1、房地產設計階段成本控制 “一分節省，一分利潤” - 本杰明 富蘭克林 A penny saved is a penny earned.-Dr. Benjamin Franklin 有效建安成本有效建安成本 設計過程增加設計過程增加 施工過程增加施工過程增加 細分建筑安裝費 Where Goes Your Money? 統計數據表明，建筑安裝費用中的83%是有效費用，另外的17% 是被浪費的無效費用。在浪費的這些費用中，僅有大約十分之一 有可能在施工過程中加以避免，而另外的90%發生在設計環節， 再優秀的施工隊伍也無力挽回。 成本控制八講 一總圖規劃中的成本控制 二選擇優秀設計團體，深入理解行業

2、法規 三產品類型戰略化，開發領域專業化 四挖出埋在土里的利潤：停車庫聚焦 五建筑單體方案設計的成本控制 六結構設計成本控制問題 七送你一匹馬-工程設計優化 八工程設計領域的B-D-CA理想鐵人組 一、總圖規劃中的成本控制 1. 規劃設計階段成本控制的宏觀因素 成本、進度、品質關系 目標成本與產品品質標準確定 2. 規劃相關因素分析 1）建筑形式選擇的成本元素 2）足尺模型規避修改的成本風險 3 規劃階段的成本優化與效果控制 地產項目 的所謂品質 就是在用戶可能 接觸到的位置增加足夠細節 The Forming Of Ascendant. 什么構成一個樓盤的品質？ 夫千尺以為勢-其意在度，百尺以

3、為形-其意在觀，咫尺以為質-其意在品 STREET VIEW 千尺為勢 STREET VIEW 千尺為勢 千尺為勢 百尺為形 百尺為形 百尺為形 百尺為形 咫尺為質 咫尺為質 咫尺為質 建筑形式選擇的成本元素 以簡約為特征的現代風格：低成本、中價位、高速度 大屋頂為代表的中式風格：高成本、高價位、低速度 文化符號點綴的后現代派：中成本、高價位、中速度 精雕細研的歐美特色建筑：高成本、高價位、低速度 建筑形式發展三要素： 文化要素：主流群體需求層次的發展（Art Deco） 法律規范：國家建筑政策與技術規范的改進 技術革命：新的科技手段推動建筑風格發展 1:1足尺模型規避修改的成本風險 足尺規劃

4、模型展示組團關系 規劃設計案例 規劃相關因素分析 規 劃 案 例 規 劃 案 例 規劃案例：每層面積約3100平方米的地下停車區，采用雙層機械停車方式的情況下，只布置了70個停車位，平均每個車 位占用面積達到44平方米，而這一數據通常僅為1825平方米！每層少了50個停車位。專家通過進一步研究分析發現，在目 前的平面圖中，70個停車位已經接近最大容量 原施工圖（左側總平面，右側平面圖） 問題在于設計師在規劃總平面的時候，忽略了地下室平面形狀與停車效率之間的聯系。 解決方法：總平面圖中所有塔樓 整體旋轉5 優化圖紙（左側總平面，右側平面圖） 更 多 案 例 更 多 案 例 更 多 案 例 石頭引

5、出的例子 A Story Start With Stone 20萬平方米商 業綜合體，地下一 層商場加上1000輛 大型地下立體機械 車庫遇到了59米 深的基巖，施工工 藝困難。求助：有 無更好的施工方法？ 方案一 層原設計功能 原設計層高現功能現層高 -1層商場5.7商場5.4 -2層 車庫4.45車庫3 -3層人防平時車庫4.85車庫3 -4層（無）人防平時車庫3.6 合計1515 地下一二層層高降低，基礎總埋深不變，地下室總層數改為4層，即： 地下一二層層高降低，基礎總埋深不變，地下室總層數改為4層，即： 無梁樓蓋結構 無梁樓蓋結構 梁板柱結構 方案1 功 能 及 層 高 變 更 表 備

