1、時光讓人們遺忘，遺忘那些曾經的輝煌時光讓人們遺忘，遺忘那些曾經的輝煌 我們沒有離開，只是在等待機會回歸我們沒有離開，只是在等待機會回歸 公館回歸，再締傳奇公館回歸，再締傳奇 20142014年葉公館營銷策略報告年葉公館營銷策略報告 20142014年年0101月月 傳奇業績傳奇業績 6060天，到訪46504650組，日均77.5組 開盤3 3小時小時勁銷8 8億億，締造市北傳奇 葉公館，何以締造傳奇？葉公館，何以締造傳奇？ “回顧大勢” 宏觀市場回顧 “回顧競品” 區域競爭回顧 “回顧自己” 項目營銷回顧 壹壹回顧回顧20132013 3 3月底月底 “國五條”地方細則出臺“國五條”地方細則

2、出臺首套房貸難享首套房貸難享8.58.5折折 4 4月月 銀行房貸收緊銀行房貸收緊 9 9- -1010月月 政策“緊張期”政策“緊張期”政策“溫和期”政策“溫和期” 政策“轉折期”政策“轉折期” 中國指數研究院發布房地產市場11月“百城價格指數”。數 據顯示，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米 10758元，環比上漲0.68%。 1111月份百城均價環比上漲月份百城均價環比上漲0.68% 0.68% ，連續第，連續第1818個月環比上漲個月環比上漲 新鴻基新鴻基217.7217.7億元億元 競得上海徐家匯競得上海徐家匯 中心地塊中心地塊 萬科萬科53.9953.99億元拿億

3、元拿 下西麗一地塊奪下西麗一地塊奪 工業地王工業地王 融創融創2121億拿下北億拿下北 京地王，樓面價京地王，樓面價 7.37.3萬元萬元/ / 20132013年土地市場量價齊升，異常火爆年土地市場量價齊升，異常火爆 1111月月- -次年次年 2013年上半年53個重點城市 經營性用地高溢價地塊幅數及占比 城市能級 2013年上半 年高溢價地 塊幅數 同比 2013年上半 年高溢價地 塊占比 一線城市 53430%13% 二線城市 132326%10% 三線城市 111192%10% 前期調控乏力，市場全面上行，三中全會出現調控轉折前期調控乏力，市場全面上行，三中全會出現調控轉折 【宏觀市

4、場回顧】 20132013年青島市樓市一路飄紅，成交量、價環比均大幅上漲年青島市樓市一路飄紅，成交量、價環比均大幅上漲 【宏觀市場回顧】 2012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.10 2012.11 2012.12 2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.10 2013.11 2013.12 成交套數 2570852237324983736074249533115451101495741440017005976353931512210122

5、1024180308155112941282814435121026898 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20122012年年- -20132013年青島市商品住宅量價走勢年青島市商品住宅量價走勢 本數據截止到本數據截止到20132013年年1212月月3131日日 2013年成交商品住宅112803套，1144萬方，環比2012年上漲近上漲近27%27%； 2013年成交商品住宅整體均價8506元/，環比2012年上漲近上漲近7.5%7.

6、5%； 20122012年成交量：年成交量：8903089030套，套，900900萬方萬方 20122012年成交價：年成交價：79097909元元/ /，712712億億 20132013年成交量：年成交量：112803112803套，套，11441144萬方萬方 20132013年成交價：年成交價：85068506元元/ /，973973億億 20132013年市北區成交環比價穩量漲，成交量漲幅較大；年市北區成交環比價穩量漲，成交量漲幅較大； 【宏觀市場回顧】 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2

7、012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 2013.8 2013.9 2013.10 2013.11 2013.12 成交套數 168144540269366305350283277465427637571253691406422370571614992970460239 成交均價 77255917152031106712669133901342113330136071563615140142881507014843142211484813548132261254315331122431414

8、01462215128 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 元元/ /套套20122012年年- -20132013年市北區商品住宅成交量價走勢年市北區商品住宅成交量價走勢 本數據截止到本數據截止到20132013年年1212月月3131日日 20122012年成交量：年成交量：33053305套，套，43.743.7萬方萬方 20122012年成交價：年成交價：1409814098元元/ /，61.661.6億億 20132013年成交量：年成交量：5

9、9735973套，套，67.567.5萬方萬方 20132013年成交價：年成交價：1456214562元元/ /，98.398.3億億 2013年成交商品住宅3305套，43.7萬方，環比2012年上漲近上漲近80.7%80.7%； 2013年成交商品住宅整體均價14562元/，環比2012年微漲微漲3.3%3.3%； 20132013年區域商品住宅略現供不應求，競品均實現快速走量年區域商品住宅略現供不應求，競品均實現快速走量 【區域競爭回顧】 20132013年區域內年區域內主要競品主要競品銷售情況銷售情況 樓盤名稱樓盤名稱供貨量供貨量已售貨已售貨量量去化去化/ /供應供應 和達中心城和達

