1、鄭重申明本預(yù)測(cè)方案是受云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司委托就云南怡泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的【怡泰A區(qū)生活】項(xiàng)目進(jìn)行的前期策劃，內(nèi)容涉及云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司與云南怡泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作的商業(yè)機(jī)密，并且涉及到本人與云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司之間的委托意向協(xié)議內(nèi)容，因此本預(yù)測(cè)方案僅對(duì)有合作意向的云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司及相關(guān)涉及【怡泰A區(qū)生活】項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的單位、個(gè)人公開(kāi)。我要求云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司收到本物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)算方案時(shí)做出以下承諾： 一、 本預(yù)測(cè)方案僅供云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司和云南怡泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等單位在決策【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理相關(guān)事宜時(shí)做參考使用。 二、 若本預(yù)測(cè)方案在【怡泰A

2、區(qū)生活】的物業(yè)管理相關(guān)事宜中得到云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司的肯定，則在【怡泰A區(qū)生活】的開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理前期介入和后期管理中請(qǐng)?jiān)颇辖苷\(chéng)物業(yè)管理有限公司履行先前的意向性承諾。三、 妥善保管本項(xiàng)目預(yù)算方案，未經(jīng)本人書面同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開(kāi)本預(yù)測(cè)方案內(nèi)容。四、 本預(yù)算方案版權(quán)為我個(gè)人所有。 五、 若方案內(nèi)容未被貴公司方面采納，則我方將予以收回。 特此申明！ 韋兆陽(yáng) 二零零五年二月五日目 錄聲明01目錄02概述03一、管理組織架構(gòu)04 1.1管理模式04 1.2管理處組織架構(gòu)及崗位設(shè)置05 1.3前期介入期間人員組織架構(gòu)10 1.4管理人員任職要求11二、管理費(fèi)用預(yù)測(cè) 12 2.1前

3、期介入12 2.2前期開(kāi)辦費(fèi)用13 2.3前期費(fèi)用預(yù)算19 2.4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析21三、物業(yè)管理用房22概 述本方案是就【怡泰A區(qū)生活】項(xiàng)目的一期部分物業(yè)管理前期相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行策劃、預(yù)算。【怡泰A區(qū)生活】的相關(guān)參數(shù)為：一期總占地面積:20000平方米 建筑面積：53780.74平方米 其中住宅為52367.76平方米 商業(yè)為1413.98平方米 道路面積：1977.31平方米 綠地面積：13700平方米 停車場(chǎng)共254個(gè)車位。項(xiàng)目的綠地率為68.5 建筑密度為21.61 共346戶。民用用電費(fèi)率為0.45元/kw，商業(yè)用電費(fèi)率為0.80元/kw。民用用水費(fèi)率為2.8元/噸。其中在預(yù)測(cè)的

4、過(guò)程中，以2005年3月開(kāi)始介入，2006年8進(jìn)行接管驗(yàn)收從而由前期介入進(jìn)入前期管理階段。所有的人員的工作時(shí)間為每天8小時(shí)制。給經(jīng)過(guò)認(rèn)真測(cè)算，我個(gè)人認(rèn)為【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理項(xiàng)目的前期投入開(kāi)辦費(fèi)用為256061.00元；前期介入發(fā)生的費(fèi)用為258242.50元；前期管理的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為2.8元平方米/月。前期管理的人力資源投入為41人。需要物業(yè)管理用房339平方米。一、 管理組織結(jié)構(gòu)1.1管理模式：杰誠(chéng)物業(yè)將秉承“奉獻(xiàn)專業(yè)管理水平，提供貼心便捷服務(wù)”的管理理念，依托杰誠(chéng)物業(yè)成功的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的內(nèi)部管理體系；根據(jù)怡泰地產(chǎn)對(duì)【怡泰A區(qū)生活】的業(yè)主定位，樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動(dòng)化程度

