1、1 設(shè)計(jì)管理與開發(fā)報(bào)建的有效協(xié)作 廣清區(qū)域設(shè)計(jì)管理部 楊俊宏 2015年5月 2 他山之石 吳智慨項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容及成果應(yīng)用推進(jìn)要點(diǎn) 林彬從規(guī)劃實(shí)務(wù)看項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建 梁思奇&陳杰開發(fā)報(bào)建工作的經(jīng)驗(yàn)分享 3 前言 作為開發(fā)報(bào)建人員， 你們想知道的？ 設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)圖紙？ 開發(fā)報(bào)建設(shè)計(jì)前置條件？ 區(qū)域設(shè)計(jì)管理部如何協(xié)作？ 課程分享目的 房地產(chǎn)工程開發(fā)報(bào)建工作，是關(guān)系到項(xiàng)目工程正常有序進(jìn)行的 有力保障，設(shè)計(jì)必須要與開發(fā)形成有效協(xié)作，確?？焖匍_發(fā)、 快速銷售、快速資金回籠目的實(shí)現(xiàn)。 4 原則 從項(xiàng)目要 計(jì)劃 明晰設(shè)計(jì) 出圖流程 給設(shè)計(jì)輸 入出圖 條 件 1、明確設(shè)計(jì)之間穿插配合的條件。 2、打破慣性

2、思維，一切為項(xiàng)目實(shí)施找辦法。 總的原則：立足項(xiàng)目開發(fā)的需要即施工&報(bào)建 5 整體框架 以開發(fā)報(bào)建的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 與重大變更為階段序列 以雙方協(xié)作點(diǎn)展開說明 設(shè)計(jì)協(xié)作 開發(fā)協(xié)作 獲取土 地取得 國土證 取得用 地規(guī)劃 許可證 取得工 程規(guī)劃 許可證 取得施 工證 取得預(yù) 售證 規(guī)劃變更竣工驗(yàn)收停緩建 全過程設(shè)計(jì)管理全面介入，前后聯(lián)動，提供設(shè)計(jì)成果 提供設(shè)計(jì)前置條件和當(dāng)?shù)匾?guī)定 摘牌即開工 6 目錄 一、常規(guī)開發(fā)流程的相互協(xié)作 1 獲取土地階段 2 取得用地規(guī)劃許可證階段 3 取得工程規(guī)劃許可證階段 4 取得施工證階段 5 取得預(yù)售證階段 6 竣工驗(yàn)收階段 二、開發(fā)調(diào)整更改的相互協(xié)作 1 設(shè)計(jì)變更 2

3、停緩建 7 1. 獲取土地階段 1.1設(shè)計(jì)輸出成果 規(guī)劃方案確定 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1.2設(shè)計(jì)管理的協(xié)同原則 選擇最優(yōu)方案 爭取最大利益 排查設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 1.3開發(fā)的協(xié)同要求 爭取最大利益 提供齊備信息 8 工作內(nèi)容其他協(xié)同部門 設(shè)計(jì)管理部協(xié)作設(shè)計(jì)管理部協(xié)作 提供設(shè)計(jì)圖紙 規(guī)劃方案確定及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)域設(shè)計(jì)管理部/規(guī)劃設(shè)計(jì)部 產(chǎn)品方案選定產(chǎn)品研發(fā)部 提供出圖計(jì)劃設(shè)計(jì)啟動會編制設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃設(shè)計(jì)單位與區(qū)域成本部等 項(xiàng)目開發(fā)部協(xié)作項(xiàng)目開發(fā)部協(xié)作 專項(xiàng)報(bào)告與設(shè)計(jì)提供初堪報(bào)告判斷地基及基礎(chǔ)選型勘察院 基礎(chǔ)資料提供 提供地形，管線，道路，水文，周邊 建筑物等資料 對外條件前置 土地分證方案 設(shè)計(jì)條件談判 用