10、中心城388套261套67.2%67.2% 海爾時代廣場海爾時代廣場864套774套89.5%89.5% 萬科藍山萬科藍山380套323套85%85% 國信紫云臺國信紫云臺658套596套90.5%90.5% 山東路萬科中心山東路萬科中心21863套28.9%28.9% 萬科城、青建太陽島萬科城、青建太陽島尾盤在售 本數據截止到本數據截止到20132013年年1212月月3131日日 和達中心城 洛杉磯街區 福州路萬科中心 和達中心城 國信紫云臺 萬科藍山 青建太陽島 海爾時代廣場 萬科城 回顧葉公館回顧葉公館 20132013傳奇之路傳奇之路 實際上受益于政策溫和、市場需求釋放；2013年無

11、論從青 島全市、市北區、區域競品都交出了不錯的成績單； 且看葉公館是如何超越市場，擊敗對手？ 第一部分：熱銷解密 第二部分：總結經驗與不足 價值賣點清晰梳理，地段、品牌、產品、價格樹立競爭壁壘價值賣點清晰梳理，地段、品牌、產品、價格樹立競爭壁壘 【項目營銷回顧】 城中央，地鐵旁城中央，地鐵旁 老市北純正血統老市北純正血統 一期樹立價格優勢一期樹立價格優勢 8585- -140140大小戶型合理搭配大小戶型合理搭配 央企品牌，作品央企品牌，作品 位于位于M3M3號地鐵線雙山站口，成為交通堵塞的青島目前號地鐵線雙山站口，成為交通堵塞的青島目前 尤為關注的因素與賣點尤為關注的因素與賣點 一路之隔將本

12、區域劃為老市北與老四方，純正的老市一路之隔將本區域劃為老市北與老四方，純正的老市 北血統，極大的吸引了地緣客戶，促成了北血統，極大的吸引了地緣客戶，促成了69%69%的地緣的地緣 成交客戶成交客戶 較低的成交價，讓該項目在周邊競品中占據了有利的較低的成交價，讓該項目在周邊競品中占據了有利的 競爭地位競爭地位 8585- -140140的大眾產品類型及人性化設計的七大戶型遍的大眾產品類型及人性化設計的七大戶型遍 及剛需及改善客戶，滿足了不同階層及需求及剛需及改善客戶，滿足了不同階層及需求 品牌的市場認知提高項目形象品牌的市場認知提高項目形象 競爭優勢競爭優勢推廣效果推廣效果渠道效果渠道效果活動效

13、果活動效果競品截留競品截留 熱銷解密 形象格調差異化，定位正央公館，品牌形象與項目形象層層深入形象格調差異化，定位正央公館，品牌形象與項目形象層層深入 【項目營銷回顧】 競爭優勢競爭優勢推廣效果推廣效果渠道效果渠道效果活動效果活動效果競品截留競品截留 1010月月5 5日日 認籌認籌 1010月月1313日日 開盤開盤 7 7月月2020日日 進場進場 公館從此風靡青島公館從此風靡青島市北正央市北正央地鐵旁地鐵旁藏式公館藏式公館 短信、戶外集中期短信、戶外集中期報廣、巡展集中期報廣、巡展集中期 耀世開盤，全城爭搶耀世開盤，全城爭搶 全城認籌全城認籌 塑塑 造造 洋洋 派派 公公 館館 形形 象

14、，個象，個 性性 鮮鮮 明，反明，反 復復 強強 化化 熱銷解密 多渠道組合營銷，線上線下配合深化公館形象，傳遞價值賣點多渠道組合營銷，線上線下配合深化公館形象，傳遞價值賣點 【項目營銷回顧】 競爭優勢競爭優勢推廣效果推廣效果渠道效果渠道效果活動效果活動效果競品截留競品截留 報廣報廣 開盤前集中報廣 平均每周2次，周邊競品短信攔截，開盤前集中短信發放。 搜房、新浪、騰訊、新聞網、搜狐投放軟文、論壇更新、新浪微博 戶外圍擋、山東路、福州路戶外大牌、黑龍江路與合肥路交匯口樓體廣告 福州路、香港中路等重點路段候車亭廣告 市北、市南重點社區燈箱廣告 8月24日 茶藝品鑒 9月1日 陶偶diy 延吉路萬

