1、項目開發建議本項目總占地面積 420 萬平方米（按容積率 0.5 左右估算） ，總建面約210 萬平方米，開發周期約 8 年左右我們建議本項目老年公寓實施滾動開發，組團排列，可按照 4 期來開發（從開發到售完） ，每期兩年，每期開發老年公寓建筑面積 11.5 萬平方米上。配套可以根據我們項目進程分批開發，但一期開發時老年公寓、服務中心、敬老院、康復中心、活動中心必須同步建設。根據上述計劃，本項目老年公寓全部建成后，總建面約 52.3 萬平米，約占地塊開發計劃的 31左右。按老年公寓容積率 0.6 左右估算，占地面積約 87 萬平米，約占總占地面積的 20.75。第一部分對象市場分析對象市場分析
2、本項目開發必要性三大市場支撐：本項目開發必要性三大市場支撐：壹壹：全國全國“老齡化老齡化”已成為重要的社會問題已成為重要的社會問題人口老齡化提前達到高峰。在社會經濟不太發達狀態下進入人口老齡化。在多重壓力下渡過人口老齡化階段上海市進入老齡化加速發展過程貳：目標客戶自身需求改變貳：目標客戶自身需求改變老年人口的不斷增加，引發了一系列社會問題老年人的消費觀念有了根本性的轉變隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視上海 250 萬老年人中有 74.4較多的老年人想改變居住現狀社會上“空巢家庭”的逐漸增多老年人跨城市居住的區域觀念有所轉變上海與太倉由史以來的地域情感逐漸
3、加深老年人及其子女對國際上流行的養老方式的認同叁：目前上海叁：目前上海“老年公寓老年公寓”情況不佳情況不佳養老機構的數量明顯不足養老機構布局和檔次不盡合理養老機構設施簡陋老化缺乏政策扶持，開發成本是太倉的倍一、上海市人口結構現狀 老年人比重逐年增加，上海市進入老齡化加速發展時期老年人比重逐年增加，上海市進入老齡化加速發展時期 未來未來 3 3 年內老年人將增加至少年內老年人將增加至少 22.522.5 萬人萬人 上海老年人經濟情況轉好，購買力有所加強上海老年人經濟情況轉好，購買力有所加強（一（一）上海市老年人口逐年遞增上海市老年人口逐年遞增，06 年達到年達到 275.62 萬人萬人，占全市人口比重占全市人口比重 20%以上，未來將進入老齡化加速發展期以上，未來將進入老齡化加速發展期2005 年，全市 1357 萬人，戶籍人口中 60 歲及以上老年人數量為 266 萬人，占全市總人口的 1
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