1、1 東莞新創(chuàng)基智慧港東莞新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園 物 業(yè) 管 理 方 案 物 業(yè) 管 理 方 案 贏城咨詢贏城咨詢 2011 年 7 月 2011 年 7 月 2 目 目 錄錄 壹、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念、目標(biāo) . 壹、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念、目標(biāo) . 錯(cuò)誤！未定義書簽。 一、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目概述 . 3一、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目概述 . 3 二、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)定位 . 4 貳、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 . 19 二、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)定位 . 4 貳、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)

2、園】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 . 19 一、物業(yè)管理組織架構(gòu)及部門設(shè)置 . 19一、物業(yè)管理組織架構(gòu)及部門設(shè)置 . 19 二、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) . 19 三、管理處人員配備 . 23 二、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) . 19 三、管理處人員配備 . 23 叁、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理有關(guān)的制度 . 22叁、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理有關(guān)的制度 . 22 一、管理處日常管理制度及考核辦法 . 21一、管理處日常管理制度及考核辦法 . 21 二、物業(yè)管理費(fèi)帳務(wù)預(yù)決算及公開制度 . 26二、物業(yè)管理費(fèi)帳務(wù)預(yù)決算及公開制度 . 26 肆、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】日常物業(yè)管理服務(wù)工作

3、實(shí)施方案 . 25肆、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】日常物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施方案 . 25 一、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】工程維護(hù)服務(wù)方案 . 28一、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】工程維護(hù)服務(wù)方案 . 28 二、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】環(huán)境清潔服務(wù)方案 . 30二、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】環(huán)境清潔服務(wù)方案 . 30 三、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 . 31三、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 . 31 四、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】公共秩序維護(hù)服務(wù)方案 . 33四、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】公共秩序維護(hù)服務(wù)方案 . 33 五、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】客戶服務(wù)方案 . 38五、 【新創(chuàng)基智

4、慧港產(chǎn)業(yè)園】客戶服務(wù)方案 . 38 3 六、物業(yè)檔案管理 . 40六、物業(yè)檔案管理 . 40 七、物業(yè)管理應(yīng)急措施方案 . 45七、物業(yè)管理應(yīng)急措施方案 . 45 八、智能化設(shè)施的管理與維修方案 . 47八、智能化設(shè)施的管理與維修方案 . 47 九、二次裝修管理 . 52九、二次裝修管理 . 52 十、物業(yè)交付業(yè)戶使用 . 57十、物業(yè)交付業(yè)戶使用 . 57 伍、新創(chuàng)基物業(yè)的物業(yè)服務(wù)特色 . 57伍、新創(chuàng)基物業(yè)的物業(yè)服務(wù)特色 . 57 一、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】辦公樓招租服務(wù) . 57一、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】辦公樓招租服務(wù) . 57 二、資產(chǎn)管理服務(wù) . 57二、資產(chǎn)管理服務(wù) . 57

5、陸、新創(chuàng)基物業(yè)進(jìn)場工作方案 . 59陸、新創(chuàng)基物業(yè)進(jìn)場工作方案 . 59 一、物業(yè)的驗(yàn)收、移交管理 . 59一、物業(yè)的驗(yàn)收、移交管理 . 59 二、物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)用籌集方案 . 63二、物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)用籌集方案 . 63 三、員工入職培訓(xùn)方案 . 64三、員工入職培訓(xùn)方案 . 64 壹、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念、目標(biāo) 4 一、【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目概述 一、【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目概述 新創(chuàng)基智智慧港產(chǎn)業(yè)園是東莞市南城區(qū)政府2011 年規(guī)劃建設(shè)的十 七個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，在東莞市推動(dòng)三舊改造、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、科技南 城的背景下成立。園區(qū)位于東莞市南城區(qū)莞太路新基大道，周邊商業(yè)、