15、達廣場、香港路佳世客商超巡展 四季景園、鼎城小區巡展 7 7月月8 8月月9 9月月 7.22售樓處開放 1010月月 10.6認籌 半島都市報、城市信報、青島早報 9月4日 團圓節 請兔爺 9月7日 暗戀桃花 源搶門票 9月15日 月餅diy 9月18日 中秋嘉 年華 9月24日 巧克力diy 10月1日 國慶七天樂 10.13開盤 短信短信 活動活動 網絡網絡 戶外戶外 外展外展 熱銷解密 戶外、短信、網絡、報廣效果最明顯，輔助渠道也取得一定成效戶外、短信、網絡、報廣效果最明顯，輔助渠道也取得一定成效 【項目營銷回顧】 競爭優勢競爭優勢推廣效果推廣效果渠道效果渠道效果活動效果活動效果競品截

16、留競品截留 短信 14% 派單 1% 半島都市報 7% 青島早報 3% 城市信報 1% 搜房網 18% 新聞網 13% 焦點網 1% 樓 市 圖 1% 市區戶外 14% 現場戶外 23% 介紹 4% 來電客戶導入媒體分析來電客戶導入媒體分析 現場戶外 55% 半島都市報 8% 網絡 4% 交通指示 6% 介紹 6% 市內戶外 5% 短信 10% 巡展派單 6% 來訪客戶導入媒體分析來訪客戶導入媒體分析 來電媒體效果前三：戶外、網絡、短信戶外、網絡、短信來訪媒體效果前三：戶外、短信、報廣戶外、短信、報廣 熱銷解密 配合品牌推廣及項目節點，主題暖場不斷，烘托現場氣氛配合品牌推廣及項目節點，主題暖場

17、不斷，烘托現場氣氛 【項目營銷回顧】 競爭優勢競爭優勢推廣效果推廣效果渠道效果渠道效果活動效果活動效果競品截留競品截留 8-9月份為項目蓄客關鍵期，為提高客戶到訪，以冠名暗戀桃花源為主線，周周持續周周持續 進行暖場活動進行暖場活動，吸引客戶到訪，增加客戶停留時間，為滲透公館品牌形象及后期成交起到 了積極效果，活動累計實現到訪新客戶近活動累計實現到訪新客戶近20002000組。組。 9 9月月8 8月月1010月月 巧克力巧克力DIYDIY 茶藝品鑒，享茶藝品鑒，享 優雅人生優雅人生 國慶七天樂，國慶七天樂， 繽紛嘉年華繽紛嘉年華 藝術周，陶藝藝術周，陶藝 好時光好時光 中秋嘉年華中秋嘉年華 請

18、兔爺，慶中請兔爺，慶中 秋秋 與地產尋找與地產尋找 桃花源桃花源 熱銷解密 緊貼競品，快速反應，重拳出擊，截留客戶緊貼競品，快速反應，重拳出擊，截留客戶 【項目營銷回顧】 競爭優勢競爭優勢推廣效果推廣效果渠道效果渠道效果活動效果活動效果競品截留競品截留 細致梳理，對客戶進行準確細致梳理，對客戶進行準確 裝戶分流；裝戶分流； 利用會對客戶意向深入利用會對客戶意向深入 摸底，做足開盤一切準備。摸底，做足開盤一切準備。 會員辦理及客會員辦理及客 戶房源分流戶房源分流 釋放最釋放最 低價格低價格 短信截留及短信截留及 戶型圖首發戶型圖首發 短信截留短信截留 釋放釋放1 1、2 2、11#11# 樓棟梯

19、口均價樓棟梯口均價 9.19.1 10.1310.1310.610.6 啟動啟動 認籌認籌 10.1110.11 釋放釋放 樓棟樓棟 細價細價 首期首期 開盤開盤 8.318.31 和達中心和達中心 城釋放均城釋放均 價價 10.110.19.239.23 和達中心和達中心 城開盤城開盤 和達中心城和達中心城 釋放細價釋放細價 10.310.3 三次截留客戶，快速執行，快速反應：三次截留客戶，快速執行，快速反應： 2013年8月31日和達中心城釋放均價，9月1日葉公館短信發送截留及戶型圖首發。 2013年9月17日和達中心城釋放樓座細價，9月18日葉公館釋放最低價格。 2013年9月23日和達

20、中心城開盤，當日葉公館利用移動短信車對競品周邊社區及浮山 后片區短信截留 9.189.18 9.179.17 以競品以競品- -和達中心城為例：和達中心城為例： 熱銷解密 【項目營銷回顧】 熱銷解密：熱銷解密：天時、地利、人和三方兼備，開篇完美收官天時、地利、人和三方兼備，開篇完美收官 1、政策溫和、市場回暖 1-12月份青島同比量價猛漲 【 成交套數、面積同比上漲成交套數、面積同比上漲40%40%】 3、競爭優勢明顯 城中央，地鐵旁，央企力作 2、競爭壓力較小 周邊競品少，供應小 【8585- -140140大眾需求產品大眾需求產品】 【大品牌】 千億央企首次市北力作 【大區域】老市北核心區

