1、新建物業(yè)接管驗收(前期物業(yè)管理)河南民安物業(yè)管理有限公司2007年8月目 錄第一章 物業(yè)接管驗收的基本條件第二章 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的材料第三章 物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任第四章 物業(yè)接管驗收程序第五章 新建房屋接管驗收第六章 物業(yè)接管驗收中需注意的問題第七章 工程完善和工程遺留問題處理竣工驗收時應(yīng)提交的資料系統(tǒng)圖接管應(yīng)移交的產(chǎn)權(quán)與技術(shù)資料系統(tǒng)圖第一章 物業(yè)接管驗收的基本條件1建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格（1）全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設(shè)計規(guī)定應(yīng)與主體工程同步交驗的配套項目（不得漏項、甩項）。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工程項目，可以分

2、階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。（2）竣工驗收合格，是由建設(shè)單位會同施工單位及有關(guān)專業(yè)部門，按照國家建筑施工驗收規(guī)范及其他專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進(jìn)行檢查、考核、鑒定，取得數(shù)據(jù)材料、憑證，證明符合標(biāo)準(zhǔn)，工程合格，呈報批準(zhǔn)通過。2供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用即要求供水、供電、供氣等設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，做到電通、水通、氣通、路通（高級住宅還要求電話線路進(jìn)戶，電視信號到位，安全技防聯(lián)網(wǎng)等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實；綠化面積達(dá)標(biāo)；房屋配套齊全；設(shè)備功能完備，滿足業(yè)主生活必需的要求。3房屋幢、戶編號已經(jīng)有

3、關(guān)部門確認(rèn)即要求建設(shè)單位在房屋竣工驗收前，應(yīng)同當(dāng)?shù)毓哺刹块T聯(lián)系，確認(rèn)幢、戶編號，提前申領(lǐng)門牌，安裝到位。以免業(yè)戶入住后，無法申報戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易帶來后遺癥。第二章 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的材料在物業(yè)接管驗收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護(hù)保養(yǎng)的需要。1產(chǎn)權(quán)資料（1）什么是產(chǎn)權(quán)資料。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)管理部門依法對各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；市房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要依據(jù)；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租

4、賃、交易、抵押的必要依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)共有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。（2）接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：1) 項目批準(zhǔn)文件；2) 用地批準(zhǔn)文件；3) 建筑執(zhí)照；4) 拆遷安置資料；5) 房地產(chǎn)平面圖。2.技術(shù)資料（1）技術(shù)資料是房屋接管驗收時對房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。物業(yè)管理單位在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗：1) 房屋結(jié)構(gòu)、管線布置是否按設(shè)計要求施工；2) 工程質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合驗收標(biāo)準(zhǔn)；3) 建房用的各類材料是否符合設(shè)計要求；

5、4) 房屋各項附屬設(shè)施的數(shù)量、性能、規(guī)格、型號及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。（2）接管驗收時應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有：1) 竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2) 地質(zhì)勘查報告;3) 工程合同及開、竣工報告；4) 工程預(yù)決算；5) 圖紙會審紀(jì)錄；6) 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7) 隱蔽工程驗收簽證；8) 沉降觀察記錄；9) 竣工驗收證明書；10) 鋼筋、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；12) 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；13) 砂漿、混凝土試塊試壓報告；14) 供水、供暖的試壓

6、報告；15) 園林綠化的圖紙和清樣；16) 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單；17) 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。上述技術(shù)資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗收后，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋保養(yǎng)、維修、改建、擴(kuò)建的重要依據(jù)。繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準(zhǔn)確的原則基礎(chǔ)上，可根據(jù)不同情況，區(qū)別處理：凡嚴(yán)格按施工圖施工，對原設(shè)計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記；凡在施工中對原設(shè)計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補(bǔ)充后改為竣工

7、圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標(biāo)明修改部分（需附上設(shè)計變更通知和施工說明），再加蓋“竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續(xù)。第三章 物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任在接管驗收的整個過程中交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)部批準(zhǔn)的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP3001-90）的有關(guān)規(guī)定，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，協(xié)調(diào)配合，加快接管驗收進(jìn)度。1.接管驗收的程序和時限（1）建設(shè)單位在完成竣工驗收后，應(yīng)及時提出接管驗收申請，并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料；（2）物業(yè)管理單位

8、在接到驗收申請和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間進(jìn)行驗收；（3）交接雙方共同清點房屋、設(shè)備和附著物，按驗收標(biāo)準(zhǔn)，查驗物業(yè)質(zhì)量并做好書面紀(jì)錄，并由雙方主辦人員會簽；（4）經(jīng)檢驗符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗收合格憑證和接管文件；（5）驗收不合格的項目，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請復(fù)驗，復(fù)驗通過，再辦合格憑證和接管文件；（6）新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位或開發(fā)商應(yīng)在三個月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。2.交

9、房方的責(zé)任（1）接管前，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收。竣工驗收合格后，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗收申請；（2）在接管驗收時，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復(fù)驗；（3）在接管驗收后，負(fù)責(zé)規(guī)定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理、解決。3.接管方的責(zé)任（1）按規(guī)定的時限要求落實驗收時間，簽署合格憑證和接管文件