6、 生活配套完善，園區(qū)規(guī)劃占地面積 2.5 萬平方米，總建筑面積 10 萬平 方米，其中一期建筑面積約 4.5 萬平方米,二期建筑面積約 5.5 萬平方 米。項(xiàng)目總投資 1.5 億元人民幣。 5 二、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)定位 1、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理服務(wù)定位 1、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理服務(wù)定位 依據(jù)新創(chuàng)基物業(yè)現(xiàn)階段對(duì)項(xiàng)目的了解，針對(duì)【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目定位 于高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高端商務(wù)辦公區(qū)的特性，對(duì)物業(yè)管理綜合素質(zhì)有很高的 要求。結(jié)合本人的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，新創(chuàng)基物業(yè)對(duì)【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè) 管理服務(wù)工作，如下方面予以重點(diǎn)展開： 1）優(yōu)秀的駐場物

7、業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)1）優(yōu)秀的駐場物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目物業(yè)管理的成功與否，作為現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 整體素質(zhì)的高低成為其關(guān)鍵因素之一。結(jié)合同類型項(xiàng)目的成敗得失，建議按 如下原則團(tuán)隊(duì)成員組成如下： 稱職負(fù)責(zé)保安服務(wù)： 保安隊(duì)伍素質(zhì)的良莠不齊和流動(dòng)率高， 是當(dāng)前物業(yè)管 理行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，給保障項(xiàng)目保安管理服務(wù)水平帶來一定負(fù)面影 響。 新創(chuàng)基物業(yè)將突出強(qiáng)調(diào)對(duì)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 確保每個(gè)隊(duì)員能在各 自業(yè)務(wù)工作中， 精益求精； 建立明確的獎(jiǎng)罰制度， 督促每個(gè)隊(duì)員盡職盡業(yè)； 此外，給予合理的薪水福利待遇，使其能安心工作，穩(wěn)定保安團(tuán)隊(duì)。 強(qiáng)大工程技術(shù)支援：在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】配屬專職工程機(jī)電

8、團(tuán)隊(duì)負(fù) 責(zé)日常設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)， 專有專屬的設(shè)施部負(fù)責(zé)督導(dǎo)和巡視該項(xiàng)目的物 業(yè)工程管理狀況， 并且委派專業(yè)工程師支援該項(xiàng)目在日常管理中遇到的技 術(shù)問題，監(jiān)督項(xiàng)目各設(shè)備設(shè)施的維護(hù)計(jì)劃，確保其長久如新，延長使用壽 命。 6 相信通過新創(chuàng)基物業(yè)各種先進(jìn)的服務(wù)理念和管理手段在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè) 園】 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè) 園】項(xiàng)目中的運(yùn)用，可以使整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理品質(zhì)與國際物管水平接軌，達(dá) 到國際化物業(yè)管理的要求。 2、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】的物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo) 2、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】的物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo) 肩負(fù)管理人之重任，新創(chuàng)基物業(yè)以誠摯的態(tài)度代業(yè)戶規(guī)劃、組織、及執(zhí)行 一個(gè)全面化的管理體系。相信透

9、過我們公正和高效率的專業(yè)性物業(yè)管理制度可 以達(dá)到較高的管理標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)。堅(jiān)持以“社會(huì)效益、品牌效益為主”的經(jīng)營宗 旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，憑借品牌優(yōu)勢(shì)、系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模資源優(yōu)勢(shì) 和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，追求生態(tài)、和諧的工作、購物與居住和諧境界，為【新創(chuàng)基智慧 港產(chǎn)業(yè)園】的全體業(yè)戶當(dāng)好管家。 1）1）對(duì)各項(xiàng)制度和承諾指標(biāo)實(shí)施進(jìn)行有利控制，確保管理與服務(wù)的專業(yè)化、 規(guī)范化和有效性。同時(shí)，引進(jìn)完整、優(yōu)秀的工作團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)之物業(yè)管 理系統(tǒng)降低管理營運(yùn)成本并提供多元化的管理服務(wù)，創(chuàng)造本物業(yè)附加價(jià) 值。 對(duì)各項(xiàng)制度和承諾指標(biāo)實(shí)施進(jìn)行有利控制，確保管理與服務(wù)的專業(yè)化、 規(guī)范化和有效性。同時(shí)，引進(jìn)完整、優(yōu)秀的工作團(tuán)隊(duì)

