1、 東莞市方中物業(yè)管理有限公司 管理文件匯編第四分冊(cè)工程部工作手冊(cè)文件編號(hào)： FZ-WY-MF-04 版 本 號(hào)： A/0 編 制： 編制日期： 2015年5月 審 核； 審核日期： 2015年6月 批 準(zhǔn)： 批準(zhǔn)日期： 2015年7月 （蓋受控章處）目 錄組織架構(gòu)與部門職能2崗位職責(zé) 工程部主管3工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)4綜合電工崗位職責(zé)5土建泥水工崗位職責(zé)6工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作項(xiàng)目作業(yè)流程、綜合管理制度電梯機(jī)房管理規(guī)定7發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定8中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定9高低壓配電房管理規(guī)定10生活/消防/純水水泵房管理規(guī)定 11管理處工程維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12低壓電氣控制屏（柜）檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)13異

2、步電動(dòng)機(jī)檢修保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)14水泵檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)15柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)16消防設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)17樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)18二次供水管理制度19柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)20機(jī)電設(shè)備設(shè)施緊急情況處理與安全措施21工程部材料存儲(chǔ)、領(lǐng)用管理制度26工作質(zhì)量記錄表單工作日志27發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄（含試運(yùn)行）28設(shè)備維修記錄29消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄水泵30水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄32供配電設(shè)備保養(yǎng)記錄33煤氣站保養(yǎng)記錄34監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄35水池（箱）清洗及消毒記錄表36水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表37水池（箱）加藥記錄38供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄39發(fā)電機(jī)日常

3、維護(hù)記錄40煤氣房（站）運(yùn)行維護(hù)記錄41水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄42方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)工程部組織架構(gòu)與職能文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0 第1頁共1頁物業(yè)公司機(jī)電工程師維修組管理組運(yùn)行組元美廣場(chǎng)鴻福廣場(chǎng)福民新苑金澳花園城市花園泰豐大廈東升大廈弱電技術(shù)員土建技術(shù)員水電技術(shù)員電梯技術(shù)員消防技術(shù)員管理處工程部（主管/領(lǐng)班）綜合電工土建泥水工綜合電工工程部職能一、 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)二、 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)與無償維修服務(wù)三、 負(fù)責(zé)對(duì)外委設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位的監(jiān)督管理四、 負(fù)責(zé)與外部工程維修保養(yǎng)工作的溝通聯(lián)絡(luò)、維修保養(yǎng)方案的提供方中物業(yè)管

4、理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書工程部主管崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、負(fù)責(zé)工程部員工思想品德教育和工作監(jiān)督考核。2、落實(shí)安全防范、勞動(dòng)保護(hù)措施，防止安全事故的發(fā)生。3、督促本部員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，安全操作規(guī)程，每天應(yīng)檢查運(yùn)行記錄、工作日志，不定時(shí)檢查各崗位工作執(zhí)行情況。4、組織、調(diào)配本部員工對(duì)小區(qū)房屋公共部分、所屬公共設(shè)備設(shè)施的維修、搶修工作，并作技術(shù)上的指導(dǎo)。5、按照公司工程部設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程要求，組織安排重要設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)。做好保養(yǎng)作業(yè)計(jì)劃，備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審批后組織實(shí)施。使所保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三干凈”（機(jī)房干凈、設(shè)備干凈、場(chǎng)地干凈）、四不漏

5、（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設(shè)備緊固良好、設(shè)備密封良好、設(shè)備性能良好、設(shè)備潤(rùn)滑良好、設(shè)備調(diào)試良好）。6、對(duì)客戶提出的維修、整修事項(xiàng)進(jìn)行分析、確認(rèn)，并跟蹤服務(wù)。7、負(fù)責(zé)收集、保管重要設(shè)備（發(fā)電機(jī)、電梯、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等）的技術(shù)資料；建立設(shè)備臺(tái)帳，做好設(shè)備的檔案管理。8、按有關(guān)檢查頻率標(biāo)準(zhǔn)組織工程人員檢查簽到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，定期普查小區(qū)、大廈的管道、線路；保障物業(yè)道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設(shè)施的通暢、完好，各種管網(wǎng)無銹蝕、電氣線路無亂拉亂接現(xiàn)象。9、檢查小區(qū)水、電用量情況、節(jié)約成本。10、對(duì)解決不了的事項(xiàng)、設(shè)備技術(shù)故障及時(shí)匯報(bào)上級(jí)，盡快組織

