1、碧桂園、雅居樂(lè)、案例分析碧桂園、雅居樂(lè)、案例分析 案例一案例一-碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城 案例二案例二-雅居樂(lè)凱茵新城雅居樂(lè)凱茵新城 案例三案例三-東麗湖東麗湖 案例一案例一-碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城 成功的關(guān)鍵因素：成功的關(guān)鍵因素：規(guī)模開(kāi)發(fā)、配套先行、精確定位、“別墅城市”的概念規(guī)模開(kāi)發(fā)、配套先行、精確定位、“別墅城市”的概念 與本項(xiàng)目的契合點(diǎn)：與本項(xiàng)目的契合點(diǎn)：區(qū)域尚不成熟但漸成熱點(diǎn)、規(guī)模大區(qū)域尚不成熟但漸成熱點(diǎn)、規(guī)模大 可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)：可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)： 規(guī)模化開(kāi)發(fā)：規(guī)模化開(kāi)發(fā)：鳳凰城走規(guī)模化開(kāi)發(fā)路線，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛圍 ，為片區(qū)的開(kāi)發(fā)與后續(xù)配套帶來(lái)人氣，另一方面

2、，規(guī)模化開(kāi)發(fā)可以降低單位住宅開(kāi)發(fā)成 本。 產(chǎn)品線搭配：產(chǎn)品線搭配：豐富的產(chǎn)品線策略，對(duì)于大盤(pán)而言，可以最大程度的降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，從而 帶來(lái)層次豐富的客戶，滿足不同層次客戶的需求。 配套先行：配套先行：配套先行，對(duì)于大規(guī)模綜合性大盤(pán)開(kāi)發(fā)而言，可以避免區(qū)域不成熟、配套不 完善等弱點(diǎn)，滿足首期客戶基本的生活配套服務(wù)需求。 價(jià)值提升點(diǎn)：價(jià)值提升點(diǎn)：鳳凰城通過(guò)內(nèi)部園林景觀的打造、五星級(jí)酒店的設(shè)置，最大限度的提升了 整體物業(yè)的價(jià)值。價(jià)值提升點(diǎn)的打造，對(duì)于大盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要性不言而喻。 總占地面積總占地面積 預(yù)計(jì)總建筑預(yù)計(jì)總建筑 面積面積 容積率容積率 建筑類型建筑類型 綠化率綠化率 1000010000

3、畝畝 39737503973750平方米平方米 0.650.65 7070 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋 房房, ,小高層洋房小高層洋房, ,多層洋房，商多層洋房，商 鋪及酒店。鋪及酒店。 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 小區(qū)內(nèi)部配套小區(qū)內(nèi)部配套: :游泳池、網(wǎng)球游泳池、網(wǎng)球 場(chǎng)、健身中心、兒童活動(dòng)中心、場(chǎng)、健身中心、兒童活動(dòng)中心、 有線電視、超市、會(huì)所、有線電視、超市、會(huì)所、 保保 安系統(tǒng)、小學(xué)、幼兒園、市場(chǎng)、安系統(tǒng)、小學(xué)、幼兒園、市場(chǎng)、 醫(yī)院、中學(xué)。醫(yī)院、中學(xué)。 碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城 鳳凰城的“別墅城市”概念鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國(guó)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至

4、城市層 面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)超前規(guī) 劃、建設(shè)和配套。劃、建設(shè)和配套。 鳳凰城更大膽地對(duì)碧桂園原有配套模式作鳳凰城更大膽地對(duì)碧桂園原有配套模式作 出“跨越性新探索”出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻 射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。 陸續(xù)投入運(yùn)作的鳳凰城學(xué)校、荔枝文化村 等，是對(duì)碧桂園五星級(jí)模式碧桂園五星級(jí)模式最好的創(chuàng)新與 提升。 新城市規(guī)劃區(qū)域新城市規(guī)劃區(qū)域 新地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊新地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊 新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 廣園東廣州東擴(kuò)的橋頭堡 橫跨黃浦和新增市，廣園東板塊順廣園東快速路發(fā)展。 大品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐廣園東，碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲 等一批大盤(pán)在此開(kāi)發(fā)。 廣園東片區(qū)關(guān)鍵詞：廣園

5、東片區(qū)關(guān)鍵詞： 配套：日趨完善 實(shí)力：品牌發(fā)展商匯聚 環(huán)境：自然生態(tài)為王牌 人氣：限價(jià)房帶來(lái)更多常住人 區(qū)域發(fā)展背景區(qū)域發(fā)展背景 碧桂園鳳凰城案例借鑒碧桂園鳳凰城案例借鑒- -區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 鳳凰城項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系鳳凰城項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系 在對(duì)外地鐵及快速干線交通基礎(chǔ)之上，自身增設(shè)業(yè)主班車(chē)服務(wù)手段，提在對(duì)外地鐵及快速干線交通基礎(chǔ)之上，自身增設(shè)業(yè)主班車(chē)服務(wù)手段，提 高業(yè)主居住便利性及生活品質(zhì)。高業(yè)主居住便利性及生活品質(zhì)。 鳳凰城與沿途無(wú)紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達(dá)天 河中信廣場(chǎng)僅需20分鐘車(chē)程 現(xiàn)有廣汕公路、廣深高速公路、廣園東快線、廣九直通 車(chē)途徑貫穿外，廣惠高速和規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路

