成都攀成鋼住宅商業(yè)項目地塊定位報告.ppt（207頁）
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成都攀成鋼住宅商業(yè)項目地塊定位報告.ppt（207頁）
1、攀成鋼項目地塊定位終稿中原前期準備工作工作內(nèi)容基礎(chǔ)工作工作成果市場調(diào)研 宏觀經(jīng)濟分析 宏觀市場分析 區(qū)域?qū)傩苑治?競爭板塊分析 競爭樓盤分析 競爭趨勢判斷 整體定位討論 區(qū)域?qū)傩匝信?市場競爭項目分析 項目戰(zhàn)略定位 項目客戶定位 項目產(chǎn)品定位 項目戶型定位項目定位 地塊實地考察 與貴司前期目標溝通 地塊資源價值深入分析 片區(qū)主要項目深度研究 片區(qū)行業(yè)人士深訪 宏觀經(jīng)濟政策走勢 宏觀樓市走勢 消費者問卷調(diào)研與分析 市場產(chǎn)品研讀物業(yè)建議 項目總平建議 項目建筑建議 項目園林建議項目定位之戰(zhàn)略初判立足項目本體條件之初步方向本項目地塊位于成都城東高端板塊，區(qū)域內(nèi)交通體系完善，生活配套相對完善。n 項目
2、位于攀成鋼片區(qū)，是成都未來重點發(fā)展的方向；n 片區(qū)內(nèi)部交通體系完善，依托多條主干道與市中心無縫連接；n 區(qū)域未來生活配套相對齊全，擁有文教、醫(yī)療、生活配套等多重生活配套（將規(guī)劃1個婦女兒童中心、中學(xué)1所、小學(xué)1所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心2個、農(nóng)貿(mào)市場2個）；南面:沿街商鋪東面:澳龍名城北面:成都ICCICC地塊西面:成都七中地塊優(yōu)勢：周邊有學(xué)校資源和部分已入住樓盤及，區(qū)域趨于成熟本項目容積率 低 （3.4）本項目體量較小，僅 38 畝，,建筑面積 8萬平米本地塊：n占地：38畝n最大建面：85833平米VS.本案：n樓面地價：6640元/（R=3.4)n理論成本：不低于10000元/相對其他項目,本
3、項目地價較高，成本優(yōu)勢弱VS.那么面對項目體量小，項目地價很高，成本優(yōu)勢弱等突出的劣勢前提下；本項目如何尋找好的發(fā)展方向呢？思考： 如果項目走高端發(fā)展的路線，將面臨周邊同類項目的激烈競爭； 如果走低端發(fā)展的路線，本項目賣不起價，本身高成本將很難有盈利的空間；Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010高端路線不行，低端路線也不行！那么有沒有更合適的發(fā)展方向呢？思考：Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010在尋找項目發(fā)展的方向前，首先我們來看看企業(yè)及項目的發(fā)展目標企業(yè)目標：首度入蓉，穩(wěn)中求進企業(yè)目標及開發(fā)目標 對于央企，房地產(chǎn)項目開發(fā)中的首要目標是：低風(fēng)險，資產(chǎn)保值增值 對于通用，首次進入成都市場，要持續(xù)擴張，須先求穩(wěn)，再行遠。項目目標：又好又快，一炮而
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