6、技術(shù)力量處理。11、按時(shí)按質(zhì)完成上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書工程部領(lǐng)班崗位職能文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守并督促本部員工遵守崗位責(zé)任制、安全操作規(guī)程。2、每天應(yīng)檢查工作運(yùn)行記錄、工作日志，檢查各崗位工作執(zhí)行情況。3、落實(shí)安全防范、勞動(dòng)保護(hù)措施，防止安全事故的發(fā)生。4、保障所轄區(qū)域的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、使用正常，水、電、氣等能源的正常供給。5、每月組織全班人員檢查一次小區(qū)、大廈的管道、線路；保障物業(yè)道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設(shè)施的通暢、完好，各種管網(wǎng)無銹蝕、電氣線路無亂拉亂接現(xiàn)象。6、按照工

7、程部設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程的要求和規(guī)定的保養(yǎng)周期，做好重要設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)計(jì)劃，備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審批后組織實(shí)施。做好相關(guān)的保養(yǎng)記錄。使所保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三干凈”（機(jī)房干凈、設(shè)備干凈、場(chǎng)地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設(shè)備緊固良好、設(shè)備密封良好、設(shè)備性能良好、設(shè)備潤(rùn)滑良好、設(shè)備調(diào)試良好）。7、負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)范圍內(nèi)各設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)，檢查監(jiān)控、消防、供電、配電、供水、運(yùn)輸、排水等系統(tǒng)的日常工作狀況，做出檢修安排，保證檢查的記錄詳實(shí)。8、發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障及時(shí)處理，記錄維修結(jié)果。9、接受業(yè)主、租戶室內(nèi)的維修要求，做好有償服務(wù)工作。10、負(fù)責(zé)

8、收集、保管重要設(shè)備的技術(shù)資料。建立設(shè)備檔案。11、負(fù)責(zé)公共用工具、測(cè)量?jī)x表的管理。12、負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)工作的跟進(jìn)及督促，并在保養(yǎng)記錄和維修記錄上簽名、提出意見或建議13、未設(shè)主管的物業(yè)項(xiàng)目，工程領(lǐng)班行使工程部主管的職責(zé)。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書綜合電工崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、安全用電，熟練掌握廣場(chǎng)內(nèi)高低壓配電系統(tǒng)的操作和應(yīng)急維修技能。2、上下班前記錄好柴油位，清點(diǎn)工程部各文具和公共工具，發(fā)現(xiàn)不對(duì)時(shí)應(yīng)及時(shí)上報(bào)，否則承擔(dān)遺失造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。3、每天不少于兩次對(duì)發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、對(duì)講門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等做好

9、日常維護(hù)巡查工作,做好維護(hù)運(yùn)行記錄。4、每天每隔兩小時(shí)巡查生活水泵房，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)上報(bào)。5、每周對(duì)上述設(shè)備房進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施干凈、無銹蝕。6、檢查廣場(chǎng)內(nèi)外公共照明，房屋配套設(shè)施，接到維修通知10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。一般故障一小時(shí)內(nèi)修復(fù)。7、 配合其他同事完成維修和安裝工作。8、按照有償服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為有需求的住戶做好水電有償服務(wù)工作。9、配合酒店工程部維護(hù)好酒店工程事宜。10、協(xié)助好外單位進(jìn)場(chǎng)維修安裝，并監(jiān)督其工程質(zhì)量。11、遇到突發(fā)性停電，應(yīng)在10分鐘內(nèi)起動(dòng)發(fā)電機(jī)，并知會(huì)相關(guān)人員。運(yùn)行中的發(fā)電機(jī)應(yīng)每隔一小時(shí)記錄其運(yùn)行參數(shù)； 12、記錄好當(dāng)天所用物料和工作日記，并主動(dòng)匯報(bào)給領(lǐng)班。1

