1、家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 1 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 2 摘要摘要：對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)而言， “門(mén)店”二字不僅指店面裝修的水平，更包含了所處地 段優(yōu)劣與否。否則，即使是金字招牌，也有酒香怕巷子深的時(shí)候。因而設(shè)店選址對(duì)零售企業(yè) 來(lái)說(shuō)尤為重要， 可以說(shuō)正確的選址策略在一定意義上是超市成功的一半。 在此次為家樂(lè)福選 址中，通過(guò)運(yùn)用物流戰(zhàn)略、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)等多門(mén)相關(guān)學(xué)科，幫 助世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)家樂(lè)福超市選址。結(jié)合實(shí)地調(diào)查和科學(xué)地運(yùn)用層次分析 法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、SWOT 分析和哈夫模型定量分析法等方法，從而得出最滿(mǎn)意的方案， 并根據(jù)此方案，設(shè)計(jì)了一個(gè)周全、創(chuàng)新

2、的店面布局，并對(duì)該方案進(jìn)行投資回報(bào)分析和項(xiàng)目實(shí) 施計(jì)劃。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：零售店選址 飽和指數(shù) 矩陣分析法 商圈分析 層次分析法 模糊綜合評(píng)價(jià)法 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 3 目錄目錄 1 緒論緒論.4 1.1 前言.4 1.2 企業(yè)概況.5 2 目標(biāo)行政區(qū)域選擇目標(biāo)行政區(qū)域選擇.7 2.1 各區(qū)指標(biāo)比較.7 2.2 最佳行政區(qū)域初步選擇.10 2.3 最佳行政區(qū)域最終選擇.11 3 地區(qū)商圈的選擇地區(qū)商圈的選擇.12 3.1 天河區(qū)概況.12 3.2 越秀區(qū)概況.13 3.3 商圈選定.14 4 店址方案評(píng)價(jià)店址方案評(píng)價(jià).23 4.1 店址評(píng)價(jià)模型.23 4.2 各點(diǎn)具體分析和評(píng)價(jià) .24

3、4.3 最終店址確定.26 5 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析.27 5.1 SWOT 分析 .27 5.2 哈夫模型定量分析.27 6 選定點(diǎn)的店面布局選定點(diǎn)的店面布局.29 6.1 設(shè)計(jì)理念和目的.29 6.2 店面介紹.29 6.3 賣(mài)場(chǎng)介紹.30 7 投資回報(bào)分析投資回報(bào)分析.32 7.1 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入.32 7.2 預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)付現(xiàn)成本和毛利 .32 7.3 預(yù)計(jì)投資現(xiàn)金流量.32 7.4 投資項(xiàng)目評(píng)價(jià).34 8 項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目實(shí)施.36 8.1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃.36 9 總結(jié)總結(jié).37 9.1 選址說(shuō)明.37 9.2 心得體會(huì).37 10 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn).37 11 致謝詞致謝詞.38 12

4、 附錄附錄.38 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 4 1 緒論緒論 1.1 前言前言 1992 年，我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域開(kāi)始對(duì)外資開(kāi)放，至 2004 年 12 月 11 日，我國(guó)政府嚴(yán)格履行了 加入 WTO 的承諾，零售業(yè)已對(duì)外資全面開(kāi)放。開(kāi)放程度的擴(kuò)大，促進(jìn)了外資零售業(yè)在我國(guó) 的快速發(fā)展， 突出表現(xiàn)為以沃爾瑪、 家樂(lè)福的大賣(mài)場(chǎng)為代表的大型零售商場(chǎng)快速增長(zhǎng)。 目前， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的良好環(huán)境， 以及我國(guó)快速發(fā)展的巨大消費(fèi)市場(chǎng)潛力， 為我國(guó)零售業(yè) 的可持續(xù)發(fā)展提供了廣闊的空間。 外資企業(yè)在這也找到了更多的機(jī)會(huì)來(lái)擴(kuò)大自身的市場(chǎng)， 提 升優(yōu)勢(shì)。但由于文化的差異，外資零售企業(yè)的進(jìn)駐是困難重重，要如何才能使該

5、企業(yè)能在發(fā) 揮本身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)， 又能迎合中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣來(lái)?yè)屨夹聶C(jī)， 步步為營(yíng)呢？我們選擇了世界零 售巨頭之一 家樂(lè)福作為考察對(duì)象，對(duì)其在中國(guó)的選址戰(zhàn)略進(jìn)行研究，并進(jìn)行客觀資料 的收集和詳細(xì)的分析，擬定出其在廣州開(kāi)啟第六個(gè)大賣(mài)場(chǎng)的選址方案。 首先， 我們?cè)诰w論中從大到小， 由表及里地以零售業(yè)的宏觀發(fā)展?fàn)顟B(tài)到家樂(lè)福的企業(yè)背 景資料拉開(kāi)全文的序幕。接著結(jié)合廣州的情況，由區(qū)到“商圈”進(jìn)行逐步分析，篩選出最為 合適的開(kāi)店地點(diǎn)， 其中首先使用了飽和度分析法和矩陣分析法選出選址目標(biāo)地區(qū)， 接著分別 對(duì)目標(biāo)地區(qū)的商圈的進(jìn)行選擇，我們用了簡(jiǎn)單/復(fù)雜排除法、層次分析法和模糊分析法。然 后在選出的商圈中尋找較優(yōu)的備

6、選店址建立 AHP 模型，并且利用模糊綜合評(píng)價(jià)法計(jì)算優(yōu)劣 來(lái)得出最終要選擇的店址。經(jīng)過(guò)了層層的篩選，得到了最令人滿(mǎn)意的選址結(jié)論，為了科學(xué)嚴(yán) 謹(jǐn)性，我們還用 SWOT 分析和哈夫模型定量分析法來(lái)確定選址點(diǎn)的可行性。最后還對(duì)該方 案進(jìn)行投資回報(bào)分析和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，以此作為選址調(diào)研報(bào)告的結(jié)尾。 圖 1-1 整體思路和分析框架 圖 1-1 整體思路和分析框架 企業(yè)背景介紹企業(yè)背景介紹 目標(biāo)地區(qū)選定目標(biāo)地區(qū)選定 明確具體商圈明確具體商圈 競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析 賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì)賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì) 投資回報(bào)分析投資回報(bào)分析 總結(jié)總結(jié) 最終店址確定最終店址確定 項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目實(shí)施 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 5 1.