6、注 梁板柱結構 More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 分項 層原設計修改后原設計修改后 -1層49704900- -2層 450035501280- -3層520035501280- -4層4260- 合計14670162602560- 土 建（萬元）停車設備（萬元） 綜合比較，調整后總造價基本持平；調 整后總停車數量增加50輛左右 備注 More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 有沒有其他可能呢？ Could There Be Other Solution？ 方案二 層原設計功能原設計層高現功能現層高 -1層商場5.7商

7、場5.7 -2層 車庫4.45人防平時車庫3.6 -3層人防平時車庫4.85- 合計 取消-2層，保留-3層，但僅作人防及普通停車，另建設停車場（樓）即：取消-2層，保留-3層，但僅作人防及普通停車，另建設停車場（樓）即： 修改后地下停車總數減少720輛，相當于占地30畝的 地面停車場或六層每層3000平方米停車樓。 方案1 功 能 及 層 高 變 更 表 備注 159.3 More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 分項 層原設計修改后原設計修改后 -1層49704970- -2層 450042601280- -3層52001280- -4層- 合計14670

8、92302560- 備注 修改后總資金投入減少約8000萬，如用于購置30畝停 車場地，扣除場地建設費300萬元，每畝價格260萬以 內即可以考慮。如建設停車樓，建安費約2500萬元， 購地總價在5000萬以內即可以操作。 方案2 調 整 前 后 造 價 比 較 土 建（M2）停車設備（M2） More on Basement Parking 地下停車方式地下停車方式 實際土地價格每畝約120萬元，計3600萬元，直接節約投資4100萬元。 The story tells us 石頭給我們的啟示石頭給我們的啟示 換個角度想一想！換個角度想一想！ 二、選擇優秀設計團體，深入理解行業法規 魏文王問

9、扁鵲曰：子昆弟三人其 孰最善為醫？扁鵲曰：長兄最善， 中兄次之，扁鵲最為下。魏文侯曰： 可得聞邪？扁鵲曰：長兄於病視 神，未有形而除之，故名不出於家。中 兄治病，其在毫毛，故名不出於閭。若 扁鵲者，鑱（ch n）血脈，投毒藥，副 肌膚，閑而名出聞於諸侯。 設計溝通二段法 正式合作之前：反復考證，精挑細選 a)單位資質 b)單位管理機制 c)單位業績+團隊考察 d)主持人閱歷與經驗 e)專業負責人閱歷與經驗 f)設計組成員溝通能力與溝通效果 g)對目標項目的把握能力 設計溝通二段法 正式合作之中：互幫互助，精誠合作 a)保密條款下的信息對稱 b)雙贏預期與人員激勵 c)設計標準正式導入 d)限額

10、設計實施方法 e)施工圖前工程標準互認 f)施工圖審查直通車 g)開工前圖紙優化 h)工程竣工后經驗教訓總結-”前事不忘，后事之師” 規范誤讀實例： a) 地下車庫出口的防火卷簾 b) 基礎計算的梁元法與板元法 c) 十二層以上板式住宅每層設置連廊 規范解讀路演： 十二層以上板樓需要設置多少部電梯？ 規范解讀：高層板樓一部電梯設計要點 高層民用建筑設計防火規范要點： 聯系廊示例 全國細則 北京市細則 全國細則 北京市細則 北京市細則 全國細則 全國細則 北京市細則 強制性條文 規范 細則 34個單元 松石名第 三、產品類型戰略化，開發領域專業化 產品類型戰略化，開發領域專業化 -“華夏、萬達、

11、萬科項目產品周期”在成本節約上的意義 a)我愛北京天安門正南50公里與孔雀城 b)四季花城、情景洋房、V-House、 C) 萬大城市廣場城市綜合體 d)法國雅高Ibis商務酒店 e)把理想與生意分開做：創新的天花板 成本控制不可極端 誰是最好的木匠？ a) 三合土基坑回填與“水夯法”； b) 石材與其做法類型、GRC的應用與品質感覺； c) 省了一根雨水管之后； d) 瓷磚與涂料的品質差異； e) 鋁板墻板材的厚度多少為宜？ 四、挖出埋在土里的利潤：停車庫聚焦 1.車庫布置在哪里更經濟？ 總圖1多層 總圖2高層 總圖3混合體 （“著名發型師馬凱妻子的發型”） 2.機械式立體停車庫節約了什么？

