1、房地產項目財務基礎 知識及關鍵指標 吳淵 2014.03.04 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 財務 內容 專業 知識 績效 指標 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產財務的內容 資金 稅務 預算 成本 內控 核算 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產財務的內容 資金 稅務 預算 成本 內控 核算 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 內部資料 資金篇 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 項目總收入 10 億元， 總成本 9 億元，凈利潤 1 億元 凈利潤率 = 1 / 10 = 10% 問題：利潤高嗎？ 購地支出 2億

2、元 工程前期投入1億元 開發貸款 3億元 預售資金 7億元 延付工程款* 1 / 3 = 33.33% 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 很少有一種產品！ 在沒有生產出來之前就可以成批量的銷售，甚至“日光” 在沒有生產出來就可以預先回籠大部分銷售資金 在生產過程中可以讓供應商墊付大量的資金 在生產過程中可以獲取大量的銀行貸款支持 在銷售后，客戶也可獲得大量的銀行貸款支持 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 資金的杠桿作用 年份年度資金自籌資金杠桿率 19973,8179733.92 19984,4151,1673.78 19994,7961,3453.57 20005

3、,9981,6143.72 20017,6962,1843.52 20029,7502,7383.56 200313,2003,7713.50 200417,2005,2083.3 200521,3987,0003.06 200627,1368,5973.16 房地產行業的資金杠桿率 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 如果快不了怎么辦？ 購地支出 2億元 工程前期投入1億元 開發貸款 3億元 預售資金 7億元 延付工程款* 如果銷售不理想， 資金不能回籠！ 3年的利息近1億， 本金3億 還有近7億的成 本費用稅金 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產實現高回報的

4、關鍵 速 度！ 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 快字優先！ 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產項目全周期資金管理 集團自有資金 融資（貸款、施工方融資） 樓款（預售、按揭） 流入 土地款、工程款 稅款、銷管費用、薪酬 歸還借款 流出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 資金一天的成本！ 200億的存量資金一天的成本： 200億*7.5%/365=410.95萬元 問題：錢多好還是錢少好？ 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 內部資料 信 群

5、交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 豐田零庫存管理的啟示！ 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 資金運營管理的最高境界！ 在想用錢就有錢的前提下 銀行存款余額為零！ 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 怎么做好資金的運營？ 資金計劃 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 現金流項目現金流項目 類別 類別 匯總類別 匯總類別 1.現金及銀行存款期初余額（會計賬上余 1.現金及銀行存款期初余額（會計賬上余 額）額） 期初余額 2.經營活動產生的現金流入 2.經營活動產生的現金流入 2.1 銷售商品、提供勞務收到的現金 2.1.1銷售、勞務收入(收集團內上市公

6、 司) 經營活動產生的現金 流入 2.1.2銷售、勞務收入(收集團內非上市 公司) 經營活動產生的現金 流入 2.1.3銷售、勞務收入(收集團外單位) 經營活動產生的現金 流入 樓款收入 2.2 租金收入 經營活動產生的現金 流入 其他收入 2.3 利息收入 經營活動產生的現金 流入 其他收入 2.4 收到的稅費返還款 經營活動產生的現金 流入 其他收入 2.5 代收款收入 2.5.1 代集團內部單位收取的款項本期資金占用額 2.5.2 出租商鋪代收款收入 經營活動產生的現金流 入 其他收入 2.5.3 收回保證金及押金 經營活動產生的現金 流入 其他收入 2.5.4 其他代收款收入 經營活動

7、產生的現金 流入 其他收入 2.6 其他收入 經營活動產生的現金 流入 其他收入 3.經營活動產生的現金流出 3.經營活動產生的現金流出 3.1 工程建設支出 3.1.1 外包工程款支出（含支付非 上市） 經營活動產生的現金 流出 工程款支出 3.1.2 支付集團上市建安公司工程 款 經營活動產生的現金 流出 內部建安 3.1.3 前期工程 經營活動產生的現金 流出 工程款支出 3.1.4 開發間接費用 經營活動產生的現金 流出 工程款支出 3.1.5 其他 經營活動產生的現金 流出 工程款支出 3.2 支付本單位土地出讓金(含土地保證 金)及相關土地費用（含土地契稅） 經營活動產生的現金 流