7、2 企業(yè)概況企業(yè)概況 1.2.1. 企業(yè)背景企業(yè)背景 1959 年，家樂(lè)福集團(tuán)成立，是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，也是世界 第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)。現(xiàn)擁有 11000 多家營(yíng)運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界 30 個(gè)國(guó) 家和地區(qū)。 （見(jiàn)圖 1-2） 1995 年，家樂(lè)福成功進(jìn)駐中國(guó)，開(kāi)設(shè)了當(dāng)時(shí)中國(guó)規(guī)模最大的超級(jí)市場(chǎng)：北京創(chuàng)益家店。 對(duì)中國(guó)的零售業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。 它新型的經(jīng)營(yíng)理念成功地被中國(guó)消費(fèi)者接受； 聲譽(yù) 卓越的專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)和迅速盈利的業(yè)績(jī)得到了中方合作伙伴的積極肯定；它那“一站式購(gòu) 物” ， “開(kāi)心購(gòu)物家樂(lè)福”等購(gòu)物理念受到了廣大消費(fèi)者的青睞和厚愛(ài)。 2002 年，8 月

8、 20 日上午，家樂(lè)福在廣州的第一家分店正式開(kāi)業(yè)。然而家樂(lè)福進(jìn)入廣州 的過(guò)程并不是一帆風(fēng)順，無(wú)論是在尋找合作伙伴，還是開(kāi)店的時(shí)間，都遭遇了一波三折。廣 州一直是家樂(lè)福的一塊“心病” ，因?yàn)榧覙?lè)福從 95 年進(jìn)入中國(guó)之時(shí)，就訂下首先進(jìn)入北京、 上海、廣州和深圳的計(jì)劃。在家樂(lè)福很快進(jìn)入北京、上海和深圳后，廣州卻讓家樂(lè)福經(jīng)歷了 “七年之癢” ，在 2002 年才得以正式進(jìn)駐。 圖 1-2 圖 1-2 家樂(lè)福世界分布 216 288 60 7 94 143 22 0 50 100 150 200 250 300 350 法國(guó) 歐洲 中國(guó) 日本 亞洲 美洲 其他國(guó)家 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 6 1.

9、2.2. 企業(yè)在粵發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)在粵發(fā)展戰(zhàn)略 家樂(lè)福經(jīng)過(guò)了“七年之癢”終于進(jìn)駐了廣州，開(kāi)啟了占領(lǐng)華南地區(qū)零售業(yè)的大門(mén)。在五 年之內(nèi)， 家樂(lè)福在廣州地區(qū)一共開(kāi)業(yè)了五家大型賣(mài)場(chǎng)， 分別是位于海珠區(qū)的萬(wàn)國(guó)店和金莎店， 荔灣區(qū)的康王店，天河區(qū)的員村店，以及白云區(qū)的新市店。 一直以來(lái)， 家樂(lè)福都全力地保持低價(jià)策略， 欲以此確立其在華南地區(qū)的領(lǐng)袖地位。 然而， 據(jù)專(zhuān)家測(cè)定，廣州全市共可以容納 50 家大型超市（面積在 5000 平方米以上） ，如今離這一 飽和度還是相差甚遠(yuǎn)的，所以，各色各樣的零售商或是零售巨頭都以不同的方式圍剿廣州， 欲瓜分這塊零售“大蛋糕” 。據(jù)悉，一直在廣州外圍徘徊的全球零售“一哥”沃

10、爾瑪目前已 唱出高調(diào)稱(chēng)要盡快進(jìn)入廣州，而且被譽(yù)為“價(jià)格殺手”世界最大的會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)超市普爾 斯馬特也是緊隨其后，加快了進(jìn)駐的腳步。廣州本地也有著許多競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)的超市，如好又 多，百佳等。 在這內(nèi)憂(yōu)外患的時(shí)刻， 家樂(lè)福不能坐以待斃。 持久地打價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)無(wú)法穩(wěn)固家樂(lè)福在廣 州的領(lǐng)先地位，更不要說(shuō)占領(lǐng)華南地區(qū)。想要在眾多超市中穩(wěn)居其上，家樂(lè)福必須在保持低 價(jià)、方便消費(fèi)者購(gòu)物的策略的前提下，擴(kuò)張其勢(shì)力，搶占市場(chǎng)。 我們?yōu)榧覙?lè)福擬定于明年在廣州開(kāi)設(shè)第 6 家分店進(jìn)行選址， 以下是我們考察小組為家樂(lè) 福制定的一份戰(zhàn)略選址決策方案。 1.2.3.家樂(lè)福選址標(biāo)準(zhǔn)家樂(lè)福選址標(biāo)準(zhǔn) 家樂(lè)福選址的第一標(biāo)準(zhǔn)就是如其外文標(biāo)

11、志“Carrefour” （法文意為十字路口）一樣，盡 可能開(kāi)在十字路口； 再者就是公共汽車(chē) 8 公里車(chē)程的距離的商業(yè)圈半徑； 最后的標(biāo)準(zhǔn)就是靈 活適應(yīng)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)。家樂(lè)福店可以開(kāi)在地下室，也可以開(kāi)在四、五層，但最佳的為地面一、二 層或是地下一層和地上一層。家樂(lè)福店一般只占兩層空間，不開(kāi)三層。這比其他大型超市靈 活多了。 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 7 2 目標(biāo)行政區(qū)域選擇目標(biāo)行政區(qū)域選擇 2.1 各區(qū)指標(biāo)比較各區(qū)指標(biāo)比較 2.1.1 各區(qū)年平均購(gòu)買(mǎi)額各區(qū)年平均購(gòu)買(mǎi)額 表 2-1：廣州市各區(qū)年平均購(gòu)買(mǎi)額 表 2-1：廣州市各區(qū)年平均購(gòu)買(mǎi)額 區(qū)域 戶(hù)籍人口（萬(wàn)人） 區(qū)年購(gòu)買(mǎi)總額 (萬(wàn)元) 每一顧客年

