1、北京億城物業管理有限公司作業指導書 文件編號：BYCWY-GC-01工程部作業指導書匯編編寫：陳猛、李勇剛、趙連國、李鳳山、孟憲智審核：陳猛、李勇剛批準： 荊燕批準日期：2006-8北京億城物業管理有限公司總目錄序號文件名稱頁碼1工程部各崗位職責32機電設備管理規程103鍋爐房作業規程134供配電系統作業規程195水泵房作業規程246管道系統作業規程277空調（機房）系統作業規程308消防系統作業規程399樓宇控制系統作業規程4310熱力站作業規程4511電梯（機房）作業規程4812弱電系統作業規程5713房屋管理規定6014計量器具管理規定6215工程值班與交接班制度6316二次供水水污染應

2、急預案65一、工程部各崗位職責1 目的為了確保大廈或園區建筑完好、各類機電設備安全正常運作，以達到“安全、清潔、優美、舒適、方便”的工作標準，更好地開展工作，明確崗位職責，落實責任到人，特制定本職責。 2 適用范圍本職責適用于工程部各崗位的工作。3 職責3.1 工程部經理職責 3.1.1 直接對項目經理負責，匯報部門各項工作。3.1.2 檢查總結當月工作，組織制定各項工作計劃，安排并實施。3.1.3 制定設備設施維修維護改造計劃和工程部全年費用計劃。3.1.4 監督設備檔案、庫房物資的控制使用。3.1.5 主持每周工程部例會，安排本部門本周各項事務。3.1.6 配合其他部門落實大廈或園區文化活

3、動及各項便民服務措施。3.1.7 制定并落實節能降耗措施。3.1.8 督導本部門主管的各項工作并進行績效考評。3.1.9 參加項目突發事件應急預案的制定工作，并按照應急預案及時處理緊急情況及突發事件。3.1.10 檢查投訴記錄及處理情況，并及時處理重大投訴。3.1.11 負責組織員工的專業技能培訓。3.1.12 檢查員工著裝及服務規范、禮節禮貌。3.1.13 協調合作單位工作關系，配合政府相關部門工作。3.1.14 完成上級領導指派的其它工作。3.2 工程部電氣主管職責3.2.1 協助工程部經理工作，負責配電供電系統、電梯設備、弱電系統的安全運行維修、保養工作的計劃制定及組織、實施，在維修請示

4、及預防性維修計劃的實施下確保各項目的電氣設備、機電系統始終處于最高的安全運行水平狀態。3.2.2 確保任何時候都遵守指定的工程服務標準。3.2.3 協助所管轄的班組解決管理和技術上的疑難問題。3.2.4 每月對所管轄范圍內的重點設備、設施的運行/技術狀況進行檢查，并將檢查結果及改進方案上報上級。3.2.5 每月對所管轄工作范圍內的材料消耗、能源消耗與配件領購的審批，并匯總上報。3.2.6 負責向部門提供年度、季度、每周的維修計劃，并向上級落實及上報工作情況。3.2.7 定期對所屬專業的員工進行培訓。3.2.8 對所管轄的人員嚴格管理、并進行月度、年度考評，獎罰分明。3.2.9 對部門經理負責，

5、及時將工作情況向部門經理匯報。3.2.10 負責編制大廈或園區配電供電系統、電梯設備、弱電系統的安全運行維修、保養工作計劃及費用預算，協助部門經理控制能耗及費用。3.2.11 監督新設備的安裝、調試及驗收工作。3.2.12 隨時檢查各所轄崗位員工的儀表、制服標準情況。3.2.13 時常保持機房/工作間/設備的清潔、整齊。3.3 工程部暖通主管職責3.3.1 協助工程部經理工作，負責空調系統、鍋爐設備、給排水系統、機械設備、排風排煙、裝飾工程的安全運行維修、保養工作的組織、實施及班組的管理工作，在維修請示及預防性維修計劃的實施下確保大廈或園區以上設備及系統處于最佳的安全運行水平狀態。3.3.2

6、確保任何時候都遵守指定的工程服務標準。3.3.3 協助所管轄的班組解決管理和技術上的疑難問題。3.3.4 每月對所管轄范圍內的重點設備、設施的運行/技術狀況進行檢查，并將檢查結果及改進方案上報上級。3.3.5 每月對所管轄工作范圍內的材料消耗、能源消耗與配件領購的審批，并匯總上報。3.3.6 負責向部門提供年度、季度、每周的維修計劃，并向上級匯報工作情況。3.3.7 定期對所屬專業的員工進行培訓。3.3.8 對所管轄的人員嚴格管理、并進行月度、年度考評，獎罰分明。3.3.9 對部門經理負責，及時將工作情況向部門經理匯報。3.3.10 負責大廈空調系統、鍋爐設備、給排水系統、機械設備、排風排煙、