6、； 規(guī)劃中的地鐵5、9號(hào)線的延長(zhǎng)線也延伸至東部新塘 區(qū)域；廣深四線擴(kuò)建，也將由廣州東站至新塘每天對(duì)開(kāi) 50對(duì)公交列車(chē)。 緊鄰全國(guó)第二大港廣州黃埔港，每天有客貨輪直航香港 鳳凰城項(xiàng)目住宅物業(yè)分布鳳凰城項(xiàng)目住宅物業(yè)分布 鳳儀苑鳳儀苑 鳳翠苑鳳翠苑 鳳凰島鳳凰島 鳳嶺苑鳳嶺苑 鳳泉苑鳳泉苑 鳳鳴苑鳳鳴苑 鳳翔苑鳳翔苑 鳳湖苑鳳湖苑 鳳雅苑鳳雅苑 鳳雅苑:基本全是獨(dú)立別墅,只有小部分 是聯(lián)體別墅. 鳳湖苑:全是獨(dú)立別墅,若你需要小面積 的獨(dú)立別墅,此苑就最合適你,最小的有 187平方加花園300平方. 鳳鳴苑和風(fēng)翠苑：也是以獨(dú)立和聯(lián)體別 墅組成！ 鳳翔苑：獨(dú)立別墅 鳳凰苑：該苑區(qū)是鳳凰城大戶型別墅居

7、多，也是整個(gè)鳳凰最好，最貴的一個(gè)苑 區(qū)。 鳳泉苑；聯(lián)體別墅苑區(qū)，一般都是四房 或五房居多。 鳳嶺苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有電梯 鳳儀苑： 樓梯樓 洋房 鳳盈苑：有聯(lián)體和洋房，也是鳳凰城最 靠西邊的一個(gè)獨(dú)立苑區(qū)。與翡翠綠洲相 鄰。 鳳凰城開(kāi)發(fā)推盤(pán)進(jìn)程鳳凰城開(kāi)發(fā)推盤(pán)進(jìn)程 2001-2004 2005 2006 2007 2008 鳳凰城首期“別墅城市 ” 鳳凰苑半山超豪別墅 只供外籍人士居住的鳳 凰島. 鳳嶺苑山畔洋房 鳳雅苑 鳳凰城浪漫陽(yáng)光 鳳雅苑四期 “花園里” “花園里”二期 鳳凰城“交通中心”珍藏靚鋪 “桐林 人家” 戀山 親自然 桐林 人家二期 全新陽(yáng)光別墅 “鳳泉 芳鄰”

8、 “泊林”一期 “美寓” “美寓”二期 “泊林”組團(tuán)二期 首期開(kāi)發(fā)規(guī)模2500 畝，建筑面積40萬(wàn) 平米。 2004年推盤(pán)超過(guò) 400套。 2005年推盤(pán)超過(guò) 520套。 2006年推出超過(guò) 520套別墅住宅單 位。 2007年推盤(pán)超過(guò) 240套。 2008年至今為止推盤(pán) 超過(guò)240套別墅、洋房 產(chǎn)品。 首期“別墅城市” 和鳳凰島均為全線 產(chǎn)品齊推，包括各 式別墅和公寓。 鳳嶺苑為小高層。 鳳雅苑和花園里均 為獨(dú)立別墅。 鳳凰城浪漫陽(yáng)光為 聯(lián)排別墅產(chǎn)品。 桐林人家和戀山親 自然均為獨(dú)立別墅 產(chǎn)品。 “鳳泉芳鄰”為聯(lián)排 別墅產(chǎn)品。 “美寓”為洋房公寓 。 “泊林”是近期推出 的獨(dú)棟別墅。 第一階

9、段開(kāi)發(fā)（第一階段開(kāi)發(fā)（2001年年11月至月至2006年年9月）月） 第二階段開(kāi)發(fā)（第二階段開(kāi)發(fā)（2006年年4月至月至2007 年年12月）月） 第一階段共開(kāi)發(fā)住宅面積1602357平方米。 商鋪面積34525平方米。 “美寓”為洋房公寓。 “泊林”為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。 第二階段共開(kāi)發(fā)住宅面積110192平方米。 商鋪面積570平方米，僅開(kāi)發(fā)一套商鋪。 組團(tuán)名稱組團(tuán)名稱 推盤(pán)規(guī)模推盤(pán)規(guī)模 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)模 鳳凰城配套分布鳳凰城配套分布 交通中心，會(huì)所，商業(yè)交通中心，會(huì)所，商業(yè) 東門(mén)商業(yè)街東門(mén)商業(yè)街 鳳凰城中英文學(xué)校鳳凰城中英文學(xué)校 增城荔枝文化村增城荔枝文化村 鳳凰城大酒店鳳凰

