1、仁和物業(yè)工程設備管理手冊編制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 未經(jīng)許可 嚴禁拷貝 生效日期：2021年1月14日目 錄第一章 設備管理組織機構圖1第二章 工作職責2一、 工程部工作職責2二、 工程部主管崗位職責2三、 工程部高級技工崗位職責3四、 工程部技工崗位職責3五、 工程部木工崗位職責4六、 工程部水暖工崗位職責5七、 工程部鍋爐工崗位職責5八、 工程部電工崗位職責6九、 工程部弱電工崗位職責6十、 工程部土建工崗位職責7十一、 工程部維修技工崗位職責8十二、 工程部中央空調(diào)工崗位職責8十三、 工程部電梯工崗位職責8第三章 工程部工作制度及規(guī)程10一、 設備保修期管理辦法 10

2、二、 水電過戶審批制度 10三、 配電房管理制度 12四、 發(fā)電機房管理制度 12五、 水泵房管理制度 13六、 空調(diào)制冷設備房管理制度 13七、 中控/消防中心管理制度 14八、 電氣維修規(guī)定 15九、 臨時用電管理規(guī)定 15十、 用水、供水管理規(guī)定 16十一、 電梯管理規(guī)定 16十二、 設備管理規(guī)程 17十三、 測量設備管理規(guī)程 29十四、 供配電設備設施安全操作規(guī)程 31十五、 供配電設備設施運行管理規(guī)程 33十六、 供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程 36十七、 給排水設備設施操作規(guī)程 38十八、 給排水設備設施運行管理規(guī)程 39十九、 給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程 41二十、 二次供水管理規(guī)程

3、 44二十一、 柴油發(fā)電機操作規(guī)程46二十二、 柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程47二十三、 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程50二十四、 電梯運行管理規(guī)程53二十五、 電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程55二十六、 電梯故障維修規(guī)程59二十七、 電梯困人救援規(guī)程62二十八、 中央空調(diào)操作規(guī)程63二十九、 中央空調(diào)運行管理規(guī)程63三十、 中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程 66三十一、 消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程71三十二、 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程73三十三、 弱電系統(tǒng)維修規(guī)程75三十四、 用戶家庭安裝/維修規(guī)程78三十五、 公共設備大的故障維修程序86三十六、 設備更新、技術改造程序87三十七、 正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程88三十八、 汽車道閘保養(yǎng)規(guī)程

4、89附件：1、物業(yè)接管驗收手冊2、工程設備管理表格第一章 設備管理組織架構圖一、設備管理組織機構圖公司總經(jīng)理各物業(yè)管理處品質(zhì)技術部工程部主管工程部高級技工工程部技工合格供應方第二章 工作職責一、工程部工作職責1、 消防中心、配電房、電梯組實行24小時值班，做好記錄。2、 每天定時巡視一次各處機電設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理及保養(yǎng)。3、 對重大突發(fā)性故障，立即搶修。4、 對全部設備進行預防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設備良好可行地運作。5、 對業(yè)戶投訴，快速予以處理。6、 節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務，將每月水、電單審核分析后送收款室。7、 對樓宇設備做到三干凈、四不漏、五良好。即： 三干凈

5、：指設備干凈、機房干凈、工作場地干凈； 四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣； 五良好：指使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良好。8、 編制每月備品備件計劃，上報管理處。9、 按設備實際情況和更好地為業(yè)主服務的需要，提出設備局部改造的合理化建議，報管理處審核并實施。10、 確保管轄區(qū)域消防設備完好無缺，保證任何時候都可起動使用，達到滅火救災的目的。11、 積極組織參加管理處的各項義務活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓。12、 完成上級領導交辦的其他工作。二、工程部主管崗位職責1、 在物業(yè)管理處經(jīng)理的領導下，負責管理處房屋本體維護的全面管理工作，并定期對房屋本體進行檢查。2、 全面掌

6、握公司管轄的物業(yè)情況，每月對管理處的房屋本體維修進行統(tǒng)計、審查。3、 負責組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計劃和方案，并定期組織檢查，使計劃得以落實。4、 對管理處的技工進行監(jiān)督、指導，負責制定培訓計劃，并對管理處技工進行業(yè)務培訓及季度考核。5、 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進樓盤遺留問題的改造及大型維修項目，確保樓盤正常使用。6、 負責組織技術文件和檔案的接管，參與組織對公司接管的樓盤進行驗收及其設施的完善工作。7、 按時、按質(zhì)、按量完成上級領導交辦的其它工作。三、工程部高級技工崗位職責1、 負責機電安裝、維修工程的日常維護工作，確保管理區(qū)域的供水、供電、設備運行正常。2、 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保