7、裝飾工程的安全運行維修、保養工作。3.3.11 負責編排其所屬崗位員工工作值班表。3.3.12 監督新設備的安裝、調試及驗收工作。3.3.13 隨時檢查各所轄崗位員工的儀表、制服標準情況。3.3.14 時常保持機房/工作間/設備的清潔、整齊。3.4 工程部行政管理員職責 3.4.1 做好各種發文的登記，保管和上傳下達工作，負責催辦各工種系統，按時完成當月工作計劃和臨時性的工作任務。3.4.2 負責按時收集各種統計報表、報修單、考勤、工時、材料及天然氣、水、電等的用量匯總統計工作。3.4.3 負責工程部年度計劃和月工作計劃編制工作和經濟合同的起草工作。3.4.4 根據經理意圖負責對內、外部職能管

8、理部門，施工部門、合同單位的協調工作。3.4.5 協助經理組織本部門各類會議，并做好會議記錄。3.4.6 負責轄區固定資產設備的統計、分類、編號、作帳。3.4.7 負責建立設備資產卡片、綜合臺帳、分類臺帳。按照有關設備資產管理的規定，辦理各種手續。3.4.8 每年進行清查，做到帳、卡、物一致。3.4.9 負責對轄區設備設施資料、圖紙、檔案進行正確立卷、分類、歸檔工作。3.4.10 負責保管的所有技術資料檔案要確保其完整性、準確性，要分類存放、碼放整齊、對損壞的檔案要及時修補。3.4.11 負責編制必要的檢索目錄和分類卡片，新資料要及時分類、編目、登記、立檔。3.4.12 保持資料室和庫房內衛生

9、，做好防盜、防火、防潮、防曬、防蟲等工作。3.4.13 完成經理交辦的其他任務3.5 維修技工職責3.5.1 遵守員工守則和公司各項規章制度，認真貫徹“業主至上，服務第一”的標準。3.5.2 運用本專業的技術知識和熟練的技術手段按時完成主管、領班分配的維修保養任務，并且必須保證工作質量。3.5.3 嚴格按照操作規程進行工作，嚴禁違章作業。3.5.4 應按照項目部有關規章制度、服務標準和行為規范完成維修、保養和施工任務。3.5.5 除完成本專業設備維修保養的任務外，還應學習和了解其它設備的維修保養知識，達到一專多能的要求。3.5.6 發揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為公司多作貢獻。3.

10、5.7 對業主及住戶彬彬有理，以及時、優質服務為公司爭取榮譽。3.5.8 維修完后，應做到“工完場清”，注意節約材料。3.5.9 著裝整潔，進戶需佩帶員工牌，保持公司良好形象。3.6 強電電工職責 3.6.1 必須持有供電局核發的電工操作上崗證。3.6.2 嚴格遵守電氣安全操作規程，熟悉變配電設備、設施的工作原理，認真填寫配電室值班工作日志，嚴格執行交接班制度，能熟練無誤地操作配電設備。3.6.3 負責轄區內變配電設備、供電電路、照明設備、動力設備的正常運行及維修、檢修、定期清掃等工作。3.6.4 精通業務，能熟練掌握轄區內各部位的照明、動力系統的安裝位置、控制區域，熟練掌握各類用電設備、設施

11、的電氣工作原理和機械工作原理，能及時發現故障，排除故障。3.6.5 定期檢測防雷設施和接地保護設施的可靠性，嚴格執行安全絕緣工具的年限規定。3.6.6 按計劃做好季節檢修工作和操作記錄表的填寫工作以及防風、防汛、防止小動物竄入配電室的工作。不準無計劃操作供電設備，防止造成人身事故和設備事故。3.6.7 接到報修通知后，及時做好記錄，文明操作，工作完成后，清理干凈工作現場，清點工具，檢修合格簽字后，方可離開現場。3.6.8 變配電室、控制機房、值班室和工作間內不準存放易燃、易爆物品，一般不準使用易燃物品操作，必須使用時也應避開明火，做好防范措施，不準用酸性物品，易燃品擦洗電氣設備、設施。3.6.

