1、零售管理零售管理 商圈分析商圈分析 1 第5章 零售商圈分析與選址 課程目標課程目標: : 了解商圈和商圈分析法了解商圈和商圈分析法 學會運用相關理論進行商圈分析和選址學會運用相關理論進行商圈分析和選址 課程內(nèi)容：課程內(nèi)容： 零售商圈分析零售商圈分析 零售店選址零售店選址 2 第5章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈和商圈分析的概念商圈和商圈分析的概念 （1 1）商圈：又稱商業(yè)圈或商勢圈，是指零售店以其所在地點為中心，沿著）商圈：又稱商業(yè)圈或商勢圈，是指零售店以其所在地點為中心，沿著 一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍

2、，簡而言之就是指店鋪對一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡而言之就是指店鋪對 顧客的吸引力所能達到的范圍。業(yè)態(tài)不同，商圈不同；同一業(yè)態(tài)，不同顧客的吸引力所能達到的范圍。業(yè)態(tài)不同，商圈不同；同一業(yè)態(tài)，不同 地區(qū)的商圈大小也有所不同。地區(qū)的商圈大小也有所不同。 （2 2）商圈分析：即經(jīng)營者對商圈的構(gòu)成情況、特點、范圍以及影響商圈模）商圈分析：即經(jīng)營者對商圈的構(gòu)成情況、特點、范圍以及影響商圈模 變化的因素進行實地的調(diào)查和分析，為選擇店址、制定變化的因素進行實地的調(diào)查和分析，為選擇店址、制定 和調(diào)整經(jīng)營方針和調(diào)整經(jīng)營方針 和策略提供依據(jù)。和策略提供依據(jù)。 商圈形態(tài)商圈形態(tài) 商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教

3、區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū)商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū) 3 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈的層次商圈的層次 （1 1）核心商圈：最接近商店，步行到達店址所需時間在）核心商圈：最接近商店，步行到達店址所需時間在1010分鐘之內(nèi)；銷分鐘之內(nèi)；銷 售額占本店銷售額的售額占本店銷售額的70%70%- -90%90%；擁有高度密集顧客群，顧客占到店顧；擁有高度密集顧客群，顧客占到店顧 客的客的55%55%- -70%70%。 （2 2）次商圈：位于核心商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，包括）次商圈：位于核心商圈之外，顧客密集

4、度較稀的區(qū)域，包括15%15%- -2525 的顧客；顧客步行到達店址所需時間在的顧客；顧客步行到達店址所需時間在1010分鐘分鐘- -2020分鐘；銷售額占本店分鐘；銷售額占本店 銷售額的銷售額的10%10%- -25%25%。 （3 3）邊際商圈：位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商）邊際商圈：位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商 店吸引力較弱；顧客步行到達店址所需時間超過店吸引力較弱；顧客步行到達店址所需時間超過2020分鐘；銷售額占本店分鐘；銷售額占本店 銷售額的銷售額的5%5%- -10%10%。 4 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析

5、零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈的層次商圈的層次 為便于研究，一般將商圈視為同心圓形。為便于研究，一般將商圈視為同心圓形。 廊坊萬達廣場廊坊萬達廣場 5 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈與商圈分析一、商圈與商圈分析 商圈的生命周期商圈的生命周期 （1 1）起步期：商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)目較少，分布相對集中，中心商圈內(nèi)區(qū)域）起步期：商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)目較少，分布相對集中，中心商圈內(nèi)區(qū)域 的城市功能比較多，向城市邊緣區(qū)延伸時，影響力急劇減少。的城市功能比較多，向城市邊緣區(qū)延伸時，影響力急劇減少。 （2 2）發(fā)展期：中心商圈內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)目

6、開始快速增加，企業(yè)、店鋪開始）發(fā)展期：中心商圈內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)目開始快速增加，企業(yè)、店鋪開始 重新洗牌，中心商圈功能向單一化發(fā)展，商業(yè)集中程度更高，影響力開重新洗牌，中心商圈功能向單一化發(fā)展，商業(yè)集中程度更高，影響力開 始快速增加。始快速增加。 （3 3）成熟期：形成多個商圈，原商圈人流減少，影響力降低，但未出現(xiàn)缺）成熟期：形成多個商圈，原商圈人流減少，影響力降低，但未出現(xiàn)缺 口，仍占明顯優(yōu)勢，與次商圈互相競爭，互為補充。口，仍占明顯優(yōu)勢，與次商圈互相競爭，互為補充。 （4 4）衰退期：隨城市布局的變動，核心商圈內(nèi)大量店鋪轉(zhuǎn)移，人流量、銷）衰退期：隨城市布局的變動，核心商圈內(nèi)大量店鋪轉(zhuǎn)移，人流量