21、，區域形象好 【大交通】M3地鐵線雙山路口 【大規劃】承接新都心老市北，未來商住 配套優越 【 同類競品少，同區域內同類競品少，同區域內 共共6 6個在售住宅項目；且多個在售住宅項目；且多 為老四方，個別項目已售為老四方，個別項目已售 罄；推售貨量少罄；推售貨量少】 4、竭力營銷 多管齊下，公館形象深入 【復古形象提升項目調性，公館復古形象提升項目調性，公館 從此風靡青島從此風靡青島】 熱銷解密 【項目營銷回顧】 經驗總結：雙重壓力下營銷制勝經驗總結：雙重壓力下營銷制勝五大絕招五大絕招 勤摸客戶勤摸客戶 搶抓節點搶抓節點 葉公館葉公館 制勝組合拳制勝組合拳 差異形象差異形象 活動促進活動促進

22、廣拓渠道廣拓渠道 （時間短，任務重）（時間短，任務重） 總結經驗與不足 【項目營銷回顧】 不足之處：雙重壓力下項目營銷不足之處：雙重壓力下項目營銷兩大遺憾兩大遺憾 1.1.形象推廣：形象推廣：個性鮮明，但推廣期短暫，公館形象尚未深入演繹個性鮮明，但推廣期短暫，公館形象尚未深入演繹 2.2.影響力：影響力：小活動不斷，但無較大事件起勢，對區域外客戶感召力與影響力不夠小活動不斷，但無較大事件起勢，對區域外客戶感召力與影響力不夠 （時間短，任務重）（時間短，任務重） 總結經驗與不足 新目標，新起點，新征程新目標，新起點，新征程 20142014年揚長補短，年揚長補短， 如何實現如何實現85%85%的

23、簽約，近的簽約，近95%95%的認購？的認購？ 20142014年銷售目標：年銷售目標： 完成完成15.515.5個億個億( (簽約簽約) ) 20142014年基本清盤！年基本清盤！ 識勢識勢 知己知己 策略策略 20142014營銷思路構建：營銷思路構建： 【看清形勢】【剖析自己】【營銷策略】 “看清形勢” 宏觀政策研判 “看清走勢” 整體市場研判 “看清競爭” 競爭格局研判 貳貳研判研判20142014 識勢識勢 1313年末房貸收緊，調控趨緊形成翹尾，年末房貸收緊，調控趨緊形成翹尾，1414年初形勢不容樂觀年初形勢不容樂觀 北京北京京京7 7條條 深圳深圳深深8 8條條 深深8 8條：

24、條：1010月月1111日日繼續加大房地產調控力度保障房地產市場平穩健康運行 二套房首付比例由二套房首付比例由6 6成提至成提至7 7成成：10月31日，中國人民銀行深圳支行關于調整深化住房 信貸政策的通知 京京7 7條：條：1010月月2323日日完善執行機制，堅定不移穩房價 自住型商品房：自住型商品房：1010月月2323日日關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見 上海上海滬滬7 7條條 上海：上海：1111月月8 8日，進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施日，進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施 提高二套房首付比例至7成，提高外地人購房資格 繼北上廣深一線城市，武

25、漢、杭州、南昌、西安、南京、鄭州、繼北上廣深一線城市，武漢、杭州、南昌、西安、南京、鄭州、 廈門、長沙、沈陽等二線城市相繼出臺調控政策廈門、長沙、沈陽等二線城市相繼出臺調控政策 密集調控，穩定房價漲勢密集調控，穩定房價漲勢 上半年，市場回暖， 銀行貸款額度充足； 房企融資額充裕 4月開始，部分 城市收緊公積金 貸款 6月，銀行 “錢 慌”，個人住房貸款 收緊、房企融資成本 走高 年末，銀行信貸 進一步收緊，多 地放貸放緩，利 率優惠減少 市場： 房貸總量較大、增速較快 的情況下，部分一二線城 市仍出現房貸緊張甚至斷 貸現象 40 20 0 (20) (40) 100 80 60 180 160