12、9 熟練掌握各種消防滅火器材的性能，用途及操作方法3.7 弱電工職責3.7.1 負責轄區內所有樓宇自控系統、背景音樂系統、通訊系統、保安監控系統、有線電視系統、消防監控報警系統、巡更系統、門禁系統、停車場管理系統、電腦等辦公設備的運行、維修、保養工作。3.7.2 配合其他部門做好樓宇控制設備的設置工作，保證樓宇控制設備正常運行，及時處理報警信息，做好巡視記錄和報警記錄。3.7.3 值班人員每天巡視各公共區域及樓層的攝像頭，定期擦拭攝像頭上的塵土。3.7.4 定期檢查緊急廣播系統。3.8 水暖（管）工職責 3.8.1 保證轄區內給排水、生活熱水、供暖、供冷等系統設備設施的正常運行和日常保養檢修工

13、作。3.8.2 保證各類管道設施的安全運行，加強安全巡視，嚴格防止跑、冒、滴、漏現象的發生，節約能源。3.8.3 熟悉掌握各類設備設施的技術參數、性能、合理運行、維保要求，提高設備的使用壽命。3.8.4 認真填寫設備運行日志，做好運行記錄和交接班的準備工作。3.8.5 接到報修通知后，及時到位工作，修理工作完成后要清理好現場，清點好工具，做到文明工作。3.9 空調工職責3.9.1 負責大廈或園區內空調機組、冷凍機組、冷卻塔、循環泵、補水泵等設備及所屬管道的正常運行與維修、檢修、巡視工作。3.9.2 負責大廈或園區公共區域內和項目部辦公用戶式空調器、分體空調器、風機盤管等制冷設備的運行、檢修和巡

14、視工作。 3.9.3 負責新風機組、排風機的正常運行和維修、檢修、巡視工作及日常通風系統的清理工作。3.9.4 認真填寫設備運行日志和交接班記錄，發現異常問題及時報告上級領導，及時排除故障。3.9.5 提高循環水的利用率，不直接排放任何冷卻水、冷凍水和自來水。3.9.6 降低成本、節約能源、根據負荷情況隨時調整設備，達到經濟運行效果。3.9.7 定期檢查巡視各種壓力表、閥門的運行情況，認真執行交接班制度，保持設備設施的清潔衛生，保持工作現場清潔。3.9.8 搞好水質處理，按規定取樣化驗及時加藥處理水質，提高設備運轉效率。3.9.9 負責所有送回風、通風口的定期巡回清掃、檢修及盤管風機的清掃檢修

15、工作。3.9.10 負責冬、夏季空調供暖、供冷的正常切換和采暖水、冷凍水的正常排放及轉換口上下水工作。3.9.11 嚴禁使用酸性物質清洗制冷設備、設施。3.10 鍋爐工職責3.10.1 按規定檢查相關設備設施，確保鍋爐處于良好的運行狀態，如：回水箱、循環泵、燃燒頭、燃氣供應等其他配件。 3.10.2 按規定填寫運行工作表，記錄每臺鍋爐的運行狀況，如：運行時間、燃氣數量、水溫狀況等情況。3.10.3 在所負責的區域范圍內，如發現異常情況，必須立即報告上級。3.10.4 保持自己管轄范圍內設備、電氣操作盤干凈整齊。3.10.5 不得擅自離開鍋爐房的崗位。3.10.6 負責鍋爐房設備及其附屬設備的預

16、防性的維修。3.10.7 全面掌握鍋爐房操作的安全事項及其操作規章。3.10.8 負責大廈或園區冬季采暖、生活熱水的供應及相應的維修、保養工作。3.10.9 負責采暖系統、生活熱水系統的運行工作。3.10.10 負責鍋爐用水軟化設備的操作和維修。3.10.11 熟練掌握各種消防滅火器材的性能，用途及作用方法3.11 綜合維修工職責3.11.1 負責公共區域門窗、墻壁、吊頂、地面、臺階、單元門、園區景觀設施的日常維修、檢修工作。 3.11.2 負責辦公用家具、用具、門窗、墻壁、吊頂、地面的日常維修工作。3.11.3 負責小型更新改造工程、裝飾裝修工程的施工管理與實施工程。3.11.4 負責道路、

17、雨水、污水、排放設施的保養、維修、檢修工作。3.11.5 負責對工程機械、電動工具的使用、維護、檢修工作。3.11.6 負責對各類易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。油漆、烯料等易燃物品的使用要有安全防火措施，木屑、刨花要及時裝袋，清理工作現場。3.11.7 做木工活、油工活時，工作現場禁止吸煙或動用明火。3.11.8 木工、油工工作室和工作現場要配置相應的滅火器材，并定點存放。3.11.9 熟練掌握各種消防滅火器材的性能，用途及作用方法。二、機電設備管理規程1 目的為確保所有設備處于管理狀態，實施標準化管理。2 適用范圍適用于各項目所管轄部位的所有用電或油氣做動力的設備。3 職責3.1 各工