7、、銷 售額、店鋪數(shù)量大量下降，影響力急劇下降，蛻變成次商圈或更小的商售額、店鋪數(shù)量大量下降，影響力急劇下降，蛻變成次商圈或更小的商 圈。圈。 6 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 1 1、三角地：位于老火車站附近，廊坊起源地，逐漸形成集貿(mào)中心，以國營、三角地：位于老火車站附近，廊坊起源地，逐漸形成集貿(mào)中心，以國營 商店和私人小賣部為主要經(jīng)營形式，到商店和私人小賣部為主要經(jīng)營形式，到2020世紀世紀8080年代中期為止，一直是年代中期為止，一直是 廊坊的“商業(yè)中心”。現(xiàn)拆遷改造廊坊的“商業(yè)中心”。現(xiàn)拆遷改造 （圖片攝于（圖片攝于2011

8、2011年冬）年冬） 7 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 2 2、服裝街：建國道，、服裝街：建國道，2020世紀世紀8080年代末，私有經(jīng)濟和個體戶興起，很多賣年代末，私有經(jīng)濟和個體戶興起，很多賣 服裝、布料和服裝裁剪的移動攤販在此擺攤，逐漸形成商業(yè)氛圍，至服裝、布料和服裝裁剪的移動攤販在此擺攤，逐漸形成商業(yè)氛圍，至9090 年代中期進行升級改造，現(xiàn)成為主要以服裝專賣為主商業(yè)街區(qū)，并與明年代中期進行升級改造，現(xiàn)成為主要以服裝專賣為主商業(yè)街區(qū)，并與明 珠、萬達廣場構(gòu)成廊坊最核心商圈。珠、萬達廣場構(gòu)成廊坊最核心商圈。 8 第二章 零售商

9、圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 3 3、新華路：現(xiàn)包括明珠大廈、萬達廣場以及金光道一帶，與建國道服裝街、新華路：現(xiàn)包括明珠大廈、萬達廣場以及金光道一帶，與建國道服裝街 一體，明珠大廈一體，明珠大廈19951995年成立，國有企業(yè)，廊坊最老牌的百貨商場，因年成立，國有企業(yè)，廊坊最老牌的百貨商場，因 20112011年萬達廣場開業(yè)，該商圈全面改造升級；萬達廣場于年萬達廣場開業(yè)，該商圈全面改造升級；萬達廣場于20112011年年1111月月 開業(yè)，民營企業(yè)，主力店實力強勁，包括萬千百貨、家樂福超市、萬達開業(yè)，民營企業(yè)，主力店實力強勁，包括萬千百貨、家樂

10、福超市、萬達 影院、萬達酒店、必勝客、肯德基等知名企業(yè)；兩者共同構(gòu)成現(xiàn)廊坊最影院、萬達酒店、必勝客、肯德基等知名企業(yè)；兩者共同構(gòu)成現(xiàn)廊坊最 核心、輻射范圍最廣、功能最齊全的商圈。核心、輻射范圍最廣、功能最齊全的商圈。 9 第二章 零售商圈分析與選址 10 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 4 4、步行街：原為各政府機關及事業(yè)單位職工居民區(qū)，以平房為主。、步行街：原為各政府機關及事業(yè)單位職工居民區(qū)，以平房為主。 19991999 年升級改造為步行商業(yè)街，由西向東貫穿銀河大街、新華路、年升級改造為步行商業(yè)街，由西向東貫穿銀河大街、新華路、

11、 建國道、建國道、 建設路、新開路、和平路等八條主要街道，全長建設路、新開路、和平路等八條主要街道，全長5 5公里，進駐主力店鋪包公里，進駐主力店鋪包 括京客隆、肯德基、麥當勞、蘇寧、速括京客隆、肯德基、麥當勞、蘇寧、速8 8、泰和電子城等。、泰和電子城等。 11 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈變遷廊坊商圈變遷 5 5、新朝陽：因城市擴張而形成的典型次商圈，位于廊坊市和平路與愛民東、新朝陽：因城市擴張而形成的典型次商圈，位于廊坊市和平路與愛民東 道交叉口，于道交叉口，于20062006年開業(yè)，主力店鋪包括新朝陽購物中心、沃爾瑪超市、年開業(yè)，主力店鋪

12、包括新朝陽購物中心、沃爾瑪超市、 屈臣氏、肯德基、必勝客、仙蹤林等百貨、餐飲企業(yè)。屈臣氏、肯德基、必勝客、仙蹤林等百貨、餐飲企業(yè)。 12 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 13 二、影響商圈設定的因素二、影響商圈設定的因素 商圈的顧客來源商圈的顧客來源 （1 1）居住人口：常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。）居住人口：常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。 （2 2）工作人口：并不在零售店附近居住，但工作地點在零售店附近的人）工作人口：并不在零售店附近居住，但工作地點在零售店附近的人 口，是次級商圈中主要的顧客來源。口，是次級商圈中主要的顧客來源。

