沈陽(yáng)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案（27頁(yè)）.ppt

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沈陽(yáng)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案（27頁(yè)）.ppt

1、一、客戶(hù)心態(tài)分析二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)三、本項(xiàng)目抗性及如何弱化四、內(nèi)部資源的管理及整合五、營(yíng)銷(xiāo)策略一、客戶(hù)心態(tài)分析觀望疑慮擇機(jī)入市并行觀望、疑慮、擇機(jī)入市并行買(mǎi)與不買(mǎi)很糾結(jié)觀望心態(tài)蔓延買(mǎi)房后會(huì)更焦慮疑慮怕跌心態(tài)等不到最低房?jī)r(jià)擇機(jī)而入心態(tài)觀望心態(tài)o2011年4月出臺(tái)的調(diào)控政策力度大，范圍廣，影響深，但是沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)在二三季度依然比較堅(jiān)挺，甚至部分樓盤(pán)的房?jī)r(jià)穩(wěn)重有升，因此雖然有一定的觀望情緒，但是成交大部分還是比較穩(wěn)定。o從2011年的四季度，隨著一部分樓盤(pán)因回款因素而降價(jià)的促銷(xiāo)信息出爐，購(gòu)房者的購(gòu)房信心才開(kāi)始急速下降觀望心態(tài)o渾南市場(chǎng)，恒大江灣率先在2011年10月率先發(fā)出的降價(jià)促銷(xiāo)的信息，四千七八

2、起價(jià)的含1500精裝修，各方面媒體鋪天蓋地面向市場(chǎng)，由原來(lái)的6400均價(jià)到現(xiàn)在的5400均價(jià)，金地濱河國(guó)際通過(guò)隱性的團(tuán)購(gòu)價(jià)三千七八起價(jià)，小戶(hù)型由原來(lái)的6800均價(jià)到現(xiàn)在的5800均價(jià)，吸收了大量市場(chǎng)份額，同時(shí)帶來(lái)了渾南市場(chǎng)的整體降價(jià)信號(hào)o在這種一波一波的降價(jià)下信號(hào)下，真正剛性需求買(mǎi)房的客戶(hù)觀望情緒比較濃，會(huì)一定程度的推遲購(gòu)房計(jì)劃疑慮怕跌心態(tài)o現(xiàn)在很多樓都開(kāi)始進(jìn)行了價(jià)格戰(zhàn)，價(jià)格直降800元，1000元等，部分剛性需求的購(gòu)房者也比較認(rèn)可現(xiàn)在的價(jià)位，只是受到全國(guó)各地一降再降的影響，心理非常不安，怕買(mǎi)了之后，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金回籠的需求會(huì)繼續(xù)降價(jià)，因此，不買(mǎi)著急，買(mǎi)了更焦慮擇機(jī)出手o經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)調(diào)控，房

3、價(jià)的起起伏伏，但是到最后來(lái)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)還是沒(méi)有跌到置業(yè)者所謂的底部o沈陽(yáng)是以自住需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，在全國(guó)范圍來(lái)講，沈陽(yáng)市屬于房?jī)r(jià)中等偏低的，而且房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定o因此部分置業(yè)者都在擇機(jī)出手，在自己認(rèn)可的價(jià)位上，選擇購(gòu)房二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)o 實(shí)行及預(yù)實(shí)行團(tuán)購(gòu)的樓盤(pán)有4家，占36%o 推出特價(jià)房源的有3家，占27%o 直接打較低折扣及減現(xiàn)金的有3家，27%o 因所剩房源少而無(wú)活動(dòng)的有1家，占10%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況來(lái)看各開(kāi)發(fā)商不同程度的推出了各種優(yōu)惠措施：團(tuán)購(gòu)，特價(jià)房，老帶新，直接打折等，以此來(lái)吸引客戶(hù)三、本項(xiàng)目情況分析o 剩余房源分析o 來(lái)訪客戶(hù)分析剩余房源分析剩余房源分析o本項(xiàng)目剩余房源41套，其中27套為147平大三居室，占所剩房源的比例為66%，剩余100平上下的房源14套，占所剩房源的比例34%，此部分房源為臨街把山，或者把頂。o戶(hù)型大，臨街，把山，把頂，

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