10、，以專業(yè)之物業(yè)管 理系統(tǒng)降低管理營運(yùn)成本并提供多元化的管理服務(wù)，創(chuàng)造本物業(yè)附加價(jià) 值。 2）2）以建設(shè)部全國物業(yè)管理示范園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)作為園區(qū)日常管理與服務(wù)工作 的指導(dǎo)，并遵照“全國物業(yè)管理示范園區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。 以建設(shè)部全國物業(yè)管理示范園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)作為園區(qū)日常管理與服務(wù)工作 的指導(dǎo)，并遵照“全國物業(yè)管理示范園區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。 3）3）在管理中導(dǎo)入 GBT/T19001-2000idtISO9001:2000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，并 在二年內(nèi)通過專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的第三方審核認(rèn)證。 在管理中導(dǎo)入 GBT/T19001-2000idtISO9001:2000 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，并 在二年內(nèi)通過專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的第

11、三方審核認(rèn)證。 4）4）以新創(chuàng)基物業(yè)的品牌效應(yīng)及，專業(yè)且全方位之物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目 的整體租售，使業(yè)戶及開發(fā)商能得到最大化的投資回報(bào)。 以新創(chuàng)基物業(yè)的品牌效應(yīng)及，專業(yè)且全方位之物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目 的整體租售，使業(yè)戶及開發(fā)商能得到最大化的投資回報(bào)。 7 8 3、物業(yè)管理分項(xiàng)承諾 3、物業(yè)管理分項(xiàng)承諾 為了確保【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量，新創(chuàng)基物業(yè)特對(duì)物業(yè)服務(wù)工 作做出如下承諾： 序號(hào)序號(hào) 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 1 1 在二年內(nèi)承諾項(xiàng)目符合 :全國物業(yè)管理示范園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（建住房物（2000） 008號(hào)） 、項(xiàng)目IS09000 質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證。

12、 2 2 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理符合以下條件：大專以上學(xué)歷、 持 “全國物業(yè)管理經(jīng)理上崗證 ”，累計(jì)五年以上同等項(xiàng)目物業(yè)管理經(jīng) 驗(yàn)， 五官端正、身體健康 : 管理處必須設(shè)立專職駐場經(jīng)理 , 不得在其 他物業(yè)項(xiàng)目擔(dān)任兼職經(jīng)理。 3 3 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的保安員符合以下條件： 持 “物業(yè)保安人 員崗位證書”，作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺 陷。 4 4 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的服務(wù)接待人員符合以下條件 ：五官端正、 舉止得體、身體健康。 5 5 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的其他管理服務(wù)人員符合以下條件 ： 五官 端正、身體健康。 6 6 【新創(chuàng)基智慧

13、港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的人員符合以下要求 : 管理人員、服務(wù)接 待人員 : 西式成套制服、保安員 : 有季節(jié)區(qū)別的保安制服 ( 包括 :帽 子、皮帶、皮鞋、肩章、袖標(biāo)等 ) 冬季呢制大衣；其他人員 : 按工種識(shí) 別服裝。 7 7 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目的人員符合以下要求 : 所有管理服務(wù)人員 上崗時(shí)必須佩戴胸牌 , 儀容儀表整潔端莊、服務(wù)周到熱情、態(tài)度主動(dòng)積 極、用語文明規(guī)范。按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的物業(yè)管理職業(yè)資格證書 或者崗位證書。 9 8 8 接管【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目時(shí) , 須對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行認(rèn)真查驗(yàn) , 驗(yàn)收手續(xù)齊全。 9 9 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中建

14、立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理、 財(cái)務(wù)管理、檔案管理等管理制度。其中 : 檔案管理要求 : 建立一戶一檔 的業(yè)戶檔案以及歸檔目錄 , 檔案歸檔率 100% 。 1 10 0 在 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】 項(xiàng)目服務(wù)過程中宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)及常識(shí)、 消防安全知識(shí)，對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)須作耐心的解釋工作。 1111 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中設(shè)有服務(wù)接待園區(qū) , 公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。建立報(bào)修受理流程 , 有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。 急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并 對(duì)業(yè)戶（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊 情況必須做出說明和限時(shí)承諾。