4、地紅線核對 人防建設(shè)要求落實(shí) 市政配套條件溝通 施工圖審查單位選擇 1.4協(xié)作內(nèi)容 1. 獲取土地階段 9 1. 獲取土地階段案例 資料 現(xiàn)場情況 道路 水電 消防/人防 面積計(jì)算 審圖機(jī)構(gòu) 限高 功能 車庫 規(guī)劃建筑 地勘市政 設(shè)計(jì)啟動會輸出 出圖計(jì)劃 10 紅線 反面案例徐州賈汪項(xiàng)目 規(guī)劃局提供的用地紅線與 國土部門的紅線不一致， 造成方案調(diào)整，影響示范 區(qū)別墅銷售 注意紅線核對注意紅線核對 1. 獲取土地階段規(guī)劃 規(guī)劃局提供紅線 國土局提供紅線 11 1. 獲取土地階段規(guī)劃 案例鳳凰城新地塊項(xiàng)目 建筑紅線退線問題 紅線 根據(jù)廣州市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定“建筑工程與規(guī)劃用地界線之間的退界距離不得

5、小于建筑間距值的50% （建筑高度*50%）” 經(jīng)溝通協(xié)調(diào)：可不按此規(guī)定執(zhí)行 用地紅線 建筑控制線 12 1. 獲取土地階段規(guī)劃 限高 2014年3.26日摘牌，3.27日確定方案 建筑限高H 80m 戶型方案調(diào)整層高3.15m，容積率利用不足 經(jīng)設(shè)計(jì)/項(xiàng)目與當(dāng)?shù)貢洔贤ㄕ{(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì) 條件建筑限高 85m，滿足容積率 2.5 案例：朱村項(xiàng)目掛摘牌項(xiàng)目 13 案例：鳳凰城新地塊項(xiàng)目勾地項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求：南北地塊建筑限高均60m 北地塊： 規(guī)劃局提出不能遮擋周邊小區(qū)別墅 11F洋房調(diào)整6-8F洋房，再次調(diào)整 建筑限高H15M 南地塊：根據(jù)容積率2.0要求提出修改建筑限高H 100M 因配建1

6、8班小學(xué)及12班幼兒園，容積率不足1.8再次提出取消小學(xué)配套， 容積率滿足1.8即可。 1. 獲取土地階段規(guī)劃 限高與功能 14 限高 1. 獲取土地階段規(guī)劃 反例：張家港項(xiàng)目 核對設(shè)計(jì)條件，避免給后期規(guī)劃方案調(diào)整造成限制 第一輪英倫風(fēng)格方案第二輪U街方案 最終方案，西邊層數(shù)降低， 容積率降低，減少1.1萬m2 規(guī)劃條件： 建筑高度（H）住宅：45米H90米,商業(yè): H90米 住宅高度大于70米的建筑幢數(shù)不超過總幢數(shù)的30%， 建筑高度不含架空層高度 15 1. 獲取土地階段規(guī)劃 土地分證 案例英德項(xiàng)目 貫徹公司“小步快跑”政策 根據(jù)紅線及征地情況，高壓走廊，配套要求，市 場銷售情況確定規(guī)劃方

7、案和土地分證計(jì)劃 示范區(qū) 別墅戶型 B005B006B002B003 3802 洋房戶型 YJ140YJ115YJ2459530 商業(yè)街1900 綜合樓2500 總建筑面積17732 首期 別墅戶型 B005B006 6890 洋房戶型 YJ140YJ115YJ24544890 總建筑面積51780 二期 洋房戶型 YJ140YJ245 總建筑面積68880 三期 洋房戶型 YJ115 總建筑面積40480 四期 YJ140YJ115 總建筑面積32230 首期 三期 示范區(qū) 二期 四期 16 車庫 1. 獲取土地階段建筑 案例連州項(xiàng)目 停車方式調(diào)整 停車樓 規(guī)劃報(bào)建第一版 規(guī)劃報(bào)建第二版 通

8、過與政府談判可不限制地面停車率，減少了做地庫的成本 地下車庫地下車庫 架空車庫 17 通過與安義縣房管局/規(guī)劃局的 多輪溝通爭取，確保審圖不出 問題的情況下配合研發(fā)戶型 Y098-1戶型“偷面積”約12m2 Y089-1戶型“偷面積”約9m2 單體方案與面積計(jì)算 案例安義項(xiàng)目 1. 獲取土地階段建筑 18 消防 1. 獲取土地階段建筑 案例連州項(xiàng)目:精工戶型YJ140 通過與消防部門提 前溝通首推版消防 問題 首推版 備用版 19 溝通人防建設(shè)問題 1. 獲取土地階段人防 案例江西安義項(xiàng)目 爭取異地建設(shè)，不做地下室，全地面停車 案例章丘項(xiàng)目 爭取降低人防異地建設(shè)費(fèi)用 設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)院參與合同