8、出 土地款支出 3.3 材料及設備購置支出 經營活動產生的現金 流出 3.3.1.1材料及設備購置支出（付 集團內上市公司） 其他支出（材 料） 3.3.1.2材料及設備購置支出（付 非上市、外單位） 其他支出（材 料） 3.3.1.2.1 購買原材料（不用 填） 3.3.1.2.2 購買低值品（不用 填） 3.3.1.2.3 購買能源（不用 填） 3.3.1.2.4 購買其他（不用 填） 3.4 稅費支出（不含土地契稅） 經營活動產生的現金 流出 3.4.1 營業稅 其他支出（稅 費） 3.4.2 土地增值稅 其他支出（稅 費） 3.4.3 企業所得稅支出 其他支出（稅 費） 3.4.4 土

9、地使用稅支出 其他支出（稅 費） 3.4.5 房產稅支出 其他支出（稅 費） 3.4.6 其他稅費支出（代收和代支 個稅都在薪酬反映） 其他支出（稅 費） 3.5 銷售及行政管理費用支出 經營活動產生的現金 流出 其他支出（銷 管） 3.6 薪酬福利支出 經營活動產生的現金 流出 其他支出（薪 酬） 3.6.1薪酬福利支出（工人） 3.6.2薪酬福利支出（管理人員） 3.6.3薪酬支出 3.6.4福利支出 3.7 捐贈支出 經營活動產生的現金 流出 其他支出 3.8 代付款支出 3.8.1 代集團內部單位支付的地價款 及土地費用（含土地契稅） 本期資金回籠額 3.8.2 代集團內部單位支付的工

10、程款 本期資金回籠額 3.8.3 代集團內部單位支付的其他款 項 本期資金回籠額 3.8.4 支付保證金及押金 經營活動產生的現金 流出 其他支出 3.8.5 其他代付款支出 經營活動產生的現金 流出 其他支出 3.9 其他支出 經營活動產生的現金 流出 其他支出 4.投資活動產生的現金流入 4.投資活動產生的現金流入 4.1收回投資款（收集團上市公司）本期資金占用額 4.2收回投資款（收非上市、外單位、個 人） 本期資金占用額投資余額（+） 4.3股利及債券利息收入本期資金占用額投資余額（+） 4.4收回委托貸款本期資金占用額 4.5收回理財本金（2014年新增） 4.5收回理財本金（201

11、4年新增）本期資金占用額本期資金占用額贖回理財贖回理財 4.6其他 投資余額（+） 5.投資活動產生的現金流出 5.投資活動產生的現金流出 5.1撥付資本金、投資款 5.1.1撥付資本金、投資款(付集團內上 市公司) 本期資金回籠額 5.1.2撥付資本金、投資款(付非上市、 外單位或個人) 本期資金回籠額 5.2購買股票 投資余額(-) 5.3購買債券 投資余額(-) 5.4委托貸款支出 本期資金回籠額 5.5在建工程支出（支付非上市、外單位 或個人） 工程款支出 5.6材料及設備購置支出（屬酒店、會所 等固定資產） 其他支出（材 料） 5.7支付地款及相關費用（屬酒店、會所 等固定資產） 土

12、地款支出 5.8理財本金支出（2014年新增） 5.8理財本金支出（2014年新增）本期資金回籠額本期資金回籠額理財支出理財支出 5.8其他 投資余額(-) 6.籌資活動產生的現金流入 6.籌資活動產生的現金流入 6.1借款收入 借款收入 6.2發行債券收入 借款收入 6.3委托貸款收入 本期資金占用額 借款收入 6.4收注（增）資款 6.4.1收注（增）資款(收集團內上市 公司) 本期資金占用額 6.4.2收注（增）資款(收非上市、外 單位或個人) 6.5收集團內往來款（上市與上市） 本期資金占用額 6.6收集團內往來款（上市與非上市、非 上市與非上市） 本期資金占用額 6.7其他籌資余額（

