1、育德佳園物業管理方案（討論稿）“一年之計，莫如樹谷；十年之計，莫如樹木；終身之計，莫如樹人。”我們用管子權修中的這句話作為本文的開篇語和育德佳園物業管理方案的中心語，旨在承沿和發揚古人崇尚育才育德高于一切的精神。第一章、樓盤調研情況“育德佳園”樓盤是深圳市祥悅房地產開發公司正在向市場推出的一項經典力作，結合該位置地處蛇口后海高檔商品房住宅區，開發商在規劃、設計、建設以及物業管理構思上都有全新的提煉和創意。育德佳園位于深圳特區蛇口后海路東側，與北師大附小一墻之隔，周邊省級重點育才中學及深圳大學等校園星羅棋布。靠近樓盤的南山商業文化中心區及建設中的南山書城更提升了這一地帶的文化氛圍。樓盤附近有15

2、條大中巴公交線，交通十分便捷。正在規劃中的東角頭與香港的跨海大橋也加重了這一地區地產升值的份量。育德佳園采用大圍合環境布局，最大限度地為住戶爭取了戶外活動空間。主體建筑物有8棟：建有帶電梯的小高層2棟，頂層設有躍式房；多層樓5棟，下設沿街連體的商業用房；大門左側配有三層建筑物的幼兒園。小區內大比率的綠地面積和毗鄰主干道又鬧中取靜的封閉式環境都很受買家青睞；尤其是樓盤借助于背靠北師大附小的優越地理位置，從人文方面提升教育主題成為一個無法替代的筍盤亮點。一、該小區的建筑情況： 占地總面積：30049.10M2總建筑面積：52500M2（地上：47691.41M2，地下：4808.59M2）建筑容積

3、率：1.86建筑覆蓋率：27% 建筑實用率：90%-93%綠 化 率：68%住宅建筑面積：46793.97M2（多層面積：26801.37M2；小高層面積：19992.60M2）架空層面積：1084.64M2（部份表面綠化）商用面積：2590.57M2（63個單元）住戶數量：522戶二、該小區的環境情況：幼 兒 園：2420.25 M2車位數量：270個（其中地面144個，車庫126個）中庭面積：15500M2（草坪4417M2，嵌草磚1324M2）植物品種63種，其中喬木有200多株庭園揚聲器：20個；1W/個。集 水 坑：2個，蓄水量1立方米/個；潛污泵2個，用于自動噴淋；小區內道路面積：

4、4903M2（234.8M4.5M2.5條，167.58M4.5M3條）污 水 井：148個，雨水井：116個，雨水口：54個垃圾收集站：1個（東南角） 三、該小區的設施情況：各類戶外燈：約280盞，其中有：高桿燈：11盞，100W/盞照空燈：33盞，40W/盞照地燈：13盞，40W/盞矮柱燈：39盞，40W/盞矮壁燈：2盞，40W/盞藏地燈：75盞，40W/盞壁燈：17盞，40W/盞低桿庭園燈：23盞，40W/盞水底射燈：23盞，40W/盞階梯燈：18盞，40W/盞戶內樓道燈：約462盞（11個樓道7層2盞，6個樓道8層2盞，2個樓道18層3盞，架空及地下停車場估算80盞，設備間及辦公室用燈

5、24盞）屋頂水箱：約21個戶外消防栓：12個主要設備系統有：設攝像監控系統、可視對講系統、經濟照明系統、電子巡 更系統、周界報警系統；地下車庫設排煙通風裝置溫感報警、自動噴淋、消火栓系統、煙感報警系統、排煙通風裝置；電梯四臺：其中客梯2臺，貨梯2臺，采用上菱設備（電梯等重要公用設施采用雙路供電）通訊設施：引入900對通訊電纜，內設1800對交接箱戶內配套設施：有線電視系統、可視對講報警系統、家庭智能箱、電話接口、預留管道煤氣接口、一戶一表。消防控制和物業管理中心：59.59M2保安管理用房：84.88M2第二章、物業管理定位思考（一）卓佳物業公司深圳市卓佳物業管理有限公司(ShenZhen Z

