購物中心項目定價策略附詳細價格表（11頁）.doc
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購物中心項目定價策略附詳細價格表（11頁）.doc
1、加勒比海區(qū)（F 區(qū)）價格策略(調(diào)整版)我部已于 10 月初完成加勒比海區(qū)（F 區(qū)）價格策略初稿，經(jīng)過與招商部的多次溝通與洽談，普遍反映商家認為加勒比海區(qū)（F區(qū)）的租賃價格偏高。為此，我部對東莞主要餐飲食街的租賃價格及物業(yè)管理費進行了市場調(diào)查，普遍集中在 50-100 元/平方米.月，其中花園新村租賃價格在 80 元/平方米.月，但為數(shù)不少有 1 年左右的免租期。結(jié)合華南 MALL 的實際情況以及東莞餐飲市場現(xiàn)狀， 我們建議根據(jù)放水養(yǎng)魚的原則，降低進駐門檻，以吸引商家進駐，然后通過 2 年的市場培育，聯(lián)合商家共同把加勒比海區(qū)（F 區(qū)）發(fā)展起來，從第 3年開始將以 8%的遞增率遞增（其它區(qū)域為 5
2、%） ，從而保證調(diào)整前后公司 10 年內(nèi)總收益不變或相近。調(diào)整前 13 層平均租賃均價分別為 80、53、44 元/平方米.月，整體實現(xiàn)均價為 63 元/平方米.月。10 年內(nèi)按 5%遞增率遞增實現(xiàn)的平均租賃價為 96.21、63.74、52.92 元/平方米.月（從第 3 年開始遞增） ；調(diào)整后 13 層平均租賃均價分別為 71、47、39 元/平方米.月，整體實現(xiàn)均價為 56 元/平方米.月。10 年內(nèi)按 8%遞增率遞增實現(xiàn)的平均租賃價為 95.76、63.39、52.60 元/平方米.月（從第 3 年開始遞增） ；價格策略的制定仍從定量、定性、交易時間節(jié)點三方面綜合的綜合考量，定量、定性
3、考量指標仍按加勒比海區(qū)（F 區(qū)）價格策略初稿所確定的實施，交易時間節(jié)點的優(yōu)惠將順延。綜合折扣率仍按0.84 計。另外，商家普遍反映物業(yè)管理費過高，而管理費高的主要原因是因為中央空調(diào)費用大，商家對此認為可自行安裝空調(diào)，從而降低管理費用。我部認為在不影響整體經(jīng)營管理的前提下，建議公司可考慮餐飲商家要求， 減少商家費用支出， 降低商家經(jīng)營成本， 吸引商家進駐。后附實收、帳面租賃單價表（面積有待工程部進一步核實） 。 （后后附鋪位編號圖附鋪位編號圖 1F1F3F3F）加勒比海區(qū)租賃價格指導(dǎo)價加勒比海區(qū)租賃價格指導(dǎo)價一層：一層：鋪位編號鋪位編號含墻面積含墻面積建筑面積建筑面積實收單價實收單價帳面單價帳面單價F1-001595.12731.116274F1-002140.62172.756476F1-003392.83482.596476F1-004156.75192.576780F1-005202.
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