12、平均購(gòu)買(mǎi)額 （萬(wàn)元） 荔灣區(qū) 70.570020602202.919399 越秀區(qū) 115.058652029844.522030 海珠區(qū) 123.730027451762.218683 天河區(qū) 118.000046017843.899817 白云區(qū) 76.074332291764.244766 黃埔區(qū) 38.90005911241.519599 番禺區(qū) 94.760031161883.288506 花都區(qū) 63.000013080322.076241 圖 2-1 各區(qū)戶(hù)籍人口 圖 2-1 各區(qū)戶(hù)籍人口 0 50 100 150 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū)

13、戶(hù)籍人口(萬(wàn)人) 圖 2-2 區(qū)年購(gòu)買(mǎi)總額 圖 2-2 區(qū)年購(gòu)買(mǎi)總額 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū) 區(qū)年購(gòu)買(mǎi)總額(萬(wàn)元) 圖 2-3 各區(qū)每一顧客年平均購(gòu)買(mǎi)額 圖 2-3 各區(qū)每一顧客年平均購(gòu)買(mǎi)額 0 1 2 3 4 5 荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū) 每一顧客年平均購(gòu)買(mǎi)額（萬(wàn)元） 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 8 2.1.2 各區(qū)同類(lèi)超市營(yíng)業(yè)面積各區(qū)同類(lèi)超市營(yíng)業(yè)面積 表 2-2：廣州市各區(qū)同類(lèi)超市面積 表 2-2：廣州市各區(qū)同類(lèi)超市面積 區(qū)域 家樂(lè)福 （）

14、好又多 （） 百佳 （） 華潤(rùn) （） 其他大型 超市 （） 其他中小 型超市 （） 總面積 （） 荔灣區(qū) 150001 40002 25000150001 0 7900 60900 越秀區(qū) 0 40003 25000250001 20000 16000 103000 海珠區(qū) 150002 40004 25000550003 0 16550 202550 天河區(qū) 150001 40002 25000250004 28000 8050 129050 白云區(qū) 150001 40004 0 0 26000 10800 67800 黃埔區(qū) 0 40001 2500010 0 3400 32400 番禺區(qū)

15、 0 40001 25000150001 0 3050 37050 花都區(qū) 0 0 0 0 10000 6800 16800 2.1.3 各區(qū)市場(chǎng)飽和度分析各區(qū)市場(chǎng)飽和度分析 一個(gè)地區(qū)的超市零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度通常會(huì)用該區(qū)的超市零售飽和指數(shù)來(lái)表示， 超市 零售飽和指數(shù)表示一個(gè)地區(qū)所能支撐的超市數(shù)量是有限的。對(duì)目前超市零售飽和指數(shù)的計(jì) 算， 可以找出哪個(gè)區(qū)域的超市數(shù)量已達(dá)到飽和或相對(duì)飽和， 哪個(gè)地區(qū)的超市數(shù)量還嚴(yán)重不足 或相對(duì)不足， 從而判斷在該地區(qū)新建另一間超市的可行性。 而超市零售飽和指數(shù)的計(jì)算公式 如下： 其中：IRSi地區(qū) i 的超市零售飽和指數(shù) Ci地區(qū) i 會(huì)到超市購(gòu)物的潛在顧客人數(shù)

16、 REi地區(qū) i 每一顧客平均每年購(gòu)買(mǎi)額 RFi地區(qū) i 經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的超市的賣(mài)場(chǎng)總面積 IRSi 值越大，意味著地區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)飽和度越低，即該地區(qū)超市零售潛力越大;IRSi 值越小， 意味著地區(qū)內(nèi)的飽和度越高，該地區(qū)的超市零售潛力就越小。在眾多不同的區(qū)域中，應(yīng)選擇 超市零售指數(shù)較大的地區(qū)作為項(xiàng)目選址的目標(biāo)地區(qū)。因?yàn)槌辛闶畚锲芬钥焖傧M(fèi)品居多， 而且是每個(gè)人生活的必需品，所以其潛在顧客以個(gè)人為單位。 表 2-3：廣州各區(qū)的超市零售飽和指數(shù) 表 2-3：廣州各區(qū)的超市零售飽和指數(shù) 區(qū)域 潛在顧客人數(shù) （Ci） （人） 顧客平均年購(gòu) 買(mǎi)額 （REi）（元） 同類(lèi)超市的總面 積（RFi） （） 超市

17、零售飽和指 數(shù)（IRSi） 名 次 荔灣區(qū) 705700 29193.9960900338295.5459 6 越秀區(qū) 1150586 45220.30103000505144.1174 3 海珠區(qū) 1237300 22186.83202550135530.8006 8 天河區(qū) 1180000 38998.17129050356589.2336 5 白云區(qū) 760743 42447.6667800476279.6491 4 黃埔區(qū) 389000 15195.9932400182445.6824 7 番禺區(qū) 947600 32885.0637050818971.9542 1 花都區(qū) 630000

18、 20762.4116800778590.3750 2 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 9 圖 2-4 圖 2-4 超市零售飽和指數(shù)(IRSi)超市零售飽和指數(shù)(IRSi) 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū) 區(qū)域名稱(chēng) 超市零售飽和指數(shù)(IRSi) 區(qū)域名稱(chēng) 超市零售飽和指數(shù)(IRSi) 超市零售飽和指數(shù)（IRSi） 2.1.4 各區(qū)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力各區(qū)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力 表 2-4 廣州市各區(qū)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力 表 2-4 廣州市各區(qū)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力

19、區(qū)域名稱(chēng) 戶(hù)籍人口（萬(wàn)人） 人均可支配收入 （元/年） 戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力=戶(hù)籍人口人均可支配收入名次 荔灣區(qū) 70.5700 1654011，672，278，0006 越秀區(qū) 115.0586 1852821，318，057，4102 海珠區(qū) 123.7300 1674020，712，402，0003 天河區(qū) 118.0000 1968123，113，580，0001 白云區(qū) 76.0743 1715613，051，306，9105 黃埔區(qū) 38.9000 184607，180，940，0008 番禺區(qū) 94.7600 1924318，234，666，8004 花都區(qū) 63.0000 17152