5、，以及【怡泰A區(qū)生活】所處的優(yōu)越地理環(huán)境，我們擬采用“以業(yè)主需求為中心，用服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。 需 求 杰誠(chéng)物業(yè) P計(jì)劃業(yè) 主 改進(jìn)A業(yè) 主 委 員 會(huì) 安防服務(wù) 【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理處 環(huán)保服務(wù) 維修服務(wù) 客戶服務(wù) D執(zhí)行 便民綜合服務(wù) 收費(fèi)服務(wù) C檢查 反饋信息前臺(tái)服務(wù)模式 后臺(tái)服務(wù)模式1.2管理處組織架構(gòu)及崗位設(shè)置：【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)圖云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司云南怡泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司昆明市物業(yè)管理主管部門怡泰A區(qū)生活物業(yè)管理服務(wù)處項(xiàng)目經(jīng)理財(cái)務(wù)部事務(wù)助理管理處辦公室 客戶服務(wù)中心設(shè)施養(yǎng)護(hù)部安保部環(huán)保部本著精簡(jiǎn)、高效的原則，根據(jù)【怡泰A區(qū)生活】的實(shí)際服務(wù)、

6、管理和經(jīng)營(yíng)的需要，在保證【怡泰A區(qū)生活】高質(zhì)量的物業(yè)管理水平及物業(yè)管理處員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，也為充分表示本公司對(duì)【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理項(xiàng)目的重視程度，經(jīng)研究決定成立【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理處（下設(shè)一室、一中心、四部，共41人），負(fù)責(zé)【怡泰A區(qū)生活】的各項(xiàng)物業(yè)管理工作的開(kāi)展，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。具體如下： 1、管理處辦公室： 任務(wù)和性質(zhì)： 管理處辦公室是【怡泰A區(qū)生活】項(xiàng)目物業(yè)管理的管理主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的策劃管理、后勤和經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)管理的綜合部門。主要負(fù)責(zé)：人力資源、勞資、檔案、行政管理等事宜。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)個(gè)

7、部門之間工作。面對(duì)客戶的公關(guān)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)宣傳和廣告工作。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)各類配套物業(yè)項(xiàng)目。 人員配置：序號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備 注1經(jīng)理1人25002物業(yè)助理兼安保部主管1人18003行政文員1人1000合計(jì)3人管理人員2人、員工1人2、財(cái)務(wù)部：任務(wù)和性質(zhì)：財(cái)務(wù)部是【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作主體。負(fù)責(zé)管理處的費(fèi)用收取、開(kāi)支等實(shí)際工作。涉及管理費(fèi)用的整體測(cè)算、開(kāi)支的計(jì)劃、相關(guān)管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)報(bào)告等文件的制作。財(cái)務(wù)部直接受云南杰誠(chéng)物業(yè)管理有限公司管轄，業(yè)務(wù)上對(duì)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。人員配置：序號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備 注1財(cái) 務(wù)1人1500合計(jì)1人管理人員1人3、客戶服務(wù)中心：

8、任務(wù)和性質(zhì)：客戶服務(wù)中心是【怡泰A區(qū)生活】管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶（業(yè)主）溝通的直接接觸和有效溝通的橋梁，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營(yíng)造管理等工作。人員配置：序號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備 注1客服主管兼保潔主管1人15002管理員（兼檔案管理）1人12003管理員1人1200合計(jì)3人管理人員1人、員工2人4、安防部：任務(wù)和性質(zhì)：安防部是維護(hù)【怡泰A區(qū)生活】正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)安全防范、消防管理、道路與交通管理、突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。人員配置：序號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備 注1安防部主管-

9、已有物業(yè)助理兼任2安防領(lǐng)班3人1200平均每天3班倒3監(jiān)控中心值班員3人1000同上4安防值班員15人900每班4人上崗、休息替換2人5停車場(chǎng)值班員3人900平均每天3班倒合 計(jì)24人員工24人5、設(shè)施養(yǎng)護(hù)部：任務(wù)和性質(zhì)：設(shè)施養(yǎng)護(hù)部是保證【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)主體、附屬設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。此外包括前期的裝修管理工作。人員配置：序號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備 注1工程主管1人15002工程助理1人12003水電技工1人10004萬(wàn)能工1人1000合計(jì)4人管理人員1人、員工3人6、環(huán)保部：任務(wù)和性質(zhì)：環(huán)保部是【怡泰A區(qū)生活】物