13、+） 7.籌資活動產生的現金流出7.籌資活動產生的現金流出 7.1歸還借款還貸支出 7.2償付債券本金還貸支出 7.3歸還委托貸款 本期資金回籠額還貸支出 7.4支付借款費用利息支出 7.5支付股利 本期資金回籠額 7.6支付集團內往來款（上市與上市） 本期資金回籠額 7.7支付集團內往來款（上市與非上市、 非上市與非上市） 本期資金回籠額 7.8其他 籌資余額(-) 8.土地儲備款 8.土地儲備款 土地儲備 8.1 與土地儲備有關的收入(一般情況下房產公司不會有） 8.2 與土地儲備有關的支出(一般情況下房產公司不會有） 9.匯率變動對現金的影響 9.匯率變動對現金的影響 10.現金及銀行存

14、款期末余額10.現金及銀行存款期末余額期未余額 11.限制用途的資金 11.限制用途的資金 限制用途資金 11.1 監控戶資金2013年年底限制資金余額70,682,412 11.2 專項貸款資金70,682,412 11.3 保證金及押金2013年年底可動用資金余額 11.4 物業維修基金#REF! 11.5 外幣 11.6 其他 12.實際可以動用的資金余額(2014年視作回籠)12.實際可以動用的資金余額(2014年視作回籠)本期資金回籠額本期資金回籠額可動用資金余額可動用資金余額 13.騰越代墊本公司工程款 13.騰越代墊本公司工程款 本期資金占用額/經營活 動產生的現金流出 內部建安

15、 14.雅駿代墊本公司工程款 14.雅駿代墊本公司工程款 本期資金占用額/經營活 動產生的現金流出 內部建安 15.其他上市建安公司代墊本公司工程款 15.其他上市建安公司代墊本公司工程款 本期資金占用額/經營活 動產生的現金流出 內部建安 16.非上市公司代墊本公司工程款 16.非上市公司代墊本公司工程款 本期資金占用額/經營活 動產生的現金流出 17.管理公司代墊款 17.管理公司代墊款 本期資金占用額/經營活 動產生的現金流出 28.其他公司代付本公司支付的土地款 28.其他公司代付本公司支付的土地款 本期資金占用額/經營活 動產生的現金流出 19.其他 19.其他 本期資金占用額/經營

16、活 動產生的現金流出 經營活動產生的現金流入 經營活動產生的現金流入 經營活動產生的現金流出 經營活動產生的現金流出 經營活動產生的現金流凈額（2014年不 經營活動產生的現金流凈額（2014年不 考核）考核） 凈現金流 凈現金流 剔除土地款現金流凈額 剔除土地款現金流凈額 理財調整(2014年不用填) 理財調整(2014年不用填) 存款支持調整(2014年不用填) 存款支持調整(2014年不用填) 本期資金回籠額 本期資金回籠額 本期資金占用額 本期資金占用額 本期資金回籠占用凈額 本期資金回籠占用凈額 凈回籠 凈回籠 年初未分配利潤 年初未分配利潤 2014年年初資金回籠占用額 2014年

17、年初資金回籠占用額 內部計息 內部計息 內部計息 內部計息 請在D100D105填 上對應B100B105的 2013年年底各類受 限資金余額，以得 出2014年年初實際 可動用余額。 樓款收入 土地款、工程款、稅款、費用、薪酬 經營活動 購建固定資金、對外投資 投資活動 借錢、還錢、吸引投資、分紅付息 融資活動 內部資料 一個新項目的全周期的資金計劃預估 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 內部資料 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產的融資渠道 主要融資方式： 融資方式 國內融資國外融資 商業信用開發貸款信托并購貸款IPO融資IPO融資債券 銀承商承保理 信

18、群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 經辦銀行（支行）受理，資料收集和初步調查 省行或二級分行組織人員進行項目評估 評估后，資料移交后臺貸款審查部門審查 上報銀行信貸審查委員會審議（上會） 行長簽批 落實限制性條款、簽訂合同，準備放款 跟蹤資金使用、定期貸后檢查 根據銷售進度收回貨款 銀行審批流程圖 內部資料 施工方融資 保理 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 承兌人（項目公司） 施工方融資 票據 收款人（承建商） 銀行 交付商票及保貼函 申 請 商 票 保 貼 額 度 給 予 商 票 保 貼 額 度 申 請 開 立 保 貼 函 還款 持 票 據 及 保 貼 函 貼 現 內