20、 10，805，760，0007 圖 2-5 圖 2-5 戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力 0 5000000000 10000000000 15000000000 20000000000 25000000000 荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū) 區(qū)域 戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力 區(qū)域 戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力 戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 10 2.2 最佳行政區(qū)域初步選擇最佳行政區(qū)域初步選擇 超市零售市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿κ呛饬康曛返囊粋€(gè)重要因素， 所以超市零售市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿κ俏?們?cè)谶x擇店址所在區(qū)域時(shí)的首要考慮因素。根據(jù)表 2-3 和表 2-4 中的數(shù)據(jù)，將戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi) 力和超市零售飽和度作為

21、兩個(gè)指標(biāo)， 在初步確定的廣州八個(gè)地區(qū)中進(jìn)行選擇， 將各個(gè)地區(qū)分 類(lèi)歸入下圖矩陣的各個(gè)單元格中， 再依據(jù)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)且超市零售飽和度低的地區(qū)選擇 標(biāo)準(zhǔn)，我們初步選擇了天河區(qū)，越秀區(qū)和番禺區(qū)。 圖 2-6 超市零售業(yè)發(fā)展?jié)摿仃?圖 2-6 超市零售業(yè)發(fā)展?jié)摿仃?海珠區(qū)海珠區(qū) 天河區(qū)天河區(qū) 越秀區(qū)越秀區(qū) 白云區(qū)白云區(qū) 番禺區(qū)番禺區(qū) 黃埔區(qū)黃埔區(qū) 荔灣區(qū)荔灣區(qū) 花都區(qū)花都區(qū) 最佳區(qū)域最佳區(qū)域 最不具備前景 的區(qū)域 最不具備前景 的區(qū)域 強(qiáng)強(qiáng) 購(gòu)購(gòu) 買(mǎi)買(mǎi) 力力 弱弱 超市零售業(yè)發(fā)展?jié)摿仃嚦辛闶蹣I(yè)發(fā)展?jié)摿仃?高高 市場(chǎng)飽和度市場(chǎng)飽和度 低低 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 11 2.3 最佳行政

22、區(qū)域最終選擇最佳行政區(qū)域最終選擇 由圖 2-6 可見(jiàn)，越秀區(qū)、天河區(qū)和番禺區(qū)在居民購(gòu)買(mǎi)力和超市零售飽和度兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的綜 合分?jǐn)?shù)中都獲得比較好的分?jǐn)?shù)。其中天河區(qū)和番禺區(qū)的分?jǐn)?shù)是旗鼓相當(dāng)?shù)摹?表 2-6 天河 VS 番禺區(qū) 表 2-6 天河 VS 番禺區(qū) 候選區(qū) 候選區(qū) 優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 劣勢(shì) 天河區(qū) 1、 位于城市的黃金地帶，為高級(jí)商務(wù) 區(qū)，擁有成熟旺盛的商圈 2、 區(qū)內(nèi)主要是城市人口，顧客的購(gòu)買(mǎi) 力強(qiáng) 3、 交通路線(xiàn)比較完善，流動(dòng)人口多等 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈等 番禺區(qū) 1、 市場(chǎng)飽和度低 2、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少 3、 經(jīng)濟(jì)逐步得到發(fā)展，有比較大的發(fā) 展?jié)摿Φ?1、 土地面積大，人口居住分散 2、 農(nóng)村人口比

23、例大，居民的購(gòu)買(mǎi)力 不強(qiáng) 3、 缺乏成熟旺盛的商圈 4、 居民消費(fèi)向廣州中心區(qū)流失等 根據(jù)表 2-6，通過(guò)兩區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)的對(duì)比，可見(jiàn)番禺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠成熟，天河發(fā)展速度 快且商圈密布，所以我們認(rèn)為天河區(qū)比番禺區(qū)略勝一籌。因此，越秀區(qū)和天河區(qū)是最佳的目 標(biāo)地區(qū)。 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 12 3 地區(qū)商圈的選擇地區(qū)商圈的選擇 3.1 天河區(qū)概況天河區(qū)概況 3.1.1 天河區(qū)發(fā)展規(guī)劃天河區(qū)發(fā)展規(guī)劃 據(jù)廣州市天河區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要所指出，天河區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，天河 商都更是日益繁華。天河體育中心一帶，集中分布著廣州火車(chē)東站、太平洋電腦城、國(guó)際科 貿(mào)中心、地鐵體育中心站和體育西站、天河體育中

24、心、天河城商貿(mào)大廈、天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、廣 州購(gòu)書(shū)中心、 天河城購(gòu)物中心、 維多利廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心和重要交通樞紐以及一批高級(jí)酒 店，可謂是集娛樂(lè)、文化、商業(yè)、IT 業(yè)為一體的現(xiàn)代化大商都。其平均日客流量高達(dá)數(shù)十 萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)人次，市面一片繁華。 近年，天河區(qū)加快“總部經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展，大力支持珠江新城CDB 的建設(shè)，培育廣 州的“總部經(jīng)濟(jì)” 。天河區(qū)制定了“總部經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展戰(zhàn)略，大力引進(jìn)跨國(guó)公司、大財(cái)團(tuán)、 高科技企業(yè)進(jìn)入珠江新城， 計(jì)劃將珠江新城打造成為高檔商務(wù)樓盤(pán)、 高檔酒店以及跨國(guó)銀行 總部的集中地。IBM、微軟、ORACLE、思科系統(tǒng)、朗訊科技、太陽(yáng)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等均將管理 區(qū)域性業(yè)務(wù)的區(qū)域總部、