10、。無特殊理由，超過時限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任；（2）自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業(yè)管理企業(yè)）負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損害，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé)；（3）房屋投入使用后，如使用不當(dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。4.交接驗收后的物業(yè)保修（1）交接驗收后的物業(yè)應(yīng)落實保修事宜，物業(yè)管理單位與建設(shè)單位，應(yīng)按照建設(shè)部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法（試行）的規(guī)定簽訂保修實施合同，明確保修項目內(nèi)容、進(jìn)度、期限、方式等。（2）建筑工程的保修期，自辦移交手續(xù)之日起計算：1) 民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；2) 建筑物的照明電氣、上下

11、水管線安裝工程為6個月；3) 建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；4) 室外的上、下水設(shè)施和小區(qū)道路為1年。（3）各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下:1) 屋面漏水；2) 煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；3) 室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動，由防水要求的地面漏水；4) 內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮；5) 門窗開關(guān)不靈，或縫隙超過規(guī)范的規(guī)定；6) 廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水；7) 外墻滲水、陽臺積水；8) 水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水；9) 室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道堵塞或漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；10) 室外

12、上下水管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；11) 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范或設(shè)計要求；12) 對在保修期內(nèi)的保修項目，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工單位負(fù)責(zé)及時修好，保證質(zhì)量，不留隱患。（4）為了保證保修及時，交接雙方可以根據(jù)具體情況協(xié)商采取下列方法：1) 建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)包干保修，由建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由物業(yè)管理單位包干使用，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙方依據(jù)物業(yè)質(zhì)量商定；2) 由建設(shè)單位一次性向物業(yè)管理單位預(yù)付保修金，由物業(yè)管理單位用于應(yīng)急代修，保修期滿，按實結(jié)算。保修金額一般不低于當(dāng)?shù)刂惫芄棵科椒矫捉ㄖ娣e的年均維修費(fèi)用；3) 由建設(shè)單位落實組建一支維修小分隊，在

13、保修期內(nèi)，留駐在住宅小區(qū)，承擔(dān)各項保修任務(wù)。4)第四章 物業(yè)接管驗收程序1.工作程序（1）開發(fā)商擬定移交接管工作進(jìn)度計劃，成立移交小組，任命專職移交人，并送達(dá)接管驗收通知書，由物業(yè)公司備案；（2）物業(yè)公司的“驗收小組”，按物業(yè)接管資料的移交核對所接受的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗收回復(fù)函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項清查驗收；（3）物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗收；（4）對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實，直至合格；（5）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫

14、各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；（6）對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，要避免人為破壞；對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后在接管鑰匙；（7）業(yè)主入住時，由管理處樓管員陪同業(yè)主對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項；（8）在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。2.注意事項（1）接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順

15、利完成；（2）應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗收；（3）物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗收；（4）驗收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)；（5）落實物業(yè)的保養(yǎng)事宜；（6）移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接受的只是管理權(quán)。3.物業(yè)接驗收接流程圖各機(jī)電分包土建分包 總包制定驗收表及竣工圖紙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展商審核有關(guān)資料需修改 是第五章 新建房屋接管驗收1.新建房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（1）主體結(jié)構(gòu)1) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引

16、起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；2) 鋼筋混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值；3) 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定；4) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和鋼度，不允許有明顯裂縫；5) 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。（2）外墻不得滲水。（3）屋面。1) 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的4.0.6條規(guī)定，排水暢通、無積水、不滲漏；2) 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位要設(shè)置屋面檢修孔；3) 陽臺和三層以上的房屋屋面要有排水設(shè)施，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝

17、牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。（4）樓地面1) 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2) 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3) 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。（5）裝修1) 鋼木門窗應(yīng)平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝備齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；2) 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固、底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門均裝設(shè)鐵柵欄；3) 木裝修工程應(yīng)表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、不露釘帽，與基層必須釘牢；4) 門窗玻璃應(yīng)

18、安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5) 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和氣泡等缺陷；6) 飾面磚應(yīng)表面光潔、粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，7) 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面沒有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。（6）電氣1) 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線和對地絕緣電阻值不得小于1m/kv;2) 按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置；3) 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、接觸良好、位置準(zhǔn)確；4) 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固

19、可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求；5) 電梯能準(zhǔn)時地啟動、運(yùn)行、選層、停層，曳引機(jī)的噪聲和振動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及圖紙資料均符合要求；6) 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或被高層建筑物遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，要設(shè)置公用天線；7) 除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程等的要求。（7）水、衛(wèi)、消防。1) 水管安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，按套安裝水表或預(yù)留表位；2) 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置

20、要便于檢修；3) 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢；4) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平整、牢固、部件齊全、制動靈活；5) 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動；6) 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范和高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，并且應(yīng)有消防部門檢驗合格簽證。（8）采暖。1) 采暖工程的驗收時間，必須在采暖期之前兩個月進(jìn)行；2) 鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷；安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；3) 爐排必須進(jìn)行12小時以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間