13、 （3 3）流動人口：即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人）流動人口：即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人 口，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎。口，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎。 商圈外部環(huán)境因素商圈外部環(huán)境因素 商圈外部環(huán)境因素直接影響商圈的規(guī)模、人氣和經(jīng)營業(yè)績，主要包括：商圈外部環(huán)境因素直接影響商圈的規(guī)模、人氣和經(jīng)營業(yè)績，主要包括： （1 1）家庭與人口因素）家庭與人口因素 （2 2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 （3 3）交通地理狀況：交通便捷，商圈規(guī)模擴大）交通地理狀況：交通便捷，商圈規(guī)模擴大 （4 4）城市商

14、貿(mào)網(wǎng)點布局：受城市商業(yè)布局影響）城市商貿(mào)網(wǎng)點布局：受城市商業(yè)布局影響 （5 5）商圈內(nèi)商店的聚集狀況：不同業(yè)態(tài)、相同業(yè)態(tài)、不同商業(yè)行業(yè)企業(yè)）商圈內(nèi)商店的聚集狀況：不同業(yè)態(tài)、相同業(yè)態(tài)、不同商業(yè)行業(yè)企業(yè) （6 6）消費者的購物方式：商圈范圍受交通工具、購買頻率和批次的影響。）消費者的購物方式：商圈范圍受交通工具、購買頻率和批次的影響。 商圈內(nèi)部環(huán)境因素商圈內(nèi)部環(huán)境因素 （1 1）零售商店的業(yè)態(tài)：不同業(yè)態(tài)，對商圈大小的影響不同。）零售商店的業(yè)態(tài)：不同業(yè)態(tài)，對商圈大小的影響不同。 （2 2）商品結(jié)構(gòu)：同等規(guī)模同一業(yè)態(tài)，不同商品結(jié)構(gòu)的企業(yè)，商圈大小不同。）商品結(jié)構(gòu)：同等規(guī)模同一業(yè)態(tài)，不同商品結(jié)構(gòu)的企業(yè)，

15、商圈大小不同。 （3 3）商店規(guī)模：商店規(guī)模在一定范圍內(nèi)與商圈大小呈正比例關系。）商店規(guī)模：商店規(guī)模在一定范圍內(nèi)與商圈大小呈正比例關系。 （4 4）營銷手段和信譽）營銷手段和信譽 14 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 三、商圈設定的方法三、商圈設定的方法 商圈設定的概念商圈設定的概念 所謂商圈的設定就是劃定零售商圈的范圍，也稱為商圈的測量，是零售店所謂商圈的設定就是劃定零售商圈的范圍，也稱為商圈的測量，是零售店 商圈分析中最基礎的工作。商圈分析中最基礎的工作。 設定商圈范圍的方法設定商圈范圍的方法 （1 1）根據(jù)業(yè)態(tài)設定商圈范圍）根據(jù)業(yè)態(tài)設定商圈范圍 （2

16、2）根據(jù)零售店所處位置設定商圈范圍）根據(jù)零售店所處位置設定商圈范圍 （3 3）根據(jù)零售店市場規(guī)模設定商圈范圍）根據(jù)零售店市場規(guī)模設定商圈范圍 （4 4）根據(jù)顧客購物出行方式設定商圈）根據(jù)顧客購物出行方式設定商圈 （5 5）根據(jù)顧客購買頻率設定商圈范圍）根據(jù)顧客購買頻率設定商圈范圍 15 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調(diào)查與分析四、商圈特點的調(diào)查與分析 商圈特點調(diào)查與分析是對零售店商圈的構(gòu)成、范圍、特點以及影響商圈商圈特點調(diào)查與分析是對零售店商圈的構(gòu)成、范圍、特點以及影響商圈 規(guī)模變化的因素進行調(diào)查、評估和分析。規(guī)模變化的因素進行調(diào)查、評估和分

17、析。 人口特點人口特點 （1 1）人口密度：每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)確定人口密度。白天人口）人口密度：每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)確定人口密度。白天人口= =該地該地 區(qū)戶籍人口（除去幼兒）區(qū)戶籍人口（除去幼兒）+ +該地區(qū)上班、上該地區(qū)上班、上 學人口數(shù)學人口數(shù)- -到外地到外地 上班、上學上班、上學 的人口數(shù)。隨機的人口數(shù)。隨機 流入的客流人數(shù)不計算在內(nèi)。流入的客流人數(shù)不計算在內(nèi)。 （2 2）客流量：重點為各站上下車乘車人數(shù)歷年來的變化。）客流量：重點為各站上下車乘車人數(shù)歷年來的變化。 （3 3）家庭人口收入水平）家庭人口收入水平 （4 4）購買力：商圈人口收入水平。）購買力：商圈人口收入水平。