25、分公司或辦事處設(shè)在該處。 3.1.2.天河區(qū)人口狀況天河區(qū)人口狀況 天河區(qū)人口密集。1990 年第四次人口普查，總?cè)丝跒?43.0153 萬(wàn)人；2000 年第五次人 口普查，總?cè)丝跒?110.93 萬(wàn)人；2003 年總?cè)丝跒?118 萬(wàn)人。其中，2003 年，天河區(qū)總戶(hù)數(shù) 為 174939 戶(hù)（比上年增 7960 戶(hù)） ，總?cè)丝跒?59.8109 萬(wàn)人（比上年增 6800 人） 。其中常住 居民 174939 戶(hù)（比上年增 26505 戶(hù)） ，59.8109 萬(wàn)人（比上年增 38986 人） ；外來(lái)暫住人口 58.4926 萬(wàn)人（比上年增 167873 人） 。2003 年起，天河區(qū)已無(wú)農(nóng)業(yè)戶(hù)

26、口。 3.1.3 天河區(qū)人均收入和消費(fèi)支出情況天河區(qū)人均收入和消費(fèi)支出情況 在最近天河區(qū)統(tǒng)計(jì)局組織的一次抽樣調(diào)查中，據(jù) 100 戶(hù)城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯 示，2007 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17159 元，同比增長(zhǎng) 14.0%。職工月平均工 資 4101 元，增長(zhǎng) 12.7%。 表 3-1 天河區(qū)人均可支配收入和消費(fèi)支出增長(zhǎng)情況 表 3-1 天河區(qū)人均可支配收入和消費(fèi)支出增長(zhǎng)情況 2006 年 10 月 2006 年 11 月 2006 年 12 月 2007 年 9 月 宏觀經(jīng)濟(jì)職工工 資指標(biāo) 本 月 止 累 計(jì)值 同比增 長(zhǎng)（%） 本月止累 計(jì)值 同 比 增 長(zhǎng)（%） 本

27、月 止 累 計(jì)值 同比增 長(zhǎng)（%） 本月止累 計(jì)值 同 比 增 長(zhǎng)（%） 城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入（元） 16583 7.8 18079 7.8 19681 8.2 17159 14 城鎮(zhèn)居民人均消 費(fèi)支出（元） 12382 10.9 13652 12.6 14817 13 13755.00 23 數(shù)據(jù)來(lái)源：天河區(qū)統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：天河區(qū)統(tǒng)計(jì)局 表 3-1 顯示了 2006 年 10 月份以來(lái)，天河區(qū)的人均可支配收入和消費(fèi)支出的情況；從表 中可以看出，天河區(qū)的人均收入和消費(fèi)支出都在快速地增長(zhǎng)，人民生活水平在不斷地提高。 另外，天河區(qū)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也處于不斷的升級(jí)和優(yōu)化之中。 （見(jiàn)圖 3-1）

28、家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 13 圖 3-1 天河區(qū)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu) 圖 3-1 天河區(qū)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu) 3.2 越秀區(qū)概況越秀區(qū)概況 3.2.1.越秀區(qū)居民收入與支出狀況越秀區(qū)居民收入與支出狀況 據(jù)城鎮(zhèn)住戶(hù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 20240.34 元，比上年 增長(zhǎng) 9.24%，多項(xiàng)收入均有較大幅度增長(zhǎng)。如該區(qū)居民人均工薪收入 18427.43 元，同比增 長(zhǎng) 11.5%。 2006 年，越秀區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均支出 16274.04 元，增長(zhǎng) 19.2%。 3.2.2.越秀區(qū)發(fā)展規(guī)劃越秀區(qū)發(fā)展規(guī)劃 自從 2005 年廣州市調(diào)整行政區(qū)規(guī)劃，將東山區(qū)并入越秀區(qū)，新越秀

29、區(qū)便被預(yù)測(cè)有著誘 人的前景：新越秀區(qū)人口超過(guò) 110 萬(wàn)，GDP 則超過(guò) 700 億元，稅收達(dá)到 170 億180 億元， 而商品銷(xiāo)售總額則將超過(guò) 1800 億元，居全市老八區(qū)之首；環(huán)市東高級(jí)商務(wù)區(qū)也從東山轄內(nèi) 擴(kuò)大至越秀的東風(fēng)西、北京路，形成廣州規(guī)模宏大、配套齊全的高級(jí)中央商務(wù)區(qū)。 在北京路商業(yè)圈逐漸成熟之際， 其他商業(yè)圈也陸陸續(xù)續(xù)嶄露頭角。 如東川路一帶包括中 華廣場(chǎng)以及地王廣場(chǎng)的購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所，東山口農(nóng)林下路步行街等。 表 3-2 越秀區(qū)與天河區(qū)商貿(mào)運(yùn)行對(duì)比 表 3-2 越秀區(qū)與天河區(qū)商貿(mào)運(yùn)行對(duì)比 2006 年 天河區(qū) 商品銷(xiāo)售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 數(shù)字（億元） 1031.48 194

30、.90 增長(zhǎng)比（%） 13.42 14.21 2006 年 越秀區(qū) 商品銷(xiāo)售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 數(shù)字（億元） 2411.61 406.38 增長(zhǎng)比（%） 12.71 12.02 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 14 3.3 商圈選定商圈選定 3.3.1 用簡(jiǎn)單排除法結(jié)合復(fù)雜排除法確定備選商圈用簡(jiǎn)單排除法結(jié)合復(fù)雜排除法確定備選商圈 （1）經(jīng)過(guò)初步調(diào)查和城市發(fā)展規(guī)劃資料，我們確定天河區(qū)和越秀區(qū)的主要商圈及其特征如 下： 表 3-3 表 3-3 環(huán) 市 東 商 圈(越秀) 東山口商 圈(越秀) 沿 江 商 貿(mào) 區(qū)(越秀) 天 河 城 商 圈(天河) 天河北 CEO 商圈 (天河) 珠江新城 商 圈

31、 ( 天 河) 人 均 可 支 配 收 入 (元/年) 25300 23650 21957 28620 32479 22181 交通狀況 良好 中等 良好 中等 良好 良好 目標(biāo)顧客集中情況 集中 中等 不集中 集中 集中 中等 人口居住密度 高 中等 偏低 高 偏低 中等 同行競(jìng)爭(zhēng)程度 緩和 緩和 緩和 激烈 激烈 緩和 政府政策支持情況 良好 良好 中等 良好 中等 良好 (2) 用商圈理論并結(jié)合實(shí)際情況確定各指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 表 3-4 表 3-4 指標(biāo) 人均收入 交通狀況 目 標(biāo) 顧 客 集 中情況 人口居住 密度 同行競(jìng) 爭(zhēng)程度 政 府 政 策 支 持情況 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 大于 20000 元/年

