1、階段步驟 總則 確定物管 區(qū)域 開發(fā)商組織 公開招投標(biāo) 事宜，向媒 體公布及向 主管部門備 案。 確定5家左右物業(yè)公 司參與招投標(biāo)，并 向其發(fā)出邀標(biāo)書。 物業(yè)開辦 費(fèi) 物業(yè)內(nèi)容 公示 物業(yè)管理 儲備金 前期物業(yè) 費(fèi) 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)履行 職責(zé) 就共用設(shè)施 設(shè)備的安裝 位置、管線 走向等事項(xiàng) 向建設(shè)單位 提出建議， 并參與共用 設(shè)施設(shè)備的 安裝、調(diào)試 建立物業(yè) 共用部位 、共用設(shè) 施設(shè)備等 工程信息 資料，建 立日常管 理檔案。 物業(yè)服務(wù) 用房 前 期 物 業(yè) 管 理 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管 理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī) 模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限 、社區(qū)布局、社區(qū)

2、建設(shè)等因素確定。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的 紅線圖范圍，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)級物 業(yè)管理行政主管部門備案。用地紅線范圍內(nèi)住 宅小區(qū)實(shí)際圍合區(qū)域以外的區(qū)域，納入市政公 共管理區(qū)域。 選聘物業(yè) 公司 建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)明確約定物業(yè)公共服 務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂 10日內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)級價(jià)格行政主管部門備案。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè) 服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 簽定物業(yè) 服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，合同未約定，

3、由建設(shè)單 位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單 位全額承擔(dān)。 參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的 工程質(zhì)量問題和其他不利于 物業(yè)使用和管理的問題，及 時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè) 管理部門提出整改建議，并 協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí) 。 根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù) 合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù) 并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公 共利益和管理秩序。 物業(yè)管理工作流程 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管 理由建設(shè)單位負(fù)責(zé) 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位通 過公開招標(biāo)的方式選聘具有 相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由區(qū)級物業(yè)管理行政主管部

4、門負(fù)責(zé)組織實(shí)施 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng) 當(dāng)具有獨(dú)立的法人資 格，依法取得物業(yè)服務(wù) 企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)范 圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)。 從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng) 按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資 格證書。 內(nèi)容 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸 全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。 授受物業(yè)公司報(bào)名（提供資 質(zhì)證明和簡介），向物業(yè)公 司提供小區(qū)基本情況及。提 出對小區(qū)物業(yè)管理的要求及 前期整改要求 接受物業(yè)公司對項(xiàng)目的管 理意向書，開發(fā)商對初選 合格的物業(yè)公司進(jìn)行實(shí)地 考察，評估。集體與物業(yè) 公司負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目管理事 宜進(jìn)行面談質(zhì)詢 由專家和開發(fā)商代表組成的評標(biāo)

5、小組對投標(biāo)書中的各 項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評估打分，并最終確定中標(biāo)單位 公布中標(biāo)物業(yè)公司，簽定物業(yè)管理 合同 建設(shè)單位在售樓現(xiàn)場、小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 建設(shè)單位在商品房銷售前，按照10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目總建筑面積，設(shè)立物業(yè)管 理儲備金。 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比 例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。 物業(yè)經(jīng)營 用房 物業(yè)承接 查驗(yàn) 設(shè)計(jì)物業(yè)管 理方案 準(zhǔn)備物業(yè)所需 文案，建立賬 簿。 準(zhǔn)備人員服 裝，辦公設(shè) 備 提供特約服務(wù) 和代辦服務(wù) 做好新業(yè)主 入

6、伙準(zhǔn)備工 作 做好新業(yè) 主入戶交 接工作 成立業(yè)主 大會 對業(yè)主戶數(shù) 超過二百戶 的，可以成 立業(yè)主代表 大會，履行 業(yè)主大會的 職責(zé)。 業(yè)主大會或 業(yè)主委員會 的決定，對 業(yè)主具有約 束力。業(yè)主 大會和業(yè)主 委員會應(yīng)當(dāng) 依法履行職 責(zé)。 業(yè)主大會、業(yè)主委 員會的成立、選舉 、換屆、職責(zé)、權(quán) 利、議事規(guī)則等， 由市物業(yè)管理行政 主管部門依據(jù)有關(guān) 規(guī)定另行制定。 確定物管 區(qū)域 選聘物業(yè) 公司 物業(yè)公司 備案 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起20日內(nèi)向項(xiàng)目所在的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府）、區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門備案。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少

