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商品房定價的技巧（8頁）.doc

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商品房定價的技巧（8頁）.doc

1、商品房定價的技巧定價是一項(xiàng)很復(fù)雜的工作，要遵循一定的程序。在一般情況下，房地產(chǎn)商定價的程序可分為以下 7 個步驟：1、選擇定價目標(biāo)。根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及所處的市場環(huán)境，選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體定價目標(biāo)。2、市場調(diào)查。即搜集目標(biāo)市場信息、測定需求、考察競爭者的價格水平等相關(guān)因素。3、估算成本。根據(jù)編制的概預(yù)算、實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和實(shí)時成本跟蹤控制，估算成本費(fèi)用水平。4、選擇定價方法。根據(jù)本企業(yè)實(shí)際及營銷策略的要求，選擇定價方法。5、確定基準(zhǔn)價格。根據(jù)選定的定價方法，確定所開發(fā)物業(yè)的基準(zhǔn)價格。6、單元價格調(diào)整。針對各單元房屋的不同位置、樓層、朝向等，在基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。7、市場價格調(diào)整。根

2、據(jù)市場變化情況和企業(yè)自身營銷策略的要求，及時進(jìn)行價格調(diào)整。定價決策的基本法定價不僅需要專門的技術(shù)性專業(yè)知識，也需要創(chuàng)造性的判斷力以及對購買者的動機(jī)有深刻的認(rèn)識有效定價的方法也能提高其它營銷功能的效果：了解購買者是誰，他們?yōu)楹钨徺I，他們?nèi)绾巫鞒鲑徺I決策。認(rèn)識購買者在上述各方面的差異對有效定價，以及對有效促銷或規(guī)劃設(shè)計(jì)都一樣重要。創(chuàng)新，營銷的生命我們知道，一般性質(zhì)的營銷往往只能保持今天的市場，只有不斷的創(chuàng)新才能開拓并贏得明天的市場。實(shí)際上，已有許多房地產(chǎn)企業(yè)從各自的實(shí)際情況出發(fā)，不自覺地將“營銷創(chuàng)新”概念引入到了工作之中。目前的創(chuàng)新實(shí)踐有以下幾類：1、運(yùn)用建筑新技術(shù)位于北京馬甸立交橋東北角、正

3、在建設(shè)的京都商業(yè)中心 9 號商住樓，在建筑中采用了復(fù)合預(yù)應(yīng)力倒扁梁技術(shù)，除整幢樓的外墻和電梯井道是承重墻外，其它墻壁均為非承重墻，這就給住戶帶來目前市場上絕大部分物業(yè)所不具備的好處：住戶可以根據(jù)自己的需要與愛好，隨意拆割室內(nèi)墻壁，設(shè)計(jì)規(guī)劃自己的家。除此之外，這幢樓的大開間居室內(nèi)，屋頂無橫梁，裝修時可不用吊頂，大大增加了房間的相對高度，從而將消費(fèi)者多有抱怨的因?qū)痈咻^低帶來的壓抑感消滅于無形。2、靈活的價格對策在樓市蕭條的 1997 年上海春季房地產(chǎn)交易會上，參展項(xiàng)目“綠洲城市花園”第一天公布售價，而是向每位潛在客戶發(fā)出一份調(diào)查問卷，請顧客寫下對其項(xiàng)目的評價及可接受的價格，據(jù)此，發(fā)展商連夜統(tǒng)計(jì)出“綠洲城市花園”可被購房者接受的每平方米均價約為5500元。展會第二天，他們以每平方米 4888 元的價格開盤并每日限購 30 套，一舉在眾多購房者心中形成了強(qiáng)烈沖擊，引得人們早起排隊(duì)認(rèn)購。至今，“綠

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