26、 140 120 房地產開發國內貸款增速 個人房貸增速 部分地區房地產市 場較為火爆，房貸 需求超過了銀行在 合理審慎情況下的 貸款投放能力 銀行加大結構調 整，將更多貸款投 向收益更高的領 域，相應收縮了房 貸增速。 銀行信貸緊張，利率優惠減少銀行信貸緊張，利率優惠減少 【宏觀政策研判】 政府明確要求建立長效調控機制，四大方向調節市場供需政府明確要求建立長效調控機制，四大方向調節市場供需 十八屆十八屆 三中全會三中全會 市場化 財稅 改革 土地 改革 推進城鄉一體化推進城鄉一體化 建立城鄉統一建立城鄉統一 建設用地市場建設用地市場 一攬子財稅改革工程一攬子財稅改革工程 城鎮化 樓市調控逐步去

27、行政樓市調控逐步去行政 【宏觀政策研判】 預估青島樓市整體量跌價穩，其中一季度下滑風險較大預估青島樓市整體量跌價穩，其中一季度下滑風險較大 青島市截至2014年1月14日青島全市存量套數133921套,存量面積15111511萬方萬方，存量水平接近一線城市水平，處于高位運行； 截至2013年1-12月份青島土地共成交935宗，成交總面積超過為30003000萬平方米；萬平方米； 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 2013.8 2013.9 2013.10 2013.11 2013.12 總套數 1510777683

28、77012571904893567232741197049258118861299911910 均價 7819 8187 82868174 7770 7728 8431 8579 8534 8959 9159 8501 8438 6000 8000 10000 -5000 5000 15000元/平方米套 青島八區五市商品住宅量價走勢 總套數均價 整體市場成交年底開始出現下滑整體市場成交年底開始出現下滑周邊競品年底加推情況不理想周邊競品年底加推情況不理想 青島市場 【整體市場研判】 品牌競爭：主要面臨來自中海、萬科的品牌競爭品牌競爭：主要面臨來自中海、萬科的品牌競爭 競爭量化：區域供應量約競爭

29、量化：區域供應量約91.191.1萬萬( 9.6( 9.6萬可見存量萬可見存量 81.581.5萬新增供應萬新增供應 ) ) 主要競品主要競品 土地面積土地面積 ( (萬萬) ) 可見存量可見存量 ( (萬萬) ) 新增供應新增供應 ( (萬萬) ) 山東路萬科中心山東路萬科中心 2.5 0.5 1.2 中海臨安府中海臨安府 6.0 5.0 10.0 萬科藍山萬科藍山 6.8 4.1 2.9 萬科中心洛杉磯街區萬科中心洛杉磯街區 -5.6 萬科長沙路項目萬科長沙路項目 6.9 10.3 中海海泊河項目中海海泊河項目 5.1 -5.4 市北區（原四方區）市北區（原四方區） 金華路金華路5656號

30、、號、6060號號 4.7 -5.1 市北區（原四方區）市北區（原四方區） 重慶南路重慶南路249249號號 2.1 -5.0 市北區（原四方區）市北區（原四方區） 蚌埠路蚌埠路9 9號號 0.4 -1.8 信達撫順路信達撫順路3333號地塊號地塊 2.8 -5.3 四方區淮安路四方區淮安路1717號乙號乙 1.2 -4.3 市北區重慶南路市北區重慶南路2525號號 0.8 -1.7 鑫源向上鑫源向上 1.9 -5.5 櫻花郡櫻花郡 5,4-7 合計合計41.2 9.6 9.6 81.5 81.5 萬科長沙路 福州路萬科中心 山東路萬科中心 中海海泊河地塊 中海臨安府 信達撫順路33號地塊 同

31、德路地塊1、2 金華路地塊 重慶南路地塊 蚌埠路9號地塊 20142014年主要競爭項目分布圖年主要競爭項目分布圖 本案本案 櫻花郡 區區 域域 內內 可可 見見 存存 量量 區區 域域 內內 新新 增增 供供 應應 【競爭格局研判】 競爭市場 物業類型物業類型住宅+商服總占地面積總占地面積7.4萬 建筑形態建筑形態 疊拼 洋房 小高層 高層 總建筑面積總建筑面積22萬 綠化率綠化率50%總戶數總戶數1530戶 容積率容積率2.3面積區間面積區間 (小)高層：85-128 疊墅:132-146 裝修裝修毛坯停車位停車位1:1 配套配套 商業：海云庵商圈、利群、歡樂濱海城等； 教育：杭州路小學、

32、平安路二學人民路一小等小學； 17中、30中、40中等中學；青島理工大學， 醫療：四方區醫院、公安消防醫院等； 中海臨安府中海臨安府葉公館葉公館 距離距離4.4KM4.4KM 老四方區老四方區 市北區市北區 老四方區，中等體量項目續銷階段，以小高層、疊墅產品為主老四方區，中等體量項目續銷階段，以小高層、疊墅產品為主 已開已開 待售待售 【競爭格局研判】 競爭市場中海臨安府中海臨安府 老四方區，中等體量項目續銷階段，以小高層、疊墅產品為主老四方區，中等體量項目續銷階段，以小高層、疊墅產品為主 物業物業類型情類型情 況況 面積面積層數層數 備案備案 套數套數 已售已售套套 數數 未售未售 套數套數

