1、物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下）12.柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全的操作柴油發(fā)電機。2.0 適用范圍 食用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的操作。3.0 職責(zé)3.1 機電維修部主管/組長負責(zé)檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。3.2 當值管理員依照本規(guī)程負責(zé)進行柴油發(fā)電機的操作。4.0 程序要點4.1 啟動前檢查4.1.1 檢查機油油位是否在標示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號機油至標示線以內(nèi)位置。4.1.2 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，不夠加清水至上述位置。4.1.3 檢查電池液液位是否在極板面上15cm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。4.1.4 清理發(fā)電機

2、組現(xiàn)場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風(fēng)道順暢。4.1.5 確保柴油發(fā)電機組總空氣開關(guān)在OFF（關(guān)）狀態(tài)。4.2 鑰匙啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作4.1.2 啟動：a) 把鑰匙從“0”位經(jīng)過“1”位轉(zhuǎn)到“預(yù)熱”位，在預(yù)熱位等7秒鐘使空氣預(yù)熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復(fù)到“1”位；b) 鑰匙在啟動位置停留的時間最長不要超過5-7秒，如果在上述時間內(nèi)柴油發(fā)電機不能啟動，則應(yīng)把鑰匙立即回復(fù)到“0”位。間隔30秒鐘后再行第二次啟動，如果連續(xù)3次仍不能啟動柴油發(fā)電機，則應(yīng)查找原因并排除故障后才允許再啟動；c) 柴油發(fā)電機啟動后，應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制

3、屏有無異常顯示。在開機10-15秒內(nèi)，油壓是否達到正常范圍（35-60p.s.i），如果有不正常現(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng)整改處理，等一切正常后將柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)合上（ON位置），開始供電。4.2.2 停機：a) 先把柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)扳下（OFF）位置，讓發(fā)電機空載運行5分鐘，然后把鑰匙轉(zhuǎn)回“0”位置；b) 如果有緊急情況停電需停機，可以在不切斷負載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)到“0”位置或干脆按下紅色急停按鈕。4.3 自動啟動控制屏柴油發(fā)電機、停機操作4.3.1 手動啟動：a) 確保控制屏上各按鈕已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“RUN”（運轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機啟動；b) 如果柴油機發(fā)電機是冷的應(yīng)把預(yù)熱器按鈕到“

4、RUN”（位置），柴油發(fā)電機啟動；c) 柴油發(fā)電機正常情況下，一次自動啟動著車或最多三次自動啟動著車，如果柴油發(fā)電機三次都不能啟動著車，控制屏面板上的故障指示燈會亮，此時應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動；d) 啟動著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示，在開機10-15秒內(nèi)，油壓應(yīng)達到正常范圍（3560p.s.i）,如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)開始供電。4.3.2 手動停機：a) 先扳下柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)，讓發(fā)電機空載運行5分鐘，然后把控制按鈕旋到：“STOP”（停）的位置，柴油機發(fā)電機停機；b) 如果有緊急情況需

5、停車，可以不扳下柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)直接按下紅色緊急停車按鈕，柴油發(fā)電機停機。4.3.3 自動啟動： a) 把控制屏面扳上的各按鈕復(fù)位； b) 把控制鈕旋到“AUTO”（自動）位置； c) 把柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)合上（ON）位置； d) 如果“市電”停，柴油發(fā)電機在8秒內(nèi)便會自行啟動并送電； e) 如果柴油發(fā)電機不能自動啟動，控制屏面板上便會亮故障燈，此時應(yīng)把控制鈕旋到“STOP”（停）的位置，查明原因排除故障后再旋到“AUTO”（自動）位置，柴油發(fā)電機便會自動啟動。4.3.4 自動停機。來“市電”，雙電源轉(zhuǎn)換柜立即自動切換成“市電），柴油發(fā)電機在空載情況下運行3分鐘后自動停機。5.0 記錄6

