1、運營管理部運營管理部 房地產項目運營知識框架 (下篇) 2 Calvin H. Yu 目 錄 項目運營：規模發動機、利潤監控者 房地產項目組織與管控 房地產項目投資收益跟蹤管理 3 1 2 3 Calvin H. Yu 目 錄 房地產項目計劃管理 項目運營會議決策管理 4 5 4 Calvin H. Yu 目 錄 房地產成本管理 房地產項目營銷管控 房地產項目運營績效管理 6 7 8 5 Calvin H. Yu 第六部分 摘 要 “成本策劃論”引領成本管理風向標 成本四問，探尋成本管理命門 合約規劃，構建動態成本監控體系 成本管理實踐案例 房地產成本管理 6 Calvin H. Yu 6.1
2、 “成本策劃論”引領成本管理風向標 國內房地產成本管理的發展演變 事后成本核算型 成本管理處于財務核算的初級階段，重點在于核量、核價。從業人員專業水準和素質相對較低。 事中成本控制型 以成本過程控制為主，核心在于構建基于合約規劃的目標成本控制體系。強調實際成本執行過程中的動態糾偏。 事前成本型 關注價值工程，即強調成本的投入產出比。典型的成本管理前置化即成本策劃。從成本核算控制向成本價值工程轉變；從項目設計后端控制向項目論證和定位前端轉變 7 Calvin H. Yu 7 核算型 控制型 價值創造型 對企業的價值 管理的復雜度 20092009年年成本策劃成本策劃 20062006年年目標成本
3、目標成本 20032003年年成本核算成本核算 以萬科為代表的核算成本管理方法 以成本價值工程為代表的成本策劃觀念 以合約規劃為事前控制的目標成本管理理念 成本管理的變革方向成本管理的變革方向 8 Calvin H. Yu Why? 6.1 “成本策劃論”引領成本管理風向標 房企成本管理常見問題 全成本管理意識匱乏全成本管理意識匱乏 成本數據經驗沉淀不足成本數據經驗沉淀不足 動態成本數據反饋滯后動態成本數據反饋滯后 成本管理鏈條相對割裂成本管理鏈條相對割裂 合同管理存在被動失控合同管理存在被動失控 組織架構上不支撐項目全成本管理 注重產品成本的事后核算 缺乏合約管理意識 合同規范沒有成為招標依據，也不能為設計等業務環節提供成本控制的指導 合同簽訂，缺乏事前的計劃和控制 合同執行，如簽證和變更，缺乏有效管理措施 成本核算體系按照工程造價測算或竣工結算的思路構建核算科目 僅實現對已發生成本的管
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