1、奧園集團(tuán)重慶區(qū)域公司奧園集團(tuán)重慶區(qū)域公司 設(shè)計(jì)成本控制及溢價(jià)分析設(shè)計(jì)成本控制及溢價(jià)分析 2018.6.182018.6.18 目錄 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì) 戶型標(biāo)準(zhǔn)化 立面標(biāo)準(zhǔn)化 入戶大堂標(biāo)準(zhǔn)化 二、二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì) 住宅產(chǎn)品 商業(yè)產(chǎn)品 三、設(shè)計(jì)成本控制三、設(shè)計(jì)成本控制 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-戶型標(biāo)準(zhǔn)化 半贈(zèng)送 全贈(zèng)送 高贈(zèng)送：套內(nèi)約52m2實(shí)得約60，贈(zèng)送率13.33% 一變二：陽臺(tái)和空中院館，經(jīng)改造后可得 標(biāo)準(zhǔn)兩室一廳一衛(wèi)； 關(guān)注點(diǎn)：陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、空調(diào)機(jī)位關(guān)注點(diǎn)：陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、空調(diào)機(jī)位 功能齊全，戶型緊湊，贈(zèng)送多。功能齊全，戶型緊湊，贈(zèng)送多。 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-戶型標(biāo)準(zhǔn)化 半贈(zèng)送

2、 全贈(zèng)送 高贈(zèng)送：套內(nèi)約75m2實(shí)得約90，贈(zèng)送率20% 二變?nèi)宏柵_(tái)和空中院館，經(jīng)改造后可得 標(biāo)準(zhǔn)三室兩廳兩衛(wèi)； 關(guān)注點(diǎn)：陽臺(tái)、大飄窗、儲(chǔ)藏室、空調(diào)機(jī)位、入關(guān)注點(diǎn)：陽臺(tái)、大飄窗、儲(chǔ)藏室、空調(diào)機(jī)位、入 戶門外開；戶門外開； 功能齊全，戶型緊湊，贈(zèng)送多。功能齊全，戶型緊湊，贈(zèng)送多。 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-戶型標(biāo)準(zhǔn)化 高贈(zèng)送：套內(nèi)約70m2實(shí)得約81，贈(zèng)送率15.7% 二變?nèi)宏柵_(tái)和空中院館，經(jīng)改造后可得 標(biāo)準(zhǔn)三室兩廳一衛(wèi)； 關(guān)注點(diǎn)：陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、空調(diào)機(jī)位、入戶門外開；關(guān)注點(diǎn)：陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、空調(diào)機(jī)位、入戶門外開； 功能齊全，戶型緊湊，贈(zèng)送多。功能齊全，戶型緊湊，贈(zèng)送多。 半贈(zèng)送 全贈(zèng)送 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-

3、立面標(biāo)準(zhǔn)化 盤龍壹號(hào)、越時(shí)代采用哥特式風(fēng) 格，提取風(fēng)格主要元素： 1、三段式構(gòu)圖 頂部頂部 中段中段 基座基座 3、重點(diǎn)部分歐式線條 2、大角度坡屋頂、做出類似于老 虎窗的效果 重點(diǎn)部位材料手冊(cè)，進(jìn)行封樣對(duì) 比 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-立面標(biāo)準(zhǔn)化 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-立面標(biāo)準(zhǔn)化 立面細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-立面標(biāo)準(zhǔn)化 立面細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-入戶大堂 洋房入戶大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 1、做平坡入口，取消踏步 2、單元門禁在負(fù)一樓，室內(nèi)室外自然融合 3、兩層挑高6米 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-入戶大堂 洋房入戶大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 4、裝修以及家具擺放標(biāo)準(zhǔn)化 5、建筑、裝修、景觀統(tǒng)一設(shè)計(jì) 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-入戶大堂 高層入戶