19、部資料 項目如何做好資金管理 “兩個重點” 樓款收入 去存貨 快回籠 工程支出施工方融資 按揭 應收款 監控戶 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產財務的內容 資金 稅務 預算 成本 內控 核算 內部資料 稅務 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 企業所 得稅 土地增 值稅 營業稅 土地使 用稅 契稅 耕地占 用稅 房產稅 印花稅 內部資料 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 企業所得稅 法人稅制原則：你的就是你的，我的就是我的，權利不能轉移，義務 也不能轉移。 （政府代繳） 權責發生制為原則，收付實現制

20、為例外：成本的扣除必須與收入相匹 配 （土地增值稅預提） 納稅調整的原則：你不認為的收入要交稅，你認為的成本不能扣除。 稅法不改變會計處理。因此暫時性差異的調整顯得非常重要。稅法不 明確的，會計構成稅法的組成體系。國稅函【2010】48號文件明確 了改點。 實質重于形式的原則，真實性原則、實際發生原則、合法性原則、相 關性原則、合理性原則、反避稅原則 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 C公司 B公司 A公司 +100萬元萬元 -1000萬元萬元 +100萬元萬元 征稅主體問題征稅主體問題 內部資料 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 銷售房款政府獎勵 土地使用稅返還財

21、政補助 接受捐贈接受投資 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 生產 成本 行政 費用 借款 利息 營銷 費用 投資 損失 資產 毀損 交納的 稅費 贊助 支出 擔保 支出 發票扣除 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 資本性支出 贊助、擔保、罰款、滯納金 與收入無關的其他支出 不能扣除 招待費、廣告費 對外捐贈、福利費 借款利息 限額扣除 內部資料 土地增值稅 立法時間長，諸多事項規定不明確，各地規定差異很大 業態、分期復雜的項目，選擇空間較大 前期預繳、后期清算，清算稅款繳納與銷售明顯不同步 第二所得稅 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 增值額=收入-扣

22、除項目 扣除項目=土地成本+開發成本+營業稅費+開發費用+加計扣除 增值率=增值額/扣除項目 土地增值稅稅額增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數 內部資料 土地增值稅 在開發成本基 礎上計算扣除 加計扣除20% 開發費用5% 利息5% 鎖定單 方成本 不承認預提 剔除罰息、土 地返還款 前期預征別墅3% 普通住宅優惠20%內免稅 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 （一）增值額未超過扣除項目金額一）增值額未超過扣除項目金額5050 土地增值稅土地增值稅稅額稅額= =增值額增值額3030 （二）增值額超過扣除項目金額二）增值額超過扣除項目金額5050，未超過，未超過100100的的 土

23、地增值稅土地增值稅稅額增值額稅額增值額4040扣除項目金額扣除項目金額5 5 （三）增值額超過扣除項目金額三）增值額超過扣除項目金額100100，未超過，未超過200200的的 土地增值稅土地增值稅稅額稅額= =增值額增值額5050扣除項目金額扣除項目金額1515 （四）增值額超過扣除項目金額四）增值額超過扣除項目金額200200 土地增值稅土地增值稅稅額稅額= =增值額增值額6060扣除項目金額扣除項目金額3535 公式公式中的中的5 5，1515，3535為速算扣除系數。為速算扣除系數。 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房產稅 按房產原值計稅 計稅依據包括土地 按房產計稅余

24、值征稅：1.2% 按租金收入征稅：12% 內部資料 合同決定業務過程 業務工作產生稅收 財務核算和繳納稅款 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產財務的內容 資金 稅務 預算 成本 內控 核算 內部資料 預算 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 內部資料 簽約產品凈利潤率 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 資金回籠（占用）凈額，這個繞口的詞是什么東東？ 內部資料 測試題 下面這些項目算不算占用？ 收到集團的公司成立的注資款 收到集團內其他公司的往來款 集團內的建筑安裝公司墊付的工程款 下面這些項目算不算回籠？ 支付母公司的股利 替集團其他公司支付工程款