33、 去化率去化率 成交成交價格價格 （元（元/ /） 高層高層85-12822層1766411236.3%12773 小高層小高層90-1308-12層1857211338.9%13214 洋房（多層）洋房（多層）92-934-6層4235783.3%13576 疊拼疊拼 136-142 2層118219717,8%19329 合計合計52152119219232932936.8%36.8% 20142014年推貨：年推貨：約約800800套，約套，約9 9萬萬 推出時間推出時間: :預計預計20142014年年4 4月份加推月份加推 【競爭格局研判】 競爭市場中海臨安府中海臨安府 【競爭格局研

34、判】 競爭市場 福州北路片區，萬科人文系列，福州北路片區，萬科人文系列，1414年項目最后兩棟高層入市年項目最后兩棟高層入市 萬科藍萬科藍 山山 葉公館葉公館 市北區市北區 物業類型物業類型住宅 總占地總占地 面積面積 6.8萬 產品類型產品類型高層 總建筑總建筑 面積面積 20.44萬 綠化率綠化率36%總戶數總戶數1500 容積率容積率2.3面積區間面積區間 90-200 (主力90-140) 裝修裝修 精裝修 （2000-2500元/） 停車位停車位1：0.8 配套配套 教育市北區機關幼兒園福東分園、福州路小學 醫療新青島市婦幼保健院及兒童醫院、山大齊 魯醫院 商業中心萬科中心、凱德廣場

35、 交通地鐵1期M3號線、福州路、308國道 9 9#9#、10#10#待售待售 10 萬科藍山萬科藍山 萬科藍山萬科藍山【競爭格局研判】 競爭市場 140戶型戶型 90戶型戶型 推售分期推售分期 物業物業類型類型 情況情況 未售未售套數套數備案套數備案套數已售已售套數套數去化率去化率 成交價格成交價格 （元（元/ /） 2.22.2期期 高層 18-22層 5138032986.5%15254 2.1.12.1.1期期114814799%14687 2.1.22.1.2期期1340439197%13791 1 1期期863462498%15479 合計合計7575156615661491149

36、195%95% 20142014年推貨：年推貨：約約150150套，約套，約2 2萬萬 推出時間推出時間: :預計預計20142014年年6 6月份月份 推出產品：推出產品：1818- -2828層高層，層高層，2 2梯梯4 4戶戶 福州北路片區，萬科自然人文系列，福州北路片區，萬科自然人文系列，1414年項目最后兩棟高層入市年項目最后兩棟高層入市 注：以上價格不含精裝修注：以上價格不含精裝修 待售待售 9#9#、10#10# 櫻花郡櫻花郡【競爭格局研判】 競爭市場 物業地址物業地址市北同安路57號總占地面積總占地面積5.41萬 產品類型產品類型 小高層 高層 總建筑面積總建筑面積15.41萬

37、 綠化率綠化率40.6%當期戶數當期戶數1055 容積率容積率2.06面積區間面積區間82-144 裝修裝修毛坯停車位停車位1:0.8 配套配套 教育：規劃實驗學校，樺川路小學，第二實驗初中和 65中 商業：新業廣場、家樂福、萬科中心、麥凱樂 交通:M4號線、遼陽西路、福州北路 醫院：婦女兒童醫院、阜外醫院、浮新醫院 青實櫻花郡青實櫻花郡 葉公館葉公館 距離距離 1.5KM1.5KM 福州北路片區，中等體量特色養生社區，以高層產品為主福州北路片區，中等體量特色養生社區，以高層產品為主 暫未開盤暫未開盤 櫻花郡櫻花郡【競爭格局研判】 競爭市場 福州北路片區，中等體量特色養生社區，以高層產品為主福

38、州北路片區，中等體量特色養生社區，以高層產品為主 物業類型情物業類型情 況況 規劃棟數規劃棟數面積面積樓層樓層 預估預估價格價格 （元（元/ /） 小高層小高層1 82-144 11層17000 高層高層1416-17層15000 主力戶型面積：主力戶型面積：144144主力戶型面積：主力戶型面積：8686 20142014年推貨：年推貨：約約430430套，套，4.24.2萬萬 推出時間推出時間: :預計預計20142014年年4 4月份月份 推出產品：推出產品：1111- -1717層高層層高層 山東路萬科中心山東路萬科中心【競爭格局研判】 競爭市場 物業類型物業類型商服+住宅總占地面積總