4、大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 1、首層3600凈高、門禁以外可不計(jì)容 2、電梯廳標(biāo)高與大堂標(biāo)高相差三步以內(nèi) 3、無障礙坡道設(shè)在次要通道上 入口入口 門禁門禁 36003600 無障礙坡道無障礙坡道 踏步踏步 一、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)-入戶大堂 高層入戶大堂效果圖 電梯前室電梯前室 入戶大堂入戶大堂 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 1、陽臺(tái) 根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄： （二）套型建筑面積大于60平方米的住 宅，其陽臺(tái)進(jìn)深大于陽臺(tái)進(jìn)深大于2.42.4米米的，或者每戶 陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶套內(nèi) 面積的比例大于比例大于17%17%的，超出部分按照 全面積計(jì)入計(jì)容建筑面積，未超出部分 按照一半計(jì)入計(jì)容建筑面積； 右圖戶型

5、套內(nèi)面積右圖戶型套內(nèi)面積73.06m73.06m2 2，陽臺(tái)面積，陽臺(tái)面積 12.212.2m m2 2，占比約，占比約16.7%16.7%，陽臺(tái)，陽臺(tái)1 1作為景觀作為景觀 陽臺(tái)、陽臺(tái)陽臺(tái)、陽臺(tái)3 3作為生活陽臺(tái)必不可少，作為生活陽臺(tái)必不可少， 陽臺(tái)陽臺(tái)2 2和儲(chǔ)藏室一起改造成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)臥和儲(chǔ)藏室一起改造成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)臥 室。室。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 1、陽臺(tái) 構(gòu)造設(shè)計(jì)： 陽臺(tái)邊梁降至板平，砌100寬混凝土 反坎，可局部拓展陽臺(tái)使用面積，以上圖 戶型為例，陽臺(tái)總邊長(zhǎng)約7米，該戶型可 拓展使用地面積約拓展使用地面積約0.7m0.7m2 2。 非異形線條均采用土建結(jié)構(gòu)一次成形，一次成形， 減少二次

6、費(fèi)用減少二次費(fèi)用，節(jié)約成本。 100寬 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 2、空調(diào)機(jī)位 根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄： （五）空調(diào)室外機(jī)擱板沿陽臺(tái)長(zhǎng)陽臺(tái)長(zhǎng) 邊外側(cè)邊外側(cè)設(shè)臵的，該擱板按照陽臺(tái) 計(jì)入計(jì)容建筑面積；沿陽臺(tái)短邊 外側(cè)設(shè)臵的，其寬度大于寬度大于0.80.8米米的 部分按照陽臺(tái)計(jì)入計(jì)容建筑面積。 右圖中：陽臺(tái)1、陽臺(tái)3空調(diào)位均 為800寬，陽臺(tái)2因陽臺(tái)長(zhǎng)短邊關(guān) 系最大只能做到600，均不計(jì)面積， 可得使用面積約使用面積約3.6m3.6m2 2。 實(shí)施時(shí)內(nèi)側(cè)安裝簡(jiǎn)易欄桿內(nèi)側(cè)安裝簡(jiǎn)易欄桿， 便于業(yè)主拓展，外側(cè)安裝永久性 的陽臺(tái)欄桿。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 3、飄窗 根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄： 符

7、合下列條件的飄窗，不計(jì)入計(jì)容建筑面積： （一）突出外墻面； （二）窗臺(tái)板與室內(nèi)地坪高差 大于大于0.450.45米米； （三）窗臺(tái)板外邊線至建筑外 墻面距離小于或者等于小于或者等于0.80.8米米。 贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送飄窗 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 3、飄窗 具體做法： （一）采用大飄窗，擴(kuò)大空間感； （二）空調(diào)位集中放臵，外立面平整，體形系數(shù)減小空調(diào)位集中放臵，外立面平整，體形系數(shù)減小，利 于節(jié)能，管道集中布臵，方便業(yè)主后期拓展； 下板適當(dāng)考慮回填荷載，下板適當(dāng)考慮回填荷載， 上板及內(nèi)側(cè)板考慮易拆上板及內(nèi)側(cè)板考慮易拆 除設(shè)計(jì)除設(shè)計(jì) 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 4、躍層上空率 根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄

8、：根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄：躍層式居住建筑，其門廳、起居室、餐廳的通 高部分不超過該層套內(nèi)建筑面積的該層套內(nèi)建筑面積的35%35%且小于或者等于7.2米的，該通高部分的計(jì) 容建筑面積按照該層水平投影面積的1倍計(jì)算。 實(shí)際做法：實(shí)際做法：充分利用 客廳、餐廳及相連陽 臺(tái)上空，做足上空率， 給業(yè)主更多可改造空間。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 5、洋房私家花園贈(zèng)送 利用綠籬將首層適當(dāng)區(qū)分，作為洋房一、二層的私家花園，做到花園入戶及前后花園入戶及前后 入戶，使洋房獲得別墅品質(zhì)入戶，使洋房獲得別墅品質(zhì)；該范圍內(nèi)僅鋪草皮交付，極大地降低了景觀成本降低了景觀成本。 獨(dú)立入戶，別墅體驗(yàn)獨(dú)立入戶，別墅體驗(yàn) 花園

9、全貌花園全貌 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 6、地下儲(chǔ)藏室贈(zèng)送 利用車庫(kù)頂板覆土和塔樓部分室內(nèi)外高差，塔樓負(fù)一層層高為 3.9+1.5=5.4m，可分別贈(zèng)送給一、二層的業(yè)主，并按夾層裝修設(shè)計(jì)，按夾層裝修設(shè)計(jì)， 在首層地面設(shè)采光井，引陽光入地下室，在首層地面設(shè)采光井，引陽光入地下室，使洋房獲得別墅品質(zhì)使洋房獲得別墅品質(zhì)。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 6、地下儲(chǔ)藏室贈(zèng)送 預(yù)留樓梯位臵，借助采光井，贈(zèng)送率可達(dá)贈(zèng)送率可達(dá)100%100%。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 7、屋頂花園贈(zèng)送 實(shí)際做法：實(shí)際做法：在不影響外立面效果的情況下，減小坡屋面的面積減小坡屋面的面積，一方面節(jié)約成本， 一方面增加屋頂平面空間增加屋頂平

10、面空間，作為頂層洋房的屋頂花園，增加溢價(jià)空間 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 8、公攤最小化設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法： 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：重慶按套內(nèi)面積銷售，嚴(yán)格 控制公共部分面積，控制公攤率，1818層層 小高層公攤率控制在18%左右， 1、按滿足功能需要電梯最小尺寸設(shè)計(jì) 2、明確公共走道、樓梯間、設(shè)備管 井的最小尺寸 3、戶門盡量外開，將部分公共區(qū)域 做成戶內(nèi)玄關(guān) 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅 8、公攤最小化設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法： 3333層高層公攤率控制在層高層公攤率控制在2323%左右。左右。 4、消火栓不正對(duì)電梯門布臵 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè) 1、商業(yè)露臺(tái)贈(zèng)送 實(shí)際做法：實(shí)際做法：對(duì)于二樓、

11、三樓的商鋪， 通過建筑層數(shù)的變化形成大量的露臺(tái)大量的露臺(tái) 贈(zèng)送增加使用面積贈(zèng)送增加使用面積，在頂樓預(yù)留樓梯頂樓預(yù)留樓梯 通道通道，使頂樓商業(yè)業(yè)主能夠通過業(yè)主 自理的樓梯上到屋頂，增加實(shí)際使用 面積。 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：增加大量的實(shí)際不計(jì)容使 用面積，提供面積使用率，提升商業(yè) 價(jià)值。 實(shí)際案例：實(shí)際案例：越時(shí)代、盤龍壹號(hào) 二樓露臺(tái)二樓露臺(tái) 三樓露臺(tái)三樓露臺(tái) 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè) 2、利用人行道增加商業(yè)價(jià)值 實(shí)際做法：實(shí)際做法：利用建筑退 距后的人行道區(qū)域增加人行道區(qū)域增加 外擺位臵外擺位臵，營(yíng)造商業(yè)氛 圍，提升商業(yè)價(jià)值。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè) 3、走廊露臺(tái)設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法：二樓商鋪