6、.0 相關(guān)支持文件13.柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機運行管理工作，確保柴油發(fā)電機良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機的運行管理。3.0 職責(zé)3.1 機電維修部主管負責(zé)檢查柴油發(fā)電機運行管理工作的實施。3.2 機電維修部組長負責(zé)柴油發(fā)電機運行管理工作的組織實施。3.3 當值管理員具體負責(zé)柴油發(fā)電機 的運行管理。4.0 程序要點 4.1 巡視監(jiān)控4.1.1 當值管理員應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機的運行并每隔1小時進行一次記錄。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。4.1.2 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：

7、a) 有無異常聲響或大的振動；b) 有無異常氣味；c) 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現(xiàn)象；d) 機油壓力冷卻水溫是否正常；e) 頻率偏差是否較大；f) 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象；g) 各信號燈指示是否正常；h) 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45 ，用半導(dǎo)體濕度計）；i) 回風(fēng)是否順暢；j) 緊固件是否有松動現(xiàn)象；k) 柴油箱油位；l) 消音效果是否理想；m) 每半個月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機試運行半小時。 4.1.3 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。處理不了的問題，應(yīng)及時詳細地匯報給機電維修部組長或主管，請求支援解決。整改時應(yīng)遵守

8、柴油發(fā)電機保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。4.2 柴油發(fā)電機異常情況的處置4.2.1 柴油發(fā)電機“飛車“的處置：柴油發(fā)電機發(fā)生”飛車“現(xiàn)象時，當值管理員需沉著、冷靜、迅速果斷得采取措施：a) 切斷油路：將油門開關(guān)拉到停機位置，如果柴油機停下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管；b) 切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）；c) 絕對禁止減少或去掉負載；d) 柴油機停機后，應(yīng)立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油發(fā)電機房發(fā)生火災(zāi)時按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。4.2.3 柴油發(fā)電機房發(fā)生水

9、浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的柴油發(fā)電機；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.3 當值管理員應(yīng)按時開關(guān)柴油發(fā)電機。對于手動操作的柴油發(fā)電機，在停“市電“時，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動柴油發(fā)電機并開始供電；在來”市電“時，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機。4.4 對于柴油發(fā)電機，當值管理員應(yīng)根據(jù)其負荷的變化，適當調(diào)整

10、其油門的大小。使其功率得到充分的利用。4.5 柴油發(fā)電機機房管理4.5.1 非值班人員不準進入機房，如需要進入，需經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。4.5.2 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。機房內(nèi)嚴禁吸煙。4.5.3 每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.5.4 機房應(yīng)當通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。4.5.5 機房都應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。4.6 交接班要求4.6.1 交接人員應(yīng)準時接班。4.6.2

11、 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看_柴油發(fā)電機運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在_柴油發(fā)電機運行日記表上簽名。4.6.3 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。4.7 當值管理員應(yīng)將柴油發(fā)電機的運行情況規(guī)范、詳細、清晰的記錄在_柴油發(fā)電機運行日記內(nèi)，并于每月的3號之前由柴油發(fā)電機管理員將上一個月的記錄整理成冊交由機電維修部存檔，保存期為兩年。5.0 記錄 _柴油發(fā)電機運行日記6.0 相關(guān)支持文件6.1

12、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程6.2 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程柴油發(fā)電機日記NO：巡視時間室內(nèi)溫度運行頻率機油壓力冷卻水溫電池電壓柴油用量年 月 日 星期ABBCCAABC天氣交班時間負責(zé)人運行情況：交班人： 接班人：天氣交班時間負責(zé)人運行情況：交班人： 接班人：天氣交班時間負責(zé)人運行情況：交班人： 接班人：14.柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機各項性能良好，保證柴油發(fā)電機良好運行。2.0 適用范圍 適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。3.0 職責(zé)3.1 主管經(jīng)理負責(zé)審核柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃執(zhí)行情況。

13、3.2 機電維修部主管負責(zé)制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督該計劃的執(zhí)行。3.3 柴油發(fā)電機管理員負責(zé)柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。4.0 程序要點4.1 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織柴油發(fā)電機管理員一起研究、制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并上報公司審批。4.1.2 制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的原則：a) 柴油發(fā)電機使用的頻度；b) 柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容：b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c)