6、huoJia Property Mangement Co.,Ltd.)于2001年3月創立，注冊資金100萬元人民幣，現為丙級物業管理企業。它是深圳市卓佳實業發展有限公司的全資子公司，公司下設品質部、工程部、拓展部、計財部和行政部。組織架構如下：深圳市卓佳實業發展有限公司是由深圳著名的建筑施工企業“振波建設”升級而成立的實業投資控股型集團化企業，公司注冊資本3000萬元，目前的總資產已達1.5億元，凈資產8300萬元。公司先后投資成立了振波建設實業有限公司、祥悅房地產開發有限公司、萬眾通科技開發有限公司、卓實網絡通訊有限公司和卓佳物業管理有限公司等五家全資或控股企業。其中建筑施工和房地產開發是

7、公司的傳統型主導產業，公司已開發和正在開發的樓盤有寶安區的大家好廣場、匯寶苑商品房小區以及南山區后海路的育德佳園，另有儲備土地還可開發近10萬平米的商品小區。深圳市卓佳物業管理有限公司依托“卓佳實業”強大的資金實力和品牌優勢，在管理好自有物業和自建物業的基礎上，全力向社會承接各類物業委托經營管理以及綠化、保潔、電器安裝、維修等專項工程及相關咨詢服務。卓佳物業公司組織架構圖董事會總經理副總經理總經理助理品質部工程部拓展部計財部行政部管理1處管理2處管理3處參股企業本公司目前所承接物業面積近10萬平米。各物業類型所占份額如下： 本公司擁有各類專業技術人員并具有大專以上學歷，管理人員與作業人員之比約

8、為1：4，具體比例如下：公司的經營宗旨是：恪守法規、誠信待客、服務第一。公司的經營方針是：以住戶為中心，優質低價。公司的經營理念是：以形象樹品牌、以品牌闖市場。公司的服務宗旨是：業主是朋友、服務是核心、安全是生命、文化是靈魂、商譽是資產。公司追求的服務效果是：安心、放心、舒心、稱心。公司的管理體制是：面對市場，走企業化、專業化、品牌化道路。公司抓的三大效益是：社會效益、環境效益、經濟效益。公司的質量方針是：規范的管理、高效的服務、文明的環境。公司的哲學理念是：有限創造無限、無形創造有形。公司的奮斗口號是：卓佳物業，物業最佳。（二）提升“育德理念”育德佳園地處蛇口后海，是深圳少有的教育機構密集區

9、。自建幼兒園既彌補了周邊同類學校的不足，真正便利了住家孩子就近上學。毗鄰的北師大附小、附中均為業主留有公費入讀學位，鄰近的省重點育才中學和深圳大學都是深圳人響往的入讀學校，從幼教到大學深造，各層次教育機構齊全。育德佳園看重和提煉的正是這一種“教育理念”，這種理念不光是看到位置上的一種便利，更是小區容易突顯的一種特色。我們注意到：建筑是小區的形，環境是小區的本，文化是小區的魂，那么這個文化的根底就是教育。要把這種“教育理念”不僅是停留在對下一代的培養上，更要讓這種理念通過物業管理和服務上的努力提升為一種生活理念和價值理念相結合的“育德理念”，從而形成一種品牌效應。“育德佳園”好似被教育機構簇擁的