18、16 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調(diào)查與分析四、商圈特點的調(diào)查與分析 交通狀況交通狀況 （1 1）從企業(yè)經(jīng)營的角度對交通條件的評估）從企業(yè)經(jīng)營的角度對交通條件的評估 城市規(guī)劃；城市規(guī)劃； 開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用； 停車場：收貨場所停車場：收貨場所=4=4：1 1 商品運至商店是否容易。商品運至商店是否容易。 （2 2）從方便顧客購買的角度對交通條件的評估）從方便顧客購買的角度對交通條件的評估 設在邊緣區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析開設地點與車站、碼頭的距離和方設在邊緣區(qū)商業(yè)中心的

19、商店，要分析開設地點與車站、碼頭的距離和方 向。向。 面向位置，以下車客流為主；鄰近公交車站位置，以上車客流為主。面向位置，以下車客流為主；鄰近公交車站位置，以上車客流為主。 設在市內(nèi)公共汽車站附近的商店：中途站設在市內(nèi)公共汽車站附近的商店：中途站- -始終站；主停車站始終站；主停車站- -一般車站一般車站 17 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調(diào)查與分析四、商圈特點的調(diào)查與分析 經(jīng)濟基礎特點經(jīng)濟基礎特點 要進行經(jīng)濟基礎和購買力分析：經(jīng)濟周期波動對地區(qū)或行業(yè)的影響、某要進行經(jīng)濟基礎和購買力分析：經(jīng)濟周期波動對地區(qū)或行業(yè)的影響、某 些行業(yè)或企業(yè)的

20、發(fā)展前景。些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景。 購買力指數(shù)：比較不同商圈的購買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費市場提購買力指數(shù)：比較不同商圈的購買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費市場提 供依據(jù)。供依據(jù)。 購買力指數(shù)購買力指數(shù)=AX50%+BX30%+CX20%=AX50%+BX30%+CX20% A A商圈內(nèi)可支配收入總和商圈內(nèi)可支配收入總和 B B商圈內(nèi)零售總額商圈內(nèi)零售總額 C C具有購買力的人口數(shù)量具有購買力的人口數(shù)量 對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況分析：選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況分析：選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。 18 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調(diào)查與分

21、析四、商圈特點的調(diào)查與分析 競爭狀況：商圈競爭點情況調(diào)查與分析競爭狀況：商圈競爭點情況調(diào)查與分析 立足于商圈范圍內(nèi)，重點是那些具有競爭相關性的店型。立足于商圈范圍內(nèi)，重點是那些具有競爭相關性的店型。 綜合調(diào)查：選地、用地、店鋪構(gòu)造、商品策略、店鋪計劃、運營管理等。綜合調(diào)查：選地、用地、店鋪構(gòu)造、商品策略、店鋪計劃、運營管理等。 商店能力調(diào)查：商品綜合能力調(diào)查，包括品種、面積、貨源等；商店能力調(diào)查：商品綜合能力調(diào)查，包括品種、面積、貨源等；A A類商類商 品能力調(diào)查，種類、陳列長度、商品價格、數(shù)量、質(zhì)量品能力調(diào)查，種類、陳列長度、商品價格、數(shù)量、質(zhì)量 店鋪調(diào)查：店址環(huán)境調(diào)查，對競爭店選址、用地、

22、停車場及商品般入口店鋪調(diào)查：店址環(huán)境調(diào)查，對競爭店選址、用地、停車場及商品般入口 的調(diào)查；店鋪設計調(diào)查，包括店鋪形象、構(gòu)造、建筑、空調(diào)、電氣設備、的調(diào)查；店鋪設計調(diào)查，包括店鋪形象、構(gòu)造、建筑、空調(diào)、電氣設備、 器具等；店鋪陳列布局調(diào)查，包括樓面構(gòu)成、平面布局、面積分割、商器具等；店鋪陳列布局調(diào)查，包括樓面構(gòu)成、平面布局、面積分割、商 品陳列及家具用品等。品陳列及家具用品等。 店鋪運營管理調(diào)查：對促銷、補貨、陳列及清掃等店鋪運營管理方面的店鋪運營管理調(diào)查：對促銷、補貨、陳列及清掃等店鋪運營管理方面的 調(diào)查。調(diào)查。 19 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 四、商