10、3、上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書土建泥水工崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、 負(fù)責(zé)小區(qū)道路、公共通道、游樂場(chǎng)、樓頂天面、園林景觀、地下車庫、公用衛(wèi)生間、內(nèi)庭、門窗等房屋維修工程的滲、漏、破損、銹蝕等方面的維護(hù)修繕。2、 積極處理應(yīng)急事件,加強(qiáng)各處的巡查,做到發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)處理.重大問題應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)。3、 每周一對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有地漏口進(jìn)行一次檢查,保證暢通.4、 每月第一周檢查一次各處的下水管道. 5、 每季第一周清理一次各處的沙井。6、 提出化糞池季、年度清理要求，報(bào)管理處主任安排處理。7、 以上檢查清理工作均應(yīng)記錄在當(dāng)天的工作日記

11、上。8、 負(fù)責(zé)業(yè)主室內(nèi)小修小補(bǔ)、渠廁疏通、協(xié)助漏水檢查與診斷有條件的可以進(jìn)行維修施工或輔助外委維修單位施工。9、 上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書電梯機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0一、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房?jī)?nèi)及通道不得堆放雜物。二、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40。C。三、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。四、毗鄰水池的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。五、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)

12、入。六、電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。七、按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。八、每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01.發(fā)電機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。2.工程維修人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。3.平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位，冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。4.發(fā)電機(jī)每星期空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電

13、機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。5.發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。7.定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。8.加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0一、空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，未經(jīng)許可禁止非工作人員入內(nèi)。二、保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。三、保持機(jī)房運(yùn)行時(shí)，值班員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做

14、記錄。四、定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。五、每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的消殺滅鼠工作。六、每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書高低壓配電房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01.配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其定時(shí)巡視。2.未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。3.巡視電工必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4.巡視時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確記錄電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示讀數(shù)。經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。5.配電設(shè)備的倒閘操作由電

15、工單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6.因故須停某部份負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向使用該部份負(fù)荷的用戶發(fā)出停電通知。7.對(duì)突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過電話向用戶作出解釋。8.經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。9.做好配電房的防水、防潮工作，不能有滲漏情況，嚴(yán)防蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書生活/消防/純水水泵房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0水泵房是提供住戶生活用水，大廈消防用水的關(guān)鍵部位，直接關(guān)系到業(yè)主的生活和生命財(cái)產(chǎn)安全，因此必須加強(qiáng)管理，確保供水正常。1.當(dāng)班工程維修技術(shù)

16、員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵管道、接頭和閥門有無滲漏水并做好記錄。2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。3.在正常情況下，生活泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。4.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。5.水泵房每星期必須打掃一次，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。6.水池觀察口應(yīng)加蓋上鎖，透氣管應(yīng)用沙布包扎，以防雜物掉入水池中。7.按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書管理處工程維修有償服務(wù)收費(fèi)

17、標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1安裝窗玻璃，落地玻璃20-30元/臺(tái)不含材料2安裝排風(fēng)扇25元/臺(tái)不含材料3安裝毛巾架、掛畫、安裝門鈴5元/個(gè)不含材料4安裝抽油煙機(jī)30元/臺(tái)不含材料5拆窗式空調(diào)40元/套不含材料6安裝窗式空調(diào)150元/臺(tái)不含材料7安裝分體式空調(diào)250元/臺(tái)不含材料8安裝日光燈、消毒柜20元/臺(tái)不含材料9更換漏電開關(guān)、水閥15元/個(gè)不含材料10拆熱水器20元/臺(tái)不含材料11拆抽油煙機(jī)20元/臺(tái)不含材料12安裝窗簾、拉簾15元/個(gè)不含材料13安裝熱水器50元/個(gè)不含材料14更換馬桶水箱配件20元/次不含材料15檢修電路10元

18、/小時(shí)/人不含材料16疏通下水管道（主管）60元/次不含材料17修理更換開關(guān)、插座、電話盒10元/個(gè)不含材料18修理門鎖10元/把不含材料19更換普通水龍頭、軟管5元/次不含材料20疏通洗臉盒、洗菜盆下水、地漏30元/次不含材料21疏通蹲、坐廁50元/次不含材料22安裝吊扇、壁扇15元/臺(tái)不含材料23更換燈管、燈泡5元/次不含材料注：以上價(jià)格為參考價(jià)，如遇管理處能維修的其他項(xiàng)目或維修難度較大的特殊情況，其收費(fèi)與業(yè)主商定 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書低壓電氣控制屏（柜）檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的： 規(guī)范保養(yǎng)檢修工作，使保養(yǎng)