12、 3.最經濟的車庫怎么做？ -中國人居委員會金牌試點寧波紫郡項目 項目備注 層高3.8 米3.3 米 覆土1.5 米1.5 米 底板0.5 米0.5 米 埋深5.8 米5.3 米 *抗浮 車道長度 通風 排煙 噴淋 防火分區2000 平方米 *規范無限制 綜合成本2700 元2200元 1800元*減少埋深 后期維護 地面環境 敞開式與封閉式車庫成本效益對照 普通地下車庫敞開式車庫 機械自然 機械自然 濕式干式 依據設備要求 通風、24小時照明夜間照明 優優- 紫郡車庫成本（含地面景觀） 規范解讀 規范解讀 規范對自然通風的肯定及機械通風方式使用范圍界定 8.2 8.2 自然排煙自然排煙 8.

13、2.2.4 需要排煙的房間 可開啟外窗面積不應小于 該房間面積的2%。 8.2.4 排煙窗宜設置在上 方，并應有方便開啟的裝 置。 規范解讀 規范解讀 規范對敞開式汽車庫的界定 規范解讀 車庫外墻面積的25% -車庫出口面積之和 約等于 屋頂面積的3% 規范認為：外墻通風口宜設置在外墻上部較高處或屋頂處。 規范解讀 規范解讀 五、建筑單體方案設計的成本控制 案例一 住宅公攤面積 案例二 城市綜合體 案例三 地下室層高 案例四 “商場”還是“車庫”？ 六、結構設計成本控制問題 方案設計階段的結構專業 一 關鍵和首要問題選擇建筑方案，必須注意遠瞻與現實相 結合初步設計階段； 二 結構專業應密切配合

14、建筑專業，根據使用功能、房屋高 度、地區特點選擇結構類型； 三 根據初步了解工程地質情況，提出采用天然地基、復合 地基、樁基的可能性； 四 對結構選型、材料選用、地基基礎方案詳細說明； 初步設計階段的結構專業 一 初步設計階段是各專業進入實質性的設計階段，應根據已批準的方案設計文件進行設計。 業主或開發商必須落實在方案階段尚未落實的各項有關手續。 二 結構專業在此階段得到地基初勘報告，以便確定地基方案。 三 地基和基礎方案是否技術先進、經濟合理，對工程造價關系極大。 四 地下室及上部樓層的樓蓋造型，關系到層高、有效空間及長期能耗。 五 結構構件設計要既符合有關標準、規范，又應優化和比較，做到經

15、濟合理。 六 初步設計文件應滿足建設部建筑工程設計文件編制深度規定（2003年4月）。 七 初步設計文件是控制工程規范、標準，投資以及統一交通、綠化、人防、市政等各方面的 審批文件，非常重要。因此，各專業有關技術問題在此階段落實。 八 設計概算的重要性。 九 復雜工程的施工圖文件審查單位應在此階段確定。 一工程進度與設計配合 。 研究在主體結構設計之前研究在主體結構設計之前 抗浮設計水位的確定 地基方案的比較 樁基方案的確定 天然地基復合地基樁基礎 參考周邊勘測單位的現有結論 天然最省 復合地基其次 盡量把大型建筑避開垃圾填埋場、吹沙造地 一定用樁基，投入自然也就大 每棟建筑地基基礎單獨核算，

16、不可做標準圖復用 結構專項問題探討（1） Q&A On Structure 普通梁板、無梁樓板結構比較普通梁板、無梁樓板結構比較 0.00結構嵌固層應采用梁板式結構（高層抗震規范） 0.00結構嵌固層宜采用梁板式結構（高層結構規范） 0.00結構嵌固層當時可采用平板式結構（北京市建筑設計細則. 結構專業） 有使用功能的地下室有梁板結構通常層高3800 無梁板層高3300空間效果可以做到更好 層數越高、跨度越大（例如9m）底板做無梁樓板價值越高 例如北京24層建筑基礎：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 無梁樓板結構混凝土量大、鋼筋量也大，但綜合造價結論正好相反 工序：先梁后板后填土后找