23、圈特點的調(diào)查與分析四、商圈特點的調(diào)查與分析 商圈飽和度商圈飽和度 一個飽和的商圈，商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務的需要。一個飽和的商圈，商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務的需要。 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，公式：飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，公式： IRS=C*RE/RFIRS=C*RE/RF 式中：式中： IRSIRS- -商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)（商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)（the index of retail saturationthe index of retail saturation） C C- -商業(yè)圈內(nèi)的潛

24、在顧客數(shù)目（商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目（customercustomer） RERE- -商圈內(nèi)消費者人均零售支出（商圈內(nèi)消費者人均零售支出（ retail expenditureretail expenditure） RFRF- -商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積（商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積（ retail floorretail floor） 飽和指數(shù)越大，飽和度越低，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。飽和指數(shù)越大，飽和度越低，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。 20 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特點的調(diào)查與分析四、商圈特點的調(diào)查與分析 商圈的投資回報率分析商圈的

25、投資回報率分析 銷售額預測銷售額預測 （1 1）購買力估算法：劃定商圈）購買力估算法：劃定商圈- -調(diào)查商圈內(nèi)人口數(shù)和居民戶數(shù)調(diào)查商圈內(nèi)人口數(shù)和居民戶數(shù)- -計算商圈內(nèi)計算商圈內(nèi) 相關商品的總支出額，用此乘以商圈內(nèi)總戶數(shù)，得出購買總額相關商品的總支出額，用此乘以商圈內(nèi)總戶數(shù)，得出購買總額- -估計新商估計新商 店所能實現(xiàn)的銷售額。店所能實現(xiàn)的銷售額。 （2 2）商店業(yè)績類比法：確定相似的店鋪）商店業(yè)績類比法：確定相似的店鋪- -分析樣品店鋪的商圈分析樣品店鋪的商圈- -類比新店鋪類比新店鋪 購買力總金額購買力總金額= =人均購買力人均購買力* *商圈總?cè)丝谏倘側(cè)丝?優(yōu)勢：比購買力估算法準確優(yōu)

26、勢：比購買力估算法準確 缺陷：忽視了競爭因素、就有店鋪的競爭店數(shù)與新開店的數(shù)量不同，市場缺陷：忽視了競爭因素、就有店鋪的競爭店數(shù)與新開店的數(shù)量不同，市場 占有率按舊占有率標準算等商圈內(nèi)的因素。占有率按舊占有率標準算等商圈內(nèi)的因素。 21 第二章 零售商圈分析與選址 第一節(jié)第一節(jié) 零售商圈分析零售商圈分析 （3 3）賣場面積比較法）賣場面積比較法 以樣本店的面積比例、市場占有率來推算待開店鋪市場占有率，進而推算以樣本店的面積比例、市場占有率來推算待開店鋪市場占有率，進而推算 出待開店鋪的銷售額的一種方法。出待開店鋪的銷售額的一種方法。 樣本店的面積比例樣本店的面積比例/ /樣本店市場占有率樣本店

27、市場占有率= =新店的面積比例新店的面積比例/ /新店市場占有率新店市場占有率 投資預測投資預測 預測投資項目明細，計算總投資；預測投資項目明細，計算總投資； 參考其他商店單位面積的投資，計算總投資。參考其他商店單位面積的投資，計算總投資。 各項經(jīng)費預測各項經(jīng)費預測 盈虧平衡點銷售額：保本點，量本利分析法計算盈虧平衡點銷售額：保本點，量本利分析法計算 投資回收期限：兩三年后有利潤，平均投資回收期限：兩三年后有利潤，平均7 7年收回成本。年收回成本。 22 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 案例分析：案例分析：OKOK便利店盤福路分店便利店盤福路分店 23 第二章

28、零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 一、選址的重要性和原則一、選址的重要性和原則 選址的重要性選址的重要性 （1 1）店址投資數(shù)額較大且時期較長，關系著店鋪的發(fā)展前途。）店址投資數(shù)額較大且時期較長，關系著店鋪的發(fā)展前途。 （2 2）店址的確定是店鋪經(jīng)營目標和經(jīng)營策略制定的重要依據(jù)。）店址的確定是店鋪經(jīng)營目標和經(jīng)營策略制定的重要依據(jù)。 （3 3）店址是影響店鋪經(jīng)濟效益的一個重要因素。）店址是影響店鋪經(jīng)濟效益的一個重要因素。 選址的原則選址的原則 （1 1）方便消費者購買原則）方便消費者購買原則 （2 2）方便貨品運送）方便貨品運送 （3 3）有利于競爭：）有利于競爭： （4

