1、新項目成本負(fù)責(zé)人如何快速上手 成本管理中心 成本管理部 ， 項目成本負(fù)責(zé)人定位解讀 1 全成本工作流程解析 2 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 目 錄 CONTENTS ， 01 項目成本負(fù)責(zé)人定位解讀 Part One ， 1 項目成本負(fù)責(zé)人定位解讀 項目成本負(fù)責(zé)人職責(zé)定位 全成本管理四級管控架構(gòu) 集團(tuán) 【標(biāo)準(zhǔn)】 片區(qū) 【管控】 項目 【執(zhí)行】 代表 區(qū)域管控 前線 專業(yè)落地 主體 制度執(zhí)行 區(qū)域 【監(jiān)督】 ， 1 項目成本負(fù)責(zé)人定位解讀 成本專家項目總軍師 + 全成本云應(yīng)用+成本策劃+目標(biāo)成本+合約規(guī)劃+動態(tài)成本+后評估 兵 器 經(jīng)營視野：利潤達(dá)成、雙享實現(xiàn) 適配理念：匹配定位、合理加減

2、全局意識：關(guān)注全程、全面協(xié)調(diào) 錦 囊 ， 02 全成本工作流程解析 Part Two ， 2 碧桂園集團(tuán)全成本管理體系概要 目標(biāo)管理體系 前置管控 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 過程監(jiān)控體系 預(yù)警強(qiáng)控 動態(tài)成本 成本回顧會 中期過堂會 策劃成果落實 監(jiān)控預(yù)警 后評估體系 節(jié)點復(fù)盤 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 2 全成本工作流程解析 ， 2 全成本工作流程解析 前期調(diào)研到位，預(yù)留風(fēng)險成本 遵循從大不從小、從有不從無，謹(jǐn)防隱性成本 分?jǐn)偝杀竞侠?避免拿地后成本突變 區(qū)域縱向裂變，片區(qū)數(shù)量增多，投資測算任務(wù)加重 未來存在測算業(yè)務(wù)由區(qū)域轉(zhuǎn)向片區(qū)的趨勢 編制時間：投資拿地階段 投資測

3、算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 投資版目標(biāo)成本基準(zhǔn)模板V3.0 （一般計稅）（簡易計稅） 投資版經(jīng)營指標(biāo) 為后續(xù)管理的底線目標(biāo) 成本、投資、設(shè)計、營銷、財務(wù)聯(lián)合填報 注意： ， 2 全成本工作流程解析 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 投 策 工 具 - 云 應(yīng) 用 ， 2 全成本工作流程解析 前置管控首要動作 以經(jīng)營目標(biāo)為準(zhǔn)則，制定全過程成本管控方案，從而形成 方案版目標(biāo)成本 成本策劃工作指引導(dǎo)讀 策劃對象 針對四種類

4、型項目要求不同： 新摘牌，存地開發(fā)，收購，特級區(qū)域 組織者及參會者項目總為直接責(zé)任人，杜絕項目總0參與 資料提交時效性，總結(jié)會議，完善成果 編制要求各部門分工協(xié)作，模板內(nèi)容不能漏 成本策劃100問-成本策劃工作360度全方位解讀 編制時間：拿地（摘牌及開工的拿地前）立即著手，開工前正式會完成 重點工作之一 項目成本策劃基準(zhǔn)模板V4.0 成本策劃工作指引V2.0 成本策劃100問 關(guān)于方案版目標(biāo)成本利潤不達(dá)標(biāo)的審批要求 開工前完成！ 囊括范圍之廣：策劃工作指引、準(zhǔn)備工作、模板解析、免開條件 剖析程度之深：解讀基準(zhǔn)模板的所有內(nèi)容 （是什么，誰來做，怎么做，注意什么，優(yōu)劣判斷） 投資測算 成本策劃

5、目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 0322更新模板 ， 2 全成本工作流程解析 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 成 本 策 劃 成 果 如 何 - 云 應(yīng) 用 ， 2 全成本工作流程解析 目標(biāo)成本指引文件導(dǎo)讀 模板V3.0版本更新了部分科目釋義，區(qū)分一般計稅與簡易計稅 成本歸集與分?jǐn)?詳細(xì)解讀自持商業(yè)、公配與公司資產(chǎn)，樣板房，地下車位，跨期成本，非凈地收 購項目，提前提后特殊分?jǐn)偅祷爻杀镜炔煌瑮l件下不同產(chǎn)品的分?jǐn)傇瓌t 與方法 目標(biāo)成

6、本工作指引 目標(biāo)成本報審時間、資料要求及流程 考核內(nèi)容及要求（資料完整性、上報及時性、經(jīng)營指標(biāo)達(dá)標(biāo)性、編制質(zhì)量、 投資版補(bǔ)錄、審批過程） 變動管理指引 三種變動：符合制度調(diào)整、不符合制度追加、一級科目內(nèi)成本調(diào)劑 調(diào)整條件，調(diào)劑原則 調(diào)整與追加條件區(qū)分原則 申請流程：每個流程僅限單個一級科目，單個變動類型 視調(diào)整與追加金額額度不同審批權(quán)限不同 考核基準(zhǔn)與成本調(diào)整同步調(diào)整，其他情況考核基準(zhǔn)不變 目標(biāo)成本超支節(jié)余考核辦法 編制時間：成本策劃會后28天內(nèi)完成線上終審 目標(biāo)成本相關(guān)指引文件 方案版目標(biāo)成本基準(zhǔn)模板V3.0 目標(biāo)成本管理辦法（2018版） 成本歸集與分?jǐn)偣芾磙k法（2016版） 方案版目標(biāo)成