7、機電設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。3、 對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的正常運行。4、 根據(jù)崗位要求以及自身能力，對負責片區(qū)的設備運行、維修、保養(yǎng)工作進行實際操作。5、 巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道、天臺系統(tǒng)，并做記錄。6、 巡檢強弱電設備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。7、 對工程部技工的工作情況記錄進行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報并及時處理。8、 負責公共設施設備及水、電維修，并對維修工作質(zhì)量進行跟蹤。9、 嚴格遵守安全技術操作規(guī)程并按有關制度辦事。10、 按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的

8、工作，并提出可行性建議。每月對公共用水、用電量進行統(tǒng)計，如有異常，進行分析并進行解決。11、 按時、按質(zhì)、按量完成上級領導交辦的其他工作。四、工程部技工崗位職責1、 確保整個管理項目供水正常，負責給排水系統(tǒng)維修工作。2、 檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關、樓道、天臺、水池開關、給排水，并做記錄。3、 檢修涂刷，給排水主管道、開關、草地噴淋系統(tǒng)。4、 參加供水公司抄表。5、 給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。6、 參加管理處大型全面檢查。7、 提出下月給排水維修計劃，給排水維修材料計劃。8、 熟悉強弱電設備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線路等。9、 每日巡視供電系統(tǒng)的運行情況

9、，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報并及時處理。10、 檢查配電系統(tǒng)的空氣開關、斷路器、電表等用電設備是否正常運行。11、 參加供電公司抄表。12、 負責用電線路、電器維修、更換工作。13、 處理有關違章。14、 參加抄住戶電表，計出電度交財務計費。15、 嚴格遵守安全技術操作規(guī)程并按有關制度辦事。16、 對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯報。17、 負責處理業(yè)主（住戶）水電項目報修處理。18、 完成上級領導交辦的其它工作。五、工程部木工崗位職責1、 嚴格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。2、 負責管理項目所有木器家具的維修、保養(yǎng)。3、 負責管理項目墻紙、大花板、玻璃及各種裝飾的裝修維

10、護。4、 為管理項目舉辦的各種活動制作和安裝道具。5、 負責管理項目貼面維修保養(yǎng)和更新。6、 定期巡回檢查所管范圍設施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。接到派工單迅速維修，遇到重大問題及時請示匯報。7、 維修完畢后清理現(xiàn)場。8、 完成上級指派的其它工作。六、工程部水暖工崗位職責1、 認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務。2、 熟知管理項目水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于維修、維護工作的快速、準確進行。3、 對主要閘閥做好日常維護和檢查工作，并做好記錄。4、 接到報修任務時及時趕赴現(xiàn)場，及時維修、填寫維修記錄，并及

11、時復命。5、 管路、管件維修好后，及時通知相關部門，保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。6、 努力學習業(yè)務知識，提高業(yè)務操作技能。7、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據(jù)情況承擔相關責任。8、 定期向工程部高級技工述職。9、 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務。七、工程部鍋爐工崗位職責1、 認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務。2、 根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護工作。3、 鍋爐出現(xiàn)故障時，及時通知并協(xié)助維修人員進行搶修。4、 負責鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。5、 認真做好鍋爐運行的原始記錄、巡檢記錄。6、 做好交接班工作，認真填寫當班記錄。7、

12、 定期向工程部高級技工述職。8、 積極參加培訓活動，努力鉆研本職工作，主動提出合理化建議。9、 完成工程部高級技工交辦的其他工作任務。八、工程部電工崗位職責1、 認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務。2、 熟知公司主要電氣設備、設施的構造、原理及易損壞部件名稱，從而為維護、維修工作的快遞、準確進行打下堅實的業(yè)務基礎。3、 做好主要電氣設備、設施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。4、 接到報修任務應及時趕赴現(xiàn)場，及時維修，填寫維修記錄，并及時復命。5、 在停電維修設備時必須掛警告牌，以保證人身和設備安全。6、 設備、設施維修好后及時通知使

13、用部門，并保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。7、 努力學習業(yè)務知識，提高業(yè)務操作技能。8、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據(jù)情況承擔相關責任。9、 定期向工程部高級技工述職。10、 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務。九、工程部弱電工崗位職責1、 負責水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等弱電設備的管理、維修、保養(yǎng)。2、 熟練掌握弱電設備的技術性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)、高效地完成維修任務。3、 負責聯(lián)絡弱電設備的包修公司，督促協(xié)助進行維修保養(yǎng)。4、 負責申請購買維修所需的電子元件、工具儀表。5、 當弱電設備（系統(tǒng)）發(fā)生故障時，應立即趕到現(xiàn)場進行維修，確保系統(tǒng)正常運行，維修后做好維修記錄。6、 每日進行