19、工作落到實(shí)處。二、適應(yīng)范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：低壓電氣控制屏應(yīng)每年保養(yǎng)一次，工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1自動(dòng)空氣開關(guān)1、 拆下空氣開關(guān)塑料外殼，清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，滅弧罩應(yīng)無破裂 2、 檢查觸頭表面應(yīng)無燒蝕，如燒蝕1/3則應(yīng)將其更換3、 用1000V搖表測(cè)量相間絕緣，電阻應(yīng)不低于100M4、 自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分應(yīng)無阻滯2交流接觸器1、 拆卸交流接觸器，清除觸點(diǎn)表面的氧化膜，燒蝕嚴(yán)重的應(yīng)更換2、 動(dòng)觸點(diǎn)與彈簧動(dòng)作靈活，復(fù)位正常3、 清潔鐵芯上的油污及臟物；短路環(huán)無

20、斷裂，通電運(yùn)行應(yīng)無電磁噪音3熱繼電器1、 檢查熱繼電器上電流整定值應(yīng)與電動(dòng)機(jī)額定電流相符2、 熱繼電器的導(dǎo)線接頭處無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換3、 復(fù)位按鈕能正常復(fù)位4自耦減壓器1、 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5M,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理2、 外殼應(yīng)可靠接地，如有松動(dòng)則擰緊，銹蝕則應(yīng)除銹5中間繼電器、信號(hào)繼電器1、模擬試驗(yàn)中間繼電器、信號(hào)繼電器 。檢驗(yàn)二者的動(dòng)作應(yīng)可靠，輸出信號(hào)應(yīng)正確，如不符合要求則應(yīng)更換同型號(hào)的繼電器。6電容器1、 將電容器逐個(gè)放電后接地2、 電容器應(yīng)無漏油，空鼓現(xiàn)象3、 測(cè)量電容器容量、電流其值小于額定值50，均不符合要求，應(yīng)更換7信

21、號(hào)燈、指示儀表1、 通電后各信號(hào)燈正常2、 各指示儀表指示正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則更換8清理清潔 1、用壓縮空氣或干凈干抹布、毛刷清潔柜內(nèi)所有元器件，控制柜外殼清潔，柜內(nèi)線路整潔、無積塵、雜物2、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕變色的接頭應(yīng)更換五、相關(guān)文件：低壓配電裝置保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)規(guī)程供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書 異步電動(dòng)機(jī)檢修保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-02 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范電動(dòng)機(jī)的檢修保養(yǎng)工作。二、適應(yīng)范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有系統(tǒng)電動(dòng)機(jī)的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)異步電動(dòng)機(jī)應(yīng)每年進(jìn)行1次保養(yǎng)，

22、由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。 四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)1電動(dòng)機(jī)解體，檢查定子鐵心及繞組，并除塵清掃1、 鐵心及繞組無過熱情況。無絕緣老化變色2、 鐵心硅鋼片無松動(dòng)、槽楔無松動(dòng)、老化變色3、 定子無灰塵，通風(fēng)槽清潔無油膩4、 定子各處螺絲無松動(dòng)5、 定子引線及連線焊接無過熱變色情況6、 定子絕緣電阻符合規(guī)定要求，繞組間的絕緣電阻不低于0.5M7、 定子線圈在槽內(nèi)無松動(dòng)現(xiàn)象2轉(zhuǎn)子檢查及清掃1、 籠型轉(zhuǎn)子無斷條情況，導(dǎo)體在槽內(nèi)無松動(dòng)，端部焊接牢固2、 轉(zhuǎn)子線圈及鐵心無灰塵、油污3風(fēng) 扇1、 轉(zhuǎn)子風(fēng)扇葉片無變形，無裂紋2、 螺釘緊固3、 風(fēng)扇應(yīng)清潔無污物和其他雜物4檢查清