10、業(yè)管理處的服務(wù)工作的職能部門。負(fù)責(zé)【怡泰A區(qū)生活】的環(huán)境清潔衛(wèi)生管理、滅四害工作、綠化管理等工作。人員配置：序號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備 注1環(huán)保部主管-已有客服主管兼2保潔員6人600合計(jì)6人員工6人1.3 前期介入期間人員組織架構(gòu)：序 號(hào)崗 位人數(shù)提前介入（月）工作職責(zé)1物業(yè)經(jīng)理1人18全部參與【怡泰A區(qū)生活】前期物業(yè)管理的策劃、管理組織建設(shè)、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算2財(cái)務(wù)1人3負(fù)責(zé)參與【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理前期的費(fèi)用相關(guān)測(cè)算，并且籌備管理服務(wù)費(fèi)用收取的工作。3物業(yè)助理1人12配合物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行相關(guān)工作，在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行和客戶、業(yè)主（準(zhǔn)業(yè)主）進(jìn)行溝通工作，和部分業(yè)主簽訂前期管理協(xié)議。4安防人員4人1

11、8負(fù)責(zé)【怡泰A區(qū)生活】地產(chǎn)商項(xiàng)目部以及售樓部的安防工作。5工程主管1人18負(fù)責(zé)參與【怡泰A區(qū)生活】前期涉及建筑工程設(shè)計(jì)、相關(guān)附屬設(shè)施選用。物業(yè)管理設(shè)備采購(gòu)等事宜。參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等工作。6保潔員2人18負(fù)責(zé)【怡泰A區(qū)生活】地產(chǎn)商項(xiàng)目部以及售樓部的保潔工作。合計(jì)10人1.4管理人員任職要求：【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理人員任職安排：序 號(hào)崗 位任 職 要 求備 注1經(jīng)理3年以上項(xiàng)目經(jīng)理工作經(jīng)歷，資深物業(yè)管理專家，精通ISO9000體系，熟悉國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)。全國(guó)招聘2物業(yè)助理3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)相關(guān)事務(wù)熟悉處理，綜合管理能力強(qiáng)。云南招聘3財(cái)務(wù)人員3年以上企業(yè)商業(yè)會(huì)計(jì)工作經(jīng)歷，持初級(jí)會(huì)計(jì)上崗

12、證。云南招聘4客服主管2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，具備良好的親和性，對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)熟識(shí)，對(duì)ISO9000體系有一定認(rèn)識(shí)。云南招聘5工程主管3年以上建筑水電機(jī)電維修養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收有實(shí)際操作能力。云南招聘6物業(yè)管理員對(duì)物業(yè)管理有正確認(rèn)識(shí)，有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，持證上崗，服務(wù)意識(shí)良好。全國(guó)招聘7安防人員符合相關(guān)要求，對(duì)本質(zhì)工作有正確認(rèn)識(shí)，服務(wù)意識(shí)良好。男士身高170cm以上，女士身高160cm以上。昆明招聘8工程人員符合相關(guān)職位的要求，對(duì)物業(yè)管理有相關(guān)認(rèn)識(shí)，熟悉本職工作的相關(guān)行業(yè)規(guī)則與各種參數(shù)，持證上崗。昆明招聘9保潔員符合相關(guān)要求，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，服務(wù)意識(shí)良好。昆明招聘注：1、作業(yè)服務(wù)人員必

13、須身體健康，無(wú)傳染病，無(wú)不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級(jí)以上醫(yī)院體檢合格；2、持有效的身份證、計(jì)劃生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明；3、財(cái)務(wù)人員有本市常住戶口擔(dān)保人有效擔(dān)保。二、管理費(fèi)用預(yù)測(cè)費(fèi)用預(yù)測(cè)部分主要為三個(gè)內(nèi)容：前期介入的費(fèi)用、前期的開(kāi)辦費(fèi)用、前期管理的費(fèi)用。經(jīng)過(guò)測(cè)算初步結(jié)果如下：前期介入費(fèi)用為258242.5元前期開(kāi)辦費(fèi)用為256061.00元；前期的管理費(fèi)用為2.80元/平方米/月。2.1前期介入：258242.5元前期介入發(fā)生的費(fèi)用主要為人員費(fèi)用和消耗的物料。具體如下：1、人員薪資：251842.5元物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*（1+36.5）*18月*1人 61