25、或其他款項 根據集團安排，出資成立一家新公司，投出的注資款 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 經營性現金流凈額 經營性現金流凈額：經營性收入-經營性支出 含騰越、雅駿等內部建安公司工程材料款 含固定資產支出，不含土地款支出 剔除了銀行借款對經營活動的現金流影響 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 內部計息 項目公司占用資金資金所需要支付的利息 年度績效 13% 成就共享 30% 內部計息可成為年度績效凈利潤的調整項 內部資料 項目全周期經營預算 成就共享項目 成就共享獎勵金額=（凈利潤年化自有資金投入30%）計提比例 1、100萬 （ 6個月/12個月）=50萬。 舉

26、例： 2、100萬 （12個月/12個月）=100萬。 3、100萬 （18個月/12個月）=150萬。 年化的計算公式：年化額年化的計算公式：年化額=投入額投入額 （占用的天數/365) 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 新項目投資測算 土地基本數據 面積、地價、土 地款支付進度 市場調研報告 規劃設計要點 財務指標 稅率、費率、利 率、資金流 地塊巖土報告 土方工程報告 市政配套調研報告 開發情況 拿地、開工、開盤 時間、成本 法務報告 酒店建設意見 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 新項目的投資測算 總體 情況 初步 規劃 銷售 預測 開發 成本 開發 成本

27、付款 利潤 表 現金 流 敏感 性分 析 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 投資測算：利潤表 1、利潤的計算 凈利潤凈利潤 利潤利潤 總額總額 收入收入成本成本稅金稅金費用費用 銷售費用銷售費用管理費用管理費用財務費用財務費用 營業外收支營業外收支 企業所得稅企業所得稅 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 投資測算：利潤表 2、主要指標 1 14 4 3 32 2 畝產利潤 單方利潤按畝折算 土地獲利倍數 畝產利潤/每畝地價 銷售凈利率 凈利潤/銷售收入 產品凈利率 內部資料 企業財務指標（一）： 一、償債能力分析 1、資產負債率=總負債/總資產*100% 2、營運資

28、金= 流動資產 - 流動負債（最好境界零營運資金） 3、流動比率= 流動資產/流動負債 （合適區間大于1小于2） 4、速動比率=（流動資產 - 存貨） /流動負債（經驗標準是1左右） 5、現金比率= 現金存款/流動負債（經驗標準是0.4左右） 6、利息保障倍數 = （稅前利潤 + 利息費用）/ 利息費用 7、所有者權益乘數（杠桿乘數）=總資產/所有者權益（即凈資產） 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 企業財務指標（二）： 二、盈利能力分析： 1、銷售利潤率 = 利潤總額 / 銷售收入 2、銷售凈利率 = 凈利潤 / 銷售收入 3、總資產收益率=凈利潤 / 資產平均余額 4、凈資產

29、收益率= 凈利潤 / 凈資產平均額 5、每股收益=（凈利潤 應付優先股股利）/流通在外普通股平均股數 6、市盈率=股價/每股收益 7、市凈率=股價/每股凈資產 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 企業財務指標（三）： 三、營運能力分析： 1、應收帳款周轉率 應收帳款周轉率=銷售收入/應收帳款平均余額 應收帳款周轉天數360天應收帳款周轉率 2、存貨周轉率 存貨周轉率=銷售成本/存貨平均余額 存貨周轉天數 360天存貨周轉率 3、總資產周轉率=銷售收入/總資產平均數 經營周期=存貨周轉天數+應收帳款周轉天數（周期越短，現金產生得越快） 內部資料 我們過去的成績單 2012年中報201

30、2年年報2013年中報 資產負債率70.7%71.5%73.1% 權益乘數3.41 3.51 3.72 銷售凈利率17.9%16.4%16.0% 資產周轉率29.7%34.4%37.0% 權益收益率18.1%19.8%22.1% 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 房地產財務的內容 資金 稅務 預算 成本 內控 核算 內部資料 全過程動態成本的管控 目標成本 結算成本 設計變更現場簽證 配置標準 變化 材料人工 價格變動 工程量 變動 動態成本 成本數據庫 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 新項目的 目標成本 編制 合約規劃 編制 簽證變更 統計分析， 合同價預 算統計分 析 實時進行 各項目動 態成本監 控 根據監控 結果進行 動態成本 分析 成本數據 對接投資、 銷售、做 為評估測 算依據 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享