1、森林半島物業服務費測算說明一、住宅區概況：森林半島項目總規劃開發26.57萬平方米，其中一期開發情景別墅66套，疊加別墅28套，共30830平方米。小高層35270平方米，臨街小高層14566平方米，商業5000平方米，54836共平方米。二、物業服務人員配置：由于森林半島項目一期分別墅區與小高層區，現根據小區實際情況進行人員配置，設小區管理處主任1名、微機管理員1名、公共秩序管理員大班長1名、門崗12名（三班運轉）、監控人員3名（三班運轉）、廚師1名。別墅區按照服務要求，設公共秩序管理員21人（定崗6名，巡邏1名，三班運轉），保潔員2人，維修工2人，管理員5人。小高層區域設公共秩序管理員18
2、人（巡邏3人，地下停車場3人，三班運轉）保潔員10人，維修工7人（水2人，電2人，電梯2人，水泵1人），管理員2人。三、根據鄭州市物價局、鄭州市房地產管理局鄭價公（2004）2號文件中的有關規定，物業服務費用有下列各項構成：1、管理服務人員的工資，社會保險和按規定提取的福利費；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用： 3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：9、法定稅費；10、物業管理企業的利潤。四、共用部分各項費用標準測算：1、共用服務人
3、員的工資：序號項目人數月工資標準年工資總額備注1管理處主任1291635000由別墅和小高層按面積進行分攤，其中別墅分攤 36%，分攤金額為66168元。小高層分攤64%，分攤金額為117632元。2微機管理員11000120003公共秩序管理員大班長1850102004公共秩序管理員156501170005廚師180096006合計191838002、共用人員的社會保險和按規定提取的福利費：序號項目測算依據測算結果（元/年）備注1社會保險按所有人員工資總額的32.63%計算，其中養老24.23%、醫保8%59974按面積進行分攤，別墅分攤36%，分攤金額為36491元。小高層分攤64%，分攤
4、金額為64872元。2福利費按所有人員工資總額的14%計算257323培訓費按工資總額的1.5%計算27574加班費公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員按每人每年加班5天，每天按40元計算。72005服裝費服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季兩套。57006合計1013633、共用的公共區域秩序維護費序號項目按以往實際發生情況為測算依據測測算結果（元/年）備注1裝備費300元/人年4800按面積進行分攤，別墅分攤2304元，小高層分攤4096元。2人身保險費100元/人年16003合計64004、辦公費用：序號項目按以往實際發生情況為測算依據測算結果（元
5、/年）1交通費500元/月6000按面積進行分攤，別墅分攤 30816元，小高層分攤54784元。2電話費500元/月60003低值易耗辦公用品費300元/月36004社區活動費500元/月60005節日布置費6000元/次，每年2次120006辦公水電采暖費每月按1000元計算120007不可預見費按管理成本的3%計提400008合計856005、物業固定資產折舊：按每月1000元測算，別墅分攤360元，小高層分攤640元。五、別墅區物業服務費測算明細：1、服務人員的工資：序號項目人數月工資標準年工資總額測算結果元/月備注1公共秩序管理員216501638002保潔工2500120003管理
6、員51000600004維修工2900216005工資分攤部分661686合計283235680.87462、社會保險和按規定提取的福利費：序號項目測算依據測算結果（元/年）測算結果元/月1社會保險按所有人員工資總額的32.63%計算，其中養老24.23%、醫保8%839902福利費按所有人員工資總額的14%計算360363培訓費按工資總額的1.5%計算38614加班費公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員按每人每年加班5天，每天按40元計算。102005服裝費服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季兩套。90006分攤費用364917合計1795780.48
7、533、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：按建設部房地產業司主編的中國物業管理從業人員崗位培訓指定教材上的有關要求作為測算依據。以住宅每平方米建筑成本為基數，一期建筑成本為1600元/平方米，普通多層住宅公共設施、設備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設施、設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。（1100元/15%）（25年12月）40%=0.22元/月4、物業管理公共區域清潔衛生費用：序號項目按以往實際發生情況為測算依據測算結果（元/年）測算結果元/月1清潔工具費200元/人年4002化糞池清淘費7000元/年7000
8、3垃圾外運費7車/月,125元/車100004消殺費50元/戶年47005合計221000.05975、物業管理公共區域綠化養護費用：200002.2元/年=44000元/年（2.2元/年為目前鄭州物業管理行業的對外承包價）測算結果：44000元/年12月30830=0.1189元/月6、物業管理公共區域秩序維護費序號項目按以往實際發生情況為測算依據測測算結果（元/年）測算結果元/月1裝備費300元/人年63002人身保險費100元/人年21003分攤費用23044合計107040.02897、別墅區辦公費用30816元/年，測算結果為0.0833元/月。8、別墅區物業固定資產折舊費用為432