10、城大酒店 碧桂園的廣州鳳凰城項(xiàng)目，位于廣 州東部發(fā)展區(qū)，2002年5月開(kāi)盤(pán)，在 開(kāi)盤(pán)不到一年的時(shí)間內(nèi)，五星級(jí)廣州 鳳凰城酒店（600間客房）、大型商 業(yè)廣場(chǎng)、主題公園、大型交通中心、 中英文學(xué)校、大型水廠（日供水量達(dá) 8萬(wàn)立方米）等配套設(shè)施已陸續(xù)啟動(dòng) 運(yùn)營(yíng)，至今已有逾三萬(wàn)人入住其中。 星級(jí)酒店連鎖體系。碧桂園創(chuàng)造性 地將五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店引入社區(qū)，為五 星級(jí)的家園增加了“五星級(jí)”含金量 。 碧桂園社區(qū)商業(yè)體系。碧桂園集團(tuán) 每個(gè)項(xiàng)目都規(guī)劃相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)中心 ，集合各種業(yè)態(tài)，整合知名商業(yè)品牌 于一體。 碧桂園教育品牌連鎖體系。碧桂園 前瞻性地開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)領(lǐng)先的教育連鎖 體系。 休閑娛樂(lè)配套體系。碧桂園將

11、極具 趣味性、挑戰(zhàn)性的高尚休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 “高爾夫”，以及匯集傳統(tǒng)文化、自 然田園野趣、精彩繽紛游樂(lè)于一體的 大型文化主題公園融入現(xiàn)代社區(qū)生活 鳳凰城配套開(kāi)發(fā)進(jìn)程鳳凰城配套開(kāi)發(fā)進(jìn)程 鳳凰城酒店（ 7.8萬(wàn)平方米） 鳳凰城中英文學(xué)校 交通中心 康體中心 會(huì)所 主體公園 大型水廠 增城市荔枝文化村 東門(mén)商業(yè)街(1.8萬(wàn)平方米) 20022002 - - 20032003 20032003 - - 20052005 20052005 - - 20082008 鳳凰城的成功一部分歸功于鳳凰城的成功一部分歸功于 其“新生活型”的配套模式。其“新生活型”的配套模式。 鳳凰城大部分的配套 在開(kāi)盤(pán)一年之內(nèi)完成。

12、 碧桂園模式碧桂園模式 最初創(chuàng)業(yè) 1992 1994 2002 配套先行的 (五星 級(jí)學(xué)校+會(huì) 所)模式 領(lǐng)跑中國(guó)房 地產(chǎn)市 場(chǎng)。 1994年， 碧桂園把 五星級(jí)服務(wù) 引入社 區(qū)經(jīng)營(yíng)和物 業(yè)管 理。 2002年鳳凰城的“別墅城市”概 念，使中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從單體樓到 綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破 了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、 建設(shè)和配套。鳳凰城更大膽地對(duì)碧 桂園原有配套模式作出“跨越性新 探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小 區(qū)商業(yè)向外拓展。廣州首家以白金 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鳳凰城酒店，以 及陸續(xù)投入運(yùn)作的鳳凰城學(xué)校、荔 枝文化村等，是對(duì)碧桂園五星級(jí)模 式最好的創(chuàng)新與提升。 1992年，作為碧桂園

13、開(kāi)卷力 的順德碧桂園，率先 進(jìn)行了配 套先行，教育先行的 大膽嘗 試。導(dǎo)入“教育”產(chǎn) 業(yè)，與北 京景山學(xué)校成功合辦 廣東碧桂 園學(xué)校，以教育啟動(dòng) 房地產(chǎn)， 以學(xué)校為依托，并組 建五星級(jí) 會(huì)所、俱樂(lè)部等社區(qū) 配套場(chǎng) 所，開(kāi)創(chuàng)了教育地產(chǎn) 的先河。 配套先行 教育先行 五星級(jí)服務(wù) 別墅城市 案例二案例二-雅居樂(lè)凱茵新城雅居樂(lè)凱茵新城 成功的關(guān)鍵因素：成功的關(guān)鍵因素：分期操作、明星配套、交通條件便捷、打造“生態(tài)新城”分期操作、明星配套、交通條件便捷、打造“生態(tài)新城” 與本項(xiàng)目的契合點(diǎn)：與本項(xiàng)目的契合點(diǎn)：生態(tài)資源背景下的大盤(pán)開(kāi)發(fā)生態(tài)資源背景下的大盤(pán)開(kāi)發(fā) 可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)：可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)： 分期推盤(pán)與配