12、后退形成3米寬的室外露天走廊室外露天走廊，公共樓梯盡量設(shè)計(jì)成露天的。 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：a、不僅能形成更好的昭示性，還能引導(dǎo)人流向二樓流動(dòng)，增加二樓的商 業(yè)氣氛。 b、這兩種措施均 能減少建筑公攤面 積，提高商鋪得房 率，提升二樓的商 業(yè)價(jià)值。 實(shí)際案例：實(shí)際案例：區(qū)域公 司各項(xiàng)目 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè) 4、雙首層設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法：利用地形高差，形成建筑前后兩面均為首層的效果，提升商業(yè)價(jià)值。 二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè) 5、商業(yè)贈(zèng)送空間設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法：利用沿街商業(yè)和車庫(kù)之間的灰空間作為商業(yè)贈(zèng)送 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：1 1、節(jié)約擋土墻成本；、節(jié)約擋土墻成本；2 2、商業(yè)溢價(jià)、商

13、業(yè)溢價(jià) 實(shí)際案例：實(shí)際案例：區(qū)域公司各項(xiàng)目 三、設(shè)計(jì)成本控制 1、場(chǎng)地設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法： 1、規(guī)劃要求車庫(kù)頂板 不得超過沿街商業(yè)頂 板1 1米米，設(shè)計(jì)上將邊 跨局部降低并做結(jié)構(gòu)局部降低并做結(jié)構(gòu) 反梁反梁以滿足要求。 三、設(shè)計(jì)成本控制 1、場(chǎng)地設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法： 2、規(guī)劃要求車庫(kù)周長(zhǎng)范圍比道路標(biāo)高高出1米的范圍不得超過40%， 局部改變地塊內(nèi)市政道路的坡度設(shè)計(jì) 3、車庫(kù)結(jié)構(gòu)找坡 4、局部沿街商業(yè)層數(shù)由2層改為3層 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：合理利用規(guī)劃條件，通 過多種措施組合設(shè)計(jì)，可以明顯減明顯減 少土石方工程量少土石方工程量 實(shí)際案例：實(shí)際案例：越時(shí)代C、D地塊，經(jīng)優(yōu) 化后，土石方工

14、程量較原方案減少 約21.4萬方，以單方50元的成本計(jì)， 節(jié)約平場(chǎng)費(fèi)用約節(jié)約平場(chǎng)費(fèi)用約10701070萬萬。 三、設(shè)計(jì)成本控制 2、人防設(shè)計(jì) 實(shí)際做法：實(shí)際做法： 1、人防車庫(kù)配建指標(biāo)計(jì)算：10層及以上的建筑為首層建筑面積；10 層以下的為總建筑面積的4%。因此，在方案階段，就對(duì)塔樓和裙房 合理斷縫，以獲得最小的人防配建指標(biāo)合理斷縫，以獲得最小的人防配建指標(biāo) 2、一個(gè)項(xiàng)目的人防盡可能集中建設(shè)，減少人防臨空面，以節(jié)約成本。 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：人防車庫(kù)成本平均比普通車庫(kù)增加約800元/m2，且導(dǎo)致停 車效率降低，人防車位銷售困難，因此要盡量減少人防配建指標(biāo)。 實(shí)際案例：實(shí)際案例：越時(shí)代、國(guó)際城、