7、于一百戶且 經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定 不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主 共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委 員會的職責(zé)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出并交付使用的建筑面 積達(dá)百分之五十以上的或業(yè)主已入住戶數(shù)的比 例達(dá)百分之五十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大 會或業(yè)主代表大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員 會。 業(yè)主大會成立后或由社區(qū)居 （村）民委員會托管的物業(yè) 服務(wù)階段，業(yè)主大會或其授 權(quán)的業(yè)主委員會、社區(qū)居 （村）民委員會可以選聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可 以實(shí)行業(yè)主自治。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn) 生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，是業(yè)主大 會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事 項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會委員應(yīng) 當(dāng)

8、由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定 組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成 立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)區(qū)級物業(yè)管理行政主管部 門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成 立的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭，組織社 區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè) 主代表等，成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè) 主委員會職責(zé)。 成立業(yè)主 委員會 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管 理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī) 模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限 、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的 紅線圖范圍，確定物業(yè)管理區(qū)域，

9、并報(bào)區(qū)級物 業(yè)管理行政主管部門備案。用地紅線范圍內(nèi)住 宅小區(qū)實(shí)際圍合區(qū)域以外的區(qū)域，納入市政公 共管理區(qū)域。 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)物業(yè) 服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服 務(wù)合同，并在合同中明確約定物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的履約保證金。履約保證 金按不低于 1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，根 據(jù)服務(wù)項(xiàng)目總建筑面積，由物業(yè)服 務(wù)企業(yè)繳納；各區(qū)物業(yè)管理行政主 管部門要設(shè)立物業(yè)服務(wù)履約保證金 專戶，并做好監(jiān)管工作。履約保證 金在物業(yè)服務(wù)合同終止后依據(jù)履約 物業(yè)公司 入駐 充分了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，依法保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，對不當(dāng)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制 止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告屬地有關(guān)行政主管部門，屬地有關(guān)行政主管

10、部門應(yīng) 當(dāng)及時(shí)依法處理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)做好配合、解 釋。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會 成立后，決定選聘物業(yè) 服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的， 應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)等級以及相應(yīng)的收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，選聘具有相應(yīng) 資質(zhì)、資格的物業(yè)服務(wù) 企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合 同。 業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房 屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物 業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯使用費(fèi)或者房屋專項(xiàng)維修資金 、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約 的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委 員；擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的， 應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。 裝修物業(yè)用房，建立客 服中心，公布

11、24小時(shí)服 務(wù)電話。做好業(yè)主投訴 、咨詢等準(zhǔn)備工作 切實(shí)履行物業(yè)管理合同中的各項(xiàng)職 責(zé)，并按照物業(yè)管理方案，進(jìn)行日 常管理工作，隨時(shí)關(guān)注業(yè)主滿意度 。 人員到崗培訓(xùn)，把物業(yè)管理的各項(xiàng) 工作分配好，建立獎懲考核制度。 集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置經(jīng)營性用 房，所得收益由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行監(jiān)管，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)物業(yè)公共服務(wù) 費(fèi)不足。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)按照 物業(yè)服務(wù)合 同約定的服 務(wù)等級標(biāo) 準(zhǔn)，提供相 應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合 同可以約定 下列服務(wù)事 項(xiàng)： 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)可以 將物

12、業(yè)服 務(wù)合同中 的專項(xiàng)服 務(wù)事項(xiàng)委 托給專業(yè) 性服務(wù)企 業(yè)，但不 得將物業(yè) 服務(wù)合同 約定的全 部事項(xiàng)一 并委托給 他人。 業(yè)主、物業(yè)使用人 對人身、財(cái)產(chǎn)安全 有特殊保護(hù)要求 的，由業(yè)主、物業(yè) 使用人與物業(yè)服務(wù) 企業(yè)另行約定。 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)將下 列信息在物 業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)顯著位置 公開公示并 及時(shí)更新： 繳納物業(yè) 費(fèi) 代收代繳 費(fèi)用 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位按照最終用 戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能 源損耗和損失，并依法承擔(dān)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。最終用戶是指 接受供水、供電、供