14、套協(xié)同：分期推盤(pán)與配套協(xié)同：項(xiàng)目配套集中在前三年建設(shè)，與此同時(shí)凱茵新城分批推出精品靚 盤(pán)，樹(shù)立項(xiàng)目高檔次形象。待配套設(shè)施全部到位，再集中放盤(pán)，拔高項(xiàng)目容積率。 明星配套：明星配套：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)便推出國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校，2004年租下100畝地打造風(fēng)車(chē)谷山頂公園， 同時(shí)集中打造商業(yè)街區(qū)，推出多元化商業(yè)物業(yè)。2006年推出奧斯湖公園，提升項(xiàng)目整體 形象和檔次。 充分利用自然資源：充分利用自然資源：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)把自然景觀資源最為豐富的山谷打造成為豪宅區(qū)，最優(yōu)利 用景觀資源創(chuàng)造房地產(chǎn)價(jià)值。 價(jià)值提升點(diǎn)：價(jià)值提升點(diǎn)：高投入打造明星配套工程提高了項(xiàng)目的知名度和檔次，同時(shí)相應(yīng)有序推出 特色產(chǎn)品，結(jié)合周邊豐富的景觀自然資源

15、，實(shí)現(xiàn)配套、環(huán)境與產(chǎn)品完美互動(dòng)。 雅居樂(lè)凱茵新城案例分析雅居樂(lè)凱茵新城案例分析 總占地面積總占地面積 預(yù)計(jì)總建筑預(yù)計(jì)總建筑 面積面積 容積率容積率 建筑類型建筑類型 綠化率綠化率 30003000畝畝 205205萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 1.11.1 6060 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋 房房, ,小高層洋房小高層洋房, ,多層洋房，商多層洋房，商 鋪及酒店。鋪及酒店。 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 小區(qū)內(nèi)部配套小區(qū)內(nèi)部配套: :學(xué)校，交通中學(xué)校，交通中 心，康樂(lè)中心，商業(yè)街。心，康樂(lè)中心，商業(yè)街。 片區(qū)關(guān)鍵詞：片區(qū)關(guān)鍵詞： 雅居樂(lè)長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng) 100畝風(fēng)車(chē)谷山頂公園 長(zhǎng)江生態(tài)保護(hù)區(qū)

16、 占地 8 萬(wàn)平方米的奧斯湖綜合度假區(qū) 中山凱茵新城，位于中山市政規(guī)劃重點(diǎn)用 地，5分鐘暢達(dá)繁華鬧市，外環(huán)路連通京 珠高速公路、二環(huán)路、博愛(ài)路，形成貫穿 中山市東西南北的交通網(wǎng)絡(luò)，穩(wěn)處連通珠 三角洲的重要城市之黃金地段。 中山市政外環(huán)路快速貫穿東西南北，博愛(ài) 路為中山市區(qū)東西向筆直大道，環(huán)市路、 博愛(ài)路交通網(wǎng)絡(luò)的完善，使凱茵新城與周 邊城市保持緊密的聯(lián)系，到市區(qū)中心地段 只需10分鐘車(chē)程、中山港15分鐘、珠海 九洲港及中山港每天都有多次航班往返香 港，船程1個(gè)多小時(shí)。 同時(shí)小區(qū)還特別成立凱茵車(chē)隊(duì)，擁有20 多臺(tái)專用豪華巴士，往返市區(qū)只需15分 鐘，還配有直通巴士到深圳僑社。 博愛(ài)路至市區(qū)博愛(ài)路

17、至市區(qū) 京珠高速至珠海、澳京珠高速至珠海、澳 門(mén)和廣州門(mén)和廣州 長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路 外環(huán)路貫通東西南北外環(huán)路貫通東西南北 項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在 凱茵新城項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系凱茵新城項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系 凱茵新城產(chǎn)品及配套分布凱茵新城產(chǎn)品及配套分布 凱茵新城住宅產(chǎn)品圍繞奧斯湖開(kāi)發(fā)，奧斯湖畔的地塊留作商業(yè)和學(xué)校等配套設(shè)施的建設(shè)。住宅群延展 至山頂腹部，盡可能的利用了生態(tài)區(qū)的景觀自然資源。配套設(shè)施的相對(duì)集中增強(qiáng)了社區(qū)生活的便利性。 凱茵新城產(chǎn)品和配套推盤(pán)及開(kāi)發(fā)進(jìn)凱茵新城產(chǎn)品和配套推盤(pán)及開(kāi)發(fā)進(jìn) 程程 2002- 2003 2004 2005 2006 2007 夢(mèng)想別墅 -琉森湖畔 嶺峰18一期 疊翠園洋房 高爾夫