18、程部負責編制完善本項目設備設施的管理細則。3.2 公司項目管理部負責審核。3.3 各工程部負責實施、落實。4 工作流程及要求4.1 設備編號 4.1.1 設備分類：根據設備對業主服務的重要性將其分為三級： 級設備：01電梯、02發電機、03生活水泵、04消防泵、05噴灑泵、06穩壓泵、07低壓配電柜、08高壓配電柜、09火災中央報警控制柜、10消防聯動柜、11冷水機組、12空調系統中的冷凍泵、冷卻泵和補水泵、13鍋爐、14供暖系統中的循環泵和補水泵。 級設備：01正壓風機、02排煙風機、03除氧器、04軟水器、05新風機組、06冷卻塔、07公用天線系統、08對講報警系統、09防盜監視系統、10

19、氣體自動滅火設施、11高壓開關柜、12變壓器、13交通道閘。 級設備：除、級以外的所有設備。如：01區域火災報警控制箱、02小型控制箱（配電箱）、03排風機、04維修機具、05保安通訊設備、06過濾器、07除濕機、08污水泵、09辦公室、食堂、清潔等用的其他設備等等。4.1.2 設備的編號：設備編號由以下四部分組成。第一部分表示設備的類別：用數字表示(見上面標志)；第二部分表示單位的名稱：用字母表示；（按項目部名稱的漢語拼音大寫字母表示。）yy-頤園 yc-億城中心 kr-卡爾 wh-萬城華府 tz-天筑第三部分表示單位設備序號：用數字.表示； 第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字、表示；

20、例：01 yy 1 () 電 頤 1 梯 園 號 級 電 管 梯 理4.2 維修保養程序4.2.1 各工程部每年12月15日前做好下一年度的年度設備保養檢修工作計劃。制定機電設備保養周期，明確保養內容、保養時間和保養人。原則上級設備每月保養檢查一次，級設備每季度保養檢查一次，級設備每年保養檢查一次，并填寫機電設備保養、檢查記錄。保養內容包括設備除污加油；檢查有無漏水現象；檢查線路接口、零件有無松動；各種電流表、壓力表是否工作正常；設備運行時有無異常聲響；以及設備本體和設備機房衛生情況等。4.2.2 機電設備的責任人由工程部經理指定，做到專人專管，并在設備標識牌中明示，原則上責任人即為保養人。工

21、程部經理和工程主管負有檢查的責任，并做好相關檢查記錄。4.2.3 各工程部每年11月15日至11月30日對設備的運行狀況進行全面檢查和評估，并統計設備完好率。12月5日前，將、級設備檢查評估報告報公司項目管理部復核、存檔。4.2.4 發現設備損壞時，保修期內應立即通知維保單位進行維修，未經項目總經理批準維修人員不得私自拆修設備。維保期過后，小問題可由工程部自行解決，需要外委維修時，由工程部經理填寫設備外委維修申請表，按審批權限由項目總經理審批后，工程部聯系相關單位進行維修。所有維修內容均應填寫設備設施日常維修保養記錄。經專業人員鑒定無法維修的設備，由工程部經理填寫設備報廢申請單，經項目總經理審

22、批并報公司領導審批后予以報廢，所有資料均應放入設備檔案中留存。4.2.4 新增設備機具由工程部經理填寫設備申購表，按審批權限由相關人員審批并報公司領導審批后，按照采購控制程序購買。采購回的設備應由專業技術人員驗證簽字確認，驗證合格后方可辦理入庫手續。4.3 工程巡檢規定工程責任人應每日巡視并做好檢查記錄，工程部經理每周進行一次檢查。所檢查區域和內容包括水泵房、低壓配電室、中控室、其他設備房、公共區域照明、土建門窗、標牌、閥門管道、污水雨水井、消火栓等項。在巡視中發現的問題應及時安排工程部進行整改，并在工程值班記錄中詳細記錄；公共區域的報修應指定專人負責維修，工程主管對維修情況負有監督檢查的責任

23、。5 相關記錄5.1 設備設施管理臺帳登記表5.2 年度設備保養檢修工作計劃5.3 月度設備保養檢修工作計劃表5.4 設備、設施日常維修及保養記錄5.5 電專業設備（設施）檢修記錄表5.6空調專業設備(設施)檢修記錄表5.7水暖專業設備（設施）檢修記錄表5.8設備（設施）巡查記錄表5.9 來訪登記表5.10 工作聯系單三、鍋爐房作業規程1 目的保證鍋爐房設備、設施的正常運行，確保轄區24小時熱水供應及季節性采暖工作。為業主提供更好、更高效的服務。2 范圍適用于各項目燃氣鍋爐房。 職責3.1 工程部具體負責鍋爐的監管運行工作。3.2 由持證專業司爐工負責運行。3.3 工程部負責批準相關工作內容和