14、預(yù)計費用；d) 備品、備件計劃。4.2 柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng)，由機電維修部管理員負責(zé)，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應(yīng)按柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃進行。4.3 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)4.3.1 進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應(yīng)作記號），不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。4.3.2 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次： a) 空氣濾清器顯示器： 當顯示的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應(yīng)立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位； b) 空氣濾清器： 松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上

15、至下小心清潔濾芯； 濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不太接近濾芯； 如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)筒吹干（注意不能過熱）； 清洗完畢，應(yīng)進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔 ，此時則應(yīng)更換同型號的濾芯； 如果沒有發(fā)現(xiàn)光點出現(xiàn)則表明濾芯末穿孔，此時則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。4.3.3 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；b) 檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或

16、有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。4.3.4 皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次：a) 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時更換；b) 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12MM左右，太松太緊都應(yīng)當進行調(diào)整4.3.5 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次： a) 外部清潔： 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發(fā)電機； 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的確良堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。 b) 內(nèi)部除垢： 把水從散熱器中排干，然后把散熱

17、器與管子相連的地方拆開封口； 向散熱器中倒入45。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器； 如果仍有水污，則用8%的酸溶液再清洗一次； 除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上； 所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補； 如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應(yīng)重新生灌滿清水并加入防銹劑。4.3.6 潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次；a) 啟動柴油發(fā)電機，讓其運行15分鐘；b) 當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號親手新的與機油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號機油；c

18、) 拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)新鮮的與機內(nèi)型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）；d) 更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內(nèi)型號相同的機油。4.3.7 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期性每運行200小時進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。4.3.8 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次：a) 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應(yīng)及時更換；c) 檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應(yīng)申請外委維修。4.3.9 發(fā)電機

19、控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進行處理并擰緊。4.4 對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫外委維修保養(yǎng)申請單，經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準后，由處委單位完成。4.5 對于計劃中列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修部主管盡快補充至計劃中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障，先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后，先組織解決而后寫出_事故報告并上報公司。4.6 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機管理員將記錄交機電維修部存檔，長期保存。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文

20、件15.常壓生活鍋爐操作標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐操作程序，確保正確、安全的操作常壓生活鍋爐。2.0 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。3.0 職責(zé)3.1 機電維修部班組長負責(zé)員工的操作質(zhì)量。3.2 當值管理員負責(zé)依照本規(guī)程操作常壓生活鍋爐。4.0 程序要點4.1 開爐前的檢查4.1.1 檢查鍋爐給水、供水閘閥是否均已擰開（中央空調(diào)熱水供應(yīng)閘閥及回水閘閥只有制熱時才擰開，其余時間均關(guān)閉），否則應(yīng)擰開。4.1.2 檢查各信號燈是否正常，否則應(yīng)整修。4.1.3 手盤供水泵軸3圈，應(yīng)靈活無阻滯。4.2 開爐4.2.1 合上水泵控制箱電源開關(guān)，按下水泵啟動按鈕，啟動水泵。4.2.

21、2 合上燃燒機電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“燃燒”位置，燃燒機電動機立即啟動。點火電極產(chǎn)生點火花，約過7秒鐘的預(yù)吹風(fēng)時間后，電磁閥自動打開，噴嘴噴出油霧。油霧被點火花燃后形成火焰，點火電極再延時點火約15秒鐘后停止點火，燃燒機開始進入正常工作。4.2.3 如果點火不成功，經(jīng)過約25秒鐘后燃燒機上會亮起故障紅燈。此時再經(jīng)過3分鐘后可以按下恢復(fù)按鈕，重新啟動燃燒機。如果三次均未啟動成功，則需查明原因并排除故障后才允許再啟動。4.2.4 啟動成功后，應(yīng)繼續(xù)觀察10秒鐘，及時整改不正常情況：a) 有無異常聲響或振動；b) 有無漏油、漏水現(xiàn)象；c) 煙色及水溫變化是否正常；d) 燃燒機控制箱、水泵控制箱有無