21、，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如；4) 各種儀器、儀表應(yīng)齊全準(zhǔn)確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活；5) 爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板安裝平正、啟用靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣；6) 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小機(jī)管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；7) 設(shè)備、管道不得有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；8) 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無雜音，銷煙除塵、消煙減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度要符合環(huán)保要求；9) 經(jīng)過48小時連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱功、機(jī)械性能和采暖后室溫必須符合設(shè)計要求。（9）附屬工

22、程及其它。1) 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范中2.3.4條的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；2) 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不超過兩個彎；3) 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；4) 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；5) 房屋要按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；6) 掛物鉤、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風(fēng)道、垃圾道要通暢，無阻塞物；7) 單體工程必須做到工完料盡場地清，臨時設(shè)施及

23、過渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；8) 群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量使用功能要求。2.新建房屋接管驗收程序 通知15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知，約定驗收時間物業(yè)管理企業(yè)提請接管驗收書 質(zhì)量、使用問題進(jìn)行檢驗驗收中的問題按質(zhì)量要求處理房屋開發(fā)單位 否 是 簽發(fā)驗收合格憑證、接管文件 是 第六章 物業(yè)接管驗收中需注意的問題（1）接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但不意味著接管驗收時沒有問題。因為有些質(zhì)量問題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間排水不暢等不影響竣工驗收，但物業(yè)管理企業(yè)接管驗收時必須逐一列出，并要開發(fā)商承諾在一定期

24、限內(nèi)解決。（2）現(xiàn)實中的物業(yè)接管驗收很少有整個物業(yè)同時驗收，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須堅持合格一項接管一項，未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不能簽字接管，否則，就要承擔(dān)責(zé)任。（3）重視硬件驗收的同時，要加強(qiáng)對軟件的接管驗收，力求硬、軟件系統(tǒng)的協(xié)調(diào)一致。（4）接管驗收一定要寫明接管的日期，以表明物業(yè)管理企業(yè)僅對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé) 。第七章 工程完善和工程遺留問題處理1.工程完善指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工驗收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施工程的完善。（1）室外改造完善工程 ，如下所示：1) 室外娛樂設(shè)施；2) 綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；3) 建筑景觀、小品等環(huán)境設(shè)施；4) 大廈(小區(qū))入口大門。（2）

25、室內(nèi)改造完善工程，所示如下：1) 消防監(jiān)控中心；2) 樓道燈改造；3) 大堂、會所；4) 設(shè)備房土建工程；5) 停車場及其配套；6) 宣傳欄、大廈(小區(qū))布置圖，及各種標(biāo)識類。2.工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。3.處理規(guī)定（1）管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人管理，做好協(xié)調(diào)工作。（2）對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)公司匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。4.管理工作規(guī)定（1）在業(yè)主未辦理入住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時：1) 管理處對已接管的房屋和設(shè)施實施保管；2) 分

26、清責(zé)任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作時的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；3) 配合施工隊的用水用電，要求施工隊有序進(jìn)出場（必要時，簽訂協(xié)議）；4) 按設(shè)計要求限制施工隊活動范圍。（2）在業(yè)主開始辦理入住手續(xù)之后進(jìn)行的完善或工程遺留問題改造時，除按（1）規(guī)定執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理： 1) 限制噪音、施工時間，以確保業(yè)主的休息；2) 給進(jìn)場施工人員（保修人員）辦理特別通行證，避免與裝修施工人員或其他外來人員混淆，給已入住的業(yè)主帶來安全隱患；3) 管理處須增強(qiáng)保安力量以加強(qiáng)施工隊的人員管理；4) 施工隊離場前，必須到管理處申請放行條，在經(jīng)管理處樓管員以上

27、人員核查無誤后，（核查如有無違反管理規(guī)定，收回通行證，督促水電費(fèi)結(jié)算等）并經(jīng)樓管員以上人員簽名后施工隊方可離開。竣工驗收時應(yīng)提交的資料系統(tǒng)圖資料系統(tǒng)竣工工程項目一覽表在工程項目竣工驗收前，承建單位應(yīng)將資料系統(tǒng)整理，驗收時交開發(fā)商存檔設(shè)備清單設(shè)備、材料證明 土建施工記錄設(shè)備安裝調(diào)試記錄建筑物監(jiān)測記錄隱蔽工程驗收紀(jì)錄設(shè)備清單工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理紀(jì)錄圖紙會審記錄設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單工程項目竣工圖建筑物使用注意事項接管應(yīng)移交的產(chǎn)權(quán)與技術(shù)資料系統(tǒng)圖資料系統(tǒng)建筑執(zhí)照拆遷安置資料用地批準(zhǔn)文件 產(chǎn)權(quán)資料 技術(shù)資料竣工圖紙，包括總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙項目批準(zhǔn)文件地質(zhì)勘察報告工程合同及開工、竣工報告工程預(yù)、決算圖紙會審記錄工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單質(zhì)量事故處理紀(jì)錄隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料新材料、購配件的鑒定合格證書水電、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證及說明書、保修單等礦漿、混凝土塊的試壓報告供水供暖試壓報告