蘇州張家港別墅地產項目營銷策略方案（95頁）.ppt
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蘇州張家港別墅地產項目營銷策略方案（95頁）.ppt
1、朝覲張家港項目營銷策略方案朝覲張家港關于張家港市場的宏觀指數我們不再贅述帶來整個房地產市場的驟變！2010年4月，一顆重磅炸彈國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知新政對即將啟動的本項目帶來很多影響？改善型、投資型客源日漸萎縮，成交趨勢呈現下滑價格平衡點難以控制，定價舉棋難下為保市場份額，迫使開發商大幅提升產品品質，此舉也意味著開發商將大幅增加成本。所以本項目提報我們必須面臨幾個問題：如何在國家新政帶來的市場風險下立于不敗？如何在張家港市場脫穎而出？并奪得市場話語權？首先了解下張家港的別墅市場動態從近年來張家港別墅市場的發展來看，有過三次熱潮：第一次熱潮以萬紅苑為典型代表基本無景觀規劃；
2、第二次熱潮以湖濱國際為典型代表品質感強、風格鮮明，暨陽湖板塊當時代表作；第三次熱潮以暨陽湖1號、帝景豪苑、中聯皇冠為典型代表這次熱潮從開發規模、持續時間、產品特色營造以及營銷推廣等方面都比前兩次大得多。隨著張家港市政道路的立體化，市區概念的擴延，家庭轎車的普及化，別墅類住宅成為港城的富有階層置業安家的新選擇。 1別墅供應較以前明顯放大別墅供應較以前明顯放大 2別墅社區的別墅純度提高別墅社區的別墅純度提高 3別墅市場出現對外擴展化趨勢別墅市場出現對外擴展化趨勢本案別墅市場板塊分布及開發模式張家港別墅市場供需特征分析樣本采集：從項目競爭角度出發，除去已經基本結案或者完全結案的項目，以在售或者即將在
3、2年內上市的別墅產品為數據來源，同時考慮到競爭的邊緣化，在本次供需分析時，將類別墅產品（疊加）也納入了分析范圍。未來別墅市場供應結構分析供應結構量化分析供應結構量化分析供應結構比例分析供應結構比例分析結論：1、在目前的港城別墅市場，以聯排及疊加等中低端別墅產品為主體，占比90%以上；2、雙拼及獨棟等高端別墅產品占比僅為10%不到，整體供應結構呈現金字塔造型。較近別墅項目物業形態供銷比特征結論：1、在和目前獨棟別墅的唯一供應者帝景豪苑項目負責人深度訪談后得知，該項目別墅產品已定購完畢；2、高端別墅和低端別墅需求旺盛，整體需求狀況呈啞鈴狀，聯排別墅的競爭將成為未來2年別墅市場的主戰場；4、從需求來看，低端和高端別墅需求旺盛，造成了供需結構失衡的現象。較近別墅項目面積段供銷比特征結論：1、在目前別墅市場（疊加除外）中，350450的舒適性強的聯排/雙拼別墅及資源獨享性高的獨棟/類獨棟別墅最受市場
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