23、洗軸承1、 軸承清洗后加入合格的潤(rùn)滑脂2、 軸承無磨損，嚴(yán)重磨損應(yīng)更換3、 軸承轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)聲音均勻無雜音4、 軸承不漏油5機(jī)殼及外部1、 端蓋及外科殼無破裂2、 外部接地線符合要求，無斷股情況3、 零附件完整，螺絲緊固五、相關(guān)文件：給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書水泵檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-03 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范水泵檢修保養(yǎng)活動(dòng)。二、適應(yīng)范圍：適應(yīng)物業(yè)轄區(qū)所有水泵的檢修保養(yǎng)。 三、人員職責(zé)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)異步電動(dòng)機(jī)應(yīng)每年進(jìn)行1次保養(yǎng)，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。 四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)

24、1水泵解體，檢查水泵軸、葉輪、軸承1、 水泵軸應(yīng)正直無彎曲，軸鍵槽應(yīng)無磨損，鍵銷角度平整 2、 軸鍵槽、鍵銷磨損嚴(yán)重應(yīng)更換3、 清理葉輪表面銹蝕，葉輪無裂紋無破損，破損的葉輪應(yīng)更換 4、 軸承轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)聲音均勻無雜音，軸承磨內(nèi)圓、磨外圓均應(yīng)更換5、 軸承用柴油清洗后，加入合格的潤(rùn)滑脂2檢查聯(lián)軸器5、 更換水泵聯(lián)軸器橡膠墊6、 聯(lián)軸器無裂紋、磨損3檢查水泵房10米以內(nèi)的閘閥、止回閥、浮球閥1、拆卸清理止回閥閥芯，閥芯銹蝕嚴(yán)重的更換 2、閘閥轉(zhuǎn)動(dòng)、升降應(yīng)靈活，閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑、防銹 4、檢查閘閥、止回閥密封膠墊， 壓扁的、無彈性的等不符合要求的密封膠墊應(yīng)更換 5、檢查浮球閥連桿、浮球、連桿插銷6、清

25、除液位控制器壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松馳則應(yīng)擰緊 4檢查遠(yuǎn)傳壓力表1、表內(nèi)無積水，調(diào)試上下限壓力值，指針轉(zhuǎn)動(dòng)靈活2、緊固信號(hào)線端子接頭3、偏差很大的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)更換。五、相關(guān)文件：給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程水泵房運(yùn)行記錄表 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-04 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)活動(dòng)。二、適應(yīng)范圍：此標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)電機(jī)的維護(hù)、檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：柴油發(fā)電機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)每年一次，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)

26、量標(biāo)準(zhǔn)1檢查機(jī)油平面1、 應(yīng)在停機(jī)15分鐘后，機(jī)油流回到油底殼時(shí)檢查2、 用柴油機(jī)的機(jī)油尺檢測(cè)機(jī)油平面，保持機(jī)油平面接近機(jī)油尺“H”標(biāo)記處2檢查冷卻系統(tǒng)1、 檢查冷卻液平面只有在冷卻系統(tǒng)冷卻后才可進(jìn)行2、 保持冷卻液加滿到工作平面，距水箱口15CM處3檢查進(jìn)氣管各連接處1、卡箍應(yīng)緊固，軟管無龜列、磨損和其他損傷4檢查皮帶1、在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整5檢查蓄電池1、 檢查蓄電池液位應(yīng)在極板上15mm左右2、 電池正、負(fù)極接線柱無腐蝕或松動(dòng)3、 蓄電池電壓24V6更換機(jī)油及機(jī)油濾清器1、 啟動(dòng)柴油機(jī)達(dá)到工作溫度74，停機(jī)后從油底殼部卸下放油螺栓，放出

27、機(jī)油2、 將放油螺栓裝回?cái)Q緊3、 向曲軸箱中加入新的機(jī)油，至機(jī)油尺上的“H”字符位標(biāo)記處4、 擰下機(jī)油濾清器，將更換后的新機(jī)油濾清器注滿新機(jī)油后裝上，用手?jǐn)Q緊到密封墊與濾清器接觸位置，再擰緊1/2或3/4圈5、 啟動(dòng)柴油機(jī)發(fā)電機(jī)，目檢有無漏油現(xiàn)象6、 停下柴油機(jī)，等15分鐘待機(jī)油流回油底殼以后，重新用機(jī)油尺檢查機(jī)油平面，標(biāo)準(zhǔn)位置應(yīng)在接近“H”字符標(biāo)記處7更換柴油濾清器、水濾清器、空氣濾清器1、 擰下柴油濾清器、將更換后的新濾清器注滿干凈柴油裝上，安裝方法同機(jī)油濾清器2、 水濾清器可直接安裝，不需另外加水3、 空氣濾清器安裝前應(yīng)先清潔空氣濾清器接口或集塵盤再進(jìn)行安裝。8清洗水箱1、 配制清洗溶液