10、“得天下英才而教育孟子盡心上”之搖籃，因為有待教育子女的家庭多是年輕家庭；一個思路是：我們要為住用戶提供的以未來為目標的“終及服務”就是貫穿“教育”這根主線的，隱寓“未來的人才之星從這里升起”。育德佳園要營造濃郁的文化格調，將積淀鮮明的社區文化，使孩子們耳濡目染，有利于他們從小塑造良好的品格，潛移默化地培養他們的人生價值和性格取向。為突出這一特色，我們想到的思路有：與師大附小開通上學時的特別人行通道；聯系城市校巴設站或提供小區校巴；擬建小區內文化長廊（陳列世界科學家集錦）；開設小區圖書館、閱覽室、小科學家活動室；設立家教服務中心（辦小區科教中心）；將商鋪引導成“文教用品專業市場”；增設教育家雕

11、塑群或含科學原理的建筑小品（回音壁等）；（三）強化小區視覺形象識別1、 吉祥物設計：吉祥物作為物業公司的代言人，具有公益活動家的身份和成為業主和用戶的福星。要求形象可愛、親切、幽默、詼諧。有表情，有肢體語言和各種手式。吉祥物將成為小區IC的特色標志，對吉祥物也可起一個親切的名字（如“佳佳”）。2、 服飾設計：保安員、保潔員、綠化員、維修員等一線工作人員的服飾。要求符合各工種安全、使用方便、作業貼切，同工同色，最好隱含有職銜標識。工作證：胸卡配有照片。要求醒目、端莊、防偽。3、 公益類提示牌：均含有吉祥物，系列設計路標、指示牌、路示（私家園地），各類停車卡（臨時卡、月卡、年卡及免責條例），停車區

12、域標志及禁鳴、禁行、限高限速、出入口及加鎖標志；植物名稱銘牌（自動噴淋時間）、保護（養護）綠化提醒牌；保潔提示牌（切勿高空拋物、防滑、垃圾分類收集箱、寵物大小便處等）；工程用警示牌（消防、禁煙、禁火種、高壓危險等）、電梯維修告示牌、功能說明牌、障礙提示牌等；物業管理人牌、設備房名稱牌、“物業管理園地”的宣傳欄和通告欄、用戶活動（閱覽）室、天氣預報欄、用戶信箱、大堂存傘處、各類緊急電話牌、小區區域圖、建筑物組團名稱牌、樓棟樓層房號示意牌、各樓層平面圖、消防疏散圖及各類消防標志以及業主留言卡、會員卡、符合殘疾人權益的物業服務標志。另外，管理處人員工作證、工作牌、對外聯系名片、禮袋、文件夾、卷宗封面

13、、合同書、文件處理便箋、外來施工人員出入證等。4、 文化類提示牌：住戶手冊、精神文明建設用語（強調語言美、形為美、意識美）、社區文化口號標語(提倡營造最適合人類居住的環境)、企業精神、服務宗旨等。5、 外觀形象：大門形象設計、戶外招牌（徽標、掛旗、三角旗、桌旗、主旗幟等）、商業招牌及規范的商業廣告、永久性標語懸掛位置及臨時性標語（招商及建設時期的墻體廣告）。希望這些建議能直接運用到樓盤的總體IC設計之中，避免以后重復規劃和二次改造。(四)設立客戶服務中心客戶服務中心的設想起源于酒店機構中的服務前臺（或稱“近臺”）。原來用戶遇到不同的問題要找不同的對應部門去解決，特別是牽涉到相交部門的問題往往會

14、有推諉現象出現，使本來簡單的問題會使客戶感覺到繁復和無奈。用一個窗口統一對外服務既方便用戶又可以把問題定性后調動相應資源及時應對解決。（五）小區智能一體化21世紀的財富主要來源于對信息技術的運用。1998年以來，小區智能化系統在全國迅速普及，現已成為新建小區的標準配置。按照建設部的標準，智能化小區包含了十余個子系統，包括安全子系統、通信子系統、管理子系統等，各系統之間應該有效地進行通訊和集成。我們不僅希望小區本身智能化程度高，而且還想通過運用成熟的物業管理軟件，規范物業的管理和服務，并為小區達標和ISO9002認證從一開始就打下良好的基礎。小區的智能化程度也影響到管理規定的內容，比如小區內若有