7、本工作指引（2017） 目標(biāo)成本變動管理指引（2017） 目標(biāo)成本權(quán)威性！ 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 責(zé)任成本管理模板 責(zé)任成本管理指引（2017試行版） 2 全成本工作流程解析 編制時間：方案版目標(biāo)成本審批完成后7天內(nèi)編制完成，簽字確認(rèn)報集團(tuán)成本管理部備案 責(zé)任主體： 原則部門負(fù)責(zé)人和項目總為項目責(zé)任成本第一責(zé)任人，責(zé)任人唯一 責(zé)任主體變動： 區(qū)域成本管理部組織責(zé)任交底，原則上接替人承責(zé) 責(zé)任成本編制依據(jù)： 目標(biāo)成本 責(zé)任成本編制維度： 原則上按二級科目編制，主體建安及市政管網(wǎng)按三級科目編制

8、 責(zé)任成本變動管理： 符合制度調(diào)整、追加與調(diào)劑三種變動的責(zé)任成本管理 責(zé)任成本考核： 結(jié)算后評估完成后15天內(nèi)最終落實確認(rèn) 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 2 全成本工作流程解析 合約規(guī)劃相關(guān)文件導(dǎo)讀 模板 最新模板為V3.0： 優(yōu)化合同編碼及合同類型，調(diào)整部分合約規(guī)劃名稱，刪減多余內(nèi) 容，增加營改增內(nèi)容 編號規(guī)定 線下與系統(tǒng)匹配，規(guī)范編號編制 工作指引 招標(biāo)組與成控組權(quán)責(zé)劃分，合約規(guī)劃編制要求，審批流程及考核 評分 檢查與復(fù)核 要點 量價分離的合理性/量與價的合理性/合約規(guī)劃遺漏與重復(fù)/規(guī)劃 金額

9、與招標(biāo)金額的邏輯關(guān)系/規(guī)劃金額超目標(biāo)成本的合理性判斷 說明 編制時間：方案版目標(biāo)成本終審后至少15天內(nèi)完成 項目合約規(guī)劃基準(zhǔn)模板V3.0（2016年8月修訂） 合同/費用統(tǒng)一編號規(guī)定（2016年8月修訂） 項目合約規(guī)劃工作指引V3.0 合約規(guī)劃檢查與復(fù)核要點（【操作指引匯編】 全成本管理操作手冊V1.0內(nèi)） 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 2 全成本工作流程解析 編制時間：項目一旦動工有成本發(fā)生即開始編制 動態(tài)成本相關(guān)文件導(dǎo)讀 編制說 明 整體問題關(guān)注：動態(tài)經(jīng)營指標(biāo)，可能存在的超支節(jié)余情況 及說明要

10、求 線下臺賬應(yīng)錄入內(nèi)容說明 何時做何動作、注意事項 臺賬中代建或返還成本的操作 檢查與 復(fù)核要 點 線下臺賬正確與否的評判標(biāo)準(zhǔn)（集團(tuán)扣分點），如邏輯性， 重要關(guān)注點，動作是否及時更新，預(yù)算是否按要求刷新等 線上線下一致性從哪些方面進(jìn)行判斷 動態(tài)成本50問可以解答問題： 動態(tài)成本的邏輯，動態(tài)工作的價值和意義，動態(tài)成本考核點，如何保證動 態(tài)成本質(zhì)量，如何真正實現(xiàn)動態(tài)成本價值，特殊情況如何處理 動態(tài)成本的歸集分?jǐn)偅珽RP中動態(tài)成本存在的問題解答 重點工作之一 過程管控動作 目標(biāo)成本的落地、策劃成果落實的實時手段，及時的全周 期預(yù)估成本 動態(tài)成本50問-智慧寶典 動態(tài)成本編制與自查 （【操作指引匯編】

11、全成本管理操作手冊V1.0內(nèi)） 動態(tài)成本50問 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 2 全成本工作流程解析 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 2 全成本工作流程解析 過程管控的會議抓手：中期過堂會+全周期過堂會 會議開會時間會議內(nèi)容會議資料參會人員 中期過堂會 首批貨量區(qū)完 成主體結(jié)構(gòu)封 頂后20個日歷 日內(nèi) 已發(fā)生成本核對，待發(fā)生成 本梳理，科目歸集梳理，產(chǎn) 品成本拆分，風(fēng)險預(yù)判確認(rèn) 目標(biāo)成本，合約規(guī)劃，成本

