1、南京麗都嘉園項目推廣方案住宅項目分析A、宏觀市場背景、宏觀市場背景2002 年 5 月，經(jīng)國務(wù)院批準，南京市對江北行政區(qū)劃作出重大調(diào)整，標志著江北地區(qū)的發(fā)展進入了一個新的階段，也標志著南京的發(fā)展進入了由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越階段。一、土地資源利用一、土地資源利用待開發(fā)土地資源待開發(fā)土地資源江北的發(fā)展剛起步，豐富的土地資源是其最吸引開發(fā)商眼球因素，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅泰山鎮(zhèn)及周邊準備開發(fā)的土地就已（含拆遷）超過 15000 畝，折合房地產(chǎn)開發(fā)面積 1300 萬平方米，是南京市 2001年土地開發(fā)的 4 倍還多，而珠江鎮(zhèn)擁有土地面積 2050 平方米，就現(xiàn)有及待開發(fā)項目看來與泰山鎮(zhèn)走勢相當， 說
2、明江北未來的發(fā)展趨勢不可限量，競爭也將愈加激烈。土地開發(fā)現(xiàn)狀土地開發(fā)現(xiàn)狀到今年底江北仍處在剛啟動的初級階段， 樓盤整體狀況是規(guī)模小、品質(zhì)不高、總價低，主要面向的受眾是本地居民和拆遷戶，銷售的基本目標是“短、平、快” ，即“時間周期短、平價銷售、快速去化” 。明年發(fā)展趨勢明年發(fā)展趨勢今年底大部分的小盤基本處于銷售掃尾期，而明年開始進入大盤時代，競爭重點主要是存在于大盤之間，除規(guī)模大之外，還具備高品質(zhì)、中價位的功能，也將帶動江北區(qū)域向“成氣候、成規(guī)模、上檔次”的方向發(fā)展。二、江北目前開發(fā)區(qū)域二、江北目前開發(fā)區(qū)域江北大道項目江北大道項目1、泰山新區(qū)、泰山新區(qū)大盤為主，客群素質(zhì)相對較高大盤為主，客群素
3、質(zhì)相對較高泰山新區(qū)以發(fā)展大盤為主流，現(xiàn)有項目包括濱江新城（50 萬平方米） 、旭日華庭（40 萬平方米） 、華僑城（30 萬平方米） 、浦東花園（13 萬平方米） 、金泉泰來苑（30 萬平方米） ，萬江共和新城今年下半年將推出二期近 30 萬，在目前江北樓盤中可以說都是比較上規(guī)模、上檔次的新盤，主要面對的客群主要是本地居民，用以改善現(xiàn)有生活條件；部分的拆遷戶，市區(qū)一些暫時經(jīng)濟短缺人員及投資者。2、高新區(qū)、高新區(qū)3、大廠區(qū)、大廠區(qū)4、六合區(qū)、六合區(qū)浦珠路浦珠路-圣泉路項目（圣泉路項目（珠江鎮(zhèn)）珠江鎮(zhèn)）小規(guī)模項目為主，主要滿足拆遷戶需求小規(guī)模項目為主，主要滿足拆遷戶需求珠江鎮(zhèn)現(xiàn)有項目規(guī)模偏小， 僅有本案對面的萬江國際新城規(guī)模較大，其它項目包括新理想家園 14 萬平米、雍雅苑 14 萬平米、浦珠花園、城市花園-塞納河畔、碧云山莊、鼎業(yè)花園、圣源居（共三幢、每幢兩個單元） ， 在單價、 總價上都偏
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