15、紅外周界監控，可考慮用戶的前陽臺不允許封死以保證建筑外觀的統一，也符合市優標準。（六）我們的承諾二年內：力爭通過ISO9002國際認證三年內： 力爭達到區優秀文明小區五年內：力爭達到市優秀文明小區序號項目評分標準及指標承諾達到指標備注1不發生重大責任事故100%100%2小區內治安案件發生率1以下1以下3公用設施完好率95%95%4門前“三包”合格率100%100%5客戶滿意率95%95%6員工滿意率80%80%7房屋完好率98%98%8房屋零修、急修及時率98%95%9維修工程質量合格率100%98%10維修工程質量回訪率100%100%11停車場完好率95%90%12清潔保潔率99%95%

16、13車輛被盜率1以下1以下14大型及重要機電設備完好率95%95%15火災發生率1以下1以下16違章發生與處理率0.5以下1以下17業主有效投訴率8以下8以下18業主投訴處理率95%以上95%以上19投訴回訪率95%100%20業主對物業管理滿意率95%95%21綠化完好率95%98%22化糞池、雨水井、污水井完好率98%98%23管理人員專業培訓合格率80%90%（七）服務項目物業管理服務可以分為基本服務、專項服務和特約服務。又可以將專項服務及特約服務的內容劃分為無償服務和有償服務。（1）無償服務使用公共運動場所代訂牛奶代叫出租車電話留言服務送取干洗衣服調試電視節目代辦有線電視開通代辦銀行開

17、戶代訂酒店客房保安對講檢修服務代辦電話開戶代辦煤氣開戶代辦收訂報刊雜志介紹保姆代請家教代購車船、飛機票代寄、代領郵件提供圖書閱覽組織各種展銷活動開設棋類活動場所節假日導購活動組織小區內少兒活動組織老年人活動（2）有償服務清洗排風扇 20-50元/次清洗抽油煙機 50-100元/次清洗空調過濾網 1元/個次鐘點家庭服務 （日常服務）15元/小時人定點長期服務 （1小時/天次）300元/月（不含周六、日）定點長期服務 （2小時/天次）450元/月（不含周六、日）定點長期服務 （3小時/天次）600元/月（不含周六、日）定點長期服務 （5小時/天次）800元/月（不含周六、日）水洗衣物（襯衣、褲子等

18、） 3-5元/件水洗衣物（床單、被單、被套、毛毯等） 8-12元/件安裝玻璃 5-50元/次（不含材料）安裝排風扇 10-30元/部安裝洗衣機 10-60元/臺掛畫、掛鏡框 5-10元/幅安裝抽油煙機 25-50元/部安裝空調（窗式） 250-400元/部安裝空調（分體） 350-500元/部安裝音響及家用電器 10-100元/部安裝燈具、門鈴、廚柜等 10-20元/個拆空調、熱水器、抽油煙機 10-100元/次安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等 10-50元/次安裝熱水器（對衡式燃氣熱水器） 60-100元/部（不含材料）安裝熱水器（普通燃氣熱水器、電熱水器） 30-60元/部（不含材料）安裝

19、洗手間潔具 50-150元/件（不含材料）代客購物（指大件物品，不含搬運費） 5-15元/次室內綠化 20元/次代接代送客人： 面議木地板打蠟 1-3元/M2市內傳真 3元/頁（傳真紙2元/頁）中英文打字 10元/100字（含排自版、輸出）檢修電路 50-200元/次（不含材料）修理防盜門 25-30元/扇（不含材料）修理家具配件 10-100元/次（不含材料）修理木門 50-100元/次（不含材料）檢修家用電器 10-300元/次（不含材料）修理窗、簾、拉簾等 5-50元/次（不含材料）疏通下水管道（主管） 50-200元/次疏通下水管道（支管） 10-100元/次修理、更換電表、水表等 1