9、談判，修改不利 條款，降低約40萬設(shè)計(jì)費(fèi) 與濟(jì)南市人防部門溝通，取消醫(yī)療救護(hù)站 20 1. 獲取土地階段審圖機(jī)構(gòu) 案例連州項(xiàng)目 施工圖審查單位：清遠(yuǎn)市審圖機(jī)構(gòu) 選擇與清遠(yuǎn)市溝通較多的二所,并任 命劉冬燕所長為設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào) 設(shè)計(jì)工作 選擇施工圖審圖機(jī)構(gòu) 21 1. 獲取土地階段地勘 提供初勘報(bào)告進(jìn)行地基選型 對初勘資料進(jìn)行分析，顯示有溶洞，高層或地庫盡 量布置在地質(zhì)有利范圍，減少結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)投入。 案例九江項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)方案依據(jù) 結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)施工圖依據(jù) 保證質(zhì)量、縮短工期、 節(jié)省成本 初勘 詳勘 施工勘察 案例安義項(xiàng)目 地勘報(bào)告準(zhǔn)確及時(shí)， 樁基形式調(diào)整為天然基礎(chǔ)，成本低，時(shí)間短 22 清遠(yuǎn)新亞項(xiàng)目一

10、期八號樓由于地勘與現(xiàn)場情況不符，導(dǎo)致樁承載力嚴(yán)重不 足。需補(bǔ)樁處理，造成較大的浪費(fèi)及延誤工期。 反面案例：初勘影響基礎(chǔ)選型 1. 獲取土地階段地勘 提供準(zhǔn)確的地勘報(bào)告 23 市政道路 1. 獲取土地階段市政 案例連州項(xiàng)目 根據(jù)場地情況及平衡土石方需要，反復(fù)核算和爭取 調(diào)整市政道路豎向，為示范區(qū)開放爭取時(shí)間 106.9 100.0 100.0 原 豎 向 標(biāo) 高 100.67 101.0 順應(yīng)現(xiàn)狀地形,增加制 高點(diǎn)道路坡度分段調(diào)整 調(diào)高豎向標(biāo)高，節(jié)約土 石方和較少爆破量 108.0 106.9 調(diào) 整 后 豎 向 標(biāo) 高 24 1.市政電氣設(shè)計(jì)條件答復(fù)及時(shí)及清晰； 2.主要條件均參照最有利于公司

11、的做法； 如： 電房設(shè)在地下室； 10KV接線方式采用環(huán)網(wǎng)接線最 節(jié)省投資等； 3. 供電方案回復(fù)意見僅2天 咨詢溝通水電條件 案例朱村項(xiàng)目 1. 獲取土地階段市政 25 設(shè)計(jì)啟動會全面推進(jìn)設(shè)計(jì)工作 1. 獲取土地階段設(shè)計(jì)啟動會 制定設(shè)計(jì)工作計(jì)劃跟進(jìn)表： 以摘牌即開工作及項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 倒推設(shè)計(jì)進(jìn)度要求 設(shè)計(jì)全專業(yè)參與 逐條梳理設(shè)計(jì)前置條件 土地信息立項(xiàng)拿地掛 牌摘 牌 概念深度方案階段施工圖深度 工地開工 提供規(guī)劃前置設(shè)計(jì)條件至少在摘牌前3個月 26 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 2.1輸出設(shè)計(jì)成果 提供方案審查圖紙 2.2設(shè)計(jì)管理的協(xié)同原則 提高出圖效率 協(xié)助方案報(bào)審 2.3開發(fā)的協(xié)同要求

12、落實(shí)成果要求深度 推進(jìn)方案報(bào)審 在項(xiàng)目高 速運(yùn)轉(zhuǎn)的 情況下 設(shè)計(jì)必須 能快速出 圖 為項(xiàng)目快 速開發(fā)提 供保障 27 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 工作內(nèi)容其他協(xié)同部門 協(xié)調(diào)方案與出圖 方案文本/五圖一書（指標(biāo)）/報(bào)建通規(guī)劃設(shè)計(jì)部 單體方案及效果圖產(chǎn)品研發(fā)部/建筑院 園林方案報(bào)審順茵設(shè)計(jì)院 前置條件對內(nèi)溝通 落實(shí)設(shè)計(jì)要求學(xué)校籌建辦/酒店籌備辦/商業(yè)部/營銷中心 協(xié)調(diào)外判單位設(shè)計(jì)人防/交評/綠色建筑/日照分析外判單位設(shè)計(jì)單位 施工圖面積測算區(qū)域工程技術(shù)部測算組 2.4設(shè)計(jì)協(xié)作內(nèi)容 28 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 工作內(nèi)容其他協(xié)同部門 協(xié)調(diào)專項(xiàng)報(bào)告與設(shè)計(jì) 提供地勘報(bào)告勘察院 確定人防建設(shè)要求人