12、臺賬； 過程資料：項目招標(biāo)計劃、合同與 變更簽證、預(yù)算結(jié)算資料等；其它 資料：無合同費用臺賬及依據(jù)、預(yù) 算報告或指標(biāo)抽算表 項目相關(guān)人員， 區(qū)域成控負(fù)責(zé) 人，結(jié)果匯報 會項目總必須 參加 全周期過堂會 項目結(jié)算完成 后20個日歷日 內(nèi)（總包、裝修、 景觀、市政結(jié)算 完成后） 全周期全成本核對梳理，科 目歸集梳理，產(chǎn)品成本拆分， 經(jīng)驗總結(jié)，數(shù)據(jù)沉淀 目標(biāo)成本，合約規(guī)劃，成本臺賬； 過程資料：項目招標(biāo)計劃、合同與 變更簽證、結(jié)算資料等；其它資料： 無合同費用臺賬及依據(jù) 動態(tài)成本過堂會工作指引（試行） 動態(tài)成本過堂會指引相關(guān)文件 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 過堂會 風(fēng)

13、險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 2 全成本工作流程解析 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 預(yù)警類型預(yù)警內(nèi)容 成本管理工作預(yù)警 項目和區(qū)域體系建設(shè)、團(tuán)隊建設(shè)、制度執(zhí)行和組織管 理等明顯存在缺陷的事項 成本管控風(fēng)險預(yù)警目標(biāo)變動、策劃落實、可售比、經(jīng)營狀況、成本變動 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控目的 加強(qiáng)項目成本管理，提高成本管控水平，促進(jìn)項目經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成 ， 2 全成本工作流程解析 編制時間：目標(biāo)成本審核后，動態(tài)階段開始監(jiān)控 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)

14、警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 納 入 考 核 ， 開盤后評估價值指引 2 全成本工作流程解析 編制時間：項目開盤后，七個日歷天內(nèi)提交后評估報告 全成本開盤后評估模板 （0613簡化版） 實時監(jiān)控示范區(qū)成本； 對比分析開盤后評估階段與目標(biāo)成本差異原因； 及時總結(jié)示范區(qū)成本管控經(jīng)驗，分析亮點與不足； 監(jiān)控當(dāng)前階段是否存在成本風(fēng)險，提出改善性建議； 保證后續(xù)貨量區(qū)成本能夠得到有效把控，保障項目利潤 總結(jié)提煉把關(guān) 全成本開盤后評估模板（0613 簡化版） 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 總結(jié)

15、經(jīng)驗 沉淀數(shù)據(jù) 提煉指標(biāo) 2 全成本工作流程解析 結(jié) 算 后 評 估 工 作 指 引 要 點 后評估條件 結(jié)算合同金額達(dá)到該項目簽訂合同金額總額（含補(bǔ)充協(xié)議金額，除土 地成本類合同）的90%以上，且總承包合同已結(jié)算 提交時間 明源erp發(fā)起流程 資料要求 結(jié)算后評估ppt、結(jié)算后評估套表，其它相關(guān)資料（如結(jié)算、合同、圖紙） 考核方案 節(jié)余獎勵（100萬/項目封頂） 超支處罰（50萬/項目封頂） 目標(biāo)成本管理辦法（2018版） 結(jié)算后評估工作指引（2016試行） 全成本結(jié)算后評估模板0602終版 全成本結(jié)算后評估報告（0929） 全成本結(jié)算后評估工作補(bǔ)充細(xì)則 投資測算 成本策劃 目標(biāo)成本 責(zé)任成

16、本 合約規(guī)劃 動態(tài)成本 成本回顧會 風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控 策劃成果落實 開盤后評估 結(jié)算后評估 ， 03成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 Part Three ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 七 點 提 示 配合測算嚴(yán)格把關(guān) 前置管控策劃做實 目標(biāo)對標(biāo)動態(tài)管控 實時監(jiān)控動態(tài)合理 設(shè)計階段方案比選 施工階段過程管控 數(shù)據(jù)沉淀指導(dǎo)拿地 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 配合測算嚴(yán)格把關(guān) 充分調(diào)研、風(fēng)險預(yù)足、避免樂觀拿地、悲觀策劃 第 一 招 ， 3成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 案例分享：投資測算版本把關(guān)不到位，導(dǎo)致方案版利潤直線下降 項目 投資版（項目）方案版（一期）方案版（二期） 目標(biāo)成本

17、（萬元） 目標(biāo)成本（萬元） 目標(biāo)成本（萬元） 占地面積（m2）362,428125,80145,000 建筑面積（m2）291,83073,094 32,252 可售面積（m2） （不含地下室） 124,77238,36132,252 計容面積131,57739,066 17,281 一、項目總收入436,702145,77058,376 可售單價(元/m2)15,32238,00018,100 二、項目總成本308,132127,94548,499 可售單方成本(元/m2)10,55933,35315,037 三、銷售部分凈利潤96,42817,8267,407 四、銷售毛利率29.44%1

18、6.30%16.92% 五、銷售凈利潤率22.08%12.23%12.69% 本項目分三期開發(fā)，純別墅盤 投資版全項目的利潤率為22.08% 一期和二期利潤均在12%左右 利潤直線下降9%左右 規(guī)劃原因？ 成本原因？ 市場原因？ 人為預(yù)估錯誤？ . ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 序號項目 投資版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本 差異原因分析 原因歸類 （全項目）（一期）（二期） 成本金額 （萬元） 建筑單方 （元/m2） 成本金額 （萬元） 建筑單方 （元/m2） 成本金額 （萬元） 建筑單方 （元/m2） 二期-投資版 項目總成本252,3498,647 108,11014,7

