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物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（9頁）.doc

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物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（9頁）.doc

1、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。2.0 范圍適用于公司市場推廣部項(xiàng)目管理處對新接物業(yè)接管驗(yàn)收工作。3.0 職責(zé)31 項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。32 接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。33 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.0 程序4.1 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作4.1.1 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入往前，項(xiàng)目管理處應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。A. 在接到市場推廣部經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，項(xiàng)目管理

2、處應(yīng)立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；B. 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：（1）管理處內(nèi)勤負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、業(yè)主資料的驗(yàn)收移交工作以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；（2）管理處機(jī)電維修技工負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。4.1.2 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：A. 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；B. 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；C. 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；D. 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格，包括：房屋本體接管

3、驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收問題整改表。4.2 接管驗(yàn)收的工作程序經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備進(jìn)行資料驗(yàn)收移交否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料驗(yàn)收是否合格進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收要求發(fā)展商限時整改否是否合格記錄歸檔 4.3 資料的接管驗(yàn)收發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料：4.3.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，包括：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。4.3.2 綜合竣工驗(yàn)收資料，包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合

4、布置竣工圖）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書、供水合同、供電協(xié)議書、許可證、供氣協(xié)議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證。4.3.3 施工設(shè)計(jì)資料，包括：地質(zhì)報(bào)告書、全套設(shè)計(jì)圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計(jì)變更通知單、工程預(yù)決算報(bào)告書、重要的施工會議紀(jì)要、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。4.3.4 機(jī)電設(shè)備資料，包括：機(jī)電設(shè)備出廠合格證、機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.3.5 業(yè)主資料，包括：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購房業(yè)主的付款情況或付款方

5、式。4.4 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別4.4.1 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。4.4.2 接管驗(yàn)收是項(xiàng)目管理處接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價行為。4.5 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法4.5.1 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。4.5.2 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。4.6 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.6.1 本體結(jié)構(gòu)外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、

6、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4.6.2 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。4.6.3 內(nèi)墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4.6.4 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡。4.6.5 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。4.6.6 木地板平整牢固、接縫密合、

7、色澤均勻、油漆完好光亮。4.6.7 門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡；不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。4.6.8 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。4.6.9 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.10 油漆、刷漿色澤一致

8、，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。4.6.11 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。4.6.12 有線電視已開通，收視良好。4.6.13 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。4.6.14 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。4.6.15 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。4.6.16 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。4.6.17 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。4.6.18 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。4.6.19 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢

9、固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。4.6.20 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。4.7 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.7.1 天臺天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。4.7.2 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡離適宜、平整。4.7.3 屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.7.4 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。4.7.5 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。4.7.6 道路路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平

10、整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識清楚，玻璃完好。4.7.7 室外消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4.7.8 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。4.7.9 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.7.10 保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清楚，完好無損。保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識完好無損。4.7.11 停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。4.7.12 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝板安裝牢固、平穩(wěn)

11、。沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無逢，池內(nèi)無雜物。4.7.13 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。4.7.14 信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。4.8 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收4.8.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。4.8.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好

12、，無損傷。4.8.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4.8.4 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。4.8.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。4.8.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。4.8.7 保安監(jiān)控設(shè)備

13、：同消防監(jiān)控設(shè)備。4.9 接管驗(yàn)收遺留問題的處理4.9.1 遺留問題的登記確認(rèn)A. 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；B. 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。4.9.2 對資料遺留問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊。4.9.3 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。4.9.4 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，項(xiàng)目管理處應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。4.10 接管驗(yàn)收遺留問題登記表和備忘錄交市場推廣部歸檔長期保存。5.0 相關(guān)文件、記錄5.1 建設(shè)部（91）年ZBP30001-90房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)5.2 房屋本體接管驗(yàn)收表5.3 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表5.4 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表5.5 接管驗(yàn)收問題整改表。

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