18、別墅名 門(mén) A04區(qū)商鋪 A07區(qū)商鋪 君臨天下 驚世豪宅 維多利亞花園 嶺峰二期單位 芭堤映象洋房 “十二星座” 碧海云天首期推出 168個(gè)單位，全部售 出。 掬水灣、棕櫚灣洋房 供應(yīng)1000戶。 嶺峰18首期推出 約100套，共三種 戶型。 疊翠園一次性推出 300伙。 名門(mén)項(xiàng)目總共可提 供102個(gè)住宅單位 ，總建面160142平 方米。 君臨天下項(xiàng)目 共設(shè)獨(dú)立屋104 座。 5棟11層小高層 第一階段開(kāi)發(fā)（第一階段開(kāi)發(fā)（2002年年4月月30日至日至2005年年9月月3日）日） 第二階段開(kāi)發(fā)（第二階段開(kāi)發(fā)（2004年年9月至月至2005年年12月）月） 第一階段共開(kāi)發(fā)住宅面積281655

19、平方米 7間商鋪 第二階段共開(kāi)發(fā)住宅面積177711平方米 86間鋪位 組團(tuán)名稱組團(tuán)名稱 推盤(pán)規(guī)模推盤(pán)規(guī)模 開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)模 2008 曼克頓山別墅 雅湖居四期、五期 碧海云天 掬水灣、棕櫚灣 洋房 凱澄別墅 曼克頓山別墅 共推出144套。 配套設(shè)施配套設(shè)施 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)雙語(yǔ)紀(jì)中三 鑫凱茵學(xué)校正式開(kāi)學(xué) 康樂(lè)會(huì)所，掬水灣、 嶺峰18會(huì)所，琉森湖 畔、雅湖居康體會(huì)所 A04區(qū)商鋪 A07區(qū)商鋪 100畝風(fēng)車(chē)谷山頂 公園繁華商業(yè)街區(qū) 凱茵大道商業(yè)街、 淘金街、雅豪坊美 食街、奧斯湖商業(yè) 中心 60畝的奧斯湖公園 嶺南水鄉(xiāng) 雅居樂(lè)長(zhǎng)江酒店， 138間豪華客房 。 大部分的配套集中在前三年開(kāi)發(fā) 完，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出

20、組團(tuán)的推出進(jìn)度。 體現(xiàn)了配套先行，啟動(dòng)大勢(shì)的策 略。 凱茵新城項(xiàng)目核心區(qū)的功能與發(fā)展凱茵新城項(xiàng)目核心區(qū)的功能與發(fā)展 強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)勢(shì) 啟動(dòng)啟動(dòng) 2002年至2004年間，學(xué)校、山頂花園 等配套設(shè)施陸續(xù)落實(shí)建成，同時(shí)凱茵新 城首期推出高檔次產(chǎn)品，順利的打開(kāi)了 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，贏得了不錯(cuò)的口碑。 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 高潮高潮 2005和2006年，凱茵新城順勢(shì)大 量放盤(pán)，推出“名門(mén)”以及疊翠園 等頂級(jí)產(chǎn)品，銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售收入達(dá) 到峰值。 社區(qū)持社區(qū)持 續(xù)發(fā)展續(xù)發(fā)展 整體項(xiàng)目進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，集 中商業(yè)成熟，社區(qū)文化形成。陸續(xù) 推出小高層等產(chǎn)品拔高容積率，吸 引更廣層面的客戶。 自入市以來(lái)，凱茵 新城一直在為建造高尚、 和

21、諧的人文社區(qū)而孜孜 不倦地努力，社區(qū)生活 配套在4年多時(shí)間里不 斷建造、增設(shè)，力求建 造一個(gè)集居住、商業(yè)、 購(gòu)物、休閑、旅游、醫(yī) 療、教育為一體的衛(wèi)星 居住城市，無(wú)論是衣食 住行，還是滿足時(shí)尚消 費(fèi)需求、尋求放松之所， 在凱茵新城，都能快速、 輕松地實(shí)現(xiàn)。 衛(wèi)星居住城市 高爾夫球場(chǎng) 在眾多大型配套中，最 令度假買(mǎi)家心動(dòng)的，無(wú) 疑是緊鄰小區(qū)，占地達(dá) 160萬(wàn)平方米，按國(guó)際 競(jìng)賽標(biāo)準(zhǔn)建造，名列 “中國(guó)十佳高爾夫球場(chǎng)” 的長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng)。正 因?yàn)橛辛诉@個(gè)球場(chǎng)，即 使不打球，住在那一棟 棟、一間間正望高爾夫 景觀的別墅或洋房，住 戶都能享受到與眾不同 的度假感受。 奧斯湖公園 國(guó)際級(jí)度假生 活社區(qū) 凱

