1、中海物業上海徐匯宏潤花園物業管理方案目 錄投標函一、前言 1二、中海物業公司簡介 2三、管理目標及經營理念 10四、管理組織架構及人員配備 13五、管理制度一覽表 17六、開辦費及管理費用測算 24七、服務內容及標準 301、設備設施管理 302、清潔服務管理 383、安保服務管理 414、綠化養護管理 44八、檔案的建立與管理 47九、各項管理指標及措施的承諾 48十、特色服務一覽表 49十一、物業管理各類工作流程圖 51十二、中海物業管理業績一覽 56十三、營業執照及資質證書復印件一、前言宏潤花園項目位于徐匯區漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤仁房地產有限公司投資開發的高檔商品住宅小區。

2、宏潤花園地理位置優越，東北側與輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約16萬平方米。小區在規劃設計、施工各方面均體現了新型建筑的時代氣息。小區內建有會所、休閑廣場、游戲區、咖啡茶座等休閑娛樂場所，并建有商業中心，不但給小區業主帶來生活上的便利和舒適感，還為小區將來的發展打下良好的基礎。上海潤仁房地產有限公司為了使宏潤花園創造和保持安全、舒適、整潔、優美的居住環境，提高居民的居住質量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區尚未銷售的時候就被評為徐匯區樣板小區，體現了較高的新文化品位。根據該物業的特點，實施與之相匹配的管理相當重要。經我司對宏潤花園一期物

3、業管理招標文件進行仔細研究后，針對宏潤花園一期物業管理的實際情況，我們在項目管理的先進性、系統性、針對性方面做了充分的準備。從物業管理工作的難點和重點著手，確立我們的整體設想和策劃思路。我公司作為在ISO9002質量體系保證下，具有較高物業資質和服務品質的管理公司，完全有能力，有信心承擔宏潤花園的物業管理工作，如能在此次投標工作中勝出，我公司將充分發揮其管理優勢，資金優勢和人才優勢，竭誠為潤仁房地產公司做好物業管理工作，力創上海物業管理樣板小區。中海物業管理（上海）有限公司二、中海物業管理（上海）有限公司簡介 中海物業管理（上海）有限公司是香港著名上市公司中國海外集團全資子公司。 中國海外集團

4、系中國建筑工程總公司在港的投資企業。一九七九年，改革開放初期，中國建筑工程總公司派出一批精英到香港發展，成立了中國海外集團。經過二十年的努力，中國海外集團由當時投資二百萬美元資產，發展到今天，總資產超過二百億。中國海外集團于九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。香港中海物業管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區政府大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業。據不完全統計，在香港每二十個人中就有一人住在中海開發、建造、管理的樓盤中。 一九八八年八月八日，中國海外集團在深圳成立注冊中國海外建筑有限公司，展開了開拓內地事業的漫漫征途。中海集團旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家

5、物業管理公司，在內地的物業管理面積超過二千萬平方米，居全國首位，“中海物業”成為當前中國最具實力的物業管理品牌。 中海物業管理（上海）有限公司（以下簡稱中海物業）成立于一九九五年，是上海市物業管理協會理事單位、上海市物業管理協會第六工作委員會主任委員單位，上海市優秀物業管理企業。一九九八年三月，通過ISO9002國際標準質量保證體系的第三方認證。一九九八年十二月，獲上海市二級物業管理企業資質。目前申報一級資質工作已通過上海市主管部門驗收，報建設部批準。 公司共有在正式員工已超過850人，（2002年10月24日統計數字）。公司實行董事會領導下的總經理負責制，下設行政、人事、財務等九個職能部門及

6、海華花園、上海廣場等九個管理處. 公司主要從事高檔物業管理或物業顧問,目前中海物業管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區、內外銷高層公寓等各種類型的樓盤，管理面積近100萬平方米。中海物業的管理具有以下特色：一、雄厚的工程技術實力 中海物業公司有一大批來自房產開發第一線的工程技術人員，他們曾參與過各種樓宇的開發建造，有著豐富的工程管理經驗。 協助發展商進行物業驗收是物業管理的第一重要步驟，經驗豐富的中海工程技術人員在物業驗收過程中發揮著重要作用，可以為發展商省下大量人力、財力、物力。物業維修保養工作的精細與否，直接關系到物業的使用，經驗豐富的工程技術人員能以豐富的經驗及敏銳的感覺及時發現問題所在，將