24、計劃，并監督指導鍋爐房運行。 3.4 有關停爐等重大事項，需要報項目總經理批準后實施，并要文字材料報公司項目管理部備案。3.5 司爐工要負責化驗水質等相關工作。3.6 工程部負責鍋爐房的安全工作。3.7 工程部負責鍋爐房計量器具的檢定工作。. 鍋爐房管理規定4.1管理要求4.1.1鍋爐房的主管單位為工程部，司爐工接受工程部的領導，遵守相關的行業規定，積極做好鍋爐房的各項工作，為用戶提供滿意的服務。4.1.2鍋爐房為大廈或小區供熱的關鍵部位，銜接著一次管網和二次管網及樓內的供應。站內設備應按規定進行維護保養，使設備處于完好狀態。4.1.3 鍋爐房內值班室應配制“鍋爐房系統圖、鍋爐房大廈（或小區）

25、供熱平面圖”，以便值班人員熟悉掌握連接方式及供熱范圍。4.1.4鍋爐房值班人員應遵守交接班制度，定時做好工作區域巡視，檢查設備運行狀況，做好工作記錄。4.1.5工程部應在每年供暖前后召開工作會，做好供暖前后的準備、檢修工作，通報采暖季中的運行狀況，存在的問題，制定解決辦法，為來年供熱做準備。4.2安全保衛制度4.2.1除鍋爐房工作人員和有關領導、管理人員之外，其他人員未經批準不得入內。外來人員進入鍋爐房必須經工程經理批準同意，方可進入并在來訪登記表上登記簽字。4.2.2當班人員要堅守崗位、提高警惕，嚴格執行安全技術操作規程和巡回檢查制度的各項要求。4.2.3非當班人員未經同意嚴禁對各種管路閥門

26、及電氣開關進行操作。4.2.4鍋爐房內嚴禁存放易燃易爆品。4.2.5消防器材保持常備，嚴禁隨便移動或挪作他用。4.2.6熱力系統發生事故時，當班人員須迅速、準確采取措施，防止事故擴大，同時立即報告有關領導。4.2.7保持鍋爐房的清潔衛生，備件和工具按指定的地方擺放整齊。4.3巡回檢查制度4.3.1為保證設備的正常運行，每兩個小時至少進行一次巡回檢查并按規定抄錄儀表讀數。4.3.2設備各元件可見部位是否有異常現象。4.3.3檢查水箱水位、補水泵、循環泵、電機及各閥門開關位置等狀況是否正常。4.3.4檢查安全附件和一次線儀表、二次線儀表是否正常，各指示信號有無異常變化。4.3.5巡回檢查發現問題要

27、及時處理并將檢查結果記入鍋爐運行記錄。5. 運行規范5.1鍋爐房燃氣安全技術操作規程5.1.1操作前準備。5.1.12檢查鍋爐設備是否有安裝方面的損壞或一些不正常的現象，如有應采取相應的措施修補或請廠家進行維修。5.1.13檢查控制電源線是否連接正確，確認配電盤內與接線板，熔絲或隔離開關的連接牢固。5.1.14打開采暖系統中的循環泵閥門，并關閉排污閥；開始向系統中補充水量，直至整個系統中充滿為止。5.1.15在起動循環泵前必須認真檢查循環系統內是否有氣體存在，并要打開放氣閥，直至上水為止。5.1.16檢查壓力表前的旋塞是否處于打開狀態，壓力表指針是否正常。5.1.17認真檢查各燃氣管路及主輔機

28、各裝置設施, 然后打開供氣閥門，查看燃氣過濾器是否正常過氣。5.1.18煙道上的節門應全部開啟（擋風板或截流閥），防止排煙受阻造成事故隱患。5.1.19檢查控制柜上的各個旋鈕是否處在正常位置上，嚴禁各個旋鈕在非正常位置情況下強行啟動。5.1.110開起采暖系統循環泵，觀察是否有異常聲音及過熱現象，壓力是否達到運行要求。5.1.2開機5.1.2.1首先完成開機前的操作準備工作。5.1.2.2必須先打開總電源，然后再開啟燃燒器旋鈕。5.1.2.3開爐后必須先燒小火，再啟動大火。5.1.2.4在燃燒機工作進入正常燃燒后，必須認真觀察運行情況，必要時對燃氣壓力進行調整。并隨時觀察排煙情況，必要時調整風