19、9143,02713,341單方差異高達(dá)4694元/ 1土地成本140,0004,79749,3246,74817,6455,471投資版土地成本未考慮現(xiàn)有地塊合作方已建基礎(chǔ)設(shè)施工程及紅線內(nèi)拆遷補(bǔ)償費 用約2100萬元，分?jǐn)傊炼陧椖考s261萬元 風(fēng)險項未預(yù)留 2 行政事業(yè)性 收費與前期 工程費用 4,0201384,9906831,777551投資版未充分考慮展示區(qū)臨時圍板費用，室內(nèi)精裝設(shè)計、園林景觀設(shè)計、門窗 設(shè)計等專項設(shè)計費用，單方指標(biāo)預(yù)估不足 指標(biāo)預(yù)估不足 3建造成本90,1903,09045,2856,19518,3965,703 3.1 主體建筑安 裝工程費 75,7372,595

20、29,9464,09713,9624,329建安單方預(yù)估不足，投資版無補(bǔ)板，一期產(chǎn)品通過補(bǔ)板增加使用面積，補(bǔ)板面 積為原建筑面積的52%，投資版漏算防雷、單體智能化及發(fā)電機(jī)等成本 規(guī)劃調(diào)整 3.2 景觀環(huán)境工 程 7,1442459,4771,2962,633816 實際工程地形因臺地落差較大，需設(shè)置擋土墻及邊坡的范圍較大，預(yù)估成本 781萬元（投資版未考慮），投資版未考慮紅線外參觀動線的景觀工程130萬 元（建面單方40元/m2 ）、圍墻及分戶圍欄90萬、建筑小品18萬、泛光照明 35萬、信報箱2萬、交通設(shè)施及指示牌16萬，投資版指標(biāo)過于粗糙 調(diào)研不到位 3.3 社區(qū)管網(wǎng)工 程 4,2911

21、472,0682831,014314供水供電嚴(yán)重預(yù)估不足調(diào)研不到位 3.4 公共配套設(shè) 施 2,457843,10342420062投資版未考慮排洪渠，投資版物業(yè)管理用面積規(guī)劃不足，人防地下室未建設(shè)規(guī)劃不足（錯誤） 3.5 工程建設(shè)其 他費用 5611969195587182投資版科目預(yù)估粗糙指標(biāo)預(yù)估不足 4 開發(fā)間接費 用 2,495867009625880 5營銷費用7,2792492,9153991,751543投資版費率預(yù)估不足（1.5%），方案版售價提高，費率提高 6財務(wù)費用4,7251623,2924502,880893投資階段融資方案過于保守市場原因 7管理費用3,6391251

22、,60321931999 調(diào)研不足，規(guī)劃漏洞多，市場風(fēng)險未預(yù)留，測算人員不專業(yè) 最終導(dǎo)致利潤直線下滑，成就共享獎金大打折扣 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 A A 投資階段成本人員未介入 投資測算不專業(yè)，漏項13.2億 1、土地相關(guān)： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓無票土地款、土地使用性質(zhì)和使用 年限更新、地價差等 漏項約11.3億 2、建造相關(guān)： 行政事業(yè)性收費、景觀工程、社區(qū)管網(wǎng)、工 程建設(shè)其他費用、財務(wù)費用等 漏項約1.9億 投資 to 方案 B B 動態(tài)收入減少7821萬元 洋房單方售價由7.3萬元下降至6.47萬元，公寓由6.5萬元下降至6.07萬元 總收入減少7821萬元 動態(tài)成本增加25030

23、萬元 1、開發(fā)周期加長，開發(fā)間接費增加1325萬元，財務(wù)費用增加5283萬元 2、洋房改公寓以及超計容面積，導(dǎo)致土地成本增加14151萬元 3、補(bǔ)交物業(yè)維修基金705萬元 4、公寓加建夾層預(yù)估不足、結(jié)構(gòu)拆改等，增加574萬元 5、景觀、社區(qū)管網(wǎng)動態(tài)過程優(yōu)化，節(jié)余1130萬元 6、方案版目標(biāo)成本土增稅按整體清算、過程無法實現(xiàn)，需按產(chǎn)品（安居房、洋 房、公寓、底商）分開清算，導(dǎo)致土地增值稅增加14948萬元 7、利潤減少，所得稅減少10826萬元 方案 to 動態(tài) ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 10.43% 8.02% 3.43% -2.26% -4.00% -2.00% 0.00% 2

24、.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 投資版方案版過堂會版2018年3月動態(tài) 各階段凈利潤率 凈利潤率 動態(tài)利潤持續(xù)下降 由盈轉(zhuǎn)虧 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 前置管控策劃做實 成本適配， “成本優(yōu)” 與“促去化”平衡，利潤最大化 第 二 招 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 案例分享一：秉持成本適配理念，保障項目利潤 17.56% 方案版利潤率方案版利潤率-最終定稿最終定稿 13.13% 方案版利潤率方案版利潤率-首次報審首次報審 17.54% 投資版利潤率投資版利潤率 1、毛坯改精裝，溢價未體現(xiàn)；2、利潤不達(dá)標(biāo)，成本未優(yōu)化 3、收入下降