7、事故解決在萌芽狀態，而絲毫不使住戶受到影響。二、軍事化管理的安保隊伍中海物業公司的安保隊伍具有軍事化管理的特色：嚴格苛求、自覺奉獻、軍事管理、技術精湛、靈活機動、盡職盡責多年來，中海物業公司的安保隊伍不但以良好的服務，保質保量的完成了公司的各項安全保衛、消防任務，而且還為眾多的企業事業單位培訓了大量的技術骨干，為上海市的經濟建設貢獻出自己的力量。1、在上海房屋土地管理局物業管理處的推薦下，中海物業為上海市圖書館的安保隊伍提供了全面的培訓服務，提升了上海圖書館的物業管理品質。2、上海電話發展公司的國際保齡球館開業的時候，聘請中海物業的安保們為其開業儀式做安全保衛工作，并很好的完成了任務，獲得了好

8、評。3、中海物業還為上海珠江投資有限公司的開發項目提供了安保服務，在服務過程中始終堅持質量體系的標準，樹立了安保服務質量優良形象的榜樣。4、華為公司是中國最大的計算機產業公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區域。中海物業公司本著竭誠服務、嚴格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務。5、近幾年，中海物業公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區安保提供一系列的培訓，促進了打浦街道的整體社區良好治安環境。6、中海物業不但為本地區的治安環境提供服務，還為楊浦區的衛百辛集團的全部安保人員提供了系統的培訓，提高了安保人員的素質。三、先進的管理理念、科學完善的管理模式中海物業在管理上，運用

9、國際先進的物業管理模式結合各樓盤的實際特色，對物業實行專業化的管理。在信息時代到來的今天，中海物業在傳統物業管理的基礎上獨創的“COB”菜單式物業管理服務，充分利用樓宇先進的智能化資源，通過局域網運行我司自行研制的“COB”服務平臺軟件，使得中海物業既具優秀傳統的物業管理服務，更插上了二十一世紀信息網絡時代辦公新理念的翅膀。幾年來，中海物業之所以能蓬勃發展，完全得益于其科學完善的物業管理模式，經過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗證。中海物業公司管理樓盤簡介1、海華花園位于打浦橋地區，是上海首塊批租土地，用以改造舊區建造的外銷商品房

10、。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。建筑面積12萬平方米，這是公司接管的第一個樓盤，曾先后獲得市和部的多項榮譽稱號。2、海興廣場毗鄰海華，是一幢集商業、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約6萬平方米，麥當勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區的商業帶來了繁榮。海興廣場的物業管理也多次獲市和部的榮譽稱號。3、海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動中心和花園組成，建筑面積約7平方米。海麗“二次裝修管理”的經驗作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評為“市物業管理優秀示范小區第一名，評比的當天檢查人員隨機走訪了40余戶業

11、主，滿意率100%，被認為是不可思議。4、海天花園位于滬青平公路1481號，占地21萬平方米，建筑面積約7萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復式洋房和排屋。60%的綠化率，7個足球場面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會所，由于地處郊區對安全保衛有很高要求。5、上海廣場是永菱房產發展公司開發的甲級商辦住綜合樓，位于淮海路138號，建筑面積達8萬平方米，是公司的第一個外接樓盤。上海廣場的設備繁雜、先進，使中海強于設備管理的優勢得到充分發揮。可以說上海廣場的設備保養、運行情況的優異在淮海路上是遠近聞名的，連浦東陸家嘴地區由日資企業管理的申茂大廈也慕名前來參觀學習。6、海麗大廈

12、與海麗花園同屬一個規劃小區，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬多平方米。7、盛族家園由上海盛族房地產開發經營有限公司開發，位于浦東臨沂北路210弄。建筑總面積為5萬平方米，一期為2萬平方米，是公司外接的第一個住宅小區。8、99年底公司與昆山市城市發展有限責任公司簽訂了昆山樓邑小區的“物業管理顧問合同”。這是公司第一個跨省市物業小區管理的顧問合同。小區位于江蘇省昆山市，建筑面積20萬平方米，顧問面積約11萬平方米。中海物業是“昆山市城建發展”在上海進行考察，在眾多物業公司中進行篩選后做出的選擇。9、中海大廈是商辦綜合樓，位于淮海中路398號，建筑總面積3萬5千余平方米。高標準、高起點、嚴要求，很快使中