17、平 Vs 直接鋼筋混凝土大板澆注 （北京：級配砂石139元/M3低標號混凝土） 無梁樓板式比普通梁板式綜合造價便宜15%20% 結構專項問題探討（2） Q&A On Structure 酒店寫字樓結構選型酒店寫字樓結構選型 鋼框架核心筒結構 鋼筋混凝土框支剪力墻結構 鋼筋混凝土框架核心筒結構 鋼框架剪力墻結構（框架總傾覆力矩不大于50%） 結構專項問題探討（3） Q&A On Structure 高層住宅結構如何選型高層住宅結構如何選型 鋼筋混凝土剪力墻結構 鋼筋混凝土短肢剪力墻結構 框架剪力墻結構 結構專項問題探討（4） Q&A On Structure 多少剪力墻算多多少剪力墻算多 12-

18、17層鋼筋混凝土住宅剪力墻優化標準 18層以上鋼筋混凝土住宅剪力墻優化標準 規范:剪力墻結構最大層間位移比小于1/1000 優化: 小高層最大層間位移比 1/15002000 優化: 高層最大層間位移比 1/20003000 1977年羅馬尼亞大地震剪力墻結構建筑倒塌創下世界紀錄 這是目前為止地震倒塌唯一的一座。事 后調研結果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是純框架結構的建筑 （2009年6月27日上海“蓮花河畔景苑 ”已經刷新紀錄） 結構專項問題探討（5） Q&A On Structure 最值得優化的部位在基礎最值得優化的部位在基礎 1.基礎底板受力主要是沖切控制，而不是

19、彎距控制 整板沖切力不均勻時，可以區別對待，局部加厚而把整個底板變薄 底板配筋率基本由最小配筋率控制，多數情況下可以大量節約配筋，底板暗梁原則都可取消。 2.基礎底板計算采用塑性計算 正常認為底板需要防水，由于不允許裂縫出現，想當然是彈性計算理論。 基礎底板無論是彈性還是塑性計算，正常使用中都不會裂縫！ 合法基礎的計算程序很多，節約的辦法是多用幾個軟件計算，選用配筋結果最小的那一個。 計算機程序計算出來的配筋值沒有必要加大，符合結構規范就行！ 3.關于基礎底板： 基礎底板的受力模式不同于簡單的平板，實驗表明，實際底板中的鋼筋應力水平往往只有計 算值的1/10，問題出在地基基礎設計理論本身。 地

20、基反力事實上是不均勻的，墻下和柱端的反力很大，其它位置沒有變形也就沒有反力。 主要原因是由于計算用的地基承載力值是標準值或特征值，而不是極限值，而通常極限值約 是標準值的兩倍，因此它常態下的受力情況大不一致。 尤其當底板厚度達到600、700厚時，還會有拱承載原理的作用，應力值更小，所以更不會 因為配筋量小而出現裂縫。 4.引起樓板裂縫原因主要是混凝土塑性收縮引起，而不是由受力荷載引起。 高層規范框架結構規定水平構件-梁、板的混凝土標號不宜高于C40，一個主要原因就 是要控制裂縫的出現。 5.規范規定梁和板的受力鋼筋應拉通1/31/2，事實上拉通1/3符合規范即可。 結構專項問題探討（6） Q

21、&A On Structure 剪力墻結構的鋼筋主要配置在邊緣構件的構造配筋，從優化的角度看，滿足規范最低要求即可： 1.樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋（比普通熱軋鋼筋貴大約幾百元/噸）,梁柱墻鋼筋均使用三級鋼筋: 6度區剪力墻結構的小高層最經濟的設計用鋼量約為38Kg/M2， 6度區剪力墻結構的高層最經濟的設計用鋼量約為40Kg/M2。 6度區異型柱結構的小高層最經濟的設計用鋼量約為35Kg/M2。（無地下室，無轉換梁） 2.8度區剪力墻結構的100米高層最經濟的設計用鋼量約為60Kg/M2 結構專項問題探討（7） Q&A On Structure 剪力墻結構配筋量參考值剪力墻結構配筋量參考值 七

