1、萬 科 地 產項目全程策劃流程一、市場調研：1， 前言 -本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；2， 市場分析：（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢4， 競爭個案項目調查與分析5， 消費者分析：（1） 購買者地域分布；（2） 購買者動機（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4） 購買時機、季節性（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）（6） 購買頻度6， 結論二、項目環境調研1， 地塊狀況：（1） 位置（2） 面積（3） 地形（4） 地貌（5） 性質2， 地
2、塊本身的優劣勢3， 地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT 坐標圖、綜合分析）三、項目投資分析1， 投資環境分析（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開（2） 房地產的政策法規（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2， 土地建筑功能選擇（見下圖表
3、）3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）5， 成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6，投入產出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7， 同類項目成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一）市場調查1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）2 建筑規模與風格3 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6 物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）（二）、目標客戶分析1、經濟背景經濟實力行業特征 公司（實力
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