13、海大廈名聲雀起。經市房地局檢查推薦，建設部檢查評比后被評為“2001年度全國物業管理示范大廈”。10、2000年10月，公司與市電話發展有限公司簽定了，“國立大廈”的物業管理委托合同。國立大廈位于北京西路1465號，建筑面積3萬3千平方米。為了保證大廈的一流管理，市電話發展公司決定請市物業管理協會出面組織，采用向社會邀請招標的方式聘請物業管理公司，結果公司從數拾家物業公司中脫穎而出，以絕對優勢成了國立大廈的管家。2001年APEC會議在上海召開，國立大廈承擔82001熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領導多次視查，均獲得好評、管理處圓滿地完成了任務，發展商感到非常滿意。11、志誠大廈位于西安

14、市高新開發區內，建筑面積4萬平方米，由陜西新源房地產有限公司發展。他們在全國范圍內挑選“管家”，最終于2000年9月與我司簽定“志誠大廈物業顧問合同”這是公司第一個跨省市辦公樓顧問合同。12、中海馨園位于徐匯區欽州路8號。是“海”字號樓盤在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。建筑面積15萬平方米，2001年6月28日入伙，這是公司接管的第十二個樓盤。三、管理目標及經營理念我們的管理目標：交房后一年內使宏潤花園一期達到全國城市優秀物業管理示范小區的標準。整體構想：1、豐富的經驗是管理的基礎我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業管理各

15、類型評比大獎。在宏潤花園的物業管理中，我公司將發揚即定質量方針，全面結合“上海市物業管理優秀示范小區標準”竭盡全力為宏潤花園提供高效、完美的服務。2、導入先進而成熟的管理體系我司是上海市業內最早通過ISO9002國際質量認證體系的專業物業管理公司。“竭誠服務，追求完美”是我們的質量方針。先進而成熟的管理體系是公司多年積累的結果，它不僅為我們管理各種現代化樓宇、小區提供了充分的“產品”（服務）質量保障，也為業內造就了大批優秀的人才。因此，我司將會根據宏潤花園的物業特點和服務需求，設計一套貫穿ISO體系精髓的管理體系。使管理服務有章可循、有據可查，科學的管理體系將規范我們的服務工作，有效地提高工作

16、效率和質量。3、建設一支高素質的員工隊伍 人才對中海物業來說，是最重要的資源，是決定企業發展的主要因素。由于我公司品牌經營戰略定位明確，始終如一，更由于中海物業在多年經營中始終以高檔、精品物業為主要承接對象，公司發展的需求促使公司培養，儲備大批高素質物業管理專業人才。尊重員工，培養員工，充分發揮員工的積極性是公司人事制度的一貫方針。鑒于宏潤花園一期物業的特征，我司將配備最好的人力資源及相應的培訓計劃，組建一支具有強烈服務意識、過硬的專業素質、較強的溝通能力、高度的團隊合作精神和敬業愛崗品質，能充分承擔起宏潤花園物業管理重任的高素質員工隊伍。管理思路：1、建立信息網絡。即將社會綜合信息，全面引入

17、社區。隨著社會的進步和社會分工的不斷專業化，物業管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業服務機構聯合，滿足業主的多方面需求。例如：管理處全方位建立商業服務信息網，與各商家、專業服務公司建立廣泛聯系，滿足業主需求。如物業保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。2、改善居住條件。從滿足居民生活需要做起，盡可能利用各種條件逐漸完善居民生活商業網點，如小超市、家電維修、健身中心、美容美發等等，為廣大業主提供各種便利條件。3、實施全方位服務。科技在進步，人們的觀念在不斷地轉變，人們對住宅區的各種需求也在不斷地擴展。只有不斷地創新，吸收國內外住宅管理精華，做人之未做，

18、做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業中的領先地位。4、建立優美的環境。 為了使 宏潤花園的環境進一步提升， 更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤花園小區變為富有特色的小型植物園區，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。5、對垃圾的分類處理。隨著社會的發展的進步，環保問題越來越受到社會關注，我公司計劃在接管宏潤花園一期后在垃圾房的管理中實行垃圾的分類投放和處理，并在住戶手冊和各投放點標明分類收集方法。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業主的環保意識，引導他們養成正確的習慣。6、嚴格車輛交通管理。由于小