32、 大于 20000 元/年 中等或良好 中等或良好 中等或集中 中等或集中 中等或高中等或高緩和 緩和 良好 良好 (3) 結(jié)合簡(jiǎn)單排除法和復(fù)雜排除法選出備選商圈 表 3-5 表 3-5 環(huán) 市 東 商 圈(越秀) 東山口商 圈(越秀) 沿 江 商 貿(mào) 區(qū)(越秀) 天 河 城 商 圈(天河) 天河北 CEO 商圈 (天河) 珠江新城 商 圈 ( 天 河) 人均可支配收入 (大于20000元/年) 是 是 是 是 是 是 交通狀況 (中等或良好)中等或良好) 是 是 是 是 是 是 目標(biāo)顧客集中情況 (中等或集中)中等或集中) 是 是 否 是 是 是 人口居住密度 (中等或高)中等或高) 是 是

33、 否 是 否 是 同行競(jìng)爭(zhēng)程度 (緩和)(緩和) 是 是 是 否 否 是 政府政策支持情況 (良好)良好) 是 是 否 是 否 是 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 15 (4) 結(jié)論(選定備選商圈) 最后，經(jīng)過(guò)層層的篩選，以及以上分析的矩陣，我們直接排除了天河 CEO 商圈和越秀 沿江商貿(mào)區(qū)兩個(gè)商圈，選出了越秀區(qū)環(huán)市東（花園酒店）商圈，東山口（農(nóng)林下路步行街） 商圈，天河珠江新城商圈和天河城商圈作為我們的備選商圈。 3.3.2 確定重點(diǎn)考察商圈（用店鋪區(qū)位可獲得性確定重點(diǎn)考察商圈（用店鋪區(qū)位可獲得性購(gòu)買(mǎi)力矩陣）購(gòu)買(mǎi)力矩陣） (1) 考慮因素 表 3-6 指標(biāo) 店鋪區(qū)位可獲得性 購(gòu)買(mǎi)力 表 3-6

34、指標(biāo) 店鋪區(qū)位可獲得性 購(gòu)買(mǎi)力 主要包含因素 主要包含因素 區(qū)位類(lèi)型與數(shù)目;自建與租 借商店機(jī)會(huì)的大小;店鋪?zhàn)饨? 交通連接狀況 收入水平; 消費(fèi)習(xí)慣; 家庭成員與年齡特征 （2）參考表 3-3 數(shù)據(jù)，我們用矩陣分析法來(lái)分析上述四個(gè)備選商圈： 圖 3-1 圖 3-1 從矩陣分析中， 因?yàn)榭紤]到天河城商圈的店鋪區(qū)位可獲得性比較低將會(huì)阻礙家樂(lè)福的進(jìn) 入，所以我們可以將其排除在外；我們把重點(diǎn)放在越秀區(qū)環(huán)市東（花園酒店）商圈，天河區(qū) 珠江新城商圈和東山口（農(nóng)林下路步行街）商圈上，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)分析。 低 高 購(gòu)買(mǎi)力 低 高 中 中 珠江新城商圈珠江新城商圈 花園酒店商圈花園酒店商圈 東山口商圈 天河城

35、商圈 店鋪 區(qū)位 可獲 性 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 16 3.3.3 重點(diǎn)商圈分析（層次分析法結(jié)合模糊分析法）重點(diǎn)商圈分析（層次分析法結(jié)合模糊分析法） 3.3.3.1.各商圈概況 （1） 珠江新城商圈概況 （1） 珠江新城商圈概況 珠江新城是廣州市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)工程，是城市中心區(qū)保留的唯一可供開(kāi)發(fā)的成片土 地，位于廣州東部新中軸線(xiàn)上，北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南 快速干線(xiàn)。珠江新城被定位為 21 世紀(jì)廣州市的中央金融商務(wù)區(qū)，集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、 文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體。 珠江新城廣場(chǎng)位于黃埔大道與冼村大道交匯處， 周邊有幾十條公交線(xiàn)路， 此外地

36、鐵三號(hào) 線(xiàn)也貫穿于此。 而珠江新城廣場(chǎng)的周邊配套設(shè)施十分成熟。 其總占地面積為 550000 平方米， 總建筑面積為 70000 平方米。 珠江新城一帶的居民貧富分化較大， 住在珠江新城豪宅的多為成功人士， 收入大多數(shù)是 年薪十五萬(wàn)以上。 而其附近的居民區(qū)以及一些城中村居住的多為白領(lǐng)以及打工族， 月收入介 于 4000 至 8000 人民幣左右。該地區(qū)的男女比例較為平衡，約 1：1。 （2）東山口（農(nóng)林下路步行街）商圈 （2）東山口（農(nóng)林下路步行街）商圈 農(nóng)林下路被譽(yù)為廣州第三條步行街。據(jù)中原地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，近年來(lái)，農(nóng)林下路除了 有林立的臨街旺鋪之外，更增加了不少寫(xiě)字樓及住宅的商場(chǎng)商鋪，如東

37、山錦軒現(xiàn)代城、錦 童子天地東山時(shí)尚坊、新裕大廈商場(chǎng)、廣東電信大廈商鋪紛紛推出市場(chǎng)并陸續(xù)開(kāi)業(yè)。王府 井百貨、東山錦軒現(xiàn)代城和錦童子天地東山時(shí)尚坊三大購(gòu)物商場(chǎng)在農(nóng)林下路呈現(xiàn)三足鼎 立之勢(shì)。它們?nèi)呶{了各式各樣的消費(fèi)群：王府井百貨側(cè)重針對(duì)中高級(jí)消費(fèi)群體，錦童子 天地東山時(shí)尚坊和東山錦軒現(xiàn)代城則相對(duì)比較符合稍微年輕的白領(lǐng)一族的消費(fèi)需求，但 后者更有條件發(fā)展地鐵商鋪。 如此狀況使得農(nóng)林下路的經(jīng)營(yíng)范圍更加廣泛， 也更有利于商圈 商業(yè)的發(fā)展。 據(jù)天河城原副總經(jīng)理?xiàng)钴娭赋觯?農(nóng)林下路有著非常特別的消費(fèi)群體。 有人說(shuō)農(nóng)林下路的 消費(fèi)群體是東山少爺， 實(shí)際上不是這樣的， 農(nóng)林下路商圈的消費(fèi)群是東山少爺?shù)南眿D們或