28、：由150g苛性鈉，加6升水構(gòu)成2、 清洗前先將冷卻系統(tǒng)水全部放盡，清潔水箱外表的灰塵、油漬3、 然后將配好的等量的清洗液加入水箱，停留8-12小時(shí)，再運(yùn)轉(zhuǎn)柴油機(jī)，在水溫達(dá)到165（74）后停機(jī)，放水4、 清洗完畢加入清潔的軟水灌滿水箱并加入防銹劑。 發(fā)電機(jī)功率在150KW加2支，300KW加2-4支，400KW加4-8支，（按每支防銹劑0.475升的容量規(guī)格計(jì)算）。五、相關(guān)文件：柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書消防設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-05 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范消防設(shè)備的檢修工作，保障

29、保養(yǎng)質(zhì)量二、適應(yīng)范圍：此標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：消防檢修保養(yǎng)每季一次。由管理處工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施作業(yè)。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)1檢查消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)控制柜1、 觸摸屏或顯示屏操作、顯示正常2、 手動(dòng)、自動(dòng)狀態(tài)，聯(lián)動(dòng)控制屏輸出、輸入指示燈顯示無誤，并能使控制終端動(dòng)作3、 打印機(jī)能及時(shí)打印報(bào)警信息4、 各控制回路無短路、接地現(xiàn)象5、 系統(tǒng)接地電阻46、 柜內(nèi)線路整潔、清潔無塵2檢查模塊1、 測(cè)量總線應(yīng)有信號(hào)電壓DC18-24V，模塊工作電壓應(yīng)有DC18-24V2、 手動(dòng)啟動(dòng)控制臺(tái)的水泵、風(fēng)機(jī)、等設(shè)備，聯(lián)動(dòng)控制器有反饋信

30、號(hào)燈亮3檢查地下室感煙、感溫探測(cè)器1、 探測(cè)器工作指示燈亮，用煙霧、熱量模擬測(cè)試，主機(jī)能接受火災(zāi)信息2、 探測(cè)器表面無塵。4排煙、送風(fēng)設(shè)備1、 手動(dòng)操作排煙閥，開啟靈活2、 排煙、送風(fēng)管道無破損、銹蝕3、 手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常5防火卷簾門1、 按鈕緊固，手動(dòng)操作卷簾運(yùn)行正常。上下限位開關(guān)動(dòng)作正常2、 導(dǎo)軌、卷簾無變形、銹蝕6電梯迫降1、模擬火災(zāi)信號(hào)測(cè)試，電梯能自動(dòng)迫降7應(yīng)急指示燈1、 直觀目測(cè)，綠色指示燈亮2、 按下試驗(yàn)按鈕，應(yīng)急燈亮8消防栓、消防噴淋1、 電機(jī)、水泵的檢修保養(yǎng)按異步電動(dòng)機(jī)的檢修保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和水泵的檢修保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2、 管道、接頭處無銹蝕、漏水，消防栓箱無漏水五

31、、相關(guān)文件：消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-06 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)工作。二、適應(yīng)范圍：適應(yīng)物業(yè)小區(qū)弱電設(shè)備的檢修保養(yǎng)。 三、人員職責(zé)：保養(yǎng)頻度半年一次。工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1A）監(jiān)控主機(jī)1、 顯示屏畫面清晰，錄像適時(shí)、回放無阻滯，錄像存儲(chǔ)時(shí)間為7天2、 視頻電纜編號(hào)清楚、完整；電纜整潔、整齊3、 清掃散熱風(fēng)扇，機(jī)箱內(nèi)外應(yīng)無灰塵B）攝像機(jī)1、 鏡頭、鏡面清晰無塵2、 外殼、支架無銹蝕，螺絲緊固3、 防雨