13、防設(shè)計(jì)單位 交通影響評估報(bào)告交評單位 落實(shí)等級和設(shè)計(jì)要求綠色建筑設(shè)計(jì)單位 落實(shí)第三方設(shè)計(jì)和軟件要求日照分析單位 前置條件對外溝通 推進(jìn)規(guī)劃方案評審（規(guī)委會局務(wù)會） 了解預(yù)審要求 溝通咨詢市政條件 咨詢是否有初步設(shè)計(jì)要求 2.5開發(fā)協(xié)作內(nèi)容 29 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 快速出圖，必須熟知設(shè)計(jì)部門流程 協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)部門穿插設(shè)計(jì) 協(xié)調(diào)專項(xiàng)設(shè)計(jì) 提出合同及布孔建議，收集初勘，詳勘，超前鉆資料地質(zhì)勘察 提出合同建議，協(xié)調(diào)集團(tuán)對基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核基坑支護(hù) 提出合同建議，協(xié)調(diào)建筑院與人防院專業(yè)對接及人防設(shè)計(jì)出圖人防設(shè)計(jì) 提出合同建議，協(xié)調(diào)深化單位出圖，并協(xié)調(diào)集團(tuán)幕墻組審圖鋁合金深化 提出合同建議

14、，協(xié)調(diào)日照分析單位輸出報(bào)審成果日照分析 提出合同建議，協(xié)調(diào)交通評價(jià)單位輸出報(bào)審成果交通評價(jià) 提出合同建議，協(xié)調(diào)地震評估單位輸出報(bào)審成果地震評估 30 施工圖階段報(bào)建 審圖單位審圖單位落實(shí)，提前溝通規(guī)范灰色地帶及地方性規(guī)范 報(bào)建流程及條件清晰各部門報(bào)建流程及所需資料 圖紙預(yù)審規(guī)劃、建筑、消防等專業(yè)圖紙?zhí)峁┫嚓P(guān)部門進(jìn)行預(yù)審 建議項(xiàng)目部有條件走報(bào)建（預(yù)審）程序 設(shè)計(jì)配合溝通,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題 預(yù)審 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 31 案例朱村南地塊：規(guī)劃-建筑-消防報(bào)建預(yù)審的綜合協(xié)調(diào) 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 規(guī)劃報(bào)建 1.23最初版送審 3.10第一版修改 3.16第二版修改 3.24第三版修改

15、4.4修詳通最終版 4.14-4.16 文本及效果圖完成 單體報(bào)建 1.19出單體報(bào)建圖 2.13審圖中心預(yù)審第一版 3.21車庫方案修改第二版 消防報(bào)建 提前出消防報(bào)建圖 4.15送消防科預(yù)審 4.18補(bǔ)充學(xué)校圖紙送消防科預(yù)審 經(jīng)溝通：5.1日前送正式消防資料即 可按照舊消防規(guī)定執(zhí)行 規(guī)劃未通過提前 進(jìn)行單體預(yù)審 單體未通過同時(shí) 進(jìn)行消防預(yù)審 明確當(dāng)?shù)卣厥庖?提供當(dāng)?shù)氐胤叫砸?guī)范標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)5.1日消防新規(guī)實(shí)施倒推設(shè)計(jì)任務(wù)，項(xiàng)目與政府溝通爭取預(yù)審條件 預(yù)審 32 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 推進(jìn)方案評審 參與徐州賈汪-江西九江-連州等項(xiàng)目規(guī)劃方案專家評審會，局務(wù)會和規(guī)委會 2014年1月