38、孫 媳婦們，職業(yè)女性和主婦將成為該商圈的重要消費(fèi)群體。 依照地產(chǎn)市場(chǎng)研究的城市發(fā)展戰(zhàn)略“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)、中調(diào)” ，政府的有 關(guān)部門(mén)已經(jīng)根據(jù)“中調(diào)”戰(zhàn)略逐步投入資金完善農(nóng)林下路的配套設(shè)施。 （3）環(huán)市東（花園酒店）商圈 （3）環(huán)市東（花園酒店）商圈 環(huán)市東路一帶是廣州的老城區(qū)商圈，目前仍是廣州三大商務(wù)圈之一。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，該 板塊在許多方面都顯示出獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)甲級(jí)寫(xiě)字樓多、 星級(jí)酒店多、 高檔商場(chǎng)多、 名校多、 公園多、酒吧多是名符其實(shí)的商住兩相宜的旺地。 白云賓館、 麗柏廣場(chǎng)投資者香港商人劉軍表示： 以友誼商店為代表的環(huán)市東商圈已為廣 州培育出一代精品百貨店消費(fèi)者，國(guó)際品牌看好這塊“寶地

39、” 。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至 03 年，在環(huán)市東商圈建立辦公場(chǎng)所的世界知名企業(yè)已達(dá) 1300 多家。而在世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)中進(jìn) 駐環(huán)市東的就有 31 家，占全廣州市世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的 33%。 世界知名企業(yè)的進(jìn)駐，帶動(dòng)了周邊的餐飲、購(gòu)物和百貨零售等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 17 3.3.3.2.選擇商圈分析的要素 （1）外部因素 （1）外部因素 人口因素 交通狀況 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 店鋪?zhàn)饨?發(fā)展?jié)摿?政府政策 （2）內(nèi)部因素 （2）內(nèi)部因素 品牌知名度和信譽(yù)度 運(yùn)營(yíng)成本控制 圖 3-2 選址層次結(jié)構(gòu)圖 圖 3-2 選址層次結(jié)構(gòu)圖 3.3.3.3 小組成員評(píng)分與各因素權(quán)重求解 小組評(píng)分結(jié)果

40、 表 3-7 重要性等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 表 3-7 重要性等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 等級(jí) 極其重要 非常重要 重要一點(diǎn) 同等重要 分值 7 5 3 1 表 3-8 外部環(huán)境因素表 3-8 外部環(huán)境因素內(nèi)部環(huán)境因素矩陣評(píng)分結(jié)果 內(nèi)部環(huán)境因素矩陣評(píng)分結(jié)果 內(nèi)部因素 外部因素 內(nèi)部因素 1 1/4 外部因素 4 1 目標(biāo)決策（選出最佳商圈） 外部環(huán)境因素 內(nèi)部環(huán)境因素 商圈 A 商圈 C 競(jìng) 爭(zhēng) 環(huán) 境 交 通 狀 況 店 鋪 租 金 政 府 政 策 發(fā) 展 潛 力 人 口 因 素 品牌 知名 度和 信 譽(yù) 度 運(yùn)營(yíng) 成本 控 制 商圈 B 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 18 表 3-9 外部環(huán)境表 3-9 外部環(huán)境具體因素矩

41、陣評(píng)分結(jié)果 具體因素矩陣評(píng)分結(jié)果 P1 外部環(huán)境因素 人口因素 交通狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況店鋪?zhàn)饨鸢l(fā)展?jié)摿?政府政策 人口因素 1 4 3 4 1/2 3 交通狀況 1/4 1 1/2 2 2 3 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 1/3 2 1 3 2 3 店鋪?zhàn)饨?1/4 1/2 1/3 1 1/3 1/3 發(fā)展?jié)摿?2 1/2 1/2 3 1 2 政府政策 1/3 1/3 1/3 3 1/2 1 表 3-10 內(nèi)部環(huán)境 表 3-10 內(nèi)部環(huán)境具體因素矩陣評(píng)分結(jié)果 具體因素矩陣評(píng)分結(jié)果 P2 內(nèi)部環(huán)境 品牌知名度和信譽(yù)度 營(yíng)運(yùn)成本控制 品牌知名度和信譽(yù)度 1 1/5 運(yùn)營(yíng)成本控制 5 1 權(quán)重計(jì)算過(guò)程 第一步：計(jì)算兩兩比較

42、矩陣每列總和 第一步：計(jì)算兩兩比較矩陣每列總和 表 3-11 表 3-11 內(nèi)部因素 外部因素 內(nèi)部因素 1 1/4 外部因素 4 1 列總和 5 5/4 5 5/4 表 3-12 表 3-12 P1 外部環(huán)境因素 人口因素 交通狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況店鋪?zhàn)饨鸢l(fā)展?jié)摿?政府政策 人口因素 1 4 3 4 1/2 3 交通狀況 1/4 1 1/2 2 2 3 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 1/3 2 1 3 2 3 店鋪?zhàn)饨?1/4 1/2 1/3 1 1/3 1/3 發(fā)展?jié)摿?2 1/2 1/2 3 1 2 政府政策 1/3 1/3 1/3 3 1/2 1 列總和 25/6 25/3 17/3 16 19/3 27/3 表