22、異常氣味。4.3 停爐4.3.1 將燃燒機轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，拉下電源開關(guān)，燃燒機停止燃燒。4.3.2 當水溫降到45左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水。此時應(yīng)拉下水泵控制箱電源開關(guān)。4.3.3 檢查鍋爐及附件是否有不正常情況 ，如有應(yīng)及時整改。5.0 記錄16. 常壓生活鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐運行管理工作，保證常壓生活鍋爐良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的運行管理。3.0 職責(zé)3.1 機電維修部主管負責(zé)檢查壓力鍋爐運行工作的實施情況。3.2 機電維修部組長負責(zé)常壓生活鍋爐運行管理工作的組織實施。3.3 當值班管理員

23、具體負責(zé)常壓生活鍋爐的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監(jiān)控4.1.1 當值管理員每隔2個小時巡視一次常壓生活鍋爐，巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置（閘閥、油箱、熱水箱）。4.1.2 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；b) 是否有異常的聲響或振動，是否有異常氣味；c) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定；d) 觀察鍋爐水溫是否變化正常；e) 查看鍋爐水位，油箱油位；f) 檢查水泵機組： 電機溫度是否太高（燙手），風(fēng)葉是否碰殼； 水泵是否漏水成線； 有無松弛的螺栓、螺母。 g) 檢查控制箱： 各指示燈是否正常； 各元器是否

24、動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。4.1.3 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的正常情況，當值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決。處理不了的問題，當值管理員應(yīng)及時詳細的匯報給機電維修部組長或主管，請求支援。整改時應(yīng)遵守常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。4.2 當值管理員應(yīng)根據(jù)使用熱水部門或用戶的要求，及時開關(guān)常壓生活鍋爐，并根據(jù)他們的需要，適當調(diào)整鍋爐熱水的溫度或熱水供應(yīng)量的大小。注意最高溫度不能超過65。4.3 異常情況處理4.3.1 當常壓生活鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時，按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。4.3.2 當常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉運行中鍋爐,拉下總電源開關(guān);b) 堵住漏水源;c)

25、 如果漏水較大,應(yīng)立即通知機電維修部主管,同時盡力阻滯進水;d) 漏水源堵住后,應(yīng)立即排水;e) 排干水后,應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理.如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.4 常壓生活鍋爐房管理4.4.1 非值班人員不準進入常壓生活鍋爐房，如需要進入，須經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入常壓生活鍋爐房。4.4.2 常壓生活鍋爐內(nèi)嚴禁存放易爆、易然、危險物品。4.4.3 常壓生活鍋爐房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。常壓生活鍋爐房內(nèi)嚴禁吸煙。4.4.

26、4 每班打掃一次常壓生活鍋爐房的衛(wèi)生。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。4.4.5 常壓生活鍋爐房內(nèi)應(yīng)當通風(fēng)良好、光線足夠，門窗開啟靈活。4.4.6 常壓生活鍋爐房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值常壓生活鍋爐管理員保管，常壓生活鍋爐房管理員不得自私配鑰匙。4.5 交接班要求4.5.1 交接人員應(yīng)準時接班。4.5.2 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看常壓生活鍋爐運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在常壓生活鍋爐運行日記表上簽名。4.5.3 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情

27、況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c) 常壓生活鍋爐房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。4.6 對于常壓生活鍋爐的運行情況，當值管理員應(yīng)及時完整、規(guī)范清晰的記錄在常壓生活鍋爐運行日記表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。5.0 記錄 常壓生活鍋爐運行日記6.0 相關(guān)支持文件6.1 常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程6.2 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程常壓生活運行日記 年 月 日 NO： 班次 巡視時間序號 項 目早班當值人：中班當值人：晚班當值人

28、：1鍋爐水溫2水泵機組（電機溫升、水泵漏水等）3電控箱（批示燈、儀表、繼電器等）4燃燒機（火焰是否穩(wěn)定、點火情況）5各連接處是否漏油、漏水6柴油量7其他附屬裝置情況8重要運行情況記錄9負責(zé)人意見及簽名說明：正常打“”，已調(diào)整打“”，外委打“”，等料“”17.常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)工作，確保常壓生活鍋爐隨時處于完好狀態(tài)，保證其良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。3.0 職責(zé)3.1 主管經(jīng)理負責(zé)審核常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。3.2 機電維修部主管負責(zé)組織制定常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計

