都江堰外灘星空高端住宅項目整體營銷方案（54頁）.pptx
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都江堰外灘星空高端住宅項目整體營銷方案（54頁）.pptx
1、Page 2Contents 目 錄項目屬性分析項目價值體系梳理項目整體定位梳理項目營銷思路蓄水期策略讀市附魂謀勢致勝Page 3行銷展架、現(xiàn)場展架戶外、車身、小區(qū)廣告、農(nóng)家樂廣告現(xiàn)場包裝、DM單、Page 4項目面臨的問題梳理：宏觀環(huán)境面1. 新任政府領導班子提出去行政調(diào)控轉(zhuǎn)市場化的擠掉，但兩會重申中國將遏制房地產(chǎn)投機，“限貸”、“限購”等政策短期內(nèi)不會退出，近期而言，房價上漲的壓力仍然較大；2. 信貸總量依然維持適度從緊的格局，隨著利率市場化推進，成本上升致房貸緊張恐難改變區(qū)域市場面1. 都江堰為典型的內(nèi)生型、閉合型市場，市場容量決定項目整體開發(fā)節(jié)奏緩慢；2. 歷史遺留問題使得區(qū)域市場橫向
2、擴容的可能性較小，且營銷推廣上的投入產(chǎn)出比低。3. 區(qū)域市場競爭激烈，尤其是現(xiàn)階段已經(jīng)逐步演化為價格戰(zhàn)，市場前景撲朔迷離。項目本體1. 項目具備良好的區(qū)位條件，但項目所處區(qū)域，精神物質(zhì)形態(tài)相對原始；2. 項目規(guī)模體量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢；3. 受制于市場價格因素影響，項目在整體打造上，成本相對控制，綜合產(chǎn)品力相對欠缺4. 項目定位剛需，戶型設計對位Page 5項目面臨的問題梳理：項目面臨的問題1、大區(qū)域市場為閉合型市場，市場容量有限，去化周期長2、項目外部環(huán)境及綜合配套欠缺，客群認可度低3、項目現(xiàn)有的產(chǎn)品價值體系對項目的整體定位內(nèi)涵支撐不足4、中低價格入市姿態(tài)可能造成市場對項目低價值的認知，從
3、而陷入僵局。Page 6基于項目問題梳理的整體開發(fā)戰(zhàn)略：短 、平、快1. 項目要實現(xiàn)利潤最大化，必然需要考慮到未來板塊的規(guī)劃發(fā)展對房價的抬升，因此用時間周期來置換利潤是經(jīng)營戰(zhàn)略的精髓。但由于項目體量較小，綜合產(chǎn)品力競爭力不足，加上預期因素的不定因素較多，短平快是減小機會成本和財務成本的較佳選擇。2. 市場大背景走勢不明朗，且都江堰區(qū)域市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，因此短、平、快的經(jīng)營戰(zhàn)略是減小風險，快速回籠資金的關鍵。3. 從經(jīng)營層面來看，過于在體量規(guī)模較小的項目戀戰(zhàn)勢必造成資金成本占用過高，機會成本過高，而影響企業(yè)持續(xù)開發(fā)的機會。Page 7短平快發(fā)展戰(zhàn)略的剖析：并非低價就能實現(xiàn)快速資金回籠和滾動開發(fā)，4500-4800元/平米的價格，足以引發(fā)市場關注，但并不足以有效的撬動市場，引發(fā)市場追捧。突破方向豐富營銷做點，構(gòu)建“外灘星空價值體系”，支撐項目內(nèi)在物業(yè)價值，營銷上采用”高舉中打”的策
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