9、0元/年，測算結果為0.0117元/月。9、利潤：按8%的利潤率測算1238=696477元/年8%=55718元/年測算結果：55718元/年12月30830=0.1506元/月10、法定稅費年交稅費：1239=752195元/年5.5%=41371元/年測算結果：41371元/年12月30830=0.1118元/月11、上述合計：序號項目金額（元/月）1管理服務人員的工資0.87462社會保險和按規定提取的福利費0.48533物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用0.224物業管理公共區域清潔衛生費用0.05975物業管理公共區域綠化養護費用0.11896物業管理公共區域秩序維護費0
10、.02897辦公費用0.08338物業管理企業固定資產折舊0.01179利潤0.150610法定稅費0.111811合計2.144812、物業共用設施設備及公眾責任保險費用：（國家規定的公眾責任保險標準為2%5%）2.1448元/月308303.5%.=2314元/月測算結果：2314元/月30830=0.0751元/月13、內部管理費：森林半島項目的物業管理將作為物業公司內部一個獨立核算的部門，其內部管理、對外溝通、協調、財務任由物業公司總部進行配合和支持，因此項目按行業規定要承擔10%的內部管理費。（2.1448元/月+0.0751元/月）10%=0.222元/月15、綜上所述，森林半島別
11、墅區物業服務費取費標準為：2.1448元/月+0.0751元/月+0.222元/月=2.4419元/月六、小高層區物業服務費測算1、服務人員的工資：序號項目人數月工資標準年工資總額測算結果元/月備注1公共秩序管理員156501170002保潔工10500600003管理員21000240004維修工7900756005分攤工資部分1176326合計3942320.59912、社會保險和按規定提取的福利費：序號項目測算依據測算結果（元/年）測算結果元/月1社會保險按所有人員工資總額的32.63%計算，其中養老24.23%、醫保8%902552福利費按所有人員工資總額的14%計算387243培訓費
12、按工資總額的1.5%計算41494加班費公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員按每人每年加班5天，每天按40元計算。98005服裝費服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季兩套。102006分攤費用648727合計2180000.33133、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：按建設部房地產業司主編的中國物業管理從業人員崗位培訓指定教材上的有關要求作為測算依據。以住宅每平方米建筑成本為基數，一期建筑成本為1600元/平方米，普通多層住宅公共設施、設備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設施、設
13、備的維修保養費按月折舊費的40%提取。（1200元/15%）（25年12月）40%=0.24元/月4、物業管理公共區域清潔衛生費用：序號項目按以往實際發生情況為測算依據測算結果（元/年）測算結果元/月1清潔工具費200元/人年20002化糞池清淘費12000元/年120003垃圾外運費13車/月,125元/車200004消殺費10元/戶年38005合計378000.05745、物業管理公共區域綠化養護費用：200002.2元/年=44000元/年（2.2元/年為目前鄭州物業管理行業的對外承包價）測算結果：44000元/年12月54836=0.0669元/月6、物業管理公共區域秩序維護費序號項目
14、按以往實際發生情況為測算依據測測算結果（元/年）測算結果元/月1裝備費300元/人年54002人身保險費100元/人年18003分攤費用40964合計112960.01727、小高層區辦公費用54784元/年，測算結果為0.0833元/月。8、小高層物業固定資產折舊費用為7680元/年，測算結果為0.0117元/月。9、利潤：按8%的利潤率測算1238=925720元/年8%=74058元/年測算結果：74058元/年12月54836=0.1125元/月10、法定稅費年交稅費：12310=999778元/年5.5%=54988元/年測算結果：54988元/年12月54836=0.0836元/月
15、11、上述合計：序號項目金額（元/月）1管理服務人員的工資0.59912社會保險和按規定提取的福利費0.33133物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用0.244物業管理公共區域清潔衛生費用0.05745物業管理公共區域綠化養護費用0.06696物業管理公共區域秩序維護費0.01727辦公費用0.08338物業管理企業固定資產折舊0.01179利潤0.112510法定稅費0.083611合計1.60312、物業共用設施設備及公眾責任保險費用：（國家規定的公眾責任保險標準為2%5%）1.603元/月548363.5%.=3077元/月測算結果：3077元/月54836=0.0561元/月13、內部管理費：森林半島項目的物業管理將作為物業公司內部一個獨立核算的部門，其內部管理、對外溝通、協調、財務任由物業公司總部進行配合和支持，因此項目按行業規定要承擔10%的內部管理費。（1.603元/月+0.0561元/月）10%=0.1659元/月15、綜上所述，森林半島別墅區物業服務費取費標準為：1.603元/月+0.0561元/月+0.1659元/月=1.825元/月
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