39、占地面積1.9萬 產品類型產品類型 商鋪 辦公 高層住宅 總建筑面積總建筑面積7.1萬 綠化率綠化率10%總戶數總戶數216 容積率容積率3.8面積區間面積區間住宅:90-140 裝修裝修 精裝修 （2000-2500元/） 停車位停車位1：1 配套配套 教育四方實驗小學、山東路小學、青島53中、青 島理工大學等 醫療第六人民醫院、青島401醫院 商業中心山東路家樂福、萬達廣場、新業廣場、 四方利群 交通山東路、瑞昌路 山東路山東路 萬科中萬科中 心心 葉公館葉公館 山東路北段，小體量萬科商用系列，商業為主，住宅為輔山東路北段，小體量萬科商用系列，商業為主，住宅為輔 東單元東單元 ( (在售在

40、售) ) 西單元西單元 ( (待售待售) ) 山東路萬科中心山東路萬科中心【競爭格局研判】 競爭市場 山東路北段，小體量萬科商用系列，商業為主，住宅為輔山東路北段，小體量萬科商用系列，商業為主，住宅為輔 物業物業 類型類型 產品產品 備案備案 套數套數 已售已售 套數套數 未售未售 套數套數 去化率去化率 成交成交價格價格 （元（元/ /） 高層高層 住宅住宅 9090- -1401402165516125.5%17118 140140平套三平套三9090平套二平套二 20142014年推貨：年推貨：約約108108套，約套，約1.21.2萬萬 推出時間推出時間: :預計預計20142014年

41、年4 4月份月份 推出產品：推出產品：2929層高層，層高層，2 2梯梯4 4戶戶 注：以上價格含精裝修注：以上價格含精裝修 福州路萬科中心福州路萬科中心 競爭市場【競爭格局研判】 物業類型物業類型商服+住宅總占地面積總占地面積6.22萬 產品類型產品類型 商鋪 辦公 高層住宅 總建筑面積總建筑面積29萬 綠化率綠化率36%總戶數總戶數1500 容積率容積率2.3面積區間面積區間 商鋪:20-1000 寫字樓:50-350 住宅面積:未定 裝修裝修未定停車位停車位1：1 配套配套 教育市北區機關幼兒園福東分園、福州路小學 醫療新青島市婦幼保健院、山大齊魯醫院 商業中心萬科中心、凱德廣場、麥凱樂

42、、佳世客 交通地鐵1期M3號線、福州路、308國道 福州路福州路 萬科中萬科中 心心 葉公館葉公館 距離距離 1KM1KM B B棟棟 A A棟棟 C C棟棟 待售待售 洛杉磯洛杉磯 街區街區 新都心核心，大體量萬科商用系列，住宅全部為高層新都心核心，大體量萬科商用系列，住宅全部為高層（目前待售）（目前待售） A A 、B B 、C C三棟均為寫字樓，其中三棟均為寫字樓，其中C C棟待售棟待售 福州路萬科中心福州路萬科中心 競爭市場【競爭格局研判】 新都心核心，大體量萬科商用系列，住宅全部為高層新都心核心，大體量萬科商用系列，住宅全部為高層（目前待售）（目前待售） 物業物業類型情況類型情況面積

43、面積備案套數備案套數已售已售套數套數未售未售套數套數去化率去化率 成交價格成交價格 （元（元/ /） 商鋪商鋪20-10001511084371.5%30541 寫字樓寫字樓50-3503867631019.7%14610 住宅住宅 ( (洛杉磯街區洛杉磯街區) ) 4棟高層，約800套，約6萬 20142014年推貨：年推貨：約約800800套，約套，約6 6萬萬 推出時間推出時間: :預計預計20142014年年5 5月份月份 推出產品：推出產品：高層住宅高層住宅 A A 、B B 、C C三棟均為寫字樓，其中三棟均為寫字樓，其中C C棟待售棟待售 B B棟棟 A A棟棟 C C棟棟 年初

44、形勢趨緊，警惕政策風險年初形勢趨緊，警惕政策風險 區域競爭激烈，壓力不容小覷區域競爭激烈，壓力不容小覷 20142014年研判小結：年研判小結： 如何規避風險，尋求市場突破？如何規避風險，尋求市場突破？ 【研判小結】 安不忘危，枕戈待敵安不忘危，枕戈待敵 OneOne 政策調控待長效 市場勢頭現利空 品牌競品出端倪 TwoTwo ThreeThree “解讀產品” 二期產品分析 “解讀客戶” 客戶深度剖析 “解讀形象” 形象重新塑造 叁叁再讀公館再讀公館 知己知己 【二期產品分析】 1 1 2 2 1212 1111 1010 9 9 8 8 7 76 6 5 5 3 3 1313 首期首期8