29、4）有利于網(wǎng)店擴充：避免商圈重合，避免在同一區(qū)域內(nèi)重復建設）有利于網(wǎng)店擴充：避免商圈重合，避免在同一區(qū)域內(nèi)重復建設 24 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 人口因素人口因素 （1 1）客流性質(zhì)）客流性質(zhì) 分享客流：從鄰近其他商店形成的客流中獲得的客流，而不是本身產(chǎn)生的分享客流：從鄰近其他商店形成的客流中獲得的客流，而不是本身產(chǎn)生的 客流。在大型商店與小型商店之間，或同類商店之間產(chǎn)生。客流。在大型商店與小型商店之間，或同類商店之間產(chǎn)生。 派生客流：指顧客到某地并不是專程購買商品，而是因其他目的，順路進派生客流：指顧客到某地并不是

30、專程購買商品，而是因其他目的，順路進 店形成的客流。店形成的客流。 本身客流：指專程到此商店購買而形成的客流。大中型商店的客流大部分本身客流：指專程到此商店購買而形成的客流。大中型商店的客流大部分 均屬于這種客流，本身客流的形成和發(fā)展是零售企業(yè)獲得成功的重要因素。均屬于這種客流，本身客流的形成和發(fā)展是零售企業(yè)獲得成功的重要因素。 25 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 （2 2）潛在固定顧客）潛在固定顧客 人口最多的區(qū)域產(chǎn)生最多的潛在顧客，未來人口成長趨勢決定著商店的發(fā)展人口最多的區(qū)域產(chǎn)生最多的潛在顧客，未來人口成長趨勢決定著

31、商店的發(fā)展 規(guī)模。規(guī)模。 （3 3）過往行人的特點）過往行人的特點 年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu) 行人來往的尖峰時刻和稀薄時間行人來往的尖峰時刻和稀薄時間 行人來往的目的以及停留時間行人來往的目的以及停留時間 26 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 地理因素地理因素 （1 1）城市規(guī)劃：考慮發(fā)展趨勢（保龍倉）城市規(guī)劃：考慮發(fā)展趨勢（保龍倉） （2 2）區(qū)域規(guī)劃：了解區(qū)域發(fā)展及建筑布局規(guī)劃）區(qū)域規(guī)劃：了解區(qū)域發(fā)展及建筑布局規(guī)劃 （3 3）位置：適宜選擇城市核心商業(yè)中心、旅游中心以及住宅聚集區(qū)內(nèi)）位置：適宜選擇城市核心商業(yè)中心、旅游中心以及住

32、宅聚集區(qū)內(nèi) （4 4）可見度和形象特征：遠距離確認（）可見度和形象特征：遠距離確認（500m500m）、中距離確認和近距離確認）、中距離確認和近距離確認 （50m50m），店標、指示牌（麥當勞），店標、指示牌（麥當勞） （5 5）交通地理條件）交通地理條件 交通便利性交通便利性 街道特點街道特點 地形特點（保龍倉、天和）地形特點（保龍倉、天和） 周圍環(huán)境周圍環(huán)境 27 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 二、影響選址的因素二、影響選址的因素 市場因素市場因素 （1 1）競爭狀況：直接競爭、非直接競爭）競爭狀況：直接競爭、非直接競爭 （2 2）規(guī)模和外觀：地面形狀以長

33、方形、方形為好，有足夠大的空間容納建）規(guī)模和外觀：地面形狀以長方形、方形為好，有足夠大的空間容納建 筑物、停車場以及展示臺等必要設施。筑物、停車場以及展示臺等必要設施。 經(jīng)濟成本因素經(jīng)濟成本因素 （1 1）土地價格或建筑物租金：地價或租金合理、有較大潛在成長優(yōu)勢，還）土地價格或建筑物租金：地價或租金合理、有較大潛在成長優(yōu)勢，還 要考慮道路設施狀況和水、電、氣等的供給狀況等。要考慮道路設施狀況和水、電、氣等的供給狀況等。 （2 2）貨源的供應及價格水平（蘇果統(tǒng)一配送）貨源的供應及價格水平（蘇果統(tǒng)一配送） （3 3）勞動力供應狀況及工資成本高低）勞動力供應狀況及工資成本高低 28 第二章 零售商圈

34、分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 零售商店位置類型設計零售商店位置類型設計 （1 1）孤立店：商店獨立開店，不與其他競爭對手比鄰相設。）孤立店：商店獨立開店，不與其他競爭對手比鄰相設。 優(yōu)勢：無競爭對手、租金較低、具有靈活性、開店費用低、能見度高等優(yōu)勢：無競爭對手、租金較低、具有靈活性、開店費用低、能見度高等 劣勢：商圈較小、廣告費較高、建筑新建，投資大劣勢：商圈較小、廣告費較高、建筑新建，投資大 （2 2）已經(jīng)規(guī)劃的購物中心：是指經(jīng)過仔細規(guī)劃設計并集中管理的商店群，）已經(jīng)規(guī)劃的購物中心：是指經(jīng)過仔細規(guī)劃設計并集中管理的商店群， 通常是由房地

