1、荊州市盛智物業管理有限公司投資廣場管理處程 序 文 件文件編號SZPM-03-001-A-EG-04版本號VER：1.0修訂日期2003/10/8中央空調維修保養標準作業程序頁次1.0目的 規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。 2.0適用范圍 適用于物業管理處轄區內各類中央空調的維修保養。 3.0職責 3.1物業管理處主任負責審核中央空調維修保養年度計劃并檢查該計劃的執行情況。 3.2維修隊主管負責組織制定中內空調維修保養計劃并組織、監督該計劃的實施。 3.3維修隊制冷技工具體負責中央空調的維修保養。 3.4物業管理處負責向有關用戶通知停用中央空調情況。 4.0程序要點 4.1
2、中央空調維修保養年度計劃的制定 4.1.1每年的12月15日之前，由維修隊主管組織制冷技工一起研究、制定中央空調維修保養年度計劃并上報公司審批。 4.1.2制定中央空調維修保養年度計劃的原則： A.中央空調使用的頻度； B.中央空調運行狀況（故障隱患）； C.合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。 4.1.3中央空調維修保養年度計劃應包括如下內容： A.維修保養項目及內容； B.具體實施維修保養的時間； C.預計費用； D.備品、備件計劃。 4.2對中央空調進行維修保養時應按中央空調維修保養年度計劃進行。 4.3制冷技工負責中央空調的日常維修保養、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理
3、由外委完成。 4.4冷卻塔維修保養：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養 4.4.1用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5M否則應于干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5M以上時則應拆修電機線圈。 4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規格的軸承。 4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是同應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。 4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。 4.4.5清洗冷卻塔（包括填料、集水糟），清潔風扇風葉。 4.4
4、.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 4.4.7擰緊所有緊固件。 4.4.8清潔整個冷卻塔外表。 4.5風機盤管維修保養：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。 4.5.1每周清潔一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣（不定期）。 4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。 4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5M，否則應整修處理。檢查電容有無變形、彭脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。 4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 4.5.5
5、用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。 4.5.6擰緊所有緊固件。 4.5.7清潔風機盤管外殼。 4.6冷凝器、蒸發器維修保養：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養 4.6.1柜式蒸發器維修保養： A.每周清洗一次空氣過濾網； B.清潔蒸發器散熱片； C.清潔接水盤。 4.6.2水冷式冷凝器、蒸發器維修保養（清除污垢）： A.配制10%的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）； B.拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時也可用酸泵循環清洗，清洗時間為12小時）； C.酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最
6、后再用清水沖洗三次以上； D.全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。 4.7冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。 4.7.1電動機維修保養： A.用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應進行干燥處理或修復； B.檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承； C.檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。 4.7.2水泵維修保養： A.轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸
7、承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵； B.檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。 4.7.3檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期）。 4.7.4清潔水泵過濾網。 A.擰緊水泵機組所有緊固螺栓。 B.清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新漆一遍。 4.8制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已被損，如是則應重做保溫層。 4.9閥類維修保養：制冷技工每半年對閥類進行一次保養 4.9.1節制閥與調節閥的維修保養： A.檢查是否泄漏，如果則應加壓填料
8、； B.檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； C.如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門； D.檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。 4.9.2電磁調節閥、壓差調節閥維修保養： A.清潔控制柜內外的灰塵、臟物； B.檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； C.交流接觸器維修保養： 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器； 清潔鐵芯上的灰塵及臟物； 擰緊所有緊固螺栓。 D.熱繼電器維修保養： 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換
9、； E.自動空氣開頭維修保養： 用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5M，否則應烘干處理； 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； 清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。 F.信號燈、指示儀表維修保養： 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡； 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差的仍較大應更換。 G.中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。 4.10壓縮機維修保養：
10、制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養 4.10.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。 4.10.2檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。 4.10.3具體檢查壓縮機如下參數： A.壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5M以上）； B.壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； C.壓縮機油壓（正常1015kgf/cm2）； D.壓縮機外殼溫度（正常85以下）； E.吸氣壓力（正常值4.95.4kgf/cm2）； F.排氣壓力（正常值12.5kgf/cm2）； G.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；
11、H.檢查壓縮機是否有異常的氣味。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 4.10.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。 4.11中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫申請延時維修保養表經物業管理處主任批準并征得相關聯部門的同意后方可延時。 4.12對于計劃中未列出的維修保養工作，應由維修隊主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經維修隊主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出 事故報告并上報公司。 4.13中央空調因維修保養等原因需停用時，應由維修隊主管填寫停用申請表經物業管理處主任批準后通知辦公室，由辦公室提前一周通知有關相關聯部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復后2小時內向有關相關聯部門作出解釋。 5.0記錄 6.0相關支持文件
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