43、 3-13 表 3-13 P2 內(nèi)部環(huán)境 品牌知名度和信譽(yù)度 營(yíng)運(yùn)成本控制 品牌知名度和信譽(yù)度 1 1/5 運(yùn)營(yíng)成本控制 5 1 列總和 6 6/5 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 19 第二步：兩兩矩陣各元素除以對(duì)應(yīng)列總和并計(jì)算各行平均值 第二步：兩兩矩陣各元素除以對(duì)應(yīng)列總和并計(jì)算各行平均值 表 3-14 表 3-14 P 內(nèi)部因素 外部因素 w 內(nèi)部因素 0.2 0.2 0.2 外部因素 0.8 0.8 0.8 一致性檢驗(yàn) 2 CI=0 0.1 一致性好 (注:(注: 表中 CI 是衡量數(shù)據(jù)一致性的系數(shù)，CI 0.1 時(shí)表示數(shù)據(jù)一致性較好。下同) 表 3-14 表 3-14 P1 外部環(huán)境因

44、素 人口因素 交通狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況店鋪?zhàn)饨鸢l(fā)展?jié)摿?政府政策 W 人口因素 0.240038 0.4800190.5294740.25 0.078952 0.24325 0.303622 交通狀況 0.06001 0.1200050.0882460.125 0.315806 0.24325 0.158719 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 0.079933 0.24001 0.1764910.1875 0.315806 0.24325 0.207165 店鋪?zhàn)饨?0.06001 0.0600020.0587720.0625 0.052582 0.027001 0.053478 發(fā)展?jié)摿?0.480077 0.06000

45、20.0882460.1875 0.157903 0.162167 0.189316 政府政策 0.079933 0.0399620.0587720.1875 0.078952 0.081083 0.0877 一致性檢驗(yàn) 6.447355 CI = 0.089471 0.1 一致性好 表 3-15 表 3-15 P2 內(nèi)部環(huán)境 品牌知名度和信譽(yù)度營(yíng)運(yùn)成本控制 W 品牌知名度和信譽(yù)度 0.167 0.167 0.167 運(yùn)營(yíng)成本控制 0.833 0.833 0.833 一致性檢驗(yàn) 2.000003 CI0.000003 0.1 一致性好 各因素權(quán)重計(jì)算結(jié)果和排序 表 3-16 表 3-16 外部

46、環(huán)境因素 內(nèi)部環(huán)境因素 W（權(quán)重） 排序W（權(quán)重） 排序P P 0.8 0.2 人口因素 0.303622 0.242898 1 交通狀況 0.158719 0.126975 5 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 0.207165 0.165732 3 店鋪?zhàn)饨?0.053478 0.042782 7 發(fā)展?jié)摿?0.189316 0.151453 4 政府政策 0.0877 0.07016 6 品牌知名度和信譽(yù)度 0.167 0.0334 8 運(yùn)營(yíng)成本控制 0.833 0.1666 2 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 20 3.3.4 用模糊分析法確定最終商圈用模糊分析法確定最終商圈 經(jīng)過(guò) 6 人小組評(píng)分后， 以下是珠江

47、新城商圈、 環(huán)市東商圈和東山口商圈的評(píng)分的整理結(jié) 果；計(jì)算綜合得分時(shí)，我們采用分?jǐn)?shù)段的中值作為該分?jǐn)?shù)段的分?jǐn)?shù)。即（在 100-90）中我 們采用 95 作為該等級(jí)的分?jǐn)?shù)。 綜合得分（各綜合隸屬度各分?jǐn)?shù)段的中值） 表 3-17 珠江新城商圈 綜合得分（各綜合隸屬度各分?jǐn)?shù)段的中值） 表 3-17 珠江新城商圈 評(píng)分等級(jí)評(píng)分等級(jí) 決策因素 權(quán)重 權(quán)重 100-90 90-80 80-70 70-60 60-0 合計(jì) 人口因素 0.242898 3 3 6 交通狀況 0.126975 1 3 2 6 競(jìng)爭(zhēng)狀況 0.165732 2 2 2 6 店鋪?zhàn)饨?0.042782 3 3 6 發(fā)展?jié)摿?0.15

48、1453 3 2 1 6 政府政策 0.07016 4 1 1 6 品牌知名度和 信譽(yù)度 0.0334 4 2 6 運(yùn)營(yíng)成本控制 0.1666 2 2 2 6 綜合隸屬度 綜合得分 表 3-18 表 3-18 珠江新城商圈 評(píng)分等級(jí) 珠江新城商圈 評(píng)分等級(jí) 決策因素 權(quán)重 權(quán)重 100-90 90-80 80-70 70-60 60-0 人口因素 0.242898 0.5 0.5 交通狀況 0.126975 0.167 0.5 0.333 競(jìng)爭(zhēng)狀況 0.165732 0.333 0.333 0.333 店鋪?zhàn)饨?0.042782 0.5 0.5 發(fā)展?jié)摿?0.151453 0.5 0.333

49、0.167 政府政策 0.07016 0.667 0.167 0.167 品牌知名度和 信譽(yù)度 0.0334 0.667 0.333 運(yùn)營(yíng)成本控制 0.1666 0.333 0.333 0.333 綜合隸屬度 0.1660060. 390267 0.332799 0.110667 綜合得分 81.09646 81.09646 家樂(lè)福廣州地區(qū)選址決策報(bào)告 21 表 3-19表 3-19 環(huán)市東商圈 評(píng)分等級(jí) 環(huán)市東商圈 評(píng)分等級(jí) 決策因素 權(quán)重 權(quán)重 100-90 90-80 80-70 70-60 60-0 合計(jì) 人口因素 0.242898 3 2 1 6 交通狀況 0.126975 3 3

50、6 競(jìng)爭(zhēng)狀況 0.165732 3 2 1 6 店鋪?zhàn)饨?0.042782 1 1 4 6 發(fā)展?jié)摿?0.151453 3 3 6 政府政策 0.07016 2 3 1 6 品牌知名度和 信譽(yù)度 0.0334 2 4 6 運(yùn)營(yíng)成本控制 0.1666 2 1 3 6 綜合隸屬度 綜合得分 表 3-20表 3-20 環(huán)市東商圈 評(píng)分等級(jí) 環(huán)市東商圈 評(píng)分等級(jí) 決策因素 權(quán)重 權(quán)重 100-90 90-80 80-70 70-60 60-0 人口因素 0.242898 0.5 0.333 0.167 交通狀況 0.126975 0.5 0.5 競(jìng)爭(zhēng)狀況 0.165732 0.5 0.333 0.16