35、產(chǎn)公司事先規(guī)劃設計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給通常是由房地產(chǎn)公司事先規(guī)劃設計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給 零售商。（步行街、萬達廣場）零售商。（步行街、萬達廣場） 優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務品種組合合理；設施完善；統(tǒng)一形象，各具特優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務品種組合合理；設施完善；統(tǒng)一形象，各具特 色；有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。色；有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。 劣勢：租金較貴；營業(yè)管理易受限制；競爭較激烈。劣勢：租金較貴；營業(yè)管理易受限制；競爭較激烈。 29 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 零售商店位

36、置類型設計零售商店位置類型設計 （3 3）自然形成的商業(yè)中心：指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來的商業(yè)中心。）自然形成的商業(yè)中心：指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來的商業(yè)中心。 中心商業(yè)區(qū)（中心商業(yè)區(qū)（CBDCBD）：商業(yè)網(wǎng)店最密集的購物區(qū)，較多顧客群，是百貨店）：商業(yè)網(wǎng)店最密集的購物區(qū)，較多顧客群，是百貨店 或?qū)Ｙu店的首選地址。（新華路明珠、萬達）或?qū)Ｙu店的首選地址。（新華路明珠、萬達） 次級商業(yè)區(qū)（次級商業(yè)區(qū)（SBDSBD）：分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，）：分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域， 通常位于兩條主要街道的交叉路口。（新朝陽）通常位于兩條主要街道的交叉路口。（新朝陽） 鄰里商業(yè)區(qū)

37、（鄰里商業(yè)區(qū)（NBDNBD）：為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的）：為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的 一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。（西小區(qū)）一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。（西小區(qū)） 商業(yè)街（商業(yè)街（StringString）：由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條街）：由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條街 道。（步行街）道。（步行街） 30 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 鄰里商業(yè)區(qū)：新開路吉祥小區(qū)商業(yè)區(qū)鄰里商業(yè)區(qū)：新開路吉祥小區(qū)商業(yè)區(qū) 商業(yè)街：建設路土產(chǎn)一條街商業(yè)街：建設路土產(chǎn)一條街 31 第二章 零售商

38、圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 區(qū)域位置選擇區(qū)域位置選擇 指的是零售店應選擇設在哪一個區(qū)域，即在哪一級商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。應指的是零售店應選擇設在哪一個區(qū)域，即在哪一級商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。應 充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規(guī)律。充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規(guī)律。 顧客對商品的需求一般可分為三種類型：顧客對商品的需求一般可分為三種類型： （1 1）日常生活必需品：求方便心理。將商店設在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范）日常生活必需品：求方便心理。將商店設在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范 圍以半徑圍以半徑300300米為限，步行在米為限，步行在1

39、010分鐘之內(nèi)為宜。分鐘之內(nèi)為宜。 （2 2）周期性需求商品：定期購買，購買量不大，經(jīng)比較后選擇。選擇在商）周期性需求商品：定期購買，購買量不大，經(jīng)比較后選擇。選擇在商 業(yè)網(wǎng)店相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性商業(yè)中心。業(yè)網(wǎng)店相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性商業(yè)中心。 （3 3）耐用消費品及特殊需求的商品：耐用消費品多為一次購買長期使用，）耐用消費品及特殊需求的商品：耐用消費品多為一次購買長期使用， 購買頻率低；特殊需求商品購買偶然性大，頻率更小，顧客較分散。商圈購買頻率低；特殊需求商品購買偶然性大，頻率更小，顧客較分散。商圈 范圍更大，設在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道。范圍更大，設在客流

40、更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道。 32 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 地點選擇地點選擇 （1 1）分析交通條件）分析交通條件 從企業(yè)經(jīng)營的角度看，對交通條件的分析主要有以下兩方面內(nèi)容：從企業(yè)經(jīng)營的角度看，對交通條件的分析主要有以下兩方面內(nèi)容： 在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；4 4：1 1 商品運至商店是否容易。商品運至商店是否容易。 從方便顧客購買商品的角度來看，對交通條件分析主要有以下兩方面內(nèi)容：從方便顧客購買商品的角度來看，對交通條件分析主要有以

41、下兩方面內(nèi)容： 設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。面向位設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。面向位 置，以下車（船）的客流為主，鄰近位置，以上車客流為主；置，以下車（船）的客流為主，鄰近位置，以上車客流為主； 設在市內(nèi)公交車站附近的商店，要分析公交站的性質(zhì)，是中途站還是終始設在市內(nèi)公交車站附近的商店，要分析公交站的性質(zhì)，是中途站還是終始 站，是主要停車站還是一般停車站；站，是主要停車站還是一般停車站； 要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。 33 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店

