劇院地塊房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（39頁(yè)）.doc

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劇院地塊房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（39頁(yè)）.doc

1、地地塊塊項(xiàng)目可行性項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究報(bào)告目目錄錄一一項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定.1 11 項(xiàng)目解析.1（1）項(xiàng)目位置及四至.1（2）地塊現(xiàn)狀.1（3）項(xiàng)目配套分析.1（4）地塊分析小結(jié). 2二二投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究.4 41 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析.4(1)2007 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況.4(2)2008 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況.4(3)廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié).62 市場(chǎng)環(huán)境分析.6(1)廣州寫字樓市場(chǎng)分析.6(2)廣州動(dòng)漫市場(chǎng)分析.9三三專業(yè)市場(chǎng)板塊分析專業(yè)市場(chǎng)板塊分析.11111 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析.112 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析. 163 片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析.214 動(dòng)

2、漫商城案例研究.22四四項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展建議.24241 地塊 SWOT 分析.242 項(xiàng)目定位.24（1）項(xiàng)目整體定位. 24（2）容積率的確定. 24（3）寫字樓定位. 25（4）商業(yè)定位. 26（5）車位. 27五五項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).29291 指標(biāo)說(shuō)明.292 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排.293 投資估算與資金籌措.29（1）總投資估算. 29（2）資金籌措. 314 投資使用計(jì)劃.315 銷售收入測(cè)定.31（1）銷售收入估算. 31（2）出租收入估算. 316 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃.327 資金來(lái)源與運(yùn)用分析.328 項(xiàng)目利潤(rùn).329 財(cái)務(wù)與敏感性分析.33（1）贏

3、利能力分析. 3310項(xiàng)目不確定性分析.33(1)項(xiàng)目盈虧平衡分析.33(2)項(xiàng)目敏感性分析.33(3)委托方與文化局在收益不同分成比例下的測(cè)算.34六六附件附件.3636附表 1：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表 3：項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表附表 4：項(xiàng)目出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表 5：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表 6：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表附表 7：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）附表 8：項(xiàng)目敏感性分析表一一項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定1 1項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析（1 1）項(xiàng)目位置及四至項(xiàng)目位置及四至項(xiàng)目地塊占地面積 2,739 平方米，凈用地面積 2,355 平方米。項(xiàng)目位于中山二路，地鐵 1 號(hào)線東山口站出口旁。項(xiàng)目地呈方正矩形狀，東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級(jí)寫字樓粵運(yùn)大廈，北面為中山二路。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)

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