22、茵新城特別配套的奧 斯湖公園，是集休閑、 娛樂(lè)、商業(yè)、餐飲為一 體的特色公園，適合全 家大小全天候玩樂(lè)。奧 斯湖公園現(xiàn)開(kāi)放有園林 式泳池、兒童游樂(lè)中心、 親子樂(lè)園、太極廣場(chǎng)、 國(guó)家級(jí)籃球場(chǎng)等項(xiàng)目， 還將陸續(xù)開(kāi)放美式網(wǎng)球 場(chǎng)、室內(nèi)健身房、室內(nèi) 恒溫泳池、野趣燒烤場(chǎng) 等20余項(xiàng)設(shè)施。 此外，投資超2億元的 超五星級(jí)豪華會(huì)所，3大 康樂(lè)會(huì)所，3大商業(yè)街， 100畝風(fēng)車(chē)谷山頂公園， 以及最新開(kāi)業(yè)的雅居樂(lè) 長(zhǎng)江大酒店等大型設(shè)施， 都以豐富多彩的生活配 套，提升凱茵新城的人 居生活品質(zhì)，描繪出一 個(gè)國(guó)際級(jí)度假生活社區(qū) 的壯麗藍(lán)圖。 Unit of measure * Footnote Source: So

23、urce 凱茵新城打造明星配套凱茵新城打造明星配套 社區(qū)價(jià)值提升社區(qū)價(jià)值提升 案例三案例三-東麗湖東麗湖 成功的關(guān)鍵因素：成功的關(guān)鍵因素：強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)、項(xiàng)目檔次過(guò)渡、利用公共資源、強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)、項(xiàng)目檔次過(guò)渡、利用公共資源、 打造衛(wèi)星小鎮(zhèn)打造衛(wèi)星小鎮(zhèn) 與本項(xiàng)目的契合點(diǎn)：與本項(xiàng)目的契合點(diǎn)：公共資源缺乏，打造衛(wèi)星小鎮(zhèn)公共資源缺乏，打造衛(wèi)星小鎮(zhèn) 可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)：可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)： 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)：強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)：項(xiàng)目啟動(dòng)期推出全線高檔產(chǎn)品，包括聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等，一方面項(xiàng)目高檔形 象樹(shù)立了起來(lái)，另一方面測(cè)試了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品的反應(yīng)。 項(xiàng)目過(guò)渡：項(xiàng)目過(guò)渡：項(xiàng)目從高檔次啟動(dòng)到后期持續(xù)推出高密度產(chǎn)品，完成了項(xiàng)目檔次由高端到大

24、 眾的過(guò)渡，使產(chǎn)品和社區(qū)文化更豐富，大盤(pán)發(fā)展更加有持續(xù)性。 引入公共資源：引入公共資源：項(xiàng)目的發(fā)展離不開(kāi)公共配套的支持，東麗湖項(xiàng)目成功與公交公司合作， 開(kāi)設(shè)通過(guò)項(xiàng)目的新公交線路，克服了公共資源相對(duì)匱乏的瓶頸，。 價(jià)值提升點(diǎn)：價(jià)值提升點(diǎn)：項(xiàng)目自身的發(fā)展?jié)摿κ琼?xiàng)目聚集各種資源的有力武器，從高端到大眾的發(fā) 展路線使項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到持續(xù)性提升。 區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?地處天津郊區(qū)和濱海新區(qū)中間位置，政策傾斜 及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，受益于區(qū)域發(fā)展?jié)摿?生態(tài)旅游資源形成整體片區(qū)獨(dú)特氣質(zhì)，旅游地 產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式區(qū)隔于其它開(kāi)發(fā)板塊 、朗矩、上海億兆等大型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐 此區(qū)域，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)高檔居住區(qū)域正在形成 東麗湖案例分析東

25、麗湖案例分析 屬性1：具有稀缺生態(tài)資源的超大規(guī)模房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃及產(chǎn)品定位可塑性 較強(qiáng) 屬性2：為一線品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)，具 有相當(dāng)市場(chǎng)號(hào)召力及品牌追隨者 屬性3：區(qū)域內(nèi)其他樓盤(pán)品牌及景觀共享 性效應(yīng)一定程度上削弱了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) ，項(xiàng)目正式啟動(dòng)時(shí)市場(chǎng)別墅產(chǎn)品供應(yīng)量 較大，且存在同質(zhì)化影響 占地面積占地面積 建筑建筑面積面積 容積率容積率 建筑類型建筑類型 273273萬(wàn)平米萬(wàn)平米 137137萬(wàn)平米（分萬(wàn)平米（分7 7期開(kāi)發(fā)）期開(kāi)發(fā)） 0.50.5 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、情景獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、情景 洋房、寬景洋房、瞰景洋房、洋房、寬景洋房、瞰景洋房、 小高層、高層小高層、高層 項(xiàng)目配套項(xiàng)