25、，成本不適配；4、代建風(fēng)險未排查 目標(biāo)審批流程把關(guān)、區(qū)域項目聯(lián)動優(yōu)化 組織優(yōu)化會議，調(diào)研競品，成本優(yōu)化如下： 1、保障售價的前提下，經(jīng)充分認(rèn)證評估，項目決策精裝改毛坯； 2、經(jīng)市場調(diào)研營銷認(rèn)可，門窗型材由鋁合金優(yōu)化為塑鋼； 3、結(jié)合示范區(qū)打造要求，優(yōu)化紅線外綠化標(biāo)準(zhǔn)； 4、排查紅線外供電超支風(fēng)險，明確外電方案； 5、提高樣板房精裝標(biāo)準(zhǔn)（適配并做加法） 6、調(diào)研市場，根據(jù)市場合理定價 成本優(yōu)化7486萬，收入增加1.4億！ 改改 善善 目標(biāo)目標(biāo) 惡化惡化 改善改善 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 成本科目 計算基 數(shù) 建造標(biāo)準(zhǔn)建面單方(元 /m2) 差異分析 本項目 內(nèi)部對標(biāo) 外部對標(biāo)

26、BGY項目萬科 建筑 面積 5,0904,4533,406 結(jié)構(gòu)及粗 裝修 建筑 面積 1,408 1,4691,213 本項目：層高4.2m，鋼筋68/，含稅單價5,016元/t；砼0.45，含稅單價575元/m3。 BGY項目：層高5m，鋼筋64/，單價4,500元/t；砼0.52，單價600元/m3。 萬科：層高3.2m，鋼筋54/，單價4,000元/t；砼0.45，單價500元/m3。 門窗工程 建筑 面積 223 269653 本項目：鋁合金門窗含量0.24，含稅單價470.25元/，鋁合金格柵含量0.08，含稅單價292.6元/；單元門含稅單價630 元/；入戶門含稅單價1,254

27、元/；防火門含稅單價575元/。 BGY項目：鋁合金門窗含量0.4，單價500元/。單元門單價13,050元/樘；入戶門單價3,200元/樘；防火門單價550元/。 萬科：玻璃幕墻（含保溫）外立面率0.70，單價800元/；單元門單價20,000元/樘；入戶門單價1,600元/樘；公共區(qū)域普 通防火門含量0.04，管道井門含量0.004，單價560元/。 外立面裝 修 建筑面 積 426 99327 本項目：米黃色花崗巖外立面率0.5，含稅單價836元/；線條真石漆外立面率0.1，含稅單價84元/。 BGY項目：陶彩漆外立面率1.2 ，單價75元/ 。 萬科：石材幕墻（含保溫）外立面率0.3，

28、單價900元/；涂料外立面率0.45，單價70元/平方米；裝飾線條單價200元/。 欄桿工程 建筑面 積 24 7328 本項目：走道中空不銹鋼玻璃欄板（鋼化夾膠玻璃），含稅單價397元/m。 BGY項目：陽臺欄桿每戶17m，直型新鋼欄桿260元/m。 萬科：陽、露臺及屋面欄桿（含走道）每戶1m，單價200元/m；低窗護(hù)欄每戶3m，單價120元/m。 室內(nèi)精裝 修 建筑面 積 2,1331,411560 本項目：1412精裝修（層高4.2m）含稅單價1,626元/（含室內(nèi)裝修428元/、補(bǔ)板203元/、家居收納系統(tǒng)258元/、 精裝升級93元/、家電增配173元/、裝修水電188元/、四大類費

29、用240元/、其他配置42元/）。 BGY項目：精裝修單價1,411元/（含室內(nèi)結(jié)構(gòu)加隔層鋼結(jié)構(gòu)板）。 萬科：精裝修單價560元/（含木地板、瓷磚、衛(wèi)浴、五金櫥柜以及戶內(nèi)門160元/、其他甲供料80元/、室內(nèi)裝修總包 320元/，不做補(bǔ)板）。 層高能否進(jìn)一步優(yōu)化，鋼 筋含量能否優(yōu)化？ 配置較競品低，可支撐售 價的基礎(chǔ)上成本合理 可否借鑒競品，減少塊 料、增大涂料面積？ 成本合理 競品地理位置優(yōu)越，本項 目為提高溢價，做加法 案例分享二：內(nèi)外對標(biāo)，挖掘可優(yōu)化空間 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 目標(biāo)對標(biāo)動態(tài)管控 以目標(biāo)成本為紅線，過程管控時刻與目標(biāo)對標(biāo) 第 三 招 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何