32、、防塵罩密封良好C）線路1、 管線通暢，固定良好，管口應(yīng)密封2樓宇對(duì)講A）管理機(jī)（主機(jī)）1、 接聽聲音清楚、明亮，按鍵靈敏，外觀清潔2、 與門口機(jī)、單元機(jī)無通訊障礙3、 在單元房?jī)?nèi)手動(dòng)試驗(yàn)分機(jī)緊急求助按鈕，主機(jī)能接收到反饋信息4、 接線端子緊固、無松動(dòng) B）門口機(jī)1、 IC卡感應(yīng)線圈感應(yīng)靈敏，喇叭聲音清晰2、 電控鎖開鎖順利，開鎖聲音清脆3、 按鍵靈敏、無缺4、 與管理機(jī)、單元分機(jī)通訊正常5、 接線端子緊固、無松動(dòng)3停車場(chǎng)管理系統(tǒng)A）主機(jī)1、外觀清潔，線路整齊2、 顯示屏畫面清晰，錄像適時(shí)、回放無阻滯，錄像存儲(chǔ)時(shí)間為7天3、 清掃散熱風(fēng)扇，機(jī)箱內(nèi)外應(yīng)無灰塵B）道閘1、 道閘升降靈活2、 調(diào)整彈

33、簧拉力，適應(yīng)道閘上下應(yīng)力的要求3、 檢查蝸輪蝸桿潤(rùn)滑油，啟動(dòng)電機(jī)，蝸輪蝸桿轉(zhuǎn)動(dòng)應(yīng)無異常聲音五、相關(guān)文件： 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書二次供水管理制度文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-07 版本/狀態(tài)：A/0（1）工程部主管管每月5日之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池，將檢查情況記錄在自己的工作日志上。（2）二次供水管理由水泵房機(jī)電維修人員專職負(fù)責(zé)。水泵房機(jī)電維修員必須持有衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。（3）每個(gè)水池應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池周圍及頂蓋應(yīng)清潔干凈。（4）水池應(yīng)每隔4個(gè)月清洗、消毒一次，清洗員必須持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。（5）清洗消毒水池時(shí)應(yīng)提前兩天通知公共事務(wù)部，由

34、公務(wù)部通知有關(guān)用不著水部門和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。2.水池清洗消毒安全注意事項(xiàng)（1）在水池內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采用36V以下安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。（2）抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)，漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)開關(guān)可靠。（3）水池消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，未經(jīng)試驗(yàn)水池中有無氧氣前，不得進(jìn)入水池。如果在水池內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開水池到外面呼吸新鮮空氣。（4）上下水池時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。3.水池清洗消毒前的準(zhǔn)備工作（1）1：100滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。（2）潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。（3）掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。4.水池清洗消毒程

35、序（1）排放水 排放水應(yīng)提前關(guān)閉水池進(jìn)水閥，讓水池水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)；為確保用戶正常用水，排放干水池的時(shí)間應(yīng)控制在1.5小時(shí)以內(nèi)。（2）清洗消毒清洗：鏟出水池內(nèi)泥沙及各種沉淀物；用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。消毒：用掃把或尼龍刷蘸取1：100滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池蓋好封閉半小時(shí)；用清水沖洗一遍整個(gè)水池，排出消毒水溶液重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。打開閘閥向水池內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。5.取樣送檢（1）用干凈

36、的礦泉水瓶從水也中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫明送栓單位及送樣日期。（2）水樣當(dāng)天由機(jī)電處主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。（3）如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池直至合格為止。6.記錄存檔水池清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情史記錄在水池清洗消毒記錄表內(nèi)，并于每次小區(qū)全部水池清洗消毒工作結(jié)束后三天內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)把記錄整理成冊(cè)交機(jī)電處存檔，保存期為兩年。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-08 版本/狀態(tài)：A/0 檢查機(jī)油平面：用柴油機(jī)的機(jī)油尺檢測(cè)機(jī)油平面。為了得到精確的讀數(shù)，應(yīng)在停機(jī)15分

