1、第一章寫字樓背景分析第一節(jié) 寫字樓概述及特點“寫字樓” 一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂， 80 年代以后， 隨著 “物業(yè)” 和“物業(yè)管理”等名詞及相關行業(yè)的引入而廣泛運用。寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財團、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡處所提供的。用于商務、辦公用的樓宇及配套設施、設備、場地；是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產。目前市場上寫字樓一般分為普通型（50 年代至 80 年代） ，綜合型（80 年代至 90 年代）和智能型（90 年代后）三種類型。在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內部結構、設備設施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點：1、一般位于經濟中心
2、城市現(xiàn)代寫字樓大都位于以金融、貿易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內。 交通便利便于收集和匯集大量的國際性和全國性的貿易信息，因而經濟活動頻繁、交易量大、交易的功率高。2、建筑規(guī)模大，檔次高大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑， 外觀宏偉、 裝飾考究， 建筑外形有自己獨特的風格。內部都裝配先進的設備、設施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。3、功能齊全現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺服務、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。4、有良好的管理許多客戶在選擇樓宇的時候不但重視樓宇的地段、質量、價格，而且十分重視管理隊
3、伍， 現(xiàn)代化的大樓應該有一支訓練有素的管理隊伍， 能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質的服務。第二節(jié) 寫字樓投資背景在過去的幾年里，中國寫字樓市場有過輝煌也有過低迷。從 1993 年到 1995 年是寫字樓市場的黃金時代，但是在 1996 年寫字樓租金明顯回落，1997、1998 年隨著各大城市寫字樓竣工量的增大，租金及售價下調，空置率逐步上升，整體市場處于持續(xù)低迷，調整的狀態(tài)中，這段時期開發(fā)商及行業(yè)主管部門都已意識到寫字樓市場的嚴峻形勢，同時開始對寫字樓實行控制開發(fā)。1999 年至 2000 年高檔寫字樓供應量比前幾年有明顯減少，2000 年全國各地房地產市場的寫字樓出現(xiàn)強勁的反彈，綜觀各類房產，寫字樓租樓租金指數(shù)漲幅較大，寫字樓租售價格漸趨合理，房產市場再度興旺。2001 年可以供應的高檔寫字樓已經遠遠低于 97 年和 98 年的高峰，現(xiàn)在，幾年前對寫字樓的控制開發(fā)已開始見效。而且，現(xiàn)在隨著我國加入
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