19、區內道路交通情況復雜，新入住人員及裝修人員流動量大，內部公共面積相對較小，為保證車輛進出和停放的安全有序，我公司準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監控和引導，及時處理突發事件，盡可能做到人車分流。7、社區文化建設。宏潤花園小區將在我們的管理下，大力開展社區文化建設。通過循序漸進、潛移默化及寓教于樂的社區文化建設，提高業主素質，培養互助互愛精神，增強社區凝聚力，發揮社區文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。8、環境保護建設。針對宏潤花園的布局和環保要求，我們除了對住宅內噪聲、水質、空氣等環保要素進行監測外，全面加強社區環境文化和環保建設。第一、維護已有的園林綠化，實施各季節植物交叉式綠化工程。

20、第二，加強對社區內環保意識的灌輸，使每個業主都自覺熱愛社區內的環境。宏潤花園在我們的共同努力下將成為徐匯區的一個人文薈萃的高檔住宅小區，我公司努力把先進的物業管理經驗同小區的實際情況相結合，創造出一個行之有效、獨具特色的物業管理模式，以取得政府、社會和業主的認可。四、管理組織架構及人員配備1、組織架構1）、組織機構A. 宏潤花園管理處組織機構以精簡、高效為原則，采用直線職能制形式設置，具有縱向垂直領導，橫向協同運作的分級管理特點。這種模式有利于減少管理環節，提高工作效率。B宏潤花園管理處實行公司領導下的管理處負責制。由公司派出高級別的專門人員擔任管理工作。C宏潤花園管理處設主任一名，分屬管理層

21、。下設各部為操作層。操作層的配置按宏潤花園管理處實際特點實行綜合工時制度。D人員素質要求作風良好、工作踏實，并擁有全面的、先進的專業知識技能，提倡“高門檻進、高門檻出”。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時又是其他崗位的多面手。E在管理隊伍建設上，我們將采用規范管理和人性化管理相結合的方式，充分運用激勵機制，調動全體員工的工作積極性、嚴格考核，并實行末尾淘汰制，確保委托管理目標得以實現。2）、組織架構圖宏潤花園管理處工程維修部清潔綠化部安保部3）、人員配備管理處：管理處主任 1人； 管理員： 1人；工程部： 3人； 清潔綠化部： 4人； 安保部： 10人；總人數； 19人人員配備圖安保班長

22、1名管理處主任管理員1名住宅樓3名外圍道路1名巡樓崗5名大門崗4名電工1名給排水1名綜合工1名2、培訓要實現宏潤花園物業管理目標的有效達成，我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務。中海物業一貫注重培訓，且具有規范、完善的培訓制度，先進的考核與評估制度。通過培訓，員工綜合素質全面提高。我公司逐步形成了入職培訓、上崗培訓、定期培訓和發展培訓等四大模塊，強調入職培訓要做到三落實，即培訓內容落實、培訓責任人落實、培訓效果落實。上崗培訓體現個性化方案，針對每一位被提任員工要有個性化的培訓方案。定期培訓是針對不同崗位的員工定期的知識鞏固和知識添加。發展培訓要結合員工職業發展的要求、企業對員工素質

23、、能力、知識的要求進行的，這類培訓更體現共性化的課程、個性化的選擇，以學分為考核內容。今年的培訓工作在以上四個模塊都開展了不同程度的嘗試，目前正在根據這樣的線索制定明年的培訓計劃。我公司針對宏潤花園物業管理特點，將制定極具針對性的培訓計劃。通過培訓盡快培養出一批能適應一中院物業管理需要的管理人員。1）、培訓目標培訓的目標是在態度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現，從而提高管理人員的素質、技能及管理水平，以達到勝任宏潤花園物業管理的目標，使之能為廣大業主提供盡善盡美的服務。2）、培訓方式分為公司組織、管理處組織、基層部門組織的方式。3）、培訓內容企業培訓：企業發展史、企業經營方

24、針、企業理念、企業精神及管理目標、質量執行標準、質量考核標準、質量管理理念等；員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規范、職業道德教育、管理制度、安全教育等；物業管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓；軍訓與參觀學習、安保消防設備系統知識、安全作業程序培訓；基本技能培訓：相應崗位的專業知識、崗位責任、崗位操作技能、設備系統、工具使用、智能技術、信息網絡技術等；五、管理制度一覽表1、企業運作制度（ISO-9002質量手冊和程序文件目錄）ZH/QH-1999質量手冊ZH/QCP4.1-1999管理評審程序ZH/QCP4.2-1999質量策劃程序ZH/QCP4.2.1-1999新接物業管理計劃的編制ZH/Q