20、0-50元/次（不含材料）修理、更換開關、插座、電話盒 10-50元/次（不含材料）洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理 10-50元/次修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖等 10-50元/次（不含材料）修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩等到 1-20元/次（不含材料）修理、更換水閥、水龍頭及各類軟管 10-30元/次（不含材料）修理洗臉盆、洗菜盆下水管及馬桶浮球 10-50元/次（不含材料）（八）管理控制方法管理控制的方法將采用目標責任管理。首先確定管理的總目標，其次根據不同的管理層次細化成各子目標。以劃分服務工作的責任域，將社會效益、經濟效益和環境效益的內容進行分析并找出重點和關鍵，進而實行定量和定性的歸類

21、，然后制定出帶強制性的硬性指標、帶鼓勵性的軟性指標和帶刺激性的激勵指標，充分發揮人在服務管理工作中的主導作用，最終用有制約性的簽約形式明確各層次的責任人。（九）服務質量保證體系根據物業管理綜合服務特征，即無形性、過程性、不可貯藏性及差異性，將建立的服務質量保證體系強調的是多渠道的信息來源、環型反饋的修正系統和有監督的績效考評。該體系還注重作業行為的規范性和可操作性，把最不容易把握的由人提供的服務質量控制在允許的偏差值之內。我們認為帶有人性化、個性化、差異化的特色服務是建立在職業化的規范服務基礎上的，我們將從一開始就參照ISO9000系統編制質量手冊、程序文件、作業指導書及各類表格。（十）業主大

22、會及業主委員會首次業主大會是在小區內入住（用）率達到百分之五十以上或自第一個業主入住（用）之日起滿兩年的，由區物業管理主管部門負責召集并選舉成立業主委員會。業主委員會是依法成立并代表業主物業權益的社會團體和監督機構。在明確業主委員會和物業管理公司都是平等的民事主體關系的同時，還應看到二者有對立統一的一面。在各自為自身利益考慮時會有矛盾的發生和存在，但是我們共同作用的主體即為住用戶服務這一點上是一致的、相同的。作為物業公司將尊重業主委員會的各種意見，努力做好和改進我們的管理和服務工作，力求達到雙贏的局面并保持良好的合作關系。第三章、物業管理保證方案（一）管理處組織體系業主管理委員會工程主管執行秘

23、書管理處主任財務人員卓佳物業管理有限公司社區主管環境主管保安主管保潔員監控保安員巡邏保安員崗亭保安員電梯工水雜工電 工綠化工戶管員（二）崗位編制本著高效精干的原則定崗定編。（1）嚴格掌握管理處主任的任職條件。 管理處主任（部門經理級）：1名（2）社區組人員:3人 社區主管（主管級）1名 財務人員：1名 戶管員:1名(客戶服務中心)（3）護管組人員:16人 保安主管：1名 固定崗保安人員：6名 巡邏保安員：5名 消防、保安監控中心配置屏幕監控保安員3名 車管員:1名（4）維修組人員:7人 工程主管：1名 水電工:2名 電梯電工:1名 高壓配電房值班電工3名（5）環境組人員8人 環境主管：1名 清

24、潔工：7名 綠化工：1名（三）管理制度科學完善、合理量化、健全而又可操作性的規章制度將是我們推行規范管理的重要法寶。下面列示本物業管理公司的管理制度匯編目錄，在進入實質性管理前我們將結合育德佳園的具體情況進行對應性取舍，使規章制度切實可行。1、崗位職責管理處主任崗位職責管理處主任助理崗位職責管理處接待員崗位職責管理處檔案管理員（兼）崗位職責社區文化主管（兼）崗位職責管理處收款員崗位職責管理處綜合管理員崗位職責管理處保安隊隊長崗位職責保安隊車輛管理班班長崗位職責保安隊治安管理班班長崗位職責保安隊車輛管理員崗位職責保安隊治安管理員崗位職責各級人員在火災撲救中的主要職責維修員崗位職責管理處綠化監管員