15、城市天地、盤龍壹號(hào) 三、設(shè)計(jì)成本控制 2、人防設(shè)計(jì)-結(jié)構(gòu)方案比較 以越時(shí)代D地塊人防車庫(kù)為例 原方案：因車庫(kù)大部分標(biāo)高均比周邊道 路標(biāo)高高，車庫(kù)無結(jié)構(gòu)嵌固條件，需要 將車庫(kù)與塔樓全部斷縫脫開，且采用雙斷縫脫開，且采用雙 墻設(shè)計(jì)墻設(shè)計(jì)，人防車庫(kù)大部分臨空面擋墻厚臨空面擋墻厚 度較厚度較厚，如下圖： 優(yōu)化方案： 1、將車庫(kù)由地下1層變?yōu)榈叵?層，經(jīng)計(jì) 算，總體土石方工程量不變土石方工程量不變 2、負(fù)二層全掩埋，人防不再需要?jiǎng)澐址啦辉傩枰獎(jiǎng)澐址?護(hù)分區(qū)護(hù)分區(qū)，進(jìn)一步優(yōu)化成本 3、部分塔樓通過長(zhǎng)度不超過不超過2020米的通道米的通道 與車庫(kù)相連，增加實(shí)體綠化面積，利于 景觀打造。 三、設(shè)計(jì)成本控制 2

16、、人防設(shè)計(jì)-平面布局設(shè)計(jì) a a、合理劃分防護(hù)分區(qū)：、合理劃分防護(hù)分區(qū)：車庫(kù)的一個(gè)防火分區(qū)4000m2，理論上正好可以分為2 個(gè)人防的防護(hù)單元。 b b、優(yōu)化疏散寬度：、優(yōu)化疏散寬度：一個(gè)防護(hù)單元的疏散寬度計(jì)算為人防面積x0.7x0.3/100， 此時(shí)的人防面積應(yīng)為人防的凈面積，務(wù)必扣除塔樓的核心筒、車庫(kù)坡道等， 要求設(shè)計(jì)院提供疏散寬度計(jì)算書， 以減少樓梯設(shè)計(jì)； c c、共用樓梯出口：、共用樓梯出口：人防的獨(dú)立口 部盡可能兩個(gè)甚至三個(gè)防護(hù)單元 共用一個(gè)樓梯間，集中設(shè)臵，減 少獨(dú)立樓梯出屋面的數(shù)量，減少 對(duì)地面景觀的不良影響。 三、設(shè)計(jì)成本控制 2、人防設(shè)計(jì)-樓梯間出屋面做法 實(shí)際做法：實(shí)際做法

17、：利用中間平臺(tái)做梯步，采用斜玻璃頂棚、不做實(shí)體墻斜玻璃頂棚、不做實(shí)體墻 優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：車庫(kù)人防樓梯出地面對(duì)地面景觀、視線影響較大，盡量弱化其體量 實(shí)際案例：實(shí)際案例：城市天地、盤龍壹號(hào) 三、設(shè)計(jì)成本控制 3、節(jié)能設(shè)計(jì) 通過前期的經(jīng)驗(yàn)積累，形成節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)： a a、玻璃選用優(yōu)先原則：、玻璃選用優(yōu)先原則：普通中空玻璃、灰色吸熱中空玻璃、LOW-E中空玻璃 b b、住宅門窗型材選用原則：、住宅門窗型材選用原則：雙色共擠多腔塑鋼型材，洋房用木紋面體現(xiàn)品質(zhì)、高 層用光面節(jié)約成本 c c、商業(yè)門窗型材選用原則：、商業(yè)門窗型材選用原則：獨(dú)立節(jié)能計(jì)算的為斷橋鋁合金型材，沒有參與節(jié)能計(jì) 算的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)則為普通鋁合金型材且不設(shè)計(jì)推拉窗。 d、在二次深化化設(shè)計(jì)時(shí)，采用耗量分采用耗量分 析表析表，明確型材編號(hào)等技術(shù)參數(shù) e、商鋪門采用大玻璃設(shè)計(jì)，減少鋁合大玻璃設(shè)計(jì)，減少鋁合 金型材用量金型材用量，如右圖： 三、設(shè)計(jì)成本控制 3、節(jié)能設(shè)計(jì) f、儲(chǔ)藏室外門采用比塑鋼玻璃門便宜的木板門木板門，更有利于節(jié)能窗墻比窗墻比的計(jì)算