25、CP4.2.2-1999新增服務項目質量策劃程序ZH/QCP4.3-1999合同評審程序ZH/QCP4.5-1999文件和資料控制程序ZH/QCP4.6-1999物品、勞務采購控制程序ZH/QCP4.7-1999顧客提供產品控制程序ZH/QCP4.8-1999產品標識和可追溯性控制程序ZH/QCP4.9-1999服務過程控制程序ZH/QCP4.9.1-1999新接樓宇入伙管理程序ZH/QCP4.9.2-1999房屋裝修管理程序ZH/QCP4.9.3-1999屋宇、設備與設施管理程序ZH/QCP4.9.4-1999清潔綠化管理程序ZH/QCP4.9.5-1999安保管理程序ZH/QCP4.9.6

26、-1999委托服務管理程序ZH/QCP4.10-1999檢驗和試驗控制程序ZH/QCP4.11-1999檢驗、測量和試驗設備控制程序ZH/QCP4.12-1999檢驗和試驗狀態控制程序ZH/QCP4.13-1999不合格品（服務）控制程序ZH/QCP4.14-1999糾正和預防措施控制程序ZH/QCP4.15-1999搬運、貯存、包裝、防護和交付程序ZH/QCP4.16-1999質量記錄控制程序ZH/QCP4.17-1999內部質量體系審核程序ZH/QCP4.18-1999培訓控制程序ZH/QCP4.19-1999服務控制程序ZH/QCP4.20-1999統計技術控制程序2、企業內部管理制度文

27、件檔案管理辦法設備設施維修檔案管理辦法裝潢修繕檔案管理辦法建筑維修檔案管理辦法勞務采購辦法物品需求及采購管理辦法倉庫管理規定應急領料程序工具管理辦法辦公用品管理辦法人事管理制度用工管理制度合同管理制度福利管理制度獎懲管理制度培訓管理制度設備編號規定機電設備管理規程維修工作操作程序維修服務規程房屋維修制度房屋維修規程共用部位公共設施維修保養制度房屋完好檢查規定共用部位公共設施檢查規定中央空調系統操作規程中央空調運行規定配電設備檢查維護保養制度配電柜檢查規定配電房檢查規定監控系統設備維修保養制度消防報警系統維護保養制度消防設備檢查規定火災報警控制器操作程序煙感探測器管理辦法綜合保安管理系統維護保養

28、制度綜合保安管理系統操作規程通信系統維護保養制度通信系統操作規程高空作業平臺操作程序衛星、有線電視系統維護保養制度弱電系統機電設施檢查規定電梯管理制度電梯安全操作規程電梯檢查規定電梯故障困人救援規程水泵房管理制度生活、消防供水系統維護保養制度管道系統檢查規定工程質量驗收規定設備部分改造程序電話機房管理制度發電機組使用管理制度發電機組操作規程發電機組維護規定臨時施工用電管理制度維修工人安全操作規程維修工崗位考核規定車場清潔操作規程外圍地面清潔操作規程衛生間清潔操作規程地下車庫清潔操作規程卸貨廊道清潔操作規程水箱、蓄水池管理制度生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度外墻清洗管理制度綠化管理制度綠化檢查評分

29、標準清潔設備管理制度清潔管理標準水箱、蓄水池清潔操作規程清潔工安全操作制度安保員管理制度大門崗安保員操作規程監控中心安保員操作規程地下車庫安保員操作規程地面車場安保員操作規程巡查安保員操作規程消防管理制度突發事件應急處理辦法監控中心管理制度消防中心管理制度對講、報警系統管理制度車輛進出管理規定信件收發管理規定安保工作抽查制度大樓電梯故障關人救援程序3、崗位職責管理處主任崗位職責工程主管崗位職責清潔主管崗位職責安保主管崗位職責收銀員崗位職責安保班長崗位職責安保員崗位職責消防中心安保員崗位職責大門安保員崗位職責非機動車停車場安保員崗位職責監控中心安保員崗位職責地下車場安保員崗位職責地面車場安保員崗