14、425元物業(yè)助理 1800元/月*（1+36.5）*12月*1人 29484元財(cái)務(wù) 1500元/月*（1+36.5）*3月*1人 6142.5元安防部：主管1人經(jīng)理兼、隊(duì)員4人900元/月*（1+36.5）*18月*4人 88452元工程主管： 1500元/月*（1+36.5）*18月*1人 36855元環(huán)保部:保潔員2人600元/月*（1+36.5）*18月*2人 29484元2、物料消耗：6400元保潔：每6個(gè)月消耗預(yù)算為800元，則18個(gè)月為2400元。工程維修：由于具有不可預(yù)測(cè)性，暫定為整個(gè)前期介入2000元。3、辦公用品消耗：由于具有不可預(yù)測(cè)性，暫定為整個(gè)前期介入2000元。2.2前

15、期開(kāi)辦費(fèi)用：本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對(duì)【怡泰A區(qū)生活】物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，前期的管理物資設(shè)備購(gòu)買、人員招聘培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)打造等開(kāi)辦費(fèi)用為256061.00元，列表如下：1、物資購(gòu)置： 單位：人民幣（元）序 號(hào)項(xiàng) 目金 額1服裝費(fèi)用380112行政開(kāi)辦費(fèi)用672223客服開(kāi)辦費(fèi)用553884工程開(kāi)辦費(fèi)用159005環(huán)保開(kāi)辦費(fèi)用209606安防開(kāi)辦費(fèi)用13980合 計(jì)211461物資購(gòu)置細(xì)表：?jiǎn)挝唬喝嗣駧牛ㄔ┬?號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式及備注合計(jì)一、服裝詳細(xì)見(jiàn)附表380111管理人員8人1060元84802安防人員23人1087元250013工程人員3人540元16204環(huán)保人員6人485元29

16、10二、行政開(kāi)辦費(fèi)用672221辦公室裝修物業(yè)辦公室由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行裝修，并且另支付10000元供物業(yè)公司作辦公室軟裝修用（公司口號(hào)、徽記、形象墻等）2經(jīng)理大班臺(tái)、椅1套1500元15003職員辦公桌15個(gè)350元52504職員椅子25個(gè)200元5000510人會(huì)議桌1套（帶椅子）35006會(huì)客沙發(fā)2套1500元30007電話（帶開(kāi)戶）2部300元6008考勤卡鐘1套1200元12009員工更衣柜6組580元348010雙門木質(zhì)文件柜4個(gè)450元180011品牌商務(wù)電腦3臺(tái)5000元1500012彩色噴墨打印機(jī)2臺(tái)1000元200013彩色激光打印機(jī)1臺(tái)5000元500014洗衣機(jī)、彩電等生活配套

17、1套200015倉(cāng)庫(kù)貨價(jià)3組1000元300016對(duì)講機(jī)1臺(tái)800元80017保險(xiǎn)柜1個(gè)750元75018員工胸牌82個(gè)6元49219飲水機(jī)1臺(tái)150元15020照相機(jī)（數(shù)碼）1臺(tái)1200元120021驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)1500元1500三、客服開(kāi)辦費(fèi)用553881傳真機(jī)1臺(tái)1500元15002復(fù)膜機(jī)1臺(tái)600元6003報(bào)紙書刊展示架4組200元8004保險(xiǎn)柜2個(gè)750元15005復(fù)印機(jī)1臺(tái)13500元135006前期各種資料印刷346戶28元968887住戶檔案專用柜1組1000元10008檔案吊夾1000組2元20009物業(yè)管理標(biāo)識(shí)整套1500010單元公告牌12個(gè)150元180011園區(qū)公告牌2

18、個(gè)2000元400012便民設(shè)施整套5000四、工程開(kāi)辦費(fèi)用159001PPR熱融機(jī)1臺(tái)300元3002電鉆1臺(tái)700元7003管鉗2把80元1604萬(wàn)用表2只200元4005疏通機(jī)1臺(tái)600元6006電錘1臺(tái)1600元16007插話機(jī)2個(gè)100元2008活動(dòng)扳手4把60元2409電焊機(jī)1臺(tái)1500元150010套筒扳手2套300元60011梅花扳手2套300元60012臺(tái)鉗2臺(tái)150元30013切割機(jī)1臺(tái)400元40014人字梯（1.5M,2.5 M,6 M）各1個(gè)250015工具柜2個(gè)500元100016工具包及標(biāo)準(zhǔn)配套件4套300元120017對(duì)講機(jī)4個(gè)800元320018兆歐表1個(gè)40

