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房地產(chǎn)開發(fā)公司后評估看外判設(shè)計的技術(shù)管理培訓(xùn)課件課程（45頁）.pdf

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房地產(chǎn)開發(fā)公司后評估看外判設(shè)計的技術(shù)管理培訓(xùn)課件課程（45頁）.pdf

1、后評估看外判設(shè)計的技術(shù)管理 2016年1月設(shè)計研究院 1 目錄必須管：否則“后果很嚴重” 管什么:“碧桂園規(guī)范“ 怎么管：前置，前置 2 必須管 3 必要！如果外判設(shè)計技術(shù)管理缺失，或者不到位業(yè)主很生氣！老板很生氣！葛優(yōu)大爺也很生氣！ 4 后果很嚴重！ 5 管什么 6 規(guī)范強條？須、應(yīng)、宜？錯、漏、碰、缺？表達完美？ 7 緊扣限額設(shè)計抓大放小把握原則主攻方案（各專業(yè)）各階段、各專業(yè)的技術(shù)原則各階段規(guī)劃階段方案階段初設(shè)階段施工圖階段施工配合階段各專業(yè) 規(guī)劃建筑（含方案、施工圖）結(jié)構(gòu) 設(shè)備造價 8 尤其重要的是碧桂園規(guī)范！ 9 怎么管 10 11 設(shè)計

2、完成后看圖紙？事前介入永遠比事后檢查重要而且有效! 12 無人才，不外判！ 1、人專業(yè)齊全經(jīng)驗豐富熟諳公司相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定 21世紀，最重要的，是人才！不論自有還是借用外部力量 2、找一家對的設(shè)計院，事情成功了一半沒有最好的，只有最適合的！ 13 名氣大技術(shù)力量強技術(shù)權(quán)威（地域性）不一定效率高投入本項目的技術(shù)力量強服務(wù)便捷，配合度高 14 表中限額指標(biāo)統(tǒng)一以建筑面積作為基準(zhǔn)面積; 表中數(shù)據(jù)參考條件為類場地、0.6kPa基本風(fēng)壓，其他條件酌情增減；基礎(chǔ)厚度主要應(yīng)由基礎(chǔ)的沖切和剪切計算確定；筏板基礎(chǔ)厚度還應(yīng)根據(jù)塔樓層數(shù)、墻柱布置及樁距等因素合理布置，其厚度宜控制在樓

3、層層數(shù)x4050mm左右；設(shè)計過程中應(yīng)加大結(jié)構(gòu)方案比選力度，以用鋼量和混凝土用量為衡量指標(biāo)，力爭在既定條件下將結(jié)構(gòu)方案做到最優(yōu)；本指標(biāo)僅供常規(guī)項目參考，對于超出該指標(biāo)較多的工程，應(yīng)分析不合理的原因。如為平面嚴重不規(guī)則或高寬比過大等天生缺陷所致，應(yīng)及時向總工室及項目部報備；如為設(shè)計不合理所致，則本指標(biāo)將作為考核評比的一個主要參考指標(biāo)，進行排名及獎懲；本指標(biāo)未考慮施工損耗量，不包括砌體構(gòu)造柱及砌體拉結(jié)筋。說明 3、限額設(shè)計很重要，理解其內(nèi)容更重要 15 不要忘記重要的一點：限額設(shè)計不僅僅指結(jié)構(gòu)！請參照研發(fā)設(shè)計中心編寫碧桂園集團項目成本控制體系（見集團 2015295號文）編制外判

4、設(shè)計項目限額設(shè)計內(nèi)容 4、前置，前置！ 16 公司的要求正常的周期質(zhì)量成本工期，孰重熟輕？魚與熊掌欲兼得，解決之道在何處？如何縮短一二線超限結(jié)構(gòu)設(shè)計周期？不存在論工作前置，融入設(shè)計 5.經(jīng)驗和教訓(xùn)是寶貴的財富 17 設(shè)計合同，后面附上技術(shù)管理要求（附件）整理博意院的各專業(yè)技術(shù)文件及相關(guān)規(guī)定，形成外判設(shè)計各專業(yè)技術(shù)措施文本 “兩防”措施甲供材料生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn) 5.1 建筑 18 例：鄭州的小三房開間尺寸改動陸豐的客廳（當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣，傳統(tǒng)文化的影響）韓城的別墅優(yōu)化，官廳湖的戶型設(shè)計萍鄉(xiāng)、玉林、張家港的便器。 5.1.1 方案 - 方案確定，緊扣市場需求! 改動公司已有經(jīng)典

5、戶型，慎重！與營銷密切合作，了解不同地域市場需求 5.1 建筑 19 5.1.2地下室-關(guān)注地下室的面積利用布局復(fù)雜車位的合理性考慮比較少地下室習(xí) 慣做法車位，設(shè)備用房布置合理空間利用率成本! 成本! 我們的關(guān)注點案例 - 原設(shè)計單車位指標(biāo)：約32m2/個 20 5.1.3 關(guān)注方案階段與結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)的配合 21 控制成本 5.1 建筑從方案階段開始！ 5.2 規(guī)劃在庭院向內(nèi)找坡的情況下，門廊地坪僅比庭院地面高 50mm 5.2.1注重豎向（不僅土方）案例：廣元項目別墅區(qū) 22 為解決院內(nèi)積水，增設(shè) 了院內(nèi)排水井和排水管溝，井蓋偏多，部分業(yè) 主為此拒絕收樓