30、真正管控項目成本 項目的高層洋房定位為剛需改善型，地上可售面 積為191,760m2。 目標(biāo)成本策劃階段，根據(jù)營銷部門提供的信息， 剛需改善型客戶，對欄桿選型方面不敏感，故選 用經(jīng)濟(jì)性較高的900mm高陽臺直桿鋅鋼組合欄桿 在高層洋房樣板房圖紙方案階段，圖紙中設(shè)計的 欄桿為900mm高陽臺凸肚鋅鋼組合欄桿。 案 例 背 景 介 紹 【現(xiàn)實】 900mm高陽臺凸肚鋅鋼組合欄桿 【目標(biāo)】900mm高陽臺直桿鋅鋼組合欄桿 案例分享： 鋅鋼欄桿施工圖與目標(biāo)成本建造做法對標(biāo) ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 在洋房樣板房圖紙方案階段（施工前）中： 1、通過與目標(biāo)成本建造做法的對標(biāo)，發(fā)現(xiàn)圖紙 中欄桿

31、的做法與目標(biāo)成本中的建造做法不一致； 2、項目部立即與設(shè)計院溝通，改為與目標(biāo)成本 考慮做法一致的直桿欄桿； 洋房欄桿優(yōu)化后方案： 取消900mm高陽臺凸肚鋅鋼組合欄桿； 優(yōu)化900mm高陽臺直桿鋅鋼組合欄桿； 優(yōu)化后效果： 節(jié)約成本，同時保證目標(biāo)成本的管控落地。 現(xiàn)場樣板房直桿欄桿施工效果 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 成本效益對比 高層洋房陽臺欄桿 目標(biāo)成本項目實際 優(yōu)化效果 直桿鋅鋼組合欄桿 （900mm高） 優(yōu)化前 凸肚鋅鋼組合欄桿 （900mm高） 優(yōu)化后 直桿鋅鋼組合欄桿 （900mm高） 工 程 量（m）127411274112741 優(yōu)化前后 總成本節(jié)約51萬 單方成本

32、降2.66元 綜合單價（元/m）235263223 總 成 本（元）2,994,1353,350,883 2,841,243 可售單方指標(biāo)（元/m2）15.6117.4714.82 目標(biāo)超支節(jié)余總額 （元） /-356,748152,892 優(yōu)化后在目標(biāo)成本范 圍內(nèi)，有效保證管控 目標(biāo)落地 超 支 節(jié) 余 率 （對標(biāo)目標(biāo)成本） -11.9%5.1% 重視關(guān)注施工圖的建造做法，主動與目標(biāo)成本對標(biāo) 主動溝通，前期積極介入，保證目標(biāo)成本的管控落地 以目標(biāo)成本為控制線，持續(xù)監(jiān)控成本策劃的落地情況 ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 實時監(jiān)控動態(tài)合理 動態(tài)成本日常化，待發(fā)生更新日常化，監(jiān)控異常點，及

33、時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，避免超支 第 四 招 ， 項目成本明細(xì)表 科目 目標(biāo)成本（元）動態(tài)成本（元） 動態(tài)成本 偏差率 動態(tài)成本構(gòu)成 （已發(fā)生） 動態(tài)成本構(gòu)成 （待發(fā)生） 規(guī)劃余量 已發(fā)生占 比 合計合計%合計合計% AB=D+G C=(B- A)/A DGH=A-BD/B 全成本6,015,044,693.25 6,021,487,089.030.10% 3,391,860,548.4 5 1,966,271,440.58 7,161,795.7856.3% 開發(fā)成本5,350,970,193.25 5,358,131,989.030.13% 3,391,860,548.4 5 1,966,271,44

34、0.58 7,161,795.7863.3% 開發(fā)成本（不 含三費） 5,116,390,830.70 5,123,552,626.480.13% 3,303,669,253.3 2 1,819,883,373.16 7,161,795.7864.5% 土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00% 271,527,060.78100,863,382.240.0072.9% 前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86% 301,172,050.4289,057,254.27 7,137,431.7877.2% 建筑安裝3,529,930

35、,117.35 3,529,930,117.350.00% 2,387,722,616.2 9 1,142,207,501.060.0067.6% 基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88745,590,039.880.00% 269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1% 公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4% 貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00 開發(fā)間接費用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503

36、,925.232,313,874.770.0096.9% 其他費用0.000.000.00%0.000.000.00 財務(wù)費用5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5% 管理費用57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2% 營銷費用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9% 稅金442,490,700.00441,771,300.00-0.

37、16%0.000.000.000.0% 所得稅221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0% 線上監(jiān)控發(fā)現(xiàn)問題 主體建筑安裝工程 ，已經(jīng)發(fā)生67.6% 動態(tài)成本偏差率0.0%？ 規(guī)劃余量為0？ 主要原因分析-監(jiān)控思路指引： 1、已發(fā)生合同：可能未及時刷新，未準(zhǔn)確預(yù)估簽證變更 2、待發(fā)生成本：可能機(jī)械按（目標(biāo)-已發(fā)生）思路預(yù)估 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 案例分享：監(jiān)控動態(tài)異常，全面梳理，發(fā)現(xiàn)超支風(fēng)險 ， 全面梳理 自下而上逐級排查和梳理 1、合同臺賬動態(tài)梳理：查閱每份未結(jié)算合同，重新預(yù)估變更 2、成本范圍動態(tài)梳理：對已發(fā)生成本進(jìn)行指標(biāo)