19、0元400五、環(huán)保開(kāi)辦費(fèi)用209601高壓水槍1臺(tái)3000元30002垃圾清運(yùn)車1臺(tái)600元6003吸塵器2個(gè)200元4004塵推18個(gè)60元10805玻璃套裝工具3個(gè)300元9006垃圾桶60個(gè)200元120007榨水車4臺(tái)220元8808保潔用化學(xué)藥劑若干12009掃把50個(gè)630010水管（20M，50M）各2條600六、安防開(kāi)辦費(fèi)用139801警棍8臺(tái)100元8002充電式電筒（警用）8臺(tái)150元12003應(yīng)急燈6臺(tái)150元9004物品柜3套600元18005常用器械8套500元40006對(duì)講機(jī)6臺(tái)800元48007遮陽(yáng)傘（帶底座）4把120元480附表：?jiǎn)T工服裝配套單位：人民幣（元）

20、序 號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)折舊年限一、管理人員該崗位配置需要1060元1、夏裝套22204402年2、冬裝套23006202年二、安防人員該崗位配置需要1087元1、夏裝240元帽子頂230603年襯衣件240802年褲子件2501002年2、冬裝400元帽子頂230603年外套件21002003年襯衣件230602年褲子件240802年3、配件227元領(lǐng)帶條220402年帽徽個(gè)215301年肩章副215301年臂章個(gè)215301年領(lǐng)夾個(gè)210201年皮帶根125251年武裝帶根150503年白手套個(gè)1221月4、床上用品及其他220元被褥床190903年床單套130303年枕頭個(gè)1

21、15153年雨衣件150503年水鞋個(gè)135353年三、工程人員該崗位配置需要540元制服（夏裝）套21202402年制服（冬裝）套21503002年四、環(huán)保人員該崗位配置需要485元夏裝套2801602年冬裝套21202402年雨衣件150503年水鞋雙135353年2、人員招聘培訓(xùn)費(fèi)用：15600元招聘費(fèi)用：3300元報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體廣告：3100元；人才市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)招聘200元。人員培訓(xùn)費(fèi)用：12300元培訓(xùn)崗位培訓(xùn)內(nèi)容人次路費(fèi)、補(bǔ)貼、培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)全員物業(yè)管理404000經(jīng)理/財(cái)務(wù)物管財(cái)務(wù)42500全員企業(yè)文化401200全員客戶服務(wù)402000安防安全防范232000環(huán)保環(huán)保操作6600合計(jì)：1

22、53人次合計(jì)：12300元3、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)打造（含物業(yè)管理軟件）：29000元建造互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)用于前期客戶（業(yè)主）對(duì)【怡泰A區(qū)生活】項(xiàng)目的宣傳，便于了解。同時(shí)使用物業(yè)管理軟件進(jìn)行管理操作。更加提升【怡泰A區(qū)生活】的檔次和內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)使得物業(yè)公司更加節(jié)省成本。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)打造4000元；物業(yè)管理軟件選購(gòu)25000元。2.3、前期管理費(fèi)用預(yù)算：1、人員薪資：690930.00元物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*（1+36.5）*12月*1人 40950元物業(yè)助理 1800元/月*（1+36.5）*12月*1人 29484元財(cái)務(wù)人員： 1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元行政文員： 1000

23、元/月*（1+36.5）*12月*1人 16380元客戶服務(wù)中心：主管1人、管理員2人1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元1200元/月*1人*（1+36.5）*12月*2 人 39312元安防部：主管1人物業(yè)助理兼、領(lǐng)班3人、監(jiān)控值班3人、隊(duì)員17人1200元/月*（1+36.5）*12月*3人 58968元1000元/月*（1+36.5）*12月*3人 49140元900元/月*（1+36.5）*12月*17人 250614元設(shè)施養(yǎng)護(hù)部：主管1人、維修員3人1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元1000元/月*1人*（1+36.5）*12月*3