6、 23 洋房區(qū) - 低于道路100400 案例 24 5.2 規(guī)劃道路不正對入戶門，客戶不認可其風(fēng)水杜絕“歪門邪道” 5.2.2注重入口及車位設(shè)計力避道路沖門現(xiàn)場營銷將廣告板擋住別墅的入戶門現(xiàn)場尺寸4.4米 5.2 規(guī)劃業(yè)主調(diào)侃只能停QQ 案例1 案例2 25 5.2 規(guī)劃小區(qū)(住宅)分設(shè)5個出入口，最近的相距僅 135米注：一期用地面積15.44萬m2，總建筑面積41.96萬m2 5.2.3關(guān)注后期管理及控制管理成本小區(qū)分別在路邊設(shè)置17個分散露天的垃圾收集點案例1-小區(qū)出入口案例2-垃圾收集點 26 27 前期未考慮別墅區(qū)與高層區(qū)的分區(qū)管理，臨時增設(shè)的別墅

7、門禁，位于一較短的6米道路。門禁前后彎位較急，路寬僅3米多。小車容易產(chǎn)生碰撞，且不能滿足消防車通行。建議：規(guī)劃設(shè)計前期，物業(yè)管理部門須盡早介入，就門崗、垃圾收集間、地面車位、小區(qū)出入口等的設(shè)置提出物業(yè)管理相關(guān)要求案例3-門崗 5.2 規(guī)劃關(guān)注后期管理及控制管理成本 5.3 結(jié)構(gòu) 詳細技術(shù)措施總體結(jié)構(gòu)方案關(guān)鍵技術(shù)處理成本控制意識 28 提前灌輸！ 5.3.1控制關(guān)鍵環(huán)節(jié) 案例-分縫不合理案例分縫太多，均為雙墻雙柱雙梁設(shè)計距離太近（多數(shù)在30米左右）使用不便施工麻煩增加造價 29 地下室雙柱布置圖合理選擇基礎(chǔ)方案（含樁基礎(chǔ) 單樁承載力取值）準(zhǔn)確選用抗浮設(shè)計水位，確保

8、安全經(jīng)濟認真對待勘察任務(wù)書注意不同地域特殊的地質(zhì)條件 30 5.3.2注重勘察報告 5.3 結(jié)構(gòu) 案例- 基礎(chǔ)方案不合理 31 4-2#樓 16-1#樓參照4#樓樁基布置情況，經(jīng)估算，本期工程僅高層可節(jié)約直徑800mm的樁 792根，保守計可節(jié)約造價約500萬；計及底頂板側(cè)墻，可節(jié)約造價超千萬。沿墻（柱）下布樁，傳力直接，安全經(jīng)濟 PK 當(dāng)回填土或者軟弱土（淤泥）層較厚時，建議參照公司以往經(jīng)驗做法，設(shè)置首層鋼筋砼板淤泥、淤泥質(zhì)土地質(zhì)條件下，慎重選用天然地基 32 5.3.3 回填土軟土地基 5.3 結(jié)構(gòu) 33 5.3.4注意施工順序?qū)υ靸r的影響 5.3 結(jié)構(gòu) 34 5.3.5

9、地下室 -不同地下室結(jié)構(gòu)方案造價對比 5.3 結(jié)構(gòu) 35 案例：地下室不同結(jié)構(gòu)方案造價比較1 案例：地下室不同結(jié)構(gòu)方案造價比較2 36 案例：多層車庫中板造價比較 37 38 5.4 設(shè)備 5.4.1 室外管線綜合的經(jīng)濟原則電力通訊電纜給水、燃氣管（有壓）雨、污水管（重力流）臨時讓長期小讓大壓力管讓重力自流管可彎曲讓不可彎曲重要提示：重視檢查管井的設(shè)置位置（含園林）合理避讓豎向層次清晰合理 39 5.4.2 水暖電園建管井布置盡量位于僻靜處 5.4 設(shè)備 40 5.4.3 水暖電設(shè)計節(jié)約途徑 5.4 設(shè)備系統(tǒng)選擇設(shè)備選取各專業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一公司多年總

10、結(jié)經(jīng)驗與采購部門協(xié)作管線綜合降層高；門窗合理設(shè)置降造價；專業(yè) 精簡綜合考慮降面積 41 關(guān)注人防防火防煙與防護單元平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)備選用兩院協(xié)調(diào) 關(guān)注裝修人啊，人！ 5.5 人防裝修 42 6. 施工配合階段（變更、簽證的控制）設(shè)計類做好圖紙會審和施工交底對于順利、正確施工至關(guān)重要不僅僅施工方看圖紙，設(shè)計管理著重關(guān)注公司以往同型號圖紙常見問題施工類超成本目標(biāo) 設(shè)計優(yōu)化設(shè)計錯漏二次設(shè)計現(xiàn)場條件施工錯誤施工困難進度要求 43 7. 做好對設(shè)計單位的評估和總結(jié) 建議：鑒于廣元一期施工圖設(shè)計圖紙粗糙、錯漏碰缺較多、規(guī)劃設(shè)計深度不足、經(jīng)濟指標(biāo)較差，建議將該項目設(shè)計承接單位廣東省建筑設(shè)計研究院重慶分院剔除出我公司外判設(shè)計合作單位名錄各專業(yè)設(shè) 計質(zhì)量評估表 44 8. 關(guān)注后評估路徑集團門戶-應(yīng)用中心-更多應(yīng)用-集團標(biāo)準(zhǔn)化成果庫-設(shè)計研究成果進入【應(yīng)用中心】點【集團標(biāo)準(zhǔn)化】分區(qū)域查看【項目后評估報告】點【更多應(yīng)用】 45 8. 關(guān)注后評估報告

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