29、劃，并組織、監(jiān)督、實施該計劃。3.3 鍋爐管理員具體負責(zé)常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。3.4 公共事物部負責(zé)通知有關(guān)用戶關(guān)于停止供應(yīng)熱水的情況。4.0 程序要點4.1 常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織鍋爐管理員一起研究、制定常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃，并上報公司審批。4.1.2 制定常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃的原則：a) 常壓生活鍋爐使用的頻度：b) 常壓生活鍋爐的運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3 常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b) 具體實施維修保養(yǎng)的時

30、間；c) 預(yù)計費用；d) 備品、備件計劃。4.2 鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃進行。4.3 燃燒機維修保養(yǎng)要領(lǐng)。每年度1月、4月、7月、10月份分別對燃燒機進行一次清潔、保養(yǎng)。4.3.1 電動機及風(fēng)機：a) 檢查電動機接線是否銹蝕或松動，如是則修理并重新接好；b) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應(yīng)更換同型號規(guī)格的電容；c) 檢查電動機與風(fēng)機聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應(yīng)緊固處理；d) 對電動機軸承、風(fēng)機波絲加注潤滑油；e) 用500V搖表測量電動機線圈絕緣電阻，如果低于0.2M則應(yīng)進行處理，處理后達不到要求的應(yīng)拆修；f) 清潔電動機、風(fēng)

31、機上的污物、灰塵。4.3.2 油泵a) 檢查油泵與電動機的聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應(yīng)緊固處理；b) 檢查油泵進、出油管是否漏油，如是則應(yīng)重擴喇叭口并擰緊螺母；c) 用壓力表測試油泵出油壓力，應(yīng)調(diào)定為0.9MPA，最高不允許超過2MPA，過高過低應(yīng)調(diào)整；d) 清潔油泵進油油濾；e) 清潔油泵外表。4.3.3 點火電極：a) 檢查點火電極是否燒蝕嚴重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格點火電極；b) 調(diào)整點火電極至合理位置，清潔點火電極。4.3.4 噴嘴：a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通；b) 如噴嘴磨損嚴重或已堵住，則應(yīng)更換同規(guī)格噴嘴。4.3.5 光電探測器、點火變壓器：a) 清潔光電探測器，點火

32、變壓器、；b) 如光電探測器、點火變壓器已老化或已損壞、則應(yīng)更換同規(guī)格光電探測器、點火變壓器。4.3.6 電磁閥：a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）；b) 如控制器損壞則應(yīng)更換同規(guī)格的控制器。4.4 鍋爐本體維修保養(yǎng)要領(lǐng)。每年度的7月、12月應(yīng)分別對鍋爐本體進行一次維修保養(yǎng)。4.4.1 熱交換器：a) 外部清潔。用細鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈；b) 內(nèi)部除垢。把鍋爐進、出口閘閥拆開，放干鍋爐內(nèi)的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內(nèi)注入45的4%的酸溶液，過8分鐘后排干酸溶液。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用45的%酸溶液加洗一次。除垢后，

33、用3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗3次。所有工作完成后。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補后再裝回。4.4.2 檢查爐內(nèi)膽及耐火材料，對于損壞之處作必要的修復(fù)；檢查排煙管，并進行清潔處理。4.5 鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領(lǐng)。每年度的1月、4月、7月、10月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1 水泵機組：a) 對水泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴重的軸承應(yīng)更換；b) 檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新裝壓盤根（不定期、視漏水情況）；c) 檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，否則應(yīng)更換橡膠墊并擰緊（不定期）；d) 旋轉(zhuǎn)水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象則說明葉輪已損壞，