22、、送你一匹馬-建筑設計優化的實施 Apply Third Party Standard 英式雙設計英式雙設計擺脫設計人依賴！擺脫設計人依賴！ A tractor in the Desert. 小故事小故事-沙漠里的拖拉機。沙漠里的拖拉機。 1. 設計優化的起因 建筑每平米的鋼材用量一度是地產企業關注的焦點之一。列 舉一個簡單的事實：每增加10公斤/平方米的用鋼量，房屋的 建造成本就會提高60元左右，如果將它節省下來，那么就是幾 乎百分之一百的開發凈利潤。對于企業來說，通過去除無效成 本進行節約而實現的利潤具有顯而易見的戰略意義 2. 設計優化的難點 在建筑材料用量這一方面，國家沒有統一的標準，

23、其隨著建筑個體的不同 進而產生合理性變化，其用量并不能作為建設成本控制的客觀衡量尺度 開發企業的專業設計技術及相關知識較其所聘請的設計單位相比，通常處 于劣勢，尤其在大型設計企業中，專業負責人員常常是技術權威，雙方在成 本優化方面很難實現有效溝通 我國現行的設計資質管理模式中，開發企業與設計單位不是單一的雇傭勞 動合同關系，設計單位還擔當著掌握部分工程驗收標準的角色，設計師個人 要對工程的設計合理性承擔終身責任，工程成本控制的好壞很大程度上取決 于所聘請設計單位甚至具體項目主持人在成本控制方面的個人能力 3.1設計師專業教育背景導致其經濟概念模糊 在被問及所設計項目的具體面積時，大多數設計師的

24、回答都是“記不清楚”， 或者“我查一查”。他們在項目設計的前期主要關注建筑風格與建筑形式，在項目 設計的中期主要關注建筑的功能關系、空間關系，而在后期，他們則更關注建筑是 否滿足規范要求，所設計的圖紙是否能通過政府相關部門的審查 在接受包括大學、研究生在內的職業教育期間，設計師基本上沒有機會關注他們未來職業中的經濟概 念。學生們被以建筑大師模式培養出來（清華大學莊維敏語），卻做著畫圖匠的工作。他們渴望有一天像 美國建筑大師理查德邁耶（Richard Meier）那樣遇到一個業主請他設計蓋提中心（Getty Center）那一類的 建筑：業主只要求效果好，不計成本，任憑設計者的思路天馬行空去翱翔

25、。或者像設計大師赫爾佐格德梅 隆那樣，馳騁自己的想象，把十萬人一下子裝到一個大鳥窩（北京奧運會主體育場鳥巢）里去！即便是在 注冊建筑師資格的考試中，經濟方面的題目也僅僅涉及到估算、概算、預算等等極其概念化的層面。 3.2成本控制相關的設計條款： （一）要求設計單位提供相關資料 一般未約定情況下，設計公司的許多資料按照慣例通常不向發展商提供，設計行業至今仍然沿襲這一 做法，這些不提供的資料使得成本核查工作實施的前提條件變得難以確認，主要包括：與設計圖紙一致的 Dwg 格式電子文件、結構專業計算模型（電子文件）、機電專業計算書（電子文版）、節能計算書（電子 版） （二）要求設計單位提供詳細數據分析