29、門大小。5.1.2.5鍋爐正常燃燒后，供、回水溫應上升，壓力正常，表明燃燒正常。5.1.3緊急停爐的有關規定5.1.3.1在鍋爐正常運行過程中，任何人不得隨意停爐，除經上級通知或批準外。5.1.3.2在鍋爐正常運行過程中，如發生有礙正常運行的設備損壞或故障時應立即停爐或發生停電、斷氣故障時所導致鍋爐設備停爐，應根據現場情況進行適當臨時處理，處理不了的應及時通知設備負責人，并上報工程部主管或值班經理，待故障排除后按相應操作程序啟動。5.2 運行規定5.2.1 每天24小時需要人員值守，不允許脫崗。5.2.2 根據供熱要求和溫度運行曲線調整鍋爐運行的溫度和時間。5.2.3 按時填寫運行記錄。5.2

30、.4 按照規定進行水質化驗。5.2.5 各種閥門的調整必須與工程部接洽后才可以進行，除非特殊緊急情況。6. 保養規范為了保證鍋爐安全運行，必須堅持對鍋爐、管道及原有設備進行日常維修保養和定期檢修，司爐工應嚴格遵守執行維修保養計劃。6.1 日檢6.1.1 值班人員根據運行情況填寫鍋爐房運行記錄，保持室內清潔衛生，每班必須打掃一次，設備表面做到清潔無灰塵。6.1.2每班應檢查閥門、管道、盤根是否有漏水現象，如果有應及時維修，對一些不能及時維修的（帶有壓力）工作，可在夜間停爐后進行。6.2周檢、月檢6.2.1每周定期排污（根據水質化驗的結果，對一次水進行處理），防止發生鍋爐系統結垢現象，造成事故或產

31、生隱患。6.2.2每周沖洗壓力表一次，使壓力表反應的數值準確。6.2.3鍋爐安全閥應每月手動開啟檢查（在運行期間），使安全閥靈敏可靠，6.3停爐后保養工作 6.3.1設備運轉部位應每季按時加油，機件松動的要進行堅固，不可疏忽大意。6.3.2每月應進行打掃鍋爐內積灰，并按規定進行設備檢修。 6.4燃氣鍋爐的維修保養程序（有說明書要按照說明書要求實施。沒有要求的按照本要求去做）6.4.1 停止設備運行：切斷主開關，確保不出現意外合閘；將連接插頭座從燃燒器上拔下；關閉燃氣截止閥；6.4.2 移出燃燒器支座，并打開清潔門，卸下煙氣回流裝置的管道，拆下鼓風燃燒器燃氣連接管，將燃燒器法蘭上四個螺栓拆下，移

32、出燃燒器支座，將螺栓從清掃門上拆下，打開清掃門；6.4.3 拆下清潔蓋，將穩流器拉出清掃,不得用力過猛；6.4.4 加熱表面,排煙道及排煙管的清掃，用刷子清掃煙道,燃燒室和排煙室,并用吸塵器吸出燃燒殘渣，通過清掃孔把排煙管和抽煙罩中的燃燒殘渣吸出；6.4.5 檢查所有密封墊和密封繩,更換損壞的密封墊和密封繩；6.4.6 檢查清潔門,燃燒器入口以及清潔蓋的絕熱部件,更換損壞部件；6.4.7 推進穩流器,旋緊爐門和清潔蓋，將穩流器推至止動器部位，均勻交叉地旋緊爐門螺栓，清潔蓋用螺栓上緊,保證密封；6.4.8 檢查供熱設備側的接口和防水套管的密封性,拆下頂蓋；6.4.9 檢查觀察口和手孔密閉蓋的密封

33、性，打開手孔蓋,清潔密封材料表面，必要時更換新的密封墊，新的密封墊經過啟動運行后要再次上緊,如果設備放過水,則要在注滿水后重新打開安全裝置；6.4.10 檢查煙氣回流裝置的功能,檢查導線和鼓風機有無污垢和生銹,密封是否合格；6.4.11 移進燃燒器支座，將四個螺栓在燃燒器法蘭上擰緊，安裝燃氣接管并檢查密封性；6.4.12 檢查安全裝置的功能。根據生產廠家的說明檢查安全閥,水位限定器和壓力限定器；6.4.13 檢查設備水位及壓力是否符合規定,壓力過低要補充注水；6.4.14 清掃鍋爐前壁上的觀察鏡，檢查密封圈和軟管連接件的密封性；6.4.15 水質檢查：必須防止加熱表面積淀過多的水垢或爐垢，注水

