青島市南區(qū)燕兒島路住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（57頁(yè)）.doc

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青島市南區(qū)燕兒島路住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（57頁(yè)）.doc

1、編制單位：青島中建紫錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：二零零九年八月二十三日青島市南區(qū)燕兒島路項(xiàng)目青島市南區(qū)燕兒島路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告目錄目錄一、項(xiàng)目概況.41.1 項(xiàng)目背景.41.2 地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀. 41.3 周邊環(huán)境.71.4 市政配套設(shè)施.111.5 項(xiàng)目宗地分析結(jié)論.111.6、項(xiàng)目獲取方式.111.7、項(xiàng)目投資主體.121.8、實(shí)施方式.13二、市場(chǎng)調(diào)查.132.1 青島市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況. 132.2 青島城市的規(guī)劃發(fā)展方向. 162.3 青島市土地市場(chǎng)狀況.192.4 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況. 232.5 可比樓盤分析.312.6 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論.38三、開發(fā)規(guī)劃和

2、營(yíng)銷規(guī)劃.393.1 基本數(shù)據(jù).393.2 規(guī)劃的要求與限制.393.3 開發(fā)方案的初步設(shè)想.393.4 計(jì)劃開發(fā)期.403.5 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析.403.6 目標(biāo)市場(chǎng)的確定和開發(fā)定位. 41四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析.484.1 開發(fā)成本.484.2 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（售價(jià)以整盤均價(jià)計(jì)算）.494.3、內(nèi)部收益率及投資回收期. 494.4、資金來(lái)源與運(yùn)用.49五、風(fēng)險(xiǎn)分析.505.1 項(xiàng)目盈虧點(diǎn)分析.505.2 項(xiàng)目敏感性分析.515.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).515.4 政府政策風(fēng)險(xiǎn).515.5 法律風(fēng)險(xiǎn).52六、結(jié)論.526.1、基本結(jié)論.526.2、存在的問(wèn)題.526.3、投資建議.556.4、競(jìng)價(jià)策略.5

3、5七、附件.577.1 附件一：成本與盈利測(cè)算表. 577.2 附件二：投資支出與資金籌措計(jì)劃表.577.3 附件三：借款還本付息計(jì)劃表. 577.4、附件四：資金來(lái)源與運(yùn)用表. 577.5、附件五：現(xiàn)金流量表（全投資）.577.6、附件六：現(xiàn)金流量表（自有資金）.57一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況1.11.1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目來(lái)源項(xiàng)目來(lái)源地塊位于燕兒島路與江西路交會(huì)處，總占地 63 畝。地塊原屬青島工人療養(yǎng)院用地，青島工人療養(yǎng)院隸屬于山東省總工會(huì)。從 2000 年起，療養(yǎng)院因?yàn)檫B年客流稀少，已經(jīng)全面關(guān)停。療養(yǎng)院擬通過(guò)土地拍賣獲取資金，解決目前職工的工資及安置問(wèn)題。目前土地已經(jīng)被青島土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，預(yù)計(jì) 2009 年 9 月末將以拍賣形式出讓。土地出讓金將 100%返還青島療養(yǎng)院。土地性質(zhì)土地性質(zhì)目標(biāo)地塊為國(guó)有土地，用地性質(zhì)為住宅用地，土地使用權(quán) 70 年。權(quán)屬情況權(quán)屬情況目前已經(jīng)被青島土

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