34、應(yīng)拆換同規(guī)格葉輪。4.5.2 電氣控制系統(tǒng)：a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應(yīng)作相應(yīng)修理；b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應(yīng)處理。4.5.3 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱：a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應(yīng)加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關(guān)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油；b) 清除儲油箱里面的污物和積水；c) 清除熱水箱里面的泥沙、污物。4.6 每次常壓生活鍋爐計劃維修保養(yǎng)的時效不允許超過8小時。如必須超過8小時，則應(yīng)由機電維修部主管填寫申請延時維修保養(yǎng)表，經(jīng)主管經(jīng)理批

35、準后方可延時。4.7 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修部主管口頭批準，先行組織而后寫出_事故報告并上報公司。4.8 鍋爐管理員將常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)工作完整、規(guī)范的記錄在_維修保養(yǎng)工作記錄表內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由機電維修部組長將記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。4.9 停止供應(yīng)熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應(yīng)熱水時，應(yīng)由機電維修部組長事先填寫停_申請表，經(jīng)機電維修部主管、主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因突然故障停止供應(yīng)熱水，則應(yīng)在恢復(fù)供應(yīng)熱水后8小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。5.0 記錄6.0 相關(guān)支持文件

36、18.中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的會所、食街的中央空調(diào)操作。3.0 職責(zé)3.1 機電維修部主管/組長負責(zé)檢查中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行情況。3.2 當值管理員具體負責(zé)中央空調(diào)的操作。4.0 程序要點4.1 開機前的檢查 確認下列情況正常后方可開機；4.1.1 電壓表指示否在額定值的 + 10%范圍以內(nèi)。4.1.2 各種信號燈顯示是否正常。4.1.3 各種閥是否均已打開。4.2 開機4.2.1 啟動冷卻塔風(fēng)機。4.2.2 啟動冷卻塔水泵。4.2.3 啟動冷水泵。 4.2.4 確認冷卻供水

37、壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過5-10分鐘后啟動壓縮機。4.2.5 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。4.3 停機4.3.1 停壓縮機。4.3.2 過5-10分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機。4.3.3 全部關(guān)停后，嚴禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動。4.3.4 確認無異常情況后才算停機成功。5.0 記錄6.0 相關(guān)文件19.中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央空調(diào)良好運行。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。3.

38、0 職責(zé)3.1 機電維修部主管負責(zé)中央空調(diào)運行管理工作管理的實施情況。3.2 機電維修部組長負責(zé)組織實施中央空調(diào)的運行管理。3.3 當值管理員具體負責(zé)中央空調(diào)的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監(jiān)控4.1.1 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視部位包括：中央空調(diào)主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。4.1.2 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 檢查線電壓（正常380V，不能超額定值）；b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；c) 檢查油壓（正常10-15kgf/fm2）；d) 檢查高壓（2.5 kgf/fm2）；f) 冷卻水進水溫度（正常40）；h) 冷凍水進水溫

39、度（正常10-18）；i) 冷凍水出水溫度（正常6-10）；j) 檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音；k) 檢查冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。4.1.3 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決，處理不了的問題應(yīng)及時詳細的匯報給機電維修部主管，請求支援解決。整改時，應(yīng)嚴格遵守中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。4.2 異常情況的處置4.2.1 中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄漏時的處置：a) 立即關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān)閉相關(guān)的閥門；b) 加強現(xiàn)場通風(fēng)或

40、用水管噴水淋澆（應(yīng)注意不要淋在設(shè)備上）；c) 救護人員應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩人為一組，確保安全；d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法： 對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好的地方去休息； 如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療； 如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應(yīng)用2%的硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛并送醫(yī)院治療。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調(diào)試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。4.2.2 中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)；b) 堵住漏水源

41、；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.2.3 中央空調(diào)機房發(fā)生火災(zāi)時按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。4.2.4 當值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求，按時開關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源。4.3 中央空調(diào)機房管理4.3.1 非值班人員不準進入中央空調(diào)機房，如需要進入，需經(jīng)機電維修部主管同意、，并在值班人員的陪同下方可進入中央空調(diào)機房。4.3.2 中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險品。4.3.3 中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙。4.3.4 每班打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。4.3.5 中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)當通風(fēng)良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。