16、3日賈汪項(xiàng)目專家評審會 2014年1月17日賈汪項(xiàng)目規(guī)委會 2014年12月15日連州項(xiàng)目規(guī)委會 33 案例：連州項(xiàng)目豎向設(shè)計(jì)與停車庫 場地內(nèi)擋墻調(diào)整，利用放坡形成架空車庫 擋土墻 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 豎向方案調(diào)整 34 日照分析報(bào)告 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 案例張家港項(xiàng)目 張家港項(xiàng)目 日照分析軟件：洛陽眾智SUN日照分析軟件 江蘇日照審核嚴(yán)格： 需第三方日照公司建模核算（昆山市測繪中心有限 公司），規(guī)劃調(diào)整次數(shù)多，導(dǎo)致外判公司無積極性 地塊容積率為2.5，建筑面寬為32米，為滿足容積率， 規(guī)劃及日照分析調(diào)整難度大 每套居住戶型套內(nèi)至少應(yīng)有1個居室滿足大寒日不低于3小時(shí)的日照標(biāo)

17、 準(zhǔn)，當(dāng)一套居住戶型套內(nèi)居室總數(shù)不少于4個時(shí)，應(yīng)有2個居室滿足大 寒日不低于3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。 35 交通影響評價(jià)報(bào)告 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 出入口7#與南京路/塘橋西環(huán)路交 叉口距離為104米，與入口6#間距 78米，距離過近 經(jīng)溝通協(xié)調(diào)，同意出入口7#開口， 并對出入形式和斷面進(jìn)行限制 案例張家港項(xiàng)目 張家港項(xiàng)目交評報(bào)告須委托江蘇省制定的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 36 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 案例山湖城項(xiàng)目 原設(shè)計(jì)新古典建筑風(fēng)格（現(xiàn)代立面2） 評審提出修改為嶺南建筑風(fēng)格 經(jīng)溝通協(xié)調(diào)，折中修改為原立面增加坡屋頂 建筑風(fēng)格審查 37 2. 取得用地規(guī)劃許可證階段 案例 張家港項(xiàng)目園林方案（三干河

18、河道景觀方案）報(bào)審 配合園林方案報(bào)審 與政府及水利部門溝通確定河道護(hù)坡形式 與政府落實(shí)景觀方案設(shè)計(jì)文本內(nèi)容及深度要求 協(xié)調(diào)順茵設(shè)計(jì)院出具全套景觀方案設(shè)計(jì)文本 園林按報(bào)審方案驗(yàn)收 苗木數(shù)量規(guī)格按苗木清單驗(yàn)收 38 3. 取得工程規(guī)劃許可證階段 3.1輸出設(shè)計(jì)成果 提供報(bào)建圖紙和相關(guān)報(bào)告 3.2設(shè)計(jì)管理的協(xié)同原則 各專業(yè)高效配合 3.3開發(fā)的協(xié)同要求 明晰各項(xiàng)報(bào)建要求 39 3. 取得工程規(guī)劃許可證階段 工作內(nèi)容其他協(xié)同部門 提供設(shè)計(jì)圖紙 規(guī)劃報(bào)建五圖一書規(guī)劃設(shè)計(jì)部 單體報(bào)建圖 建筑院 消防報(bào)建圖（消防總平圖） 防雷報(bào)建圖 公共事業(yè)設(shè)施報(bào)建 市政/園林報(bào)建圖 順茵 市政工程規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)部 招投

19、標(biāo)配合 配合模擬招標(biāo)清單 （確定施工單位為取得施工證條件） 區(qū)域成本部 3.4設(shè)計(jì)協(xié)作內(nèi)容 40 3. 取得工程規(guī)劃許可證階段 3.5開發(fā)協(xié)作內(nèi)容 工作內(nèi)容其他協(xié)同部門 專項(xiàng)報(bào)告與設(shè)計(jì) 提供詳勘報(bào)告勘察院 人防報(bào)建圖人防設(shè)計(jì) 出具報(bào)告綠色建筑 博意建筑配合出圖 綠色建筑 對外條件前置 環(huán)評報(bào)告環(huán)評 設(shè)計(jì)資質(zhì)備案設(shè)計(jì)院 市政方案報(bào)審供水供電供暖 41 設(shè)計(jì)資質(zhì)備案 1.現(xiàn)場與政府溝通，了解備案要求； 2.與政府約定備案條件，最大化公司利益； 3.安排專人對接（開發(fā)報(bào)建人員）； 4.項(xiàng)目部發(fā)起備案流程并提出要求（工作聯(lián)系函） 5.提供相關(guān)的項(xiàng)目資料。 1.準(zhǔn)備公司備案資料； 2.確認(rèn)備案人員并準(zhǔn)備