30、位職責巡查安保員崗位職責地下車庫出入口安保員崗位職責電工崗位職責弱電工崗位職責消防中心監控人員崗位職責電梯工崗位職責木工崗位職責泥工崗位職責給排水空調通風主管崗位職責給排水空調通風工崗位職責污水處理監測分析員崗位職責保潔員崗位職責大廳保潔員崗位職責樓宇保潔員崗位職責外圍地面保潔員崗位職責地下車庫保潔員崗位職責垃圾房保潔員崗位職責六、開辦費用及管理費用測算一開辦費（物資計劃）：1、固定資產的設置辦公設備名稱數量估計單價金額備注辦公臺35001500管理處電腦160006000管理處打印機110001000管理處傳真機125002500管理處考勤鐘110001000管理處小計12,000清潔設備配

31、置名稱數量估計單價金額備注吸塵器135003500拋光機11800018000高壓沖洗機195009500多功能擦地機13900039000吸水器190009000小計79,000工程設備配置名稱數量估計單價金額備注電錘MH26R51980980電焊機124002400小計3,380固定資產合計：94,380元2、其他工具用具設置清潔用工具名稱數量估計單價金額備注4米伸縮桿43001200涂水器4100400雙桶榨水車44001600水刮45020090CM塵推4120480小計3,880工程用具配置名稱數量估計單價金額備注鉗型表1185185博士手槍鉆1498498直徑16M臺鉆194394

32、3角磨機1495495拖線板220V/50M/25M*22406812三腳拉馬30MM1225225三腳龍門鉗1210210管道疏通機120002000手提式水泵1.1KW550550綿倫管帶100M280280套筒板手（30件）1套300300活板手1套120120吸錫烙鐵（50W）16060黃油槍15050鐵皮剪刀12020手電筒07-2023120360剝線鉗1135135電話專用夾刀1180180克隆刀16060機械木鉆166661M直尺1353560M卷尺19090梅花板手（24件）一套750750老虎鉗5把50250斜口鉗3把2266尖嘴鉗5把30150管鉗（6、8、12寸）各2套

33、2678臺式砂輪機1295295對講機7250017500工具包51575小計26,838綠化用工具名稱數量估計單價金額備注修枝剪1135135綠籬剪1180180松土刀15050草坪修剪機135003500水管1150150小計4,015其他工具用具合計： 34,733元物資開辦費用共計： 129,113元（開辦費由開發商提供，開辦費內容可經雙方協商予以取舍。）二 管理費用測算：由于所知資料有限,本測算的工程維修費/能耗費是根據標書估算；1、-人工費用測算：人員員工工資：管理處主任1人 4，871元/月管理員1人 2，136元/月 維修工3人 5，694元/月 清潔工4人 2，836元/月

34、安保領班1人 1，938元/月安保員9人 9，000元/月人工費共計： 26，475元/月A 人員工資費用總計： 26，475元/月2）-工程維修費用預算 照明系統： a）燈泡更換 公用部位燈泡按每年循環更換一次 預計月度費用：100元/月 b）照明系統維修（燈具、開關、插座、開關箱） 月度維修費用：100元/月 變配電系統：預計月度維修費用：200元/月 政府部門強制性收費 a）避雷測試費：2,000元/年 b）電梯系統 電梯年檢費：5,500元/年 政府部門強制性收費月度總計：625元/月B 工程維修費用總計： 1,025元/月3、-月度消耗費用測算：消耗費用測算（按總費用的20%測算）=

35、11,256元/月C 月度能耗費用總計： 11，256元/月4、-清潔服務費用預算：（1）水箱、蓄水池清洗費用按上海市房屋土地管理局、上海市物價局、滬房地物（1996）872號關于水箱清洗收費標準執行。（2）垃圾清運費根據上海市環境衛生服務收費標準執行。按徐匯區收費標準： 垃圾清運費約2000元/月清潔工具及清潔劑的費用（3）清潔工具名 稱規 格數 量單 價合 價伸縮桿4米1根約250元/根250元涂水器全套1套約100元/套100元水 刮副2副約50元/副100元塵 推90cm全套2套約120元/套240元小 計690元/月（4）清潔劑名 稱數 量單 價合 價萬用清潔劑1箱560元/箱560