34、及補充水堿土總和0.3mol/m3,采暖用水PH值8-9.5；6.4.16 檢查絕熱墊層是否就位,必要時校正；檢查置放環境,排風裝置的功能；檢查排煙管密封性；最后進行燃燒器校準。6.5板式熱交換器的清洗維護6.5.1 關閉熱交換器時,熱交換器內媒質的壓力應逐漸減少,并將熱交換器的溫度自然降到室內溫度；6.5.2 先用尺測量2塊擋板中的距離；6.5.3 要拆開前先關緊閥,再將熱交換器內的水排掉；6.5.4 用交叉的方式拆開螺帽,松開時將螺帽慢慢放松幾公分,要交叉把螺帽松開,依次類推,直到全部可用手松開再將螺栓拿開；6.5.5 面對前擋板將每一片板子右上角的標志記下來,以作為將來裝回去的依據；6.

35、5.6 將后擋板往后推,從側面將板片一片片拿下來；6.5.7 用塑膠刷子將板片的臟東西全部刷掉,也可用高壓清洗工具清洗。如果刷不掉則購買5%的草酸或弱酸,將板子放入槽中浸泡1-2小時,再用清水和刷子刷干凈；6.5.8 刷的過程中盡量不要破壞墊片,用膠直接粘在清槽中,必須使用不含氯的膠粘貼墊片,放幾分鐘后,待膠固定后再裝；6.5.9 清洗后,按排列順序一片片裝回去,依原來標志,先第一片,隨后的兩面都有墊片,再接著的沒有墊片,再兩面都有墊片,如此循環重復,直到最后一片；6.5.10 裝回螺栓的方式與拆開時相反,用尺測量熱交換器兩塊擋板間的距離,緊固螺栓使其與拆開前的距離相同 (可允許誤差3%)；6

36、.5.11 安裝完畢后,先將閥開1/4,再開泵,幾分鐘后再開到1/2,再開到3/4,直到全開。6.6年檢6.6.1應按照勞動局鍋爐監察要求，每年的非供暖期間，將鍋爐房設備資料送國家指定的鍋爐檢測機構進行安全檢查；在供暖運行期間，由具有資質的鍋爐檢測機構或單位檢查運行情況。6.6.2每年將壓力表和溫度表送國家儀表檢驗部門進行檢驗，對于不合格的壓力表和溫度表禁止使用。6.6.3應按照勞動局鍋爐監察要求，每年要將安全閥設施送國家指定的鍋爐檢測所報檢，如送檢不合格，必須更換經檢驗合格的新安全閥。6.6.4每運行6年應由國家指定的鍋爐檢測部門進行打壓試驗，對于不檢測或不合格鍋爐禁止使用。6.7 關于水泵

37、的保養見水泵房作業指導書，耐熱軸承必須按照說明書選用潤滑劑，如采用二硫化鉬進行潤滑。7.相關記錄7.1 鍋爐房運行記錄7.2 保養記錄 四、供配電系統作業規程1目的保證設備正常運行，確保正常供電。2 范圍適用于各個項目高、低壓變、配電室。3 職責3.1 工程部具體負責變、配電系統的監管運行工作。3.2 由持證電工負責運行。3.3 工程部負責批準相關工作內容和計劃，并監督指導變、配電系統運行。 3.4 有關停電等重大事項，需要報項目總經理批準后實施，并要文字材料報公司項目管理部備案。4 變、配電室管理制度 4.1負責供電運作和維修的人員必須持證上崗。配電室的值班員必須熟悉電氣設備情況和有關安全措

38、施。4.2各項目部應建立24小時運行巡視值班制度，對配電裝置及變、配電室按規定進行巡查，作好每日巡視記錄；發現問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報項目部或公司項目管理部。4.3配電設備由專職人員負責管理和巡視值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。巡視值班員必須作好巡視值班記錄，認真執行交接班制度。4.4供電線路嚴禁超載供電，變、配電室內禁止擅自接線。應按負荷的需求，有計劃的切換變壓器。4.5停電時，應提前向用戶發出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。4.6變、配電室內設備及線路變改，要經工程部經理同意；重大改變，要報項

39、目總經理批準并報公司項目管理部備案。4.7變、配電室消防設施完好，并有手持式氣體滅火器。加裝防鼠板防止小動物進入。4.8除變、配電室工作人員和有關領導、管理人員之外，其他人員未經批準不得入內。外來人員進入變、配電室必須經工程經理批準同意，方可進入并在來訪登記表上登記簽字。4.9加強日常維護、檢修，保證變、配電室內公共照明、指示、顯示燈具等設備的完好。5停電處理程序5.1基本要求5.1.1 總配高壓操作需報告片區供電部門批準或者向其通報操作內容。5.1.2一切操作任務（事故情況下除外）都應執行操作票制度。5.1.3 一切操作必須由兩名正式值班電工（兩證齊）來進行，并要穿戴合格的防護用具（絕緣靴和

