業(yè)受到的監(jiān)管更加立體。隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、土地支出占收入比例限制、預售資金監(jiān)管等各項政策逐步深入執(zhí)行，行業(yè)資金面持續(xù)收緊。在此情況下，降速降杠桿成為了行業(yè)的主旋律。房企對于土地開支愈發(fā)謹慎。20
3、21 年 1-9 月，房地產開發(fā)完成額中其他費用累計同比僅增長 3.5%，增速逐月下滑；土地成交價款累計同比與 2020 年同期持平。同時，房企也面臨利潤率下滑的壓力，我們跟蹤的 90 余家樣本企業(yè)的財務數據顯示，EBITDA 利潤率中位水平從2017 年的 24%左右下滑至 2020 年的 19%左右，毛利率中位水平則從 2017 年的 30%，下滑到了2021 年上半年的 23%左右。房地產行業(yè)進入轉型的陣痛期，部分歷史上增長激進的房企由于流動性問題陷入困境甚至違約。 關鍵假設 我們認為，行業(yè)調控政策全面轉向的可能性非常低。但是，在房企連續(xù)出現信用風險之后，房地產調控政策可能邊際小幅放松，如包括對于開發(fā)貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預售資金監(jiān)管逐步理性等。 分析師 我們認為，在“穩(wěn)預期、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的整體政策環(huán)境下，全國房地產市場不會出現顯著萎縮。房地產行業(yè)仍會是我國經濟體系中重
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