15、服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。 （業(yè)戶預(yù)約可不受2日限制） 。及時(shí)率 100% 、合格率 99% 以上。 1212 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中建立投訴處理流程 , 確保 24 小時(shí)內(nèi)處理或回復(fù) , 件件有處理結(jié)果和記錄 , 投訴人簽字滿意率大于 95% 1313 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和業(yè)戶的需 求 , 確定物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)內(nèi)容 , 公示服務(wù)項(xiàng)目 與收費(fèi)價(jià)目。 1414 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中建立并保持物業(yè)維修、更新、 管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營收入的臺(tái)賬。每半年度向全體業(yè)戶公 布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)

16、服務(wù)資金的收支情況。 1515 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中每月抽樣征詢，每年全體征詢 一次業(yè)戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見 , 并針對(duì)集中反映的問題采取整改措施。業(yè) 戶物業(yè)管理滿意率在 95%以上。 1616 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理 10 和維修養(yǎng)護(hù) , 檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 1717 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中根據(jù)房屋實(shí)際使用年限 , 定 期檢查房屋共用部位的使用狀況 , 需要維修 , 屬于小修范圍的 , 及時(shí) 組織修復(fù) : 屬于開發(fā)商保修范圍的 , 按保修工作流程及時(shí)向開發(fā)商傳遞 信息 , 并協(xié)助開發(fā)商維修。包括： 樓梯間、共用走廊

17、的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。 建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次； 外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為 其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外 立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。 1818 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中每年年底或年初對(duì)房屋共用部 位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損 狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)； 每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)戶或業(yè)戶委員 會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)戶或業(yè)戶委員會(huì)的委托，組織維修工作； 每日巡視1次園區(qū)樓房單元門、 樓

18、梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、 玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次； 業(yè)戶已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知業(yè) 戶，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新 改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)戶。 1919 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和 業(yè)戶臨時(shí)管理協(xié)議要求 , 建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前 , 依規(guī) 定審核業(yè)戶 ( 使用人 ) 的裝修方案 , 書面告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的 禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場 , 發(fā)現(xiàn)影響房屋外 觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用

19、管線等損害公共利益現(xiàn)象的 , 及時(shí)勸 11 阻并報(bào)告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。 2020 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改 變房屋用途、違章裝修的行為及時(shí)勸阻、制止 , 并報(bào)告開發(fā)商和有關(guān)主 管部門。 2 21 1 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中在主出入口設(shè)有平面示意圖 , 主要路口設(shè)有路標(biāo)。各地塊、棟及單元 ( 門 ) 、戶和公共配套設(shè)施、場 地有明顯標(biāo)志。 2 22 2 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理 和維修養(yǎng)護(hù) , 編制合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 ( 依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除 外 ) 。 2 23 3 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】

20、項(xiàng)目服務(wù)過程中建立共用設(shè)施設(shè)備檔案 ( 設(shè) 備臺(tái)帳 ), 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 2424 在 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】 項(xiàng)目服務(wù)過程中確保設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、 規(guī)范 , 責(zé)任人明確 : 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范 :設(shè) 施設(shè)備運(yùn)行正常。 2525 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡 查 , 做好巡查記錄 , 需要維修 , 屬于小修范圍的 , 及時(shí)組織修復(fù)。 2626 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中確保載人電梯24 小時(shí)正常運(yùn) 行 , 其他設(shè)備按需求正常運(yùn)行。 電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等

21、例行 保養(yǎng)；每年對(duì)園區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、 調(diào)整和測試； 年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測員實(shí)施并簽署檢測 報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注 冊(cè)安全檢測員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。 試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門 備案。 保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無 12 積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查 2次電梯井底，清除垃圾雜物。 確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)， 適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入 電梯井，值班監(jiān)

22、督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)戶（使用人） ，并盡可能減少對(duì)業(yè)戶（使用 人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng) 工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)45分鐘設(shè)法解救乘客、排 除設(shè)備故障。 使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類） ， 對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括： 起重機(jī) 械安全技術(shù)檔案（電梯類） 和起重機(jī)械登記卡片（電梯類） ；產(chǎn)品質(zhì) 量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明（或質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào) 告） ；更改部分須有變更設(shè)計(jì)的