24、 人 49140元環(huán)保部:主管1人客服主管1人兼、保潔員6人600元/月*（1+36.5）*12月*6人 58968元加班費(fèi)：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的1個(gè)月工資額，經(jīng)計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為54284.00元。注：按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定記提的員工福利分別為：職工福利14；教育附加費(fèi)3.5；工會(huì)2；社保15。2、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)： 698373.85元 室外道路、場(chǎng)地養(yǎng)護(hù)費(fèi) 1977.31M25元（M2.年） 9886.55元 管道疏通 5000元次2次年 10000元 化糞池清理 12座400元（座.次）1次年 4800元 智能設(shè)施維護(hù) 1500元月12月 18000元 消防設(shè)

25、施維護(hù)（含年檢） 6000元月12月 72000元 電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi) 年檢與小維保 5000元/年臺(tái)12臺(tái) 60000元運(yùn)行電費(fèi) 12部18kw8小時(shí)0.45元/kw365天 283824元 外墻清洗 暫定為30000元 共用水電設(shè)施維護(hù) 1500元/月12月 18000元 維修工具設(shè)備折舊（按3年折） 按6000元來(lái)綜合測(cè)算 共用水電費(fèi)用（含樓宇照明、園區(qū)照明、管理用水電、員工用水電、消防、水泵用電、景觀用水電） 33463.3元 停車場(chǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 254個(gè)600元/個(gè)年 152400元3、綠化外包 13700平方米0.6元/平方米12月 98640元4、保潔衛(wèi)生 16808.00元 垃圾袋 70個(gè)

26、0.4元/個(gè)365天 10200元 保潔用品消耗 184元/月12月 2208元5、安防費(fèi)用（物品消耗） 200元/月12月 2400.00元6、行政辦公費(fèi)用（含社區(qū)文化活動(dòng)） 240元/月12月 2880.00元7、低值易耗品攤消（2年攤清） 200元12月 2400.00元8、專項(xiàng)費(fèi)用（白蟻防治、流行病等社區(qū)防疫防治、保險(xiǎn)費(fèi)等） 15000.00元9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3 45823.00元10法定稅費(fèi)5.5 86529.01元11、物業(yè)公司酬金10 184420.42元全年總支出為1844204.22元，可推算出：PM1844204.22/53780.74/12月2.85元（M2.月）為了方便

27、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)算，我們擬將【怡泰A區(qū)生活】住宅的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為2.80元（M2.月）。按照2.80元M2.月（商業(yè)為4元M2.月）測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下表所示（收費(fèi)率暫定為100）：住宅：52367.76 M22.80元M2.月12月1759556.74元商業(yè)：1413.98 M24.00元M2.月12月67871.04元停車場(chǎng)：254個(gè)100元個(gè).月12月304800.00元全年總收入為2132227.78元。2.4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析 單位：元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)前期介入前期介入/前期管理（8月接管驗(yàn)收）后期管理2005.0312第一年2006.0112（車位使用率40）第二年2

28、007.0112（車位使用率60）-車位使用率90總收入403329.05767157.042010307.782101747.78總支出403329.05732109.181844204.221844204.22收入盈余035047.86166103.56257543.56注：收入較高是因?yàn)椴扇〉氖?0的酬金制，保證物業(yè)公司的盈利。三、物業(yè)管理用房【怡泰A區(qū)生活】的小區(qū)面積為中等，在此提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意關(guān)于物業(yè)管理用房的問(wèn)題。為方便后期的管理的開(kāi)展，開(kāi)發(fā)商需將物業(yè)管理用房作為小區(qū)的配套設(shè)施無(wú)償給予物業(yè)公司使用。經(jīng)計(jì)算需要至少339平方米面積的物業(yè)管理用房。包括：管理處辦公室（含客服中心）155

29、M2、安保部辦公室（含操作間）50 M2、設(shè)施養(yǎng)護(hù)部辦公室50 M2、管理處員工宿舍60 M2，此外倉(cāng)庫(kù)24 M2。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:1、管理處辦公室：經(jīng)理辦公室：1間，建筑面積30 M2。要求同時(shí)具備以下功能：集辦公、資料存放、會(huì)客等功能，帶40瓦日光燈1盞，電話寬帶插口各1個(gè)，其他電源插口3個(gè)。檔案室：1間，建筑面積30 M2。要求同時(shí)具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，其他電源插口2個(gè)。會(huì)議室：1間，建筑面積30 M2。要求同時(shí)具備以下功能：帶40瓦日光燈一盞，其他電源插口2個(gè)。客服中心：1間，建筑面積35 M2。要求同時(shí)具備以下功能：集辦公、資料存放、會(huì)客等功能，帶40瓦日光燈2盞，電話寬帶