14、一次巡視檢查。7、 每周對弱電系統(tǒng)進行一次細致的檢查、調(diào)整和維護保養(yǎng)并作好記錄。8、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。9、 認真做好工程部高級技工及主管安排的其它工作任務。十、工程部土建工崗位職責1、 負責房屋本體公用配套設施及管理項目內(nèi)室外公用配套設施的維修及保養(yǎng)，為管理項目創(chuàng)造一個舒適良好的環(huán)境。2、 服從管理處經(jīng)理、工程部主管及高級技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項維修工作。3、 負責管理項目內(nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花園瓷磚、瓷片等公共設施的維修及養(yǎng)護工作。4、 負責每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫

15、、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。5、 負責鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房防盜網(wǎng)、停車場防護欄及管理項目內(nèi)污水井蓋、雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。6、 及時滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補應及時修完。維修時認真負責，盡職盡責，不能造成返工、窩工。7、 配合水工確保管理項目內(nèi)地上、地下排污管（溝）、雨水管道、化糞池的暢通。每月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的大工程要及時報告工程部主管或管理處主任。8、 負責管理項目內(nèi)公共設施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認真做好各項質(zhì)量記錄。9、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，

16、努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、 認真完成管理處經(jīng)理、工程主管及高級技工交給的其它任務。十一、工程部維修技工崗位職責1、 遵守公司各項規(guī)章制度。2、 服從工程部主管及工程部高級技工調(diào)度和安排，按時、按質(zhì)、按量完成工作。注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。3、 遵守操作維修持程序，作到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務。4、 努力學習專業(yè)知識，不斷總結維修經(jīng)驗，提高思想素質(zhì)和技術業(yè)務水平，做好各項質(zhì)量記錄。5、 發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻。6、 對業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時優(yōu)質(zhì)的服務為管理處爭取榮譽。7、 作好“工完場清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。8、

17、著裝整潔，上班要佩掛員工牌，保持管理處良好形象。9、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、 認真完成管理處安排的其它工作任務。十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責1、 熟練掌握管理項目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設備技術性能及操作規(guī)程。2、 按規(guī)定及時巡檢各層樓溫度及機組運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除；并認真做好記錄。3、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對機組的保養(yǎng)。4、 保持機房設備的清潔，做到無油漬、無積水、無灰塵。5、 遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從上級領導的安排。十三、工程部電梯工崗位職責1、 熟練掌握管理項目的電梯系統(tǒng)情況，設備技術性能及操作規(guī)程

18、。2、 堅守崗位，定期對電梯整個系統(tǒng)進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時分析并處理，解決不了的及時報上級領導，認真做好記錄。3、 嚴格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務之便開啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性能，特殊情況及時上報工程部。4、 維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應及時在基站掛牌。5、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對設備的維護保養(yǎng)6、 保持機房的清潔衛(wèi)生，做到地上無積塵、無水漬、無油漬。7、 遵守員工守則和各項規(guī)章制度、服從上級領導的安排。第三章 工程部工作制度及規(guī)程一、設備保修期管理辦法1、 國務院建設工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設工程的最低保修期限為：a、 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；b、 電氣管線、給

19、排水管道、設備安裝，為2年；c、 其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。2、 保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發(fā)展商適當延長保修期。3、 物業(yè)設備接管時，工程部、發(fā)展商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到企業(yè)標準，適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。4、 設備保修期時間內(nèi)，工程部

20、可委托專業(yè)公司對設備進行維護，機電設備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，工程部應督促保修單位解決。5、 保修期結束，保修單位結算保修金時，工程部須在結算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司品質(zhì)技術部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務，工程部有權拒絕簽字。二、水電過戶審批制度1、 用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關系到物業(yè)管理運營成本，各單位嚴格遵守審批制度。2、 用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：a、 各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收、房屋設備驗收合

21、格，計量裝置符合要求。b、 工程施工收尾工作均結束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。c、 水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。d、 以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。e、 原用電用水戶結清已發(fā)生的水電費。3、 水電過戶由公司財務部負責審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司財務部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財務部審核管理處不得自行辦理。4、 水電過戶審批流程圖開始是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收2、已接通正式水電，

22、供電、供水部門已封表3、我司已接管管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。我司整改。發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結清以往水電費。管理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司財務部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。財務部與發(fā)展商分攤入伙至過戶期間水電費。管理處提供此期間的水電抄表記錄。要求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例。管理處去供電供水

23、所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書填寫公共部分代收水電費合同書在公司財務部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。有問題符合抄表到戶三、配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保管理項目供電系統(tǒng)安全正常運行及服務質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1、 配電房全部機電設備由工程部負責管理和值班，停送電由值班人員操作，無關人員禁止進入配電房。2、 配電設備由工程部負責管理和值班，配電設備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關狀態(tài)須作