23、證明文件；電梯安裝驗(yàn)收證明和報(bào)告；運(yùn) 轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包 括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號(hào)說 明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù) 資料。 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。 2727 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中執(zhí)行中華人民共和國消防條 例 、 中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)消防法規(guī)； 健全消防組織，建立消防責(zé)任制； 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅 火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 根據(jù)防火、滅火的需要，配置

24、相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施； 13 保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障； 制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保 持完整好用； 發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取 措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指 揮員的統(tǒng)一指揮； 每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防 設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理 或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 每日檢測1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)

25、控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面 無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。 2828 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中確保設(shè)備房保持整潔、通風(fēng) , 無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 2929 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中確保園區(qū)道路平整 , 主要道 路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。 加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)， 制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 按照合同約定實(shí)施； 設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)； 按照業(yè)戶管理協(xié)議的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落 葉或其他雜物； 停車場完好無損，有大、中、小修計(jì)劃； 停車場內(nèi)照明設(shè)施完

26、好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車 場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。 3030 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中確保路燈、樓道燈完好率不低 于 99% 。 14 3 31 1 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中確保容易危及人身安全的設(shè)施 設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施 : 對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng) 急方案。 3 32 2 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程各出入口24小時(shí)有值班看守；按 照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)戶拒絕訪問人員， 大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。 3 33 3 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中白天巡

27、邏次數(shù)不少于6次，夜 間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每 組巡邏人員不少于2人，并排或列隊(duì)巡邏，規(guī)范整齊；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不 安全隱患；接受業(yè)戶（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突 發(fā)事件時(shí)， 及時(shí)報(bào)告警方與管理處， 必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)， 防止事態(tài)擴(kuò)大， 協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。 3 34 4 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中對(duì)進(jìn)出園區(qū)的車輛實(shí)施證、卡 管理 , 引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 有較為完善的車輛管理制度；園區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志； 維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車 輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制

28、止； 封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場、離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心 強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價(jià)部門 核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。 3 35 5 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中設(shè)有業(yè)戶（使用人）求助與報(bào) 警電話，24小時(shí)有人值守； 接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急 處理； 涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施； 協(xié)助有關(guān)部門維持園區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生； 15 對(duì)園區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的 照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰

29、匙管理及登記備案制度。 3 36 6 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中制定緊急事故處理預(yù)案，至少 包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等； 有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)； 書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng) 訓(xùn)練； 按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)； 對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度； 按照業(yè)戶或業(yè)戶委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序， 如： 幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、 搶救財(cái)產(chǎn)等。 3 37 7 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中垃圾日產(chǎn)日清；垃圾運(yùn)送人員 巡回收取垃圾桶內(nèi)垃圾，保證垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)，方便業(yè)戶（

30、使用人） 使用，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時(shí)將垃圾袋口完 全張開，袋口反卷5cm折貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類收 集，對(duì)于可回收物資應(yīng)當(dāng)回收利用；對(duì)有毒物質(zhì)分離特殊處理；建筑垃圾 定點(diǎn)堆放；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防 止溢流污染路面；垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起 二次污染；運(yùn)送垃圾避開人流高峰，不可使用客用電梯運(yùn)送垃圾；垃圾收 集車表面潔凈、外觀光亮，無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、 氣味四散、垃圾灑落。 垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工 作在夜間集中在指定場地進(jìn)行；垃圾桶、

31、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無 污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無污跡、無油污；經(jīng)常噴灑藥水，防 止發(fā)生蟲害。 16 3 38 8 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中公共區(qū)域道路、廣場、綠化帶 保持清潔：每日對(duì)道路、兩側(cè)人行道清掃三遍，分別在6：30、10：30、 16：30前完成；白天專人不間斷地循環(huán)保潔，保潔人員往返一周時(shí)間不超 過40分鐘；旱季每周沖洗1次路面，雨季每月沖洗1次，夏季每日灑水1次， 目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、 泥沙；每200m2痰跡控制在一個(gè)以內(nèi)；每100m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過2 個(gè)，無直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)間不