26、表 設計圖紙中有許多詳細列表，有些是報批要求的內容，有些則是設計圖紙深度要求的內容，經濟測算 所需要的專業數據往往不包括在內，雖然設計人員計算出來相當容易，但是開發企業統計起來很不方便。 在合同中約定設計單位計算提供相關數據，方便進行專業量化分析，可以為評價設計的經濟與否提供決策 依據。如窗墻比、分部層高、可售面積、公攤面積、贈送面積、車庫每車位建筑面積等。 （三）要求設計單位對關鍵問題提供備選比較方案。 比如基礎形式、結構形式、采暖通風方案、停車方式、車庫出入口方案等。設計工作很大程度上受制 于國家的法律法規，這是與專業人員溝通比較困難的主要原因之一，相對來說，比較他人設計成果的優劣 要容易

27、得多，如同規劃方案、建筑方案可以有不同思路提供比較，相關的各專業也可以有不同選擇，專業 水準不同的設計師解決問題的思路也會大不一樣。對于關鍵問題要求提供對照方案對決策起著重要意義。 3.3設計優化審查 設計優化審查是實施設計階段成本控制的最后機會。下表是天津某項目4棟板式 住宅（99.8米高，總建筑面積17.93萬平方米）優化前后的鋼筋、混凝土、水泥用量 施工圖優化的經濟效益比較明顯，本工程單單總用鋼量一項直接成本就可以節約440萬元（按 2009年2月全國平均市場價格計算）。審查工作的重要意義還在于以下兩個方面： （一）對無效建筑空間的利用，使之變為有效可售面積，或使之免于建設投入。 （二）

28、發現專業圖紙之間的矛盾，在設計交底之前予以糾正，減少工程建設過程中的不可控因素， 減少工程部門的工地服務量 表3.1 天津某高層板式住宅（17.93萬平方米） 優化前 優化后 調整量 混凝土工程量（立方米） 72700 69400 4.5% 水泥含量（噸，C30商品混凝土，含外加劑） 22900 21800 1100噸 鋼筋用量（噸） 10540 9320 1110噸 單位鋼筋用量（公斤/平米） 58.8 52.0 11.6% 3. 推廣設計優化的社會效益 a)設計過程引入全新的監督機制，對設計階段實施成本控制起到至關重要 的作用。 b)施工圖優化在直接節約了項目開發成本的同時又提高了產品的品

29、質，如 果優化工作以績效提成的方式收取顧問費用，發展商將是優化工作最直接經 濟利益的受益者。 c)施工圖優化具有巨大的的社會效益：如果國家推廣實施優化機制，每年 單就節約鋼材和水泥原材料生產減排的數量就將達數千億噸，對于環境保護， 對于我們賴以生存的地球，都將具有深遠意義。 荷蘭環境評估局（PBL）于2008年6月17日發布報告，指出：中國是2007年最大的CO2排放國， 中國2007年CO2排放比美國高出約14%，并占全球排放增長量的2/3。而水泥熟料生產是排放的主要 原因，占中國2007年排放增加量的10%，中國現已占世界水泥生產量51%左右。 資料表明：每生產1噸鋼材，采用高爐工藝將排放

30、出2.5噸的CO2，電爐工藝也要排放0.5噸的 CO2；每生產1噸水泥熟料排放約1噸 CO2。以表一工程實例計算，僅此項目就可以減少CO2排放約 達3320噸。 八、工程設計領域的B-D-CA理想鐵人組 British 規劃者需要戰略性思維 城市管理者要城市風貌日新月異 開發企業要效益最大化 彌合城市形象需求與開發利益的英式思維模式 設計組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! Deutsch-功能體系功能體系 普通建筑的使用功能永遠應該放在第一位 建筑的使用效率來自建筑體系的精準布局 【道德經】 三十幅共一轂，當其無，有車之用。埏埴以為器，當其無，有器之用。鑿戶 牖以為室，當其無，有室之用。故有之以為利，無之以為用。 設計組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! Chinese Culture-中國文化中國文化 同一建筑體系可以適用截然不同的建筑表達 中國用戶最能接受的是東方特色的多元文化 設計組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! Amazing landscaping-美景美景 建筑是廣義的景觀 景觀提升建筑品質 設計組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! 設計組織的B-D-CA 理想鐵人組 BDCA team up! B 城市 規劃 D 功能 體系 C&A 文化 美景