20、相關(guān)社保證明、人員證件等； 3.安排備案人員連同資料到當(dāng)?shù)剞k理備案。 有利條件（可爭?。?1）備案人員越少越好； 2）備案人員跟圖簽人員可不一致； 3）備案人員不需要到現(xiàn)場確認(rèn)； 4）法人簽名可用法人簽章代替； 5）可不需要核對證件原件； 6）盡量可不提供身份證原件。 3. 取得工程規(guī)劃許可證階段 項(xiàng)目開發(fā)部與設(shè)計(jì)院對接，共同參與設(shè)計(jì)資質(zhì)備案 項(xiàng)目開發(fā)部 設(shè)計(jì)院 42 3. 取得工程規(guī)劃許可證階段 建筑單體報(bào)建 案例連州項(xiàng)目 G285單體要求原車庫改為房間 一層平面圖 43 3. 取得工程規(guī)劃許可證階段 結(jié)構(gòu)審查 案例青島項(xiàng)目 J 552戶型審查時(shí)提出取消梁，避免偷面積 44 4. 取得施工

21、證階段 4.1輸出設(shè)計(jì)成果 提供完成施工圖審查 4.2設(shè)計(jì)管理的協(xié)同原則 符合當(dāng)?shù)匾?guī)范要求 快速完成審查回復(fù) 4.3開發(fā)的協(xié)同要求 加強(qiáng)審圖單位的溝通 45 4. 取得施工證階段 4.4 協(xié)作內(nèi)容 工作內(nèi)容其他協(xié)同部門 設(shè)計(jì)管理部協(xié)作 提供設(shè)計(jì)圖紙全套施工圖及完成審查回復(fù)設(shè)計(jì)院 招投標(biāo)配合 配合招投標(biāo) （時(shí)間要求：提前40天提供圖紙 招標(biāo)） 區(qū)域成本部 開發(fā)部協(xié)作 專項(xiàng)報(bào)告與設(shè)計(jì)提供詳勘報(bào)告勘察院 對外溝通協(xié)助施工圖審查設(shè)計(jì)院 明確施工圖審查要求 提供當(dāng)?shù)貙彶榈牡胤叫詷?biāo)準(zhǔn) 46 4. 取得施工證階段 施工圖審查溝通 案例：鄒城項(xiàng)目樁基形式 背景 山東省審圖公司普遍存在默認(rèn)26F以上不能用預(yù)制管

22、 樁的潛規(guī)則，且在濟(jì)寧市當(dāng)?shù)貨]有項(xiàng)目嘗試過30F高 層使用預(yù)制管樁 過程 圖審中心提出基礎(chǔ)選型不符合規(guī)定，要求由試樁后設(shè) 計(jì)的預(yù)制管樁改為旋噴樁。 經(jīng)協(xié)調(diào)溝通，并聯(lián)系上山東省院的專家對基礎(chǔ)形式進(jìn) 行論證，預(yù)制管樁切實(shí)可行，順利通過 47 施工圖審查時(shí)間： 2014年3月至今未通過 設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部青島審圖中 心 三方溝通較難。 施工圖審查交流 案例：青島碧桂園 反思： 考慮同一省份集中到某一家關(guān)系較好的審圖單位進(jìn)行施工圖審查。 與審圖中心的專家建立良性互動，有助于施工圖審查的通過。 4. 取得施工證階段 48 5. 取得預(yù)售證階段 明確預(yù)售條件項(xiàng)目部 取得預(yù)售商品房面積測量報(bào)告和分?jǐn)偛课徽f明 房管

23、局 參與安義房管局面積測算部門的面積計(jì) 算核對，模糊地帶的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)爭取按碧 桂園常規(guī)計(jì)算辦法，保證公司利益。 5.2設(shè)計(jì)管理部協(xié)作內(nèi)容 5.1開發(fā)部協(xié)作內(nèi)容 49 5. 取得預(yù)售證階段 提前售提早售 明確預(yù)售條件 案例：連州項(xiàng)目 案例：安義項(xiàng)目 打樁完成即可辦理預(yù)售證 設(shè)計(jì)：完成審查并提供樁基礎(chǔ)圖配合 示范區(qū)與預(yù)售貨量區(qū)施工圖通過審查即可 辦理預(yù)售 設(shè)計(jì)：確保該范圍內(nèi)出圖完成并通過審查 50 1. 竣工驗(yàn)收階段 配合項(xiàng)目參與各項(xiàng)驗(yàn)收 配合完成設(shè)計(jì)變更及回復(fù) 基礎(chǔ)驗(yàn)收 主體驗(yàn)收 人防驗(yàn)收 節(jié)能驗(yàn)收 消防驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收 環(huán)保驗(yàn)收 衛(wèi)生驗(yàn)收 園林驗(yàn)收 設(shè)計(jì)協(xié)作內(nèi)容 案例：山湖城項(xiàng)目 梁板開裂，結(jié)構(gòu)進(jìn)