24、好警示、標識。3、 室內(nèi)照明、通風保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵，室內(nèi)溫度控制在35以下，墻壁配掛溫度計。4、 建立運行記錄，每天巡查、每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄，解決不了的問題書面報告主管部門領導。5、 配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴禁超載供電。6、 經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。四、發(fā)電機房管理制度1、 非公司領導或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。2、 機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。3、 發(fā)電機平時置于自動待

25、發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。4、 配電房工程部值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應派專人值班。5、 每月啟動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入。6、 發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月定期運行檢查。非值班或維修人員不得機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。7、 機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設施完好、有效。8、 發(fā)電機檢查時須將主令開關置于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，

26、特制定如下制度：1、 工程部值班員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。2、 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。3、 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。4、 泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。5、 水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6、 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。7、 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀

27、態(tài)下的正常使用。六、空調(diào)制冷設備房管理制度空調(diào)設備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1、 空調(diào)制冷機房的全部設備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。2、 無關人員必須經(jīng)工程部主管許可，方能進入制冷機設備房。3、 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。4、 做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)異常應及時處理并上報。5、 須每月對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負荷的變化調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。6、 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7、 定期對冷

28、凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。8、 調(diào)整冷卻塔風扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10、 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調(diào)機房每月清掃一次，制冷冷水機組每月清潔一次。七、中控/消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是設備運行、監(jiān)控的心臟，直接關系到轄區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。1、 中控室/消防中心實行24小時值班制度。2、 各種相關制度、規(guī)程、流程、應急電話等須上墻。3、 值班人員必須熟悉相關工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備

29、狀態(tài)進行檢查。4、 火災報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)危盘枮檎鏁r，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。5、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6、 中控室/消防中心設備應由維修方專業(yè)人員進行維修保養(yǎng)。使用者應在使用界面內(nèi)進行操作，不得擅自修改系

30、統(tǒng)程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系統(tǒng)進行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室/消防中心設備。7、 辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費。8、 對監(jiān)控設備每月要進行一次保養(yǎng)。八、電氣維修規(guī)定為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1、 必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓后持證上崗，以保證

31、工作萬無一失。2、 供方（或維修人員）對于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由品質(zhì)技術部把關審查并派專人參加。3、 維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人員要采取相應的安全技術措施，工程部對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、 維修后的電氣設備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬

32、裝置回路上進行工作。6、 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。九、臨時用電管理規(guī)定為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項目電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護管理項目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1、 管理處對管理項目進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限定在不影響管理項目供電系統(tǒng)正常運作和供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備詳細資料，經(jīng)管理處批準后，才能組織施工。2、 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3、 凡進入管理項目內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有

33、關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。4、 進入管理項目的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。5、 管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。十、用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、 由管理處指派一名責任心強

34、、作風正派、身體健康的技工負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶。3、 地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次，由水務局取樣檢驗。水質(zhì)必須合格。水箱入口應加蓋密封并加鎖。每年510月每個月加藥二次（每15天一次）；14月及1112月每個月加藥一次。4、 在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、浮球閥工作不正常，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5、 隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。6、

35、 執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。7、 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主和顧客服務，特制定本規(guī)定：1、 電梯內(nèi)任何設備非電梯維修人員禁止操作。2、 運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。3、 切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。4、 電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，應立即停梯檢修。5、 全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。6、 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應

36、在一樓掛牌告示。7、 組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求，特制定本規(guī)程。（一）定義1、例保指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。2、一級保養(yǎng)對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。

37、3、二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面

38、檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。6、設備更新和技術改造設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。7、事后維修（故障維修） 設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。（二）設備分類根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）：級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、

39、冷水機組、BA中央管理計算機。級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。級設備：除、級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。（三）設備管理模式采用計劃預修制（三級保養(yǎng)例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。1、對于符合磨損規(guī)律的、級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等），定

40、期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表設備保養(yǎng)、中修、大修周期。2、對于、級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對于級設備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在級設備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。（四）職責1、品質(zhì)技術部負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責公共機電設備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、

41、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。 2、品質(zhì)技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機電設備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。（五）設備前期管理1、前期介入設備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術部對有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收，管理處應參與。2、設備的接管驗收（1）設備的接管驗收由品質(zhì)技術部代表公司，組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組，會同發(fā)展商、

42、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑證由公司品質(zhì)技術部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術部公章）。、級設備由品質(zhì)技術部組織專家及管理處人員一同檢驗，級設備由管理處檢驗，填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由品質(zhì)技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （2）當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負責辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。3、設備的編號設備編號由以下四部分組成：（1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取AZ)。（2）第二部分表示設備的類別：用數(shù)字0199表示；（3）第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字123.表示；（4）第