26、目配套 鄰里中心商業(yè)、超市、自助鄰里中心商業(yè)、超市、自助 銀行、生態(tài)博覽館、運(yùn)銀行、生態(tài)博覽館、運(yùn) 動(dòng)公園、雕塑公園、濕地公動(dòng)公園、雕塑公園、濕地公 園、綜合教育體、實(shí)驗(yàn)園、綜合教育體、實(shí)驗(yàn) 模范小學(xué)模范小學(xué) 東麗湖項(xiàng)目屬性東麗湖項(xiàng)目屬性 東麗湖項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系東麗湖項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系 東麗湖東麗湖 東麗湖 城位于東麗湖位于東麗湖 溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)溫泉度假旅游區(qū)內(nèi) 的東麗湖北岸，東的東麗湖北岸，東 麗之光大道以南麗之光大道以南 經(jīng)京經(jīng)京津塘高速 可至北京方向 公交公交663663路至路至 市區(qū)市區(qū) 地鐵二號(hào)線、津?yàn)I地鐵二號(hào)線、津?yàn)I 高速連接濱海新區(qū)高速連接濱海新區(qū) 及中心城區(qū)及中心城區(qū) 公交

27、公交551551路路 至開(kāi)發(fā)區(qū)至開(kāi)發(fā)區(qū) 衛(wèi)國(guó)道至市區(qū)衛(wèi)國(guó)道至市區(qū) 受益于區(qū)域立體化受益于區(qū)域立體化 交通優(yōu)勢(shì)及政府交交通優(yōu)勢(shì)及政府交 通配套大力投入，通配套大力投入， 與中心城區(qū)及開(kāi)發(fā)與中心城區(qū)及開(kāi)發(fā) 區(qū)交通往來(lái)相對(duì)便區(qū)交通往來(lái)相對(duì)便 利利; ; 采取與公交公司聯(lián)采取與公交公司聯(lián) 手引入公交路線方手引入公交路線方 式，增強(qiáng)項(xiàng)目自身式，增強(qiáng)項(xiàng)目自身 與市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)之與市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)之 間的聯(lián)動(dòng)性，優(yōu)化間的聯(lián)動(dòng)性，優(yōu)化 居住品質(zhì)居住品質(zhì) 東麗湖項(xiàng)目功能構(gòu)成及布局東麗湖項(xiàng)目功能構(gòu)成及布局 一期北歐墅一期北歐墅 二期城市天籟二期城市天籟 二期城市街坊二期城市街坊 東麗湖東麗湖 三期濕地公園島三期濕地公園

28、島 居聯(lián)排別墅居聯(lián)排別墅 四期四期 由西向東景觀由西向東景觀 主軸主軸 鄰里中心商業(yè)、鄰里中心商業(yè)、 便利店便利店 實(shí)驗(yàn)?zāi)７秾?shí)驗(yàn)?zāi)７?小學(xué)小學(xué) 雕塑公園、雕塑公園、 “綠色生態(tài)走“綠色生態(tài)走 廊廊 學(xué)校、綜合教學(xué)校、綜合教 育體育體 分期推盤(pán)分期推盤(pán) 項(xiàng)目一期項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期 城市天籟城市天籟 項(xiàng)目三期項(xiàng)目三期 島居聯(lián)排島居聯(lián)排 301套 聯(lián)排、合院、聯(lián)排公寓、 獨(dú)棟別墅 獨(dú)體別墅：193棟，199271 聯(lián)排別墅：24套，165180 合院別墅：32套，165210 聯(lián)排公寓：52套，80150 1099套 46多層，11層小高層 情景洋房、寬景洋房、 瞰景洋房 11層和18層 瞰

29、景洋房、情景花園洋房 90120平米兩房、三房 110平米左右的躍層兩房和平 層兩房、70平米左右小戶型 項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期 城市街坊城市街坊 聯(lián)排別墅為主，并配以公 寓產(chǎn)品 聯(lián)排別墅170250平米 70平米左右小戶型 以高檔產(chǎn)品的率以高檔產(chǎn)品的率 先啟動(dòng)奠定項(xiàng)目先啟動(dòng)奠定項(xiàng)目 高端物業(yè)形象高端物業(yè)形象 由高檔產(chǎn)品向中檔物由高檔產(chǎn)品向中檔物 業(yè)類型開(kāi)發(fā)過(guò)渡，滿足業(yè)類型開(kāi)發(fā)過(guò)渡，滿足 項(xiàng)目復(fù)合型社區(qū)建設(shè)要項(xiàng)目復(fù)合型社區(qū)建設(shè)要 求求 產(chǎn)品面積定位適產(chǎn)品面積定位適 中，總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)中，總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)明顯勢(shì)明顯 東麗湖項(xiàng)目產(chǎn)品推盤(pán)進(jìn)程?hào)|麗湖項(xiàng)目產(chǎn)品推盤(pán)進(jìn)程 一期北歐墅一期北歐墅 三期島居聯(lián)排三期島居聯(lián)排

30、 2004.102004.10 2005.122005.12 2007.12007.1 二期城市街坊二期城市街坊 二期城市天籟二期城市天籟 2007.82007.8 開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)模 （萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米） 物業(yè)類型物業(yè)類型 配套設(shè)施配套設(shè)施 入市時(shí)間入市時(shí)間 占地面積占地面積 容積率容積率 2222萬(wàn)萬(wàn)/ 0.33/ 0.33 8.18.1萬(wàn)萬(wàn)/0.99/0.99 6.56.5萬(wàn)萬(wàn)/1.54/1.54 1212萬(wàn)萬(wàn)/0.98/0.98 6.46.4 8 8 1010 11.811.8 聯(lián)排、合院聯(lián)排、合院 聯(lián)排公寓聯(lián)排公寓 獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 瞰景洋房瞰景洋房