32、能超過40分鐘，雨雪天 氣及時(shí)清掃路面，確保無積水、積雪；每月清潔2次，目視燈具無灰塵， 燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔；每旬清潔1次，目視燈具無 灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。 每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿干凈草地、綠化帶上的煙頭、棉簽 等小雜物， 秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。 花壇表面潔凈無污漬， 外觀整潔，綠化帶每100 m2煙頭不超過3個(gè)，座椅無積灰，地面垃圾滯留 時(shí)間不超過40分鐘。 3939 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中樓道保持清潔：每日打掃1次 各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1 次，大理石地面每3月打

33、蠟1次，每月拋光1次；每日收集2次業(yè)戶（使用人） 垃圾；清理1次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的 抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈 具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每周除塵1 次；每周擦1次樓梯道外墻及共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、 水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；檢查1遍樓梯 內(nèi)紙屑、煙頭不多于2處；鐵欄油漆完好無脫皮，扶手護(hù)攔干凈、光亮， 清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查50cm無顯著臟污； 梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、 灰塵， 地腳線干凈無灰塵，大理石地面干凈無灰塵，水磨石、水泥地面干凈無雜 物、污跡；

34、樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。 17 4 40 0 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中其他部位保持清潔 共用衛(wèi)生間：共用衛(wèi)生間：每日早、中、晚對(duì)共用衛(wèi)生間清潔3次，保潔時(shí)懸掛醒目標(biāo) 識(shí)； （清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清 倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用快捷布擦洗 洗手盆并沖洗干凈；用毛巾抹墻面、臺(tái)面、開關(guān)、門牌；用毛巾擦干凈玻 璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；補(bǔ)充卷紙、擦手紙、洗手液；噴灑空氣清 新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等） ；每日早上用玻璃清潔工具清潔共用 衛(wèi)生間的玻璃鏡； 每周1次用毛巾擦燈具； 每月2次對(duì)共用衛(wèi)生間進(jìn)

35、行消殺， 發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時(shí)清潔。室內(nèi)無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、 積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。 停車庫停車庫：每日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；每日用拖把拖1次場地；每日將 墻面及箱柜上的灰塵撣掉，用濕布擦拭1次用濕布擦拭干凈；及時(shí)清除地 下室進(jìn)出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時(shí)擦洗干凈；每周打開 地下室、 車庫的集水坑和排水溝蓋板徹底疏通沖刷1次； 每周擦洗1次門窗、 消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；每月清掃1次地 下室管線；每月進(jìn)行2次地下室消殺工作。地面無垃圾、果皮、紙屑、無 積水、無明顯灰塵無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣

36、流通；管道標(biāo)識(shí) 清楚，油漆鮮亮，無脫落、無銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施無明顯灰塵； 墻面、管線無污跡、無灰塵。 電梯及電梯廳：電梯及電梯廳：保持電梯轎箱清潔，每日用吸塵器洗塵1次，每日更換1次 地毯，必要時(shí)增加更換次數(shù)；白天不停地循環(huán)對(duì)電梯廳的地坪進(jìn)行清潔； 每日夜間對(duì)電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗1次；電梯地板每周 拋光1次；每半月對(duì)電梯門壁打臘上光1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。 標(biāo)準(zhǔn)：玻璃鏡面保持光亮、無手印、污跡，燈具、天花板無灰塵，轎箱四 壁干凈無灰塵，用紙巾擦拭50cm無明顯污跡； 不銹鋼表面光亮，無灰塵、 污跡；地毯干凈無污跡。 18 門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控

37、探頭：門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈， 擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺(tái)，及其他臺(tái)面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次， 發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，保安崗?fù)るS時(shí)保 潔，墻面、頂面無積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭1 次，鏡頭用專用紙，探頭外表用微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后 鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。 休閑、娛樂、健身設(shè)施休閑、娛樂、健身設(shè)施：每日清潔2次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污 漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅） ；每周徹底刷洗消 毒1次；設(shè)施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍 無果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)

38、施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全 隱患并報(bào)告處理。 標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱：標(biāo)識(shí)、宣傳牌每日擦拭1次，雕塑每周擦 拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每天擦拭1次業(yè)戶 （使用人）信報(bào)箱，干凈無灰塵、無污跡。 4 41 1 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中化糞池每年清理2次，每日巡 查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后 及時(shí)清潔現(xiàn)場；每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的 雜草；必要時(shí)用洗潔劑擦洗排水溝。達(dá)到干凈無污漬、無青苔、雜草，排 水暢通，無積水、臭味。 4 42 2 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、