42、選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 地點選擇地點選擇 （2 2）分析客流規(guī)律：包括現(xiàn)有客流和潛在客流）分析客流規(guī)律：包括現(xiàn)有客流和潛在客流 分析客流類型分析客流類型 自身客流：專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。自身客流：專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。 分享客流：指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，產(chǎn)生于經(jīng)營互分享客流：指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，產(chǎn)生于經(jīng)營互 相補充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。相補充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。 派生客流：指那些順路進店的顧客所形成的客流，并非專門來店購物。派生客流：指那些順路

43、進店的顧客所形成的客流，并非專門來店購物。 分析客流目的、速度和滯留時間分析客流目的、速度和滯留時間 分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模（建國道）分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模（建國道） 分析街道特點分析街道特點 34 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 三、零售店選址方法三、零售店選址方法 地點選擇地點選擇 （3 3）分析競爭對手）分析競爭對手 （4 4）分析地形特點：能見度高、臨街（兩面或三面臨街的路口）分析地形特點：能見度高、臨街（兩面或三面臨街的路口） （5 5）分析城市建設規(guī)劃）分析城市建設規(guī)劃 四、選址步驟四、選址步驟 確定區(qū)域確定區(qū)域靠資料證明靠資料證明 劃分商圈劃分商圈

44、用數(shù)據(jù)說話：計分法用數(shù)據(jù)說話：計分法 選擇地點選擇地點在最聚客的地方開店在最聚客的地方開店 35 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 五、選址評估五、選址評估 選址的戰(zhàn)略層面選址的戰(zhàn)略層面 （1 1）整體市場評估。包含以下幾方面內(nèi)容：）整體市場評估。包含以下幾方面內(nèi)容： 城市基本形態(tài)城市基本形態(tài) 城市經(jīng)濟指標城市經(jīng)濟指標 居民經(jīng)濟指標居民經(jīng)濟指標 政府商業(yè)規(guī)劃政府商業(yè)規(guī)劃 城市人文狀態(tài)城市人文狀態(tài) （2 2）選址及商圈調(diào)查）選址及商圈調(diào)查 三級商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)等三級商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)等 商圈內(nèi)貿(mào)易狀況、道路交通及業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況等商圈內(nèi)貿(mào)易狀況

45、、道路交通及業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況等 商圈內(nèi)行業(yè)商圈內(nèi)行業(yè) 36 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 五、選址評估五、選址評估 選址的戰(zhàn)略層面選址的戰(zhàn)略層面 （3 3）消費者研究）消費者研究 消費者購買行為和習慣消費者購買行為和習慣 消費者滿意度消費者滿意度 消費者購買力，以及其他娛樂、飲食、休閑、咨詢等方面的研究消費者購買力，以及其他娛樂、飲食、休閑、咨詢等方面的研究 （4 4）商圈人流檢測）商圈人流檢測 在工作日進行定點監(jiān)測，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)、性別人在工作日進行定點監(jiān)測，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)、性別人 數(shù)、年齡層人數(shù)等；數(shù)、年齡層人數(shù)等；

46、 周日（節(jié)假日）進行定點監(jiān)測，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)人流總量，人流結(jié)構(gòu)、周日（節(jié)假日）進行定點監(jiān)測，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)人流總量，人流結(jié)構(gòu)、 外來人口數(shù)量等。外來人口數(shù)量等。 37 第二章 零售商圈分析與選址 第二節(jié)第二節(jié) 零售店選址零售店選址 五、選址評估五、選址評估 選址的戰(zhàn)略層面選址的戰(zhàn)略層面 （5 5）競爭者經(jīng)營情況研究）競爭者經(jīng)營情況研究 店址具體評價店址具體評價 （1 1）新店營業(yè)潛力）新店營業(yè)潛力 過去類似環(huán)境中的經(jīng)驗，同行業(yè)的一般水平；或過去類似環(huán)境中的經(jīng)驗，同行業(yè)的一般水平；或 調(diào)查后運用統(tǒng)計方法計算；或調(diào)查后運用統(tǒng)計方法計算；或 商圈內(nèi)消費者的戶數(shù)、離店遠近、月商品購買支出比重、新店市場占有率商圈內(nèi)消費者的戶數(shù)、離店遠近、月商品購買支出比重、新店市場占有率 （2 2）開店投資與經(jīng)營費用預算）開店投資與經(jīng)營費用預算 營業(yè)額、投資額相比較營業(yè)額、投資額相比較 38