38、對比分析，弄清合同范圍，實事求是、合理預(yù)估待發(fā)生 科目 目標(biāo)成本 （元） 動態(tài)成本 （元） 動態(tài)成本 偏差率 動態(tài)成本構(gòu)成 （已發(fā)生） 動態(tài)成本構(gòu)成 （待發(fā)生） 規(guī)劃余量 已發(fā)生 占比 合計合計%合計合計% AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B 全成本 6,015,044,693.256,182,173,082.742.77%3,543,246,370.98 2,009,972,911.76-202,249,089.4957% 開發(fā)成本 5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.98 2,009,972,911.76-2

39、02,249,089.4964% 開發(fā)成本（不含 三費） 5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.65 1,874,195,724.54-202,249,089.4965% 土地成本 372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100% 前期工程 383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988% 建筑安裝 3,529,930,117.353,761,737,56

40、3.62+6.56%2,434,617,901.39 1,327,119,662.23-231,807,446.2765% 基礎(chǔ)設(shè)施 745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535% 公共配套設(shè)施 11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.588,679,871.960.0025% 貸款利息 0.000.000.00%0.000.000.00 開發(fā)間接費用 73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.

41、00-393,970.46100% 其他費用 0.000.000.00%0.000.000.00 財務(wù)費用 5,721,447.875,721,447.870.00%145,628.425,575,819.450.003% 管理費用 57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.360.0026% 營銷費用 171,643,436.01171,643,436.010.00%84,029,344.6087,614,091.410.0049% 稅金 442,490,700.00467,781,800.005.71%0.000.000.

42、000% 所得稅 221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.000.000.000% 根據(jù)梳理結(jié)果，發(fā)出超支預(yù)警 明確超支風(fēng)險點 項目開會提出整改措施 有針對性逐步改善 保證項目經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成！ 總成本已超支2億 超支率2.77%！ 建安超支2.3億 超支率6.56%！ 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 項目原動態(tài)成本偏差率為0，梳理后為超支2.77% ， 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 設(shè)計階段方案比選 過程多方案比選，形成可推廣經(jīng)驗 各部門全方位聯(lián)動，實現(xiàn)全員成本高效管控 第 五 招 ， 一、臨建現(xiàn)狀分析 臨建現(xiàn)狀分析臨建的樣式 市面上流行兩種臨建：一

43、種是輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房（目前區(qū)域主要使用的類型），另一種是租賃集裝箱房屋。前者是傳統(tǒng)樣式，工藝及市場 都較為成熟，但存在諸多問題；后者是近年來新研發(fā)的，兼?zhèn)淝罢叩母黜梼?yōu)勢，也擁有自身獨特的特性。 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房租賃集裝箱房屋 案例分享：集裝箱房屋與輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房方案比選 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 1 ， 輕鋼為骨架，夾芯板為圍護(hù)材料，采用螺栓連接，標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)組合； 施工工藝成熟，能夠滿足大開間，大跨度結(jié)構(gòu)布置的需求； 采用現(xiàn)場拼裝的施工方法，質(zhì)量參差不齊，容易出現(xiàn)漏風(fēng)漏水現(xiàn)象； 做地面及吊頂，工序復(fù)雜，容易出現(xiàn)質(zhì)量問題； 工期較長，需要45-60天（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修等工序繁瑣）；后期

44、維修費用較高. 性能優(yōu)勢集裝箱房屋輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房 節(jié)能性優(yōu) 復(fù)合保溫層墻體，熱傳導(dǎo)性低， 冬暖夏涼，100mm復(fù)合墻體保 溫性能相當(dāng)于610mm厚的傳統(tǒng) 磚混結(jié)構(gòu)墻體。 保溫性能一般，能源消耗較大 防潮透氣優(yōu) 建筑防潮措施一體化整體采用彩鋼板，防潮性能差 抗震強(qiáng)度優(yōu) 整體框架采用標(biāo)準(zhǔn)集裝箱，頂 底承重在20t以上，地震荷載下 受到的損害微乎其微 結(jié)構(gòu)整體性較好，單板受力下容易變 形損壞 結(jié)構(gòu)跨度 標(biāo)準(zhǔn)集裝箱結(jié)構(gòu)，可實現(xiàn)多種 形式的組合 優(yōu) 可實現(xiàn)大跨度，結(jié)構(gòu)形式變化較豐富 施工周期優(yōu) 施工周期短，單體1020天交 付使用，受自然條件限制少 施工周期4560天 ，受自然條件限制 較多 工業(yè)化生