39、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月 （結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次， 以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān) 靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵， 每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使 之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每 年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新1次，并標(biāo)明各 19 種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查； 每半年對(duì)共用給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理 干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然

40、后再刷兩遍面漆。各類 閥門定期開關(guān)，對(duì)出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活； 專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保 養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。 4 43 3 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月 消殺1次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次； 確保操作人員和業(yè)戶（使用人）安全，有切實(shí)可行措施，不干擾業(yè)戶（使 用人）正常生活，檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、 食堂，目視無蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)戶（使用人）家無明顯鼠跡，用布 粉法檢查老鼠密度，不超過1。 4 44 4 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)

41、過程中園林樹木生長長勢(shì)強(qiáng)，生長超 過該樹種、該樹木的平均年生長量； 樹冠完整美觀，主側(cè)枝分布均勻，數(shù)量適宜，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光良好， 沒有死樹和枯枝死杈； 管理期間樹木枝干無機(jī)械損傷，葉色、葉片大小、厚度正常，無黃葉、無 非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在5以下； 喬木根部無10cm高以上蔭蘗枝； 無明顯缺株； 管理期間樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象； 綠籬上下部枝葉茂密， 整形修剪表面平整， 棱角線條統(tǒng)一劃齊， 生長健壯， 葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有蟲株率在2%以下； 被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下，無蛀蟲害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲 危害不明顯。 4 45 5 新

42、創(chuàng)基物業(yè)承諾，在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中確保草坪成 20 活率在95以上，生長茂盛； 整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 無病蟲害； 綠期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下； 綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對(duì) 違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時(shí)清運(yùn)； 根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修 剪和滅蟲。 4 46 6 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中花壇花卉長勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇 設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美； 在花壇開花期間， 每周剪殘枝、 花57次， 保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管

43、理及時(shí)，花期長，花色正，缺株率在8%以下； 有輕微病蟲害及人為損害，處理后對(duì)花卉生長影響很小，泥面不開裂，花 木不缺水枯萎現(xiàn)象； 葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。 4 47 7 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中綠化存活率不低于 98% 4 48 8 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī) 章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡 視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度； 值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書； 保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無 積灰

44、，配電柜表面無污漬； 每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避 雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出 現(xiàn)異常及時(shí)處理； 21 每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維 修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常 電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)戶（使用人） ；每年檢測1次保安 接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配 電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送 供電部門檢測1次； 潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥； 每月

45、檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。 4949 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培 訓(xùn)，持證上崗； 工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處 理； 有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)； 對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)； 工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效 保護(hù)； 分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類 信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。 5 50 0 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中物業(yè)管理

46、費(fèi)收繳率不低于95%。 5 51 1 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中業(yè)戶有效投訴率2%以下 5 52 2 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100% 5 53 3 在【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】項(xiàng)目服務(wù)過程中維修服務(wù)回訪率100% 22 貳、【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式貳、【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 一、物業(yè)管理組織架構(gòu)及部門設(shè)置一、物業(yè)管理組織架構(gòu)及部門設(shè)置 由組織架構(gòu)圖中可了解，依照“精干、高效、專業(yè)”的原則， 【新創(chuàng)基智慧港 產(chǎn)業(yè)園】管理處服務(wù)系統(tǒng)本著“節(jié)流開源，合理定崗，以崗定人，急用先進(jìn)， 待用緩進(jìn)”的精神，加強(qiáng)人崗控制，有效