13、氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。涉及非住宅用戶供 電的，由供電專業(yè)經(jīng)營單位根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施。涉及二次供水設(shè)施建設(shè)與管理的，另行制 定辦法予以規(guī)范。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不 得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營 單位收取報(bào)酬。 物業(yè)費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)制定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護(hù)、 環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等工作，同時(shí)按照合同約定進(jìn)行收費(fèi)。 物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理公開、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定，實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)

14、。普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會 成立后，物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)原則上優(yōu)先實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi) （車輛停放費(fèi)除外）、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同市物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物 業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動情況，每3年對物業(yè) 服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動幅度進(jìn)行評估，評估結(jié)果作為調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)的依 據(jù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供相應(yīng)的服務(wù)應(yīng) 當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）符合國家 、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī) 范；（二）及時(shí)向

15、業(yè)主、物業(yè)使用 人告知安全合理使用物業(yè)的注意事 項(xiàng)；（三）每半年不少于一次聽取 業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服 務(wù)；（四）接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府）、社區(qū)居（村）民委員 會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相 關(guān)工作。 （一）物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的使用管理和維 護(hù)；（二）共有綠化的維 護(hù)；（三）共有區(qū)域的保 潔；（四）共有區(qū)域的秩序 維護(hù)和安全防范；五）車輛 的停放管理；（六）物業(yè)使 用中對禁止性行為的管理措 施；（七）物業(yè)維修、更新 、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管 理；（八）物業(yè)檔案資料的 保管；（九）業(yè)主大會或者 業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事 項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù) 合同約定 事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按

16、照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān) 于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施， 做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物 業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者 履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身 、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的 法律責(zé)任。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全 事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措 施，及時(shí)向有關(guān)主管部門 報(bào)告，并協(xié)助做好救助工 作。 正 式 物 業(yè) 管 理 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法依約及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以上門催繳，催繳后仍不交納的可以在物業(yè)管理服 務(wù)區(qū)內(nèi)顯著位置對住址、姓名、單位、所欠金額、欠費(fèi)時(shí)間等予以公示，督促其

17、限期交 納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請仲裁或向人民法院起訴。對惡意欠費(fèi)的業(yè)主將 對當(dāng)事人欠交物業(yè)費(fèi)的行為記入全市誠信檔案 物業(yè)公司 服務(wù)信息 公開 （三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和利用業(yè)主共 有的物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性收支、 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地 停放汽車的收益收支情況、公共水 電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。 （一）物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系方 式及服務(wù)投訴電話，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更換的 應(yīng)及時(shí)公示；（二）合同約定的物業(yè)服 務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、收費(fèi)項(xiàng) 目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式； 業(yè)主提出質(zhì)疑時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。三分之二以上業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員 會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物

18、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好監(jiān)管。 監(jiān)督單位 退出情形 有下列情 形之一的， 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)退出 服務(wù)項(xiàng)目： 退出方式 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)退出服務(wù) 項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按 照規(guī)定程序 或合同約定 辦理移交手 續(xù)并完成項(xiàng) 目移交和退 出： （三）接收方應(yīng)在 交接完成 30日內(nèi)將 移交清單以及交接 情況報(bào)告等書面材 料報(bào)轄區(qū)街道辦事 處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）及區(qū)級物業(yè)管 理行政主管部門備 案。 物業(yè)管理 退回接收 （一）占用 的物業(yè)用房 、物業(yè)共用 部分、由前 期物業(yè)管理 開辦費(fèi)購買 的物業(yè)辦公 設(shè)備等固定 資產(chǎn)； （三）物 業(yè)服務(wù)期 間形成的 物業(yè)和設(shè) 施設(shè)備安 裝、使用 、維護(hù)、