25、（兼）崗位職責清潔衛生監管員（兼）崗位職責工程部經理崗位職責技術主管崗位職責工程部業務主管崗位職責工程部質檢主管崗位職責工程部電梯班班長崗位職責工程部電梯安全檢測員崗位職責工程部電梯維修工崗位職責工程部電梯值班員崗位職責2、管理運作制度管理處工作制度管理處廉政制度管理處資料整理、檢查制度管理處檔案資料管理制度管理處檔案資料保密制度管理處用戶檔案建立規程管理處檔案資料借閱規程管理處檔案資料銷毀制度管理處空置房屋管理制度管理處裝修管理規程管理處公用配套設施的維修保養制度管理處房屋維修養護工作規程管理處維修養護工作標準管理處值班管理制度管理處便民服務措施管理處維修回訪制度管理處維修回訪工作規程管理處

26、巡檢規程管理處治安管理制度管理處保安員巡邏工作規程管理處保安員交接班制度管理處保安隊裝備管理制度管理處保安員對突發事件的應急措施管理處保安員遇到槍劫、盜竊的處理方法管理處對業主（用戶）遇到刑事和治安災害事故的處理方法管理處保安員執勤中發生可疑情況的處理方法管理處保安員執勤中遇到不執行規定不聽勸阻的處理方法執勤中發現轄區內斗毆、酗酒滋事或精神病人的處理方法管理處防火安全檢查制度管理處滅火作戰方案和消防演練的規定管理處消防設施檢查制度管理處開展消防知識及法規宣傳教育的規定管理處干粉滅火器的使用及保養規程管理處機動車管理規定管理處清潔工作檢查制度管理處綠化監督檢查制度電梯運行規定電梯值班制度電梯機房

27、管理制度電梯安全檢測制度電梯保養和安全檢驗制度高壓配電室安全操作規程低壓配電室安全操作規程配電設備維修保養制度電氣維修規定低壓配電柜保養規程干式變壓器保養規程供電站值班制度供電運行交接班制度配電室運行管理制度電工值班制度電能表檢定記錄及證書核驗制度計量標準器具周期檢定制度供用水節水管理制度供水設備管理制度給水管網及設施維修保養制度水泵房管理制度水泵房操作保養規程供水維修處理規程限水、停水管理規定二次供水管理制度二次供水管理規程水池、水箱管理規定管理處收繳費用管理程序管理處財務公開制度管理處業主（用戶）投訴處理規程3、業主公約與公眾管理規程物業小區精神文明建設公約物業小區房屋維修管理規定物業小區

28、房屋外墻管理規定物業小區戶外廣告管理規定物業小區裝修管理規定（附件一：裝修施工管理辦法）物業小區禁止違章占地及違章亂搭建管理規定物業小區禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣的規定物業小區公用配套設施管理規定物業小區公用配套設施維修養護管理規定物業小區樓宇天面管理規定物業小區公共場地管理規定物業小區商業網點管理規定物業小區公用照明設施維修養護規定物業小區治安管理規定物業小區消防管理規定物業小區機動車管理規定物業小區道路、交通標志管理規定物業小區衛生保潔管理規定物業小區排煙、排污、噪音管理規定物業小區園林綠化管理規定物業小區電梯管理規定物業小區文化活動設施及器材使用規定物業接管運作流程住宅驗收與接管運作流程

29、資料管理流程業主（用戶）投訴處理流程管理處辦公室每日工作流程管理處房屋、綠化、衛生主管每日工作流程安全、交通管理運作流程管理處綠化運作流程清潔保潔工作流程工程部運作流程住宅區供水、供電、供氣管理規定電梯使用管理規定智能化設施使用管理規定臨時用電管理規定有線電視和智能化網絡管線使用管理規定文化娛樂場所管理規定暫住人員管理規定出租房管理規定（四）文檔管理我們對檔案將采用“集中化、有序化、信息化”原則進行管理。在加強用電腦管理檔案的同時，在資料收集時廣開信息渠道，存儲時做到內容全面、豐富、完整。建立檔案管理制度，包括資料的密級制度、領用歸還制度、儲藏時的“防火、防潮、防霉、防盜”辦法等。還要研究資料