30、插口各1個(gè)，其他電源插口2個(gè)。辦公區(qū)衛(wèi)生間：男、女各一間，建筑面積30 M2。要求同時(shí)具備以下使用功能：電源插口各2個(gè)，40瓦白幟燈4盞，鏡前燈2盞，排風(fēng)扇2臺(tái)。2、安保部辦公室：辦公室1間，建筑面積30 M2。要求同時(shí)具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，電話寬帶插口各一個(gè)，其他電源插口三個(gè)。門崗操作間1間，位置位于正大門，含收發(fā)室、廁所等功能。監(jiān)控中心1間，40瓦日光燈2盞，其他電源插口2個(gè)，排風(fēng)扇2臺(tái)。倉(cāng)庫(kù)：1間。建筑面積20 M2。用于存放消防、安防等物品。40瓦日光燈2盞，其他電源插口2個(gè)。 3、設(shè)施養(yǎng)護(hù)部辦公室：辦公室：1間，建筑面積20 M2。要求同時(shí)具備以下功能：集辦公、資料存放等

31、功能，帶40瓦日光燈1盞，電話插口1個(gè)，其他電源插口2個(gè)。工程檔案室：1間，建筑面積30 M2。用于存放工程圖紙、相關(guān)操作手冊(cè)等文件。要求同時(shí)具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，其他電源插口2個(gè)。倉(cāng)庫(kù)：1間，建筑面積24 M2。用于存放工程消耗物品、保潔、綠化等物品。要求同時(shí)具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，其他電源插口2個(gè)。4、員工宿舍：寢室:共3間，每間20 M2要求：每間需放下高架鐵床4張、寫字桌2張、更衣柜1個(gè)、臉盤架2個(gè)。40瓦日光燈2盞，電源插口2個(gè)。怡泰A區(qū)前期介入時(shí)間表工作內(nèi)容05.605.705.805.905.1005.1105.1206.106.206.306.406.50

32、6.606.706.806.9備注圖紙會(huì)審機(jī)房設(shè)置匯審開(kāi)始強(qiáng)電系統(tǒng)水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)巡更系統(tǒng)門禁系統(tǒng)景觀設(shè)置前期介入工程前期介入至工程結(jié)束事務(wù)前期介入不定期市場(chǎng)調(diào)查同類型住宅樓盤物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)模式、會(huì)所狀況6月1日至7月15日高層寫字樓出租或物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)模式等6月1日至7月15日管理方案管理處機(jī)構(gòu)搭設(shè)9月1日至12月1日人員編制收費(fèi)模式確定物管費(fèi)測(cè)算前期使用費(fèi)用測(cè)公開(kāi)性文件確定前期物業(yè)管理服務(wù)合同10月1日至12月1日業(yè)主公約物業(yè)使用手冊(cè)裝修管理規(guī)定接房流程圖3月1日至6月1日裝修流程圖接房交費(fèi)明細(xì)表商品房質(zhì)量保證書5月1日至7月1日住宅使用說(shuō)明書物管人員招聘培訓(xùn)人員招聘7月1日開(kāi)始至交房前物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)接房流程培訓(xùn)收費(fèi)流程培訓(xùn)驗(yàn)房流程培訓(xùn)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)交房技巧培訓(xùn)物品準(zhǔn)備辦公用品5月1日至7月1日維修工具等保潔用品安防用品員工服飾、工號(hào)、工卡7月1日至9月1日物業(yè)標(biāo)識(shí)形象制作物業(yè)公司及戴德梁行LOGO6月1日至8月1日管理項(xiàng)目、企業(yè)宗旨、精神等其他相關(guān)資料準(zhǔn)備物業(yè)管理委托合同05年12月接房通知6月1日至8月1日怡泰A區(qū)物業(yè)問(wèn)答接房簽收表驗(yàn)房表工程維修單業(yè)主資料登記表收費(fèi)清冊(cè)物業(yè)驗(yàn)收、接管4月1日移交物業(yè)辦公房、保安用房裝修5月