36、元小 計560元（5）清潔用品名 稱數 量單 價合 價垃圾袋（大）600只約0.35元/只210元合 計210元/月D 月度清潔工具、用品及清潔劑及垃圾清運費用為 3460元/月5、-綠化管理費用1）公共綠地養護費用公共綠地3500平方米，按上海市一級綠地養護費0.80元/m2/月計算：E 月度綠化養護費用 0.8元/m2/月 3500 m2 = 2800元/月F- 辦公費 （含差旅費、交際費、電話費、培訓費等）每月暫定： 2,500元/月G- -管理人酬金（A+B+C+D+E+F）* 8% = 3,801元/月H- 稅金（A+B+C+D+E+F+G）* 5.05% = 2,399元/月物業管

37、理費用總測算：53，716元/月每平方米費用測算： 1.79元/月/平方米七、服務內容及標準A、工程設備管理（1）設備管理內容管理內容 負責設備設施的管理運行操作維護保養等工作。 建立完整的設備、設施安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、測試制度。 建立完整的設備設施維修、運行、記錄管理制度和操作規程。 建立設備設施預防性維修體系，通過日常點檢、定期檢查、精度檢查，參數測試，準確掌握設備設施實際技術狀況。在設備設施發生故障前有計劃地進行維修保養。 管理期間設備運行正常，無重大管理責任事故，設備設施完好率99%。 管理期間設備及機房清潔、無雜物、灰塵、鼠蟲害發生。 配備所需各種專業技術人員、維修和操

38、作人員持證上崗。 建立定期、不定期技術培訓計劃，以提高工程人員技術和管理水平，適應現代化步伐的要求，更好地為服務。管理標準電梯系統管理因電梯系統由開發商外包，不進入管理范圍。空調系統管理 中央空調系統運行正常，按時提供，安全操作、環保達標，空調供應保證率100%，設備完好率99%以上。 相關的管理制度、崗位責任制，操作規程齊全。 完整的日常維修運行記錄，維修計劃。 定期、定點測試空調系統運行數據和技術指示，為維修保養提供依據。 機房設備整潔基本無污染。 中央空調系統外包項目，中央空調機組和空調機水處理，督促落實保養單位，配合外包單位做好維修、保養工作，確保符合全國物業管理示范大廈標準及達到空調

39、設備相關標準。供配電系統管理 保證供配電系統24小時正常運行，實行24小時值班服務，出現故障立即排除。 設備運行清潔、操作、巡視、檢查、維修、保養記錄齊全，嚴禁不合理超負荷運行。 完善的變配電管理制度、操作規程、安全規程。 工程維修及市電停電，提前24小時作準備工作。 配變電設備設施機房清潔衛生，設備設施無積塵、水漬、油漬和鼠蟲害。 供配電消防設施完備，通風照明良好。 在市電停電情況下，實施應急方案。照明系統管理 每天對照明系統巡視一次，中心照明設施光源完好率100%完好，系統外觀整潔無缺損松落。 結合智能化控制系統制定照明系統的管理保養制度。 根據實際運行情況，制定照明系統備品備件明細表，落

40、實備品備件供應單位，做到合理維修、合理用料，以降低運行成本，提高服務質量。給排水系統 給排水設備設施有管理制度、保養制度、檢查規定、相關記錄齊全、設施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統泵系能隨時起動，自控系統良好，電氣系統合格， 專人定期巡視。 污水處理系統正常投入使用，主要考核指標。智能化系統管理（如一期物業未安裝，則不考慮管理問題） 公 共 廣 播： 背景音樂，系統正常，功能模塊完好率100%。 衛星及有線電視系統：天線對焦準確各節點良好，系統工作正常，圖像清晰。 計算機系統（網絡PDS）：各主機、分機、節點、鏈路、模塊工作正常專人定期檢測。 消防報警系統：主機工作正常，電源切換良好，各類探測器及分站主機保持100%完好。每年一次消防聯動測試，保證消防聯動正常。控制中心有突發性火災應急方案和工作流程圖、崗位職責及消防報警系統平面分布圖。 監控系統: 主機各監控點報警點運行顯示正常、圖像清晰，切換良好，24小時定點錄象，資料按規定保存，24小時值班。 停車收費系統：主機進出口讀卡機，定期保養電源切換良好，各項功能均能正常使用。（2）工程維修養護計劃和運行管理標準空調系統保養計劃序 號項 目周 期保 養 措 施