40、手套）。其中一人操作，另一人唱票及監視。5.1.4 一切操作都應先在模擬圖板模擬操作，然后再實際操作。所有操作都應嚴格按操作票規定的操作步驟進行，不得任意簡化。操作完畢后，應在模擬圖板上正確反映出系統中各設備的運行狀態。5.1.5操作票由一名本任務操作電工填寫，另一名操作電工復核無誤后報項目工程經理審批簽字后，方可執行。5.1.6.環網進線柜，出線柜嚴禁操作。若供電局人員操作，須核實其身份，并在操作票上簽名。5.2計劃性停電5.2.1市電計劃性停電，項目部應及時通知業主，并做好解釋工作。5.2.2工程部根據工作需要安排的計劃性停電，由工程部提前2天詳細填寫停水/電/熱/氣/試消防設施申請單，詳

41、細說明停電設備名稱、內容、范圍、停電起止時間及注意事項，經工程部經理審核后，報項目總經理審批，并報公司項目管理部備案。a.停電范圍涉及到業主用電，經批準后，由工程部以工作聯系單的形式知會客服部，客服部提前24小時在管理區域內以書面方式通知業戶，并做好解釋工作。b.為盡可能地避免妨礙業主用電，工程部計劃性停電檢修應安排在1:00-5:00進行。c.計劃性停電，必須保證消防設施處于警戒狀態。d.由工程部主管指定一名設備責任人，提前1天作好停電檢修所需工具、材料和備用電源的準備及人員安排、相應工作內容培訓。.e .指定操作人，填寫并明確操作票內容，核對要停電的變壓器及控制該變壓器的高壓開關柜。f.按

42、操作票在監控下進行停電操作。g.停電后進行驗電，懸掛警告牌。h. 操作完畢向主管人員匯報。5.2.3作業人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。5.2.4供、配電系統的管理及操作應按變、配操作規程進行。5.3事故性停電5.3.1由電氣故障等引起的停電，設備責任人或值班設備責任人應做好詳細記錄并迅速趕到現場，查明停電原因，如現場不能及時處理，須馬上通知工程部、設備負責人處理，并填寫突發事件登記表，同時告之客服部和監控中心。5.3.2威脅設備或人身安全的緊急停電，應立即斷開有關負載開關，查明原因，修復后按送電程序送電。5.3.3停電時間、原因、恢復送電時間必須迅速向工程部經理報告。5.3.4停電檢修設備時安

43、全注意事項：a. 由設備主管指定一名設備責任人為現場監護人。b. 斷開隔離開關，必須由現場作業設備責任人用高壓驗電器、低壓驗電筆對變壓器和配電柜進行驗電。c. 停電檢修設備必須由設備責任人掛接臨時接地線和相關標識牌。d. 最后由工程主管核對，確認安全措施無誤后方可進行檢修。e. 檢修完畢，由設備責任人拆去標識牌和臨時接地線。5.3.5作業人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。5.3.6供、配電系統的管理及操作應按變、配操作規程進行。6 變配電操作規程6.1正常停、送電操作程序6.1.1 填寫操作票，審查操作票。6.1.2 明確操作票的內容，核對要停、送電的設備。6.1.3 拆除停電警告牌。6.1.4

44、在監護下按操作票進行合閘送電操作。6.1.5正常停電作業時，應從各配電室的各負荷側斷路器拉起，依次拉到電源側斷路器，這樣開關的開斷電流能減至最小，比較安全。6.1.6正常送電作業時，應先從電源側的開關合起，依次合到負荷側開關，按這樣程序操作可使開關的閉合電流減至最小，比較安全，如某一部分出現故障也容易發現。6.1.7 操作結束后，向主管人員匯報。6.2 配電室各單元區域斷路器故障掉閘停電時，應先切斷各分戶斷路器,再合區域斷路器。如區域斷路器合不上，要先檢查區域斷路器與分戶斷路器間線路。如能合上，應先通知所停區域內各戶業主斷開插座漏電開關，再進行逐戶試合閘，判斷故障點。如變壓器處主斷路器故障掉閘時，巡視值班電工應先報知電氣技術員或電氣負責人，由電氣負責人協助處理，并知會相關領導和相關部門。處理時應：先查是否因高壓側缺相或斷電所引起的失、欠壓掉閘，如果是應及時與供電局用電監察科聯系。如高壓側供電正常，應先