30、如何為我們的管理和服務發揮它的使用價值。名稱資料內容工程建筑產權資料A 規劃圖紙、項目批文、用地批文B 建筑許可證、投資許可證、開工許可證C 拆遷安置資料工程技術資料A 紅線圖、總平面圖B 地質勘察報告、竣工報告、圖紙會審報告C 工程合同、工程預決算D 工程設計變更、通知及技術核算單E 竣工圖：單體建筑、結構、設備竣工圖消防、燃氣、智能化等工程及地下管網圖F 房屋消防、燃氣竣工驗收證明書G 鋼材、水泥等主管材料的質量保證書H 新材料、構配件的鑒定合格證書I 供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書，供水、供電、電梯、消防、智能化等設備技術資料J 砂漿、混凝土試塊、試壓報告K 綠化工程

31、竣工圖L 其它技術資料事務管理資料住戶資料A 住戶入住資料（購房合同、入住通知單、業主公約、裝修申請、驗房表、費用托收協議等）B 住戶家庭人員檔案C 住戶家庭維修檔案事務資料A事務值班表 B.事務交接記錄表C.搬出(入)物品登記表 D.日常事務巡視記錄E.事務回訪登記表裝修資料A. 裝修申請表(附圖紙)B.裝修服務派工單C.臨時施工人員登記表D.施工單位營業執照維修資料A. 維修申請報告B.維修服務派工單C.維修回訪記錄本D.公共設施維修記錄治安交通管理資料A. 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B. 查崗記錄、閉路電視監控系統錄像帶C. 物質搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D. 車輛管理記錄、

32、車輛詳細資料、車位使用協議設備管理資料A 公用設施保養維修記錄B 各項機電設備保養維修運行記錄C 設備分承包維修保養記錄D 設備檢查記錄社區文化資料A 活動計劃實施方案、總結記錄B 社區文化活動圖片及錄像記錄C 傳媒報道D 活動室等設施使用情況員工管理資料A 員工個人資料、聘用合同B 員工業績考核及獎罰記錄C 員工培訓計劃及實施記錄D 員工培訓考核記錄E 員工外出考評及參加演練記錄F 員工住戶及內務管理記錄表業主反饋資料A 服務質量回訪記錄表B 業主意見調查、統計記錄C 業主投訴及處理記錄表行政文件資料A 管理處主任值班及督察記錄B 政府部門文件C 物業公司及主管領導部門文件D 管理處規章制度

33、、通知、通報等文件E 管理處榮譽一覽表F 管理處接待來訪參觀記錄表業主管委會資料A籌備成立文件B成立后運行文件（五）人員培訓綜合事務部匯總，制度整體培訓計劃公司管理目標培訓重點內容各部門專業培訓計劃發現問題入職培訓再培訓合格否自我開發脫 產在職合格否辭退公司領導高級管理人員專職教師 社會知名人士公司培訓教室職業學校工作現場教材教具主管級管理人員技工保安員保潔員綠化工其它人員轉崗培訓升職培訓培訓效果評估總結經驗，建立檔案培訓員場地準備實施培訓方式NONOYESYES不理想培訓工作流程好崗位培訓服務工作要靠人去做，企業間的競爭說到底也是人的競爭，因此最大限度地開發人力資源是我們的立足之本。在人才培