37、鐘后，機(jī)油流回到油底殼時(shí)檢查，盡可能的保持機(jī)油平面接近機(jī)油尺“H”標(biāo)記處。3、 檢查冷卻系統(tǒng)：保持冷卻液加滿到工作平面。檢查冷卻液平面只有在冷卻系統(tǒng)冷卻后才可進(jìn)行。4、 檢查進(jìn)氣管各連接處；卡箍應(yīng)緊固，軟管無龜列、磨損和其他損傷。5、 檢查皮帶： 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。更換機(jī)油及機(jī)油濾清器：當(dāng)柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行250小時(shí)后，或目測(cè)機(jī)油發(fā)黑、機(jī)油中含金屬屑，手捻機(jī)油，有細(xì)微顆粒時(shí)，均應(yīng)更換機(jī)油。更換機(jī)油的程序是：a)、啟動(dòng)柴油機(jī)達(dá)到工作溫度74，停機(jī)后從油底殼部卸下放油螺栓，放出機(jī)油。b)、將放油螺栓裝回?cái)Q緊。c)、6、 發(fā)電機(jī)運(yùn)行滿250小時(shí)，檢

38、查機(jī)油濾清器、柴油濾清器、水濾清器、如必要時(shí)更換。7、 清理水箱中的積垢，檢查易磨損和易松動(dòng)的外部零件。8、 做好巡視檢查做好保養(yǎng)記錄。9、 保持通風(fēng)良好設(shè)備房不超過40。10、 定期清理發(fā)電機(jī)設(shè)施，確保無積塵、無鼠害。11、 加強(qiáng)防火管理意識(shí)，確保機(jī)房消防設(shè)備齊全。12、 做好防腐工作，每年修補(bǔ)油漆，標(biāo)識(shí)完好。13、 管理制度完善，保持發(fā)電機(jī)無滲漏。14、 嚴(yán)禁將金屬物、工具等放置或遺留發(fā)電機(jī)上，以防事故發(fā)生。15、 應(yīng)將每次出現(xiàn)的故障原因和排除方法，進(jìn)行記錄供下次檢修時(shí)參考。發(fā)電機(jī)檢查內(nèi)容一、 開機(jī)前檢查1、 檢查機(jī)油、柴油、冷卻水是否足夠是否合乎要求。2、 檢查發(fā)電機(jī)有無滲漏情況。3、

39、檢查電池接頭有無松動(dòng)、銹蝕、電力是否充滿。4、 檢查發(fā)電機(jī)組是否有積塵。5、 檢查機(jī)油、品質(zhì)有無異常，是否超期使用。二、 開機(jī)后檢查1、 觀察各儀表的讀數(shù)是否正常，排氣煙色變化情況是否正常。2、 “聽”發(fā)電機(jī)發(fā)出的聲音是否有變化情況，有無異常振動(dòng)。3、 “嗅”憑感覺的嗅覺嗅出柴油機(jī)是否出現(xiàn)異常氣味的地方。4、 避免長(zhǎng)時(shí)間在80%額定負(fù)載以上的情況下運(yùn)行。5、 手觸摸電球外殼溫度有無異常。6、 當(dāng)判斷有較大故障或柴油機(jī)突然自行停車時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢修，以防事故擴(kuò)大。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書機(jī)電設(shè)備設(shè)施緊急情況處理與安全措施文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-09 版本/狀態(tài)：A/0一、 停電

40、和電力故障的緊急處理1、 若電力公司預(yù)先通知小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管。2、 將有關(guān)停電通知預(yù)先張貼在大廳明顯處。3、 當(dāng)供電恢復(fù)時(shí)，管理員必須與電工技術(shù)人員檢查小區(qū)內(nèi)所有電掣的正常動(dòng)作情況，如有損壞，須立即報(bào)告主管，安排修理，檢查備用發(fā)電機(jī)，準(zhǔn)備發(fā)電。4、 必須隨時(shí)準(zhǔn)備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時(shí)使用。5、 當(dāng)小區(qū)晚間發(fā)生突然停電事故時(shí)，管理員應(yīng)立即通知主管及控制中心，安排工程部人員維修，并通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時(shí)應(yīng)關(guān)閉大閘。二、 爆喉及水箱過滿的緊急處理1、 檢查漏水的準(zhǔn)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)即尋求支援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。2、 觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓房，升降機(jī)，電線槽等。3、 利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并須將升降機(jī)立即升上最高樓層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。4、 利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。5、 如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)金問題，須拍照片以作日后存檔及證明。6、 通知清潔部清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。7、 日常巡邏時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物、塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。8、 如咳地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記