19、定期檢驗(yàn) 、運(yùn)行、 保養(yǎng)記錄 及交接時(shí) 狀態(tài)； （四）結(jié)清預(yù) 收、代收和預(yù) 付、代付的有 關(guān)費(fèi)用； （五）業(yè)主名冊、 入住交房資料，尚 在有效期內(nèi)的，屬 于全體業(yè)主共有的 共用部位、商業(yè)經(jīng) 營用房的出租合同 及相關(guān)費(fèi)用等資 料； （一）拒不 移交物業(yè)服 務(wù)用房、固 定資產(chǎn)和相 關(guān)資料； （二）拒不配 合交接查驗(yàn)； 物 業(yè) 公 司 退 場 退出過程 行為規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目 的，已成立業(yè)主大會并選舉 產(chǎn)生業(yè)主委員會的由業(yè)主委 員會作為接收主體。業(yè)主委 員會委托的有資質(zhì)物業(yè)服務(wù) 企業(yè)也可以作為接收主體。 未成立業(yè)主大會但成立 物業(yè)管理委員會的物業(yè) 項(xiàng)目，由物業(yè)管理委員 會作為接收主體。

20、未成立業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會 的物業(yè)項(xiàng)目，屬地街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）為接收主體。屬地街 道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可委托 屬地社區(qū)居（村）民委員會作為接 收主體實(shí)施管理。 （三）以業(yè)主欠交物業(yè) 費(fèi)、公共能耗費(fèi)等為 由，拒不撤出物業(yè)管理 區(qū)域； （四）強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，以事實(shí) 服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用； （二）竣工總平面圖，單體 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖， 配套設(shè)施、物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路 、地下停車庫，地下管網(wǎng)工 程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 共用設(shè)施設(shè)備清單；物業(yè)質(zhì) 量保修文件和物業(yè)使用說明 文件；物業(yè)管理所必需的其 他資料； （六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

21、在退出服務(wù)項(xiàng)目過程中不得有下列行為： 老舊小區(qū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出的、矛盾集中的小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）接管，開展保潔、保綠、保安等基本物業(yè)服務(wù)與其他公共服務(wù)，并收取公共服務(wù)費(fèi)。 繳納物業(yè) 費(fèi) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約行為由業(yè)主委員會或?qū)俚亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)監(jiān)督履行到 位，未達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)的依法予以解除。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)至物業(yè)公司入駐管理流程和前期物業(yè)管理流程內(nèi)容一致 在業(yè)主委員會、屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下物 業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定與接收方完成項(xiàng)目移交，具體有： 移交項(xiàng)目 （一）服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者依約提前終止合同的；（二）物業(yè)服務(wù)企

22、業(yè) 被撤銷（吊銷）資質(zhì)的；（三）生效法律文書確定服務(wù)合同無效或解除服務(wù) 合同的；（四）被區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門清出市場的；（五）自行 決定退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；（六）法律法規(guī)確定應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。 （一）退出前不少于 3個(gè)月 書面告知另一方當(dāng)事人、項(xiàng) 目所在地區(qū)級物業(yè)管理行政 主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè) 主公告； （二）提前不少于 1個(gè) 月，向接收方提交移交清 單，以備交接和查驗(yàn)，并 在15日內(nèi)，全面完成物業(yè) 管理區(qū)域、物業(yè)用房、資 料和財(cái)物等移交，并退出 物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 （七

23、）原物業(yè)服務(wù) 企業(yè)尚未撤出物業(yè) 項(xiàng)目的，新的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行 接管； 條件 章程 例外 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng) 作出決定： （一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限； （三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。 電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托 專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 自 行 管 理 （八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的區(qū)級物業(yè)管理行政主管部 門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，逾期不撤出的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。 物業(yè)公司 退出過程 行為規(guī)定 （五）在辦理交接至撤出物 業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，不 維持正常的物業(yè)管理秩序 （物業(yè)服務(wù)合同另有約定的 除外）； （六）自書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）、區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門 起3個(gè)月內(nèi)擅自撤出物業(yè)管理區(qū)域，情 況特殊的，區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門 可以書面要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)延期撤出， 延期不得超過 3個(gè)月；