24、行設(shè)計(jì)復(fù)核，驗(yàn)算后無設(shè)計(jì)問題 51 目錄 一、常規(guī)開發(fā)流程的相互協(xié)作 1 獲取土地階段 2 取得用地規(guī)劃許可證階段 3 取得工程規(guī)劃許可證階段 4 取得施工證階段 5 取得預(yù)售證階段 6 竣工驗(yàn)收階段 二、開發(fā)調(diào)整更改的相互協(xié)作 1 設(shè)計(jì)變更 2 停緩建 52 1. 設(shè)計(jì)變更 1.1輸出設(shè)計(jì)成果 規(guī)劃調(diào)整方案 1.2設(shè)計(jì)管理的協(xié)同原則 符合公司小步快跑策略 符合公司精工產(chǎn)品策略 1.3開發(fā)的協(xié)同要求 明確變更流程與要求 53 根據(jù)市場銷情調(diào)整規(guī)劃方案 1、設(shè)計(jì)變更規(guī)劃 案例曲靖項(xiàng)目 原因 開盤后評估后，對不適合市場的戶型進(jìn)行調(diào)整 步驟 內(nèi)部產(chǎn)品及規(guī)劃方案經(jīng)老板審查簽字 外部規(guī)劃方案送審，上會并

25、修改公示 結(jié)果 戶型調(diào)整2015年更換精工戶型 豎向調(diào)整，節(jié)約土方 54 根據(jù)施工條件調(diào)整規(guī)劃方案 案例連州項(xiàng)目 原因 現(xiàn)場施工條件導(dǎo)致沿街商鋪取消，規(guī)劃調(diào)整 步驟 內(nèi)部規(guī)劃方案經(jīng)老板審查簽字 外部規(guī)劃方案送審并修改公示 結(jié)果 豎向規(guī)劃修改，商鋪取消 取消商鋪 土石方爆破量巨大規(guī)劃變更前規(guī)劃變更后 1、設(shè)計(jì)變更規(guī)劃 55 爭取“偷面積”戶型 步驟：單體修改 重新報(bào)建 結(jié)果：原房間改空中花園 1、設(shè)計(jì)變更建筑 調(diào)整戶型方案 案例：陽山項(xiàng)目 J517戶型 56 1、設(shè)計(jì)變更建筑 案例章丘項(xiàng)目 停緩建期間精工戶型推出，戶型變更 設(shè)計(jì)管理部與開發(fā)部積極與圖審部門對接征詢戶型建議 有效規(guī)避設(shè)計(jì)問題，為后期報(bào)建節(jié)省時(shí)間 根據(jù)市場銷情調(diào)整戶型 57 2、停緩建 2.1輸出設(shè)計(jì)成果 設(shè)計(jì)調(diào)整與變更 2.2設(shè)計(jì)管理的協(xié)同原則 滿足交樓與施工需求 2.3開發(fā)的協(xié)同要求 提供停緩建計(jì)劃 58 2、停緩建 案例：九江項(xiàng)目 車庫增加發(fā)電機(jī)房及設(shè)備 車庫增加消防高位水箱 消防監(jiān)控室核對 商業(yè)消防給水問題等 6號樓增加高位水箱 9號樓地庫增加發(fā)電機(jī)房 商業(yè)街簡易噴淋改由2號地庫供給 停建范圍 59 課程回顧 回顧 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)及時(shí)為項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建提供設(shè)計(jì)圖紙明確開發(fā)計(jì)劃要求 項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建提供前置條件設(shè)計(jì)條件與報(bào)建報(bào)審等各項(xiàng)規(guī)定 區(qū)域設(shè)計(jì)管理部協(xié)作開發(fā)報(bào)建的工作爭取有利設(shè)計(jì)條件 良好互動，有效協(xié)作