31、 情景花園洋房情景花園洋房 情景洋房情景洋房 寬景洋房寬景洋房 瞰景洋房瞰景洋房 鄰里中心商業(yè)鄰里中心商業(yè) 便利店、餐廳、便利店、餐廳、 服裝店、自助銀行、服裝店、自助銀行、 生態(tài)博覽館生態(tài)博覽館 （滑水會(huì)所）（滑水會(huì)所） 27萬(wàn)平米濕地公園萬(wàn)平米濕地公園 實(shí)驗(yàn)?zāi)７缎W(xué)實(shí)驗(yàn)?zāi)７缎W(xué) 華潤(rùn)萬(wàn)家超市華潤(rùn)萬(wàn)家超市 雕塑公園、雕塑公園、 “綠色生態(tài)走廊、綠色生態(tài)走廊、 親水設(shè)施、步行棧道親水設(shè)施、步行棧道 商業(yè)街商業(yè)街1200平米平米 商業(yè)鄰里中心商業(yè)鄰里中心1000平米平米 運(yùn)動(dòng)公園運(yùn)動(dòng)公園2萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 學(xué)校、綜合教育體學(xué)校、綜合教育體 2.5萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 以低密度別墅區(qū)域先行建設(shè)出發(fā)，打

32、造低建筑密度衛(wèi)星小鎮(zhèn)，社區(qū)配套極為豐富以低密度別墅區(qū)域先行建設(shè)出發(fā)，打造低建筑密度衛(wèi)星小鎮(zhèn)，社區(qū)配套極為豐富 東麗湖分期物業(yè)開(kāi)發(fā)東麗湖分期物業(yè)開(kāi)發(fā) 東麗湖項(xiàng)目核心區(qū)的功能與發(fā)展東麗湖項(xiàng)目核心區(qū)的功能與發(fā)展 形象形象 建立建立 功能功能 通過(guò)首期別墅產(chǎn)品的定位及世界大 學(xué)生滑水錦標(biāo)賽賽事的市場(chǎng)影響效 應(yīng)，建立項(xiàng)目高端物業(yè)形象，提升 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 生活方生活方 式引導(dǎo)式引導(dǎo) 功能功能 歐式小鎮(zhèn)式低層、低密度的建筑布 局及簡(jiǎn)約風(fēng)格、超空間獨(dú)體式別墅 、環(huán)抱式鄰里組合模式，營(yíng)造鄰里 之間和諧交流的生活模式 社區(qū)持社區(qū)持 續(xù)發(fā)展續(xù)發(fā)展 功能功能 以系列高標(biāo)準(zhǔn)生活配套啟動(dòng)生態(tài)住 居模式，同時(shí)多項(xiàng)生態(tài)科技系

33、統(tǒng)運(yùn) 用到社區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)中,實(shí)現(xiàn)社 區(qū)可持續(xù)發(fā)展 案例經(jīng)驗(yàn)借鑒總結(jié)案例經(jīng)驗(yàn)借鑒總結(jié) 可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)： 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)：強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)：大盤(pán)重在起勢(shì)，啟動(dòng)期推出熱銷(xiāo)型、特色型產(chǎn)品，規(guī)模化開(kāi)發(fā)，可以快速形 成大盤(pán)區(qū)域形象，挖掘符合大盤(pán)本體的自然資源特色，考慮市場(chǎng)的可實(shí)現(xiàn)性及后續(xù)大盤(pán) 價(jià)值的提升。 配套先行：配套先行：配套先行，重在依據(jù)項(xiàng)目的具體定位，解決大盤(pán)多處城郊、初期配套不足的 問(wèn)題，快速形成人居氛圍，為后續(xù)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控：開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控：前期犧牲容積率，后期逐步提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，通過(guò)前期樹(shù)立的項(xiàng)目品牌獲 得后期成功開(kāi)發(fā)。注重資金回流、市場(chǎng)的預(yù)見(jiàn)性及內(nèi)部聯(lián)動(dòng)問(wèn)題的解決。 產(chǎn)品線策略：產(chǎn)品線策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，后期高品質(zhì) 拔高項(xiàng)目形象。通過(guò)豐富產(chǎn)品線組合，實(shí)現(xiàn)客戶群體的多元化與項(xiàng)目整體價(jià)值最大化。 核心價(jià)值挖掘核心價(jià)值挖掘：自然景觀資源的合理化利用，最大限度提升項(xiàng)目的核心價(jià)值，后續(xù)通過(guò) 特色配套及主題開(kāi)發(fā)提升整體亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)核心價(jià)值的進(jìn)一步挖掘。