江蘇揚州晶福園別墅項目市場定價方案(40頁).ppt
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江蘇揚州晶福園別墅項目市場定價方案(40頁).ppt
1、南京新景祥業務發展與咨詢顧問中心2012年10月謹呈：江蘇錦和源置業有限公司目錄 contents區域市場分析1別墅市場分析2項目本體分析3市場定價分析5項目客群分析4臨港新城位于揚州南區臨江，目前政府投入主要集中揚州東西北區，南區規劃導向不夠，早年定位揚州生態居住區。區域規劃臨港新城規劃解讀致力于打造宜居、宜游的綠色生態新城；同時作為城市現有工業經濟活動的重要承接地，從區域距離、交通和功能定位等方面看，區域未來價值有待政府導向從而提升。臨港新城規劃定位生態宜居的樣板區、現代服務業集聚區、現代科教示范區，后期政府區域投入加大未來發展有較好的遠景。區域土地市場推出少而零散，有少量已成交土地開發緩
2、慢，缺少政策引導，土地價值有待提升。普仁國際醫院地塊和788商業地塊即將啟動，對項目有積極作用，新近項目東側地塊已推向市場。剩余地塊多處在洽談和待協商階段，整體出讓秩序混亂且存在極大的不確定性。臨港新城土地現狀臨港新城區域價值前些年大量拆遷安置房大量上市，區域購買力下降，成交均價呈現平穩態勢，同時政府導向力度不夠，雖有生態優勢但各項生活配套欠缺，因此作為南區的臨港新城今后價格變動空間有限。臨港新城發展判定10年前南區開始規劃編制和拆遷工作以來，截止今年已基本完成70%的工作量，而政府后期投入不繼，在缺乏核心驅動力的情況下，保守估計臨港新城5年左右時間才有可能有新的發展態勢。雖有生態優勢，但自身
3、缺乏核心驅動，保守估計5年以后才能初現雛形規劃前景向好，但推進速度緩慢，缺乏政府持續性投入區域價值分析小結區域土地出讓少量而無序，缺少大牌開發商集中拿地，各項配套短期欠缺，臨港新城發展存在較大的不確定性別墅市場分析2區域市場分析1項目本體分析3市場定價分析5項目客群分析4 獨棟：即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園；類獨棟：具有一定間距的聯排產品，或者是間距縮小的獨棟別墅，每棟具有獨立封閉墻體，在建筑上僅有小部分相連，或廊道、儲物間、裝飾梁等；從居住品質上，類獨棟擁有獨門獨戶獨院等獨棟別墅的特點，比聯排更加具有私密性和獨立性，在價格上，略高于聯排，總之，用聯排的價格享受獨棟的舒適感，代表項目揚州天下、芳甸、布魯克莊園雙拼：它是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。代表項目：揚州天下、華利瓏庭等聯排：它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯組成的聯排或住宅。代表項目
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