45、 產(chǎn) 優(yōu) 整體都在工廠加工建造，建造 完畢后運輸至目的地組裝 墻體、樓面、梁及屋架在工廠預(yù)制， 現(xiàn)場組裝過程較長 低碳環(huán)保優(yōu) 所用材質(zhì)主要為木材和鋼材， 木材屬可再生資源，可自然降 解，零污染，鋼材可回收，建 造過程對環(huán)境沒有影響 環(huán)保性能一般，需要搭建建筑基礎(chǔ) 安裝快捷優(yōu) 單體建筑，無需現(xiàn)場施工，運 輸至目的地直接 吊卸即可，無 需專業(yè)人員指導(dǎo) 在現(xiàn)場將工廠預(yù)制構(gòu)件進(jìn)行拼裝，拼 裝過程需由專業(yè)人員進(jìn)行，相對復(fù)雜 外觀式 樣 優(yōu) 設(shè)計靈活，根據(jù)客戶需求定制 外觀，無限制，具有很強(qiáng)的藝 術(shù)觀賞性 外觀形式多樣 總結(jié)通過列表對比可知，集裝箱房屋在各個方面均表現(xiàn)突出，優(yōu)勢非常明顯 臨建現(xiàn)狀分析綜合性

46、能對比 臨建現(xiàn)狀分析輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房分析 臨建現(xiàn)狀分析集裝箱房屋分析 高安全性（整體鋼構(gòu)作骨架）；高耐用性（不易損壞）；節(jié)約資源（回收率 達(dá)到70%）；高效便捷（工期約10-20天）；高舒適性（達(dá)到精裝修標(biāo)準(zhǔn)） 特點 臨建現(xiàn)狀分析適配性分析 功能性適配性分析 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房租賃集裝箱房屋 辦公室* 宿舍* 會議室* 倉庫* 餐廳* 衛(wèi)生間*/ 廚房*/ 備注：適配標(biāo)記“*” ，不適配標(biāo)記 “/”。 3 成本負(fù)責(zé)人如何真正管控項目成本 2 3 4 5 優(yōu)點 缺點 ， 二、臨建板房效益模型展示 項目需求概況：（根據(jù)實際情況填寫綠色單元格） 項目需求 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房單間面積：19.44/個集裝箱

47、房屋單間面積：14.4/個 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房單間容納工位：4個/間集裝箱房屋單間容納工位：3個/間 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房單間容納床位：4個/間集裝箱房屋單間容納床位：3個/間 普通工位數(shù)量：個普通宿舍床位數(shù)量：個 高管單獨辦公室：間高管獨立宿舍：間 會議室：餐廳： 倉庫：擬建層數(shù)：層 使用年限：年遷移次數(shù)次 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房遷移元/次集裝箱房屋移位元/間/次 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房總數(shù)（間）：0間集裝箱房屋租金元/日 配建數(shù)量 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房系列（）集裝箱房屋系列（間） 辦公室0辦公室0 宿舍0宿舍0 會議室0會議室0 餐廳0餐廳0 倉庫0倉庫0 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房總面積0集裝箱房屋總數(shù)0 結(jié)論： 集裝

48、箱房屋較輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房節(jié) 省（元） 0 集裝房較輕鋼板房單方節(jié)省 （元） 0.00 備注： 1、集裝箱寬長分別為：寬2.4米，長6米； 2、輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房寬長分別為：寬3.6米，長5.4米； 3、輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房每個房間按照4個工位，集裝箱房屋按照3個工位計算；輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房每個房間 按照4張床，集裝箱房屋每個房間按照3張床計算； 費用測算（自動生成） 方案一：輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房方案 序號項目名稱工程內(nèi)容 計量 單位 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房方案費用 備注 工程量全費用綜合單價合價（元） 1板房混凝土硬化混凝土等級C15 ,厚度10公分；m20.00 60.00 0.00 2 輕鋼結(jié)構(gòu)活動板房 回

49、填土 回填土，不分土質(zhì)、回填方式、 土方來源(外運土料開采等綜合考 慮), 分層碾壓、夯實,土方場內(nèi)外 運輸； m30.00 25.75 0.00 3 板房（巖棉）含吊 頂 集裝箱房屋(包括門崗房、樓梯、 基礎(chǔ)),具體做詳見施工圖紙,含吊頂, 不含地面鋪貼、樓面鋪貼、窗簾、 水電安裝 m20.00 254.40 0.00 4板房水電安裝配電箱、照明、插座等m20.00 59.36 0.00 5地板磚地面 面層材料品種、規(guī)格、顏色： 600*600地磚（除衛(wèi)生間、洗浴 室以外的一層地面） m20.00 71.29 0.00 6地板革 基層:水泥樓板上刷冷底子油一遍， 鋪設(shè)木龍骨，最后釘?shù)匕澹幻鎸?/p>

50、: 實木地板 m20.00 35.00 0.00 7窗簾支架、窗簾布1.9m*1.23m套0.00 80.00 0.00 8遷移費用板房的拆改及二次搭建m20.00 0.00 0.00 9臨舍殘值回收m20.00 -15.000.00 費用合計0.00 折合單方造價0.00 方案二：集裝箱房屋方案 序號項目名稱工程內(nèi)容 計量 單位 集裝箱房屋方案費用 備注 工程量 全費用綜合單價 （元） 使用時間（年）合價（元） 1 集裝箱房屋基礎(chǔ)處 理 房屋基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)，每個集 裝箱按照4個獨立磚基礎(chǔ)基礎(chǔ)計算， 尺寸為0.24*0.24*0.3 間0.00 41.47 0.00 磚基礎(chǔ) 按600 元/m