34、訓上，我們的思路是：首先是把好選人關，要挑選真正熱愛服務工作、有責任心、助人為樂的敬業人員，在這里比學歷更重要的是品質、比能力更重要的是精神。培訓的內容上將分成新員工入職培訓、職業素質培訓和崗位專業技能培訓。（六）消防工作消防安全是關系到千家萬戶的生命財產，是管理中一項極其重要的內容。其指導方針是：預防為主，防消結合。在向住用戶不斷宣傳教育的同時，實行全員消防員制，在員工中牢固樹立“隱患險于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”的意識。另外，我們還制定消防應急處理流程，以備不時之需。正 常 狀 態值班人員發現火警報 警值班中心接到報警保安查詢公司領導管理處領導管理處義務消防員現場指揮中心搶救組，必

35、要時求助120疏散組支援組通訊保障安全保衛火勢被控制直至撲滅善后工作恢復工作復 查協助救火組織疏散其它緊急措施向119求助，引導消防車到現場通知確為火警可以自救火勢過大消防應急處理流程第四章、收支預算（一）附近同類樓盤管理費收取標準附近樓盤多層房元/平方米小高層元/平方米高層元/平方米物管公司招商海月1.202.202.80自管山水情家園1.002.00-2.50未定蔚藍海岸2.80自管藍月灣畔2.50自管藍色精典2.30普樂康文德福2.30祥融海洋之心2.00中海西海岸2.50萬氣象青春家園2.90自管京光海景2.80自管（二）預計營業收入市場導向定價是作為我們暫行收費標準的制定依據。根據育

36、德佳園樓盤的素質和周邊相類似樓盤的價格比照，擬定多層房的綜合管理費為1.00元-1.20元/M2；小高層綜合管理費為2.50-2.80元/M2；幼兒園管理費:2.80元-3.20元/月；商鋪綜合管理費為3.00元-6.00/M2，上述管理費的收費標準擬報區物價主管部門審核備案。開發商撥給管理處商業用房按深圳經濟特區住宅區物業管理條例的第二十條為：總建筑面積3，約為158M2(按南山區2001年房屋指導租金商鋪租金約為50元/M2月)。小區業主委員會成立后，現定的或報批的暫行收費標準轉為基準收費標準。收費單價的浮動幅度為上下20%。受物業產權人、使用人委托而提供的專項服務或特約服務，需要收費的，

37、由物業管理公司與委托人協商確定。空置房擬由物業管理公司管理，由開發建設單位按一定的物業管理費比例繳納空置房的管理費。若開發建設單位委托物業管理公司出租或出售的另行協商。若按最低收費標準年收入為：（1） 多層房： 26801.37M21.00元/月12月=321616.44元/年（2） 小高層： 19992.60M22.50元/月12月=599778.00元/年（3） 商 鋪： （2590.57M2-158M2）3.00元/月12月=87572.52元/年（4） 幼兒園： 2400M22.80元/月12月=80640.00元/年（5） 商業用房租賃費:（按法規為建筑面積的3，約158M2，暫按一

38、半計核）（80M250元/月12月）70%=33600.00元/年（6） 共用車位泊車費：地下專用車位泊車費：126個200元/位12月=302400元/年地面共用車位泊車費：144個120元/月12月=207360元/年（7） 其它收入：（主要指有償服務） 約2000元/年合計:1634966.90萬/年注：出售車庫停車位的前提是停車場的建設費用未曾攤入購房款內。共用泊車位的收費標準將為：車庫車位：400元/月；露天車位：200元/月；臨時保管：首2小時5元，第3小時開始加收：2元/小時，一天內收費不逾20元。收費標準與收入的對照表收費項目收費情況年最低收入年最高收入備注多層管理費1)1.00元/M22)1.20元/M2321616.44385939.72小高層管理費1)2.50元/M22)2.80元/M2599778.00671751.36商鋪管理費1)3.00元/M22)6.00元/M286924.52元173849.04商鋪總面積減管理處用商鋪面積幼兒園管理費1)2.80元/月2)3.20元/月80640.0092160.00商業用房租賃費（30%還購款）1)80M22)176.66M233600.0066360.00月租標準：50元/M2月車位管理費