47、降低管理成本支出。 二、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) 二、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) 1、管理處設(shè)置： 1、管理處設(shè)置： 針對(duì)本園區(qū)特點(diǎn)，為了方便業(yè)戶，新創(chuàng)基物業(yè)將設(shè)立總管理處之外，將更多 為業(yè)戶提供上門服務(wù)，業(yè)戶報(bào)修、特約服務(wù)委托、投訴、物業(yè)管理費(fèi)收取等 客 服 服 務(wù) 部 1 人 行 政 人 事 由 公 司 兼 管 工 部 1 人 財(cái) 務(wù) 部 由 公 司 兼 管 物業(yè)經(jīng)理 1 人 保 安 部 7 人 綠 化 保 潔 2 人 23 服務(wù)工作。在最大程度上方便業(yè)戶，避免業(yè)戶的奔波之苦，同時(shí)確保充分滿 足各種不同類型業(yè)戶的不同需求。 2、各職能部門職責(zé)分工： 2、各職能部門職責(zé)分工： 管理處：下達(dá)

48、指令、信息反饋，緊急突發(fā)事件控制預(yù)案的啟動(dòng)處理等； 負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)信息管理、檔案文件資料的處理及人事、后勤保障等；與 當(dāng)?shù)卣块T協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)等工作。 財(cái)務(wù)部：園區(qū)物業(yè)管理預(yù)決算制定，財(cái)務(wù)控制。 行政人事部：招聘合適的員工并加以培訓(xùn)，以及日常的行政事務(wù)處理。 客戶服務(wù)部：接待客戶、走訪客戶、客戶滿意調(diào)查、受理客戶報(bào)修、 委托特約服務(wù)、各項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)等。 工程維修部：負(fù)責(zé)物業(yè)及設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)以及客戶報(bào)修的維修 服務(wù)。 保安部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、道路的暢通、車輛的停放管 理以及消防安全等日常安全防范管理。 綠化部 對(duì)未及驗(yàn)收完成之設(shè)備，在啟用前提列點(diǎn)交報(bào)告，內(nèi)容詳列設(shè)備現(xiàn)況，厘 清與廠商責(zé)

49、任接口，避免因設(shè)備故障或損壞所衍生之糾紛。 D.年度保養(yǎng)與檢修申報(bào) 本項(xiàng)工作系針對(duì)主機(jī)設(shè)備如發(fā)電機(jī)、空調(diào)主機(jī)、高壓變電設(shè)備、電梯設(shè)備、 消防安全設(shè)備設(shè)施年度檢修申報(bào)等擬訂歲修保養(yǎng)時(shí)程另案發(fā)包， 而不包含于 例行性維修費(fèi)用中。 33 二、 【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】環(huán)境清潔服務(wù)方案 物業(yè)給人最直接的第一印象，便是清潔管理，有良好的清潔管理，往往 會(huì)在無形中會(huì)提升物業(yè)的形象與價(jià)值。 在清潔管理的作法上，我們系以有系統(tǒng)的工作安排計(jì)劃來執(zhí)行【新創(chuàng)基 智慧港產(chǎn)業(yè)園】各項(xiàng)清潔作業(yè)。 除了督導(dǎo)清潔人員進(jìn)行每日的清潔工作外，新創(chuàng)基物業(yè)并考慮【新創(chuàng)基 智慧港產(chǎn)業(yè)園】之日常使用狀況，依項(xiàng)目、材質(zhì)及時(shí)間之不同，擬定出

50、每周、每月、每季及每年的清潔保養(yǎng)計(jì)劃，由清潔機(jī)動(dòng)人員或清潔合約 廠商執(zhí)行各項(xiàng)清潔重點(diǎn)，以維持【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】整體之形象。 為維護(hù)【新創(chuàng)基智慧港產(chǎn)業(yè)園】之清潔美觀，茲依現(xiàn)場特性訂定本清潔 巡檢流程要點(diǎn)如下，除了使現(xiàn)場管理單位及清潔人員在清潔工作的監(jiān)督 及執(zhí)行上更有效率外，并可按實(shí)際施行成效定期檢討，帶給業(yè)戶最佳的 辦公環(huán)境。 (1) 為清楚清潔人員出缺席情形，制定清潔人員簽到簿置于服務(wù)臺(tái)， 清潔人員須每日簽到、簽退。 (2) 現(xiàn)場主管于每月 25 號(hào)前，依清潔作業(yè)表排定下月份保養(yǎng)行事例表 ，并傳真至公司，由公司負(fù)責(zé)建檔。 (3) 現(xiàn)場主管每日 18:00 前須將當(dāng)日清潔巡檢表，按表定項(xiàng)目填