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房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算（11頁）.docx

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房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算（11頁）.docx

1、房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算內(nèi)容導(dǎo)圖：1、基礎(chǔ)知識2、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算3、租賃項目經(jīng)濟測算4、不動產(chǎn)價值測算一、基礎(chǔ)知識1、需進行測算的三種常見情況：（1）、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。（3）、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產(chǎn)原值。2、名詞解釋（1）、項目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)項目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的材料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價格信息以及項目具體情況進行

2、估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場地平整及臨時設(shè)施費等（3）、勘察設(shè)計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設(shè)計費用、場地平整及臨時設(shè)施費等。（4）、建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費用。（6）、其他工程費包括工程監(jiān)管費和竣工驗收費（7）、管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的費用。（8）、財務(wù)費用財務(wù)費用市值為項目籌集資金二發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。（

3、9）、可運用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項目評價指標(biāo)體系靜態(tài)評價指標(biāo)：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標(biāo)一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。（2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。（3）、盈虧平衡點情態(tài)分析指標(biāo)三：指收入全部等于成本時的項目銷售率。動態(tài)評價指標(biāo)（1）、項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。（2）、內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標(biāo)二：就是指項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為 0 的貼現(xiàn)率。（3）、項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（4）、動態(tài)回收期動態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

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