塘廈蛟乙塘村地塊住宅項目前期定位方案（95頁）.ppt
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塘廈蛟乙塘村地塊住宅項目前期定位方案（95頁）.ppt
1、RUIFENG REAL中信【塘廈蛟乙塘村地塊】項目前期定位方案瑞峰置業(yè)投資顧問有限公司RUIFENG REAL ESTASE CONSULTANT CO.LTD事業(yè)七部誠信創(chuàng)新價值 目錄 項目思考 塘廈市場分析 項目分析 案例借鑒 項目定位分析 項目規(guī)劃建議21.項目思考1.1 項目基礎(chǔ)要求1.2 塘廈房地產(chǎn)市場情況1.3 思考RUIFENG REAL誠信創(chuàng)新價值 項目基礎(chǔ)要求4 本項目樓面地價約為2800元(含交易稅)、建安成本約為2500元 假設(shè)項目總成本為Y，預期售價為X，稅務成本取售價的25%(含銀行利息、管理成本、營銷成本等)，投資利潤率為20%，列方程組如下：2800 + 250
2、0 + 25%X = Y（X - Y）/ Y= 20%X =9086 Y =7572 初定項目預期價格為9000元/以上誠信創(chuàng)新價值 塘廈市場情況5p 塘廈市場高端產(chǎn)品的市場價在市場價在9000-150009000-15000元元p 本項目預售價為90009000元，元，檔次屬于塘廈市場的高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品高售價與高定位，決定項目發(fā)展方向是高端項目，客戶組成重要部分是深圳客戶誠信創(chuàng)新價值 6 深圳客戶是項目重要的客戶組成，必須開拓深圳市場。但深圳客戶比例是多少，是否主攻深圳市場，把項目打造成深圳客戶的第一居所?誠信創(chuàng)新價值 p 客戶區(qū)域:深圳52%,東莞21%,珠三角19%,其他8%;p 置業(yè)目
3、的:渡假、商務兼投資客戶76%,投資客戶15%,其他9%;7觀瀾湖高爾夫p 推廣渠道:戶外(深圳、東莞)、報紙(深圳特區(qū)報、南方都市報、經(jīng)濟觀察報等)、網(wǎng)絡(深圳、東莞)、雜志、短信(深圳、東莞)、電梯廣告(深圳、東莞)等沒放棄本土市場,東莞客戶是重要組成部分誠信創(chuàng)新價值 金地湖山大境8p 占地面積：25萬p 容積率：1.25 p 綠化率：42% p 總戶數(shù)：一期648戶 p 分期情況：分五期開發(fā),目前在售一期為雙拼、聯(lián)排別墅及洋房實用型、舒適型二、三房p 項目定位：莞深雙城中心享有山湖資源的別墅大城p 客戶定位：主攻深圳市場，打造深圳人第一居所：實用型、舒適型二、三房主攻深圳市場，銷售不理想誠信創(chuàng)新價值 p 莞深同城是必然，但兩個城市之間的融合還需要很長一段時間；p 完善的交通網(wǎng)絡吸引大量深圳客戶，但交通成本高昂，阻止了深圳人把東莞作為第一居所的步伐；p 莞深一體化，東莞作為深圳一級輻射
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