45、44844套住宅套住宅 ( (基本售罄基本售罄) ) 套數：套數：1 1192192套套 面積：面積：1 12.892.89萬平萬平 貨值：貨值：1 17 7. .9292億元億元 貨量盤點 【二期產品分析】 面積配比 85-89, 574, 45% 110-120, 487, 38 % 120-140, 147, 12 % 140以上, 64, 5% 二期產品面積配比二期產品面積配比 葉公館一期面積配比葉公館一期面積配比 85-89, 524, 62% 110-120, 211, 25 % 120-140, 109, 13 % 二期大戶型產品比重增加二期大戶型產品比重增加（110110平以上

46、占比達平以上占比達55% 55% ，100100平以下占比降至平以下占比降至45%45%） 【客戶深度剖析】 居住區域 主要來源于五大片區：主要來源于五大片區：浮山后、夾嶺山、南京路片區、福州路片區、老四方區浮山后、夾嶺山、南京路片區、福州路片區、老四方區 市南區市南區 （205205組，組，26%26%） 青島其它區市、外省市青島其它區市、外省市 （8080組，組，15%15%） 市北區市北區 （301301組，組，36%36%） 南京路片區南京路片區 （113113組）組） 福州路片區福州路片區 （9292組）組） 浮山后片區浮山后片區 （156156組）組） 夾嶺山片區夾嶺山片區 （12

47、2122組）組） 老四方片區老四方片區 （8080組）組） 按行政區域按行政區域按集中片區按集中片區 采集樣本：采集樣本：724724組成交客戶組成交客戶 備注說明：以下地址為客戶通訊地址備注說明：以下地址為客戶通訊地址 成交客戶成交客戶浮山后本土客戶浮山后本土客戶四方中心區客戶四方中心區客戶南京路、福州路片區客戶南京路、福州路片區客戶市內其他區域客戶市內其他區域客戶 代表人群代表人群 當地原住民原住民 私企業主、個體商戶，及企業員工 四方原住民原住民 私企業主、個體商戶，及企業員工 企業白領企業白領 個體商戶、私企業主 市南、嶗山、李滄改善型客戶 主力選購主力選購 142四房 132三房 1

48、10119三房 8589二、三房 110119三房 85-89二、三房 110-119三房 8589二、三房 110119三房 置業特征置業特征 傾向大面積戶型的客戶較多，年齡在 30403040歲左右歲左右，一般為首次改善首次改善； 其次是為老人養老的小戶型客戶。 多為原四方本地居民，年輕人剛需型年輕人剛需型 客戶較多客戶較多； 首改、養老兼有。 原市北區本地居民本地居民、新青島人；年 輕剛需型客戶較多，其次為 市南、嶗山一般為改善，李滄及其 他區域一般為首置； 獲知渠道獲知渠道 由于與項目有一定地緣關系，主要獲知 途徑為現場戶外圍擋戶外圍擋，其次是口碑介紹 朋友推薦。 小區巡展小區巡展作用

49、較明顯，其次為大眾媒 體、短信等媒介。 短信、社區巡展短信、社區巡展效果較為明顯、其 次為報廣、朋友介紹朋友介紹等 商超、小區巡展，報廣、戶外廣告， 短信等媒介。 置業考慮置業考慮 地段位置、周邊配套地段位置、周邊配套 商業、教育 價格、商業、教育配套價格、商業、教育配套價格、周邊配套 地段位置、周邊配套 價格 價值認同點價值認同點 地段：市北區、新都心市北區、新都心，未來發展前 景廣闊。剩余樓盤不多。 配套：交通、教育、商業等配套成熟。 配套：周邊配套完善 地段：市北區新都心，離老四方距離 相近。 配套：周邊配套完善 價格：相對周邊樓盤價格合理 地段：市北區新都心，離老四方距 離相近。 地段：位置較好。 配套：交通、教育、商業的呢過配 套成熟。 價值不價值不 認同點認同點 合肥路未來規劃 小區未來噪音、是否遮光未來噪音、是否遮光 合肥路未來規劃 價格高價格高于心理預期 未來交通交通是否順暢，合肥路未來規 劃、價格價格略微高于心理預期 合肥路未來規劃 離城市核心區域較遠 【客戶深度剖析】 居住區域 客戶認可核心價值點：地理位置、交通、周邊配套客戶認可核心價值點：地理位置、交通、周邊配套 【客戶深度剖析】 樣本采集